Reprise du message précédent :
Je vais signer une offre de prêt pour investissement Pinel et la banque a pris en compte 70% des futurs loyers pour calculer mon taux d'endettement.
 

Si tu es en micro-foncier, tu as un abattement forfaitaire, donc ta CSG/CRDS ne s'applique pas à la totalité des loyers perçus.

Ouais enfin après t'as la PNO, les charges de copro, l'IR et parfois même la gestion locative et la GLI.

Regarde le message en haut de la page.
 
Sachant que moi aussi, j'ai fait un investissement locatif et la banque a pris 70% des loyers pour sa simulation d'endettement  

 
Aîe le fameux Pinel...
Un pote a acheté à Floirac près de Bordeaux.
Pour le prix de l'appart il pouvait carrément acheter une maison.
Le Pinel tu achètes cher et tu n'es pas certain de pouvoir louer ni revendre
vu que dans 9 ans tout le monde revendra en même temps.

 
Surtout que tu peux faire ça sans participer. Comme ça pas de preuve que t'es dans le coup aussi
 
Mais bon j'espère que j'aurais jamais à affronter ça un jour

Tu as raison sur le Pinel cela peut être cher notamment si tu passes par un courtier. Pour ma part j'ai cherché le bien par moi même comme si j'achetais pour moi.
Je l'ai acheté non seulement pour économiser au niveau impôts mais dans le cadre d'un potentiel de revente dans un immeuble ou il n'y a pas beaucoup de pinel si ce n'est que pour leur propre famille.
 

OK merci information intéressante !
Si je réussi à trouver un  bien ou loyer encaissé = mensualité (pas évident déjà)
Avec 35% d'endettement max, et x le prix du loyer
(3600+x*0,7)*0,35 > 950+x
soit x < 410. Pas génial mais déjà mieux que 300.  

 
Ou juste une prime de départ bien négociée.

 
110K de prime de départ    
 

Bah c'est le cas de d'une bonne partie de mes collègues... anciens Lieut-Co, ils sont tous partis de l'armée avec 110-120K€ net d'impôt.    

 
Et ben...  

ouais c'est tout juste une prime pour le public.
heureusement quand le privé, c'est plus élevé.

 
Perso je compte en gros 50% du loyer qui fini dans ma poche une fois tout decompte (je suis expat et ma tranche d impots sur le revenu est de 20%)

Les mises en vente ralentissent de nouveau par chez moi.
On a eu un sursaut début septembre mais depuis, plus rien. J'imagine que ça se relancera en janvier. Les gens prévoient de passer les fêtes ailleurs que dans des cartons de déménagement.

Il y a des baisses de prix sur les annonces qui traînent. Mais pour certains biens, on est encore largement au dessus de ce que ça vaut à mon avis.

Deja que je filtre jusqu'à 710k alors que mon budget est vers les 600...
Autre truc des agences qui me saoule quand ils demandent ton budget et si il est selon eux trop inférieur au prix demandé ils refusent la visite.
Alors que la maison traîne depuis des mois... Ben continuez de ne pas la vendre, si ça vous éclate.

 
En site intéressant pour un acheteur en IDF, pour du non-neuf, je vois seloger, bienici (surtout pas leboncoin qui est un refuge d'appartements refusés par les agences ou pour les rêveurs ; d'après ce que je constate). Auriez-vos d'autres sites à conseiller ?

Tu devrais revoir ton point de vue pour LBC.
Nous avons le nôtre via ce biais pour éviter les guignols d'AI, et idem pour nos acheteurs.
Se loger, bienici, c'est un listing, attention bien souvent c'est pour de la pub, et les biens sont pas toujours dispo.

Pour une recherche 'standard', LBC est imbattable.

Bon je viens de faire mon move, je sais pas encore dans quelles galères je m'embarque mais fallait se lancer :
 
Offre acceptée pour un bien de 40m2 en centre ville de ville de "fin" de petite couronne 92, avec ligne de bus qui amène en 5-10mn au métro, 2 gares à 15mn avec 3 lignes pour Paris. Bref ça me va bien vu que je suis un gars qui n'aime pas la voiture, mais qui aime bien la nature et la ville. J'ai forêt et commerces pas loin et je peux aller à Paris quand ça me chante.  
 
Bien annoncé à 215k, je l'ai eu à 200k hors fdn grâce à l'AI. J'avais déjà vu ce bien avec le proprio au printemps qui le vendait sur lbc et voulait pas DU TOUT négocier, là il perds sur les 2 tableaux...
 
Il est bien dans son jus, j'en aurais pour au moins 15k€ de travaux au final (alors que j'avais chiffré 10k à la base).
 
J'hésite à faire
un emprunt de 145k€ sur 20ans, ainsi je gagne grosso modo 10k€ sur ce temps vs l'emprunt sur 25 ans. J'arrive pas à savoir si ça vaut la peine de gagner cette somme sur autant d'année...  
un emprunt de 155k€ sur 25 ans qui me permets d'avoir plus de cash frais pour faire les travaux sereinement et avoir de jolis meubles sans psychoter sur la trésorerie (attendre la prochaine prime pour continuer les achats..)  
 
Bref je vous laisse deviner l'apport à moduler
 
dans tous les cas, je ne risque pas de faire de placements ambitieux à court terme..  
 
Et psychologiquement me faut toujours 10k€ incompressible de tréso à portée de main , j'ai l'habitude depuis longtemps d'avoir une épargne liquide assez dodue qui me donne le sentiment d'être à l'abri de tout besoin pour mon mode de vie.
 
Je vais aussi écumer le topac pour glaner les conseils frais du moment

T'as une peu une idée toute faite de LBC. C'est simplement des gens qui veulent vendre à peu près au même prix que l'agence sans que celle-ci s'en mette plein les fouilles. J'ai acheté l'appartement que je vends par LBC, je le revends par LBC et j'ai trouvé ma maison par LBC (aucun coup de cœur par les agences). C'est tellement faux ce que tu racontes que les agences se battent à m'appeler pour proposer leurs services...
Après libre à toi de retirer une proportion non négligeable de biens en vente de tes recherches.

Oui Mac tu te plante pour lbc , le truc c'est que c'est souvent des acheteurs qui savent que leur bien peu de vendre sans agence et leur commission de ouf (la plus value d'une agence pour un acheteur est proche de zéro).

Dans mon cas perso je me refuse de laisser les clés à une agence pour faire les visites à ma place.

 
Si l'appart est vraiment dans son jus, ne sous-estime pas le prix des travaux (sauf si tu comptes tout faire toi-même).

On dirait que c'est pareil chez moi, petit sursaut en septembre et là depuis 2 bonnes semaines, y'a plus rien de nouveau. A tel point que j'ai refait les annonces sur les app en pensant que ça marchait plus bien

Certains clients sont plus à l’aise lorsque les vendeurs ne sont pas présents. Et surtout ils prennent le temps de correctement visiter et pas une une visite en 4ème vitesse.

 
Bon j'exagère pour le "bien dans son jus", mais grosso modo cuisine et sdb sont clean (ptet un peu vieillot mais je kiff les carreaux à l'ancienne , mes amis me suggéraient de démolir) MAIS  
 
- l'électricité est à mettre au norme
- le mec était un amoureux de l'isolation, moquette, liège et tapisserie partout   : du coup je change la moquette par du parquet flottant, et repeindre mur chambre+ salon où on voit l'agrafage des tapisseries.  
+ papier peint clair pour l'entrée qui est entièrement isolé en liège (sérieux on dirait une cabine d'insonorisation d'audioprothésiste )
+rafraichissement peinture sdb+cuisine
 
Bref oui le delta est entre 12 et 17k a peu près.. la peinture m'a été chiffrée à 6k, je vais voir si je peux pas faire avec un artisan un peu roublard que je connais et faire avec lui.

J'ai visité une maison ancienne, avec un gros manque d'entretien général, mais je n'y connais rien pour chiffrer ce qui est à faire, et surtout pour évaluer s'il y a de gros défauts éventuels.

A quel professionnel je peux demander de m'accompagner pour voir tout ça ?

(si possible, pas trente-douze, un seul en une fois)

Regarde du coté des "courtiers en travaux".
J'en ai pris un pour mes travaux et j'en suis très satisfait.

 
A un maître d'oeuvre si tu n'y connais rien. Il gèrera tout, y compris les artisans embauchés et les malfaçons.  Ca te coûtera facilement 10 % de plus mais c'est le plus de la tranquillité (négociation des devis, vérification des travaux, organisation et respect du calendrier).
 
Sauf si tu connais un entrepreneur "tous corps de travaux" qui peut et a le temps de prendre ton chantier en main.
 
Sinon, comme dit au dessus, tu peux doubler ton estimation travaux sauf si tu fais les travaux toi même et encore. Nous, on estimait à 50-60 K les travaux, on va doubler ce budget, certes avec de l'esthétique compris.

hello hfr    
 
 Je rencontre un petit problème assez délicat en ce moment et j'aurais besoin de vos conseils.
 
Je suis locataire d'une boutique dans le centre de Paris depuis 35 ans (entreprise familiale) et dans le cadre d'une succession on nous propose d'acheter les murs.
 
 On nous a fait une offre d'achat environ 35% en dessous de la valeur nue.
 
 Si un investisseur achète à ce prix il aura une rentabilité de 2,4% car nous avons un tout petit loyer et encore deux ans et demi de bail.
 
 L'agent qui gère cette vente nous assure qu'il peut trouver un acheteur très rapidement malgré le taux de rentabilité très faible car nous sommes très bien situés  et que c'est un produit rare.
 
 J'ai contacté une agence spécialisée dans la vente de murs commerciaux et pour eux la décote devrait être de 60% car aucun investisseur n'irait en dessous de 5% de rentabilité pour un achat immobilier.
 
 On ne sait pas trop qui croire du coup... La valeur d'un local occupé étant assez complexe apparemment, car il y'a beaucoup de paramètres qui rentre en compte.
 
 Merci pour vos conseils
 
 
 
 

Pas facile, il faut se mettre dans la peau d'un investisseur amateur de locaux commerciaux pour te répondre, ou à tout le moins bien connaître ce marché. Sans préjuger de l'éventuelle réponse que tu obtiendrais ici, tu peux aussi chercher dans une communauté (ou topic HFR) orientée "pognon".

Des amis à moi sont passés par un architecte, ils sont contents du résultat. Il prend une commission mais la négociation sur les devis compense un peu. Normalement il connaît les artisans avec lesquels il travaille, ça limite les risques

 
ça dépend vraiment de l'endroit et de son caractère prestigieux. Tu as des rues de Paris avec les boutiques vides quasiment toute l'année.
 
Mais si ça leur coûte effectivement très cher, c'est tout de même rentable car ils peuvent dire "boutique rue X à Paris"

On est vraiment très  bien situé. Le local à deux immenses vitrines dans une rue avec beaucoup de passage.
 
 Par contre comme on l'exploite depuis plusieurs décennies et il n'est pas en très bon état.  
 
 En gros le risque c'est qu'on refuse l'offre à ce prix et qu'il soit vendu à à un investisseur  qui veuille nous mettre dehors à la fin du bail ou bien augmenter notre loyer de manière conséquente.

 
Es tu prêt à perdre ton bail dans deux ans ou te retrouver avec un renouvellement à prix de marché ?
 
Tu as le dos au mur et ce n’est pas trop la valeur du bien qui importe mais le prix que tu es prêt à payer pour éviter d’être potentiellement mis dehors.

Bon résumé. Je connais un peu certaines rues du Marais, et dans certaines, c'est la course aux boutiques vides... mais de notoriété internationale.
 
J'y connais des commerçants qui ont des baux anciens. Le jour où pépé décède et que le bail est réévalué à sa valeur moderne, le loyer fait *5 voir plus. Et tu voies la boutique d'opticien ou de presse remplacée par une grande marque genre Weston ou Gucci.

Disons qu'on est très protégé en tant que le locataire apparemment.
 
Le loyer ne peut pas doubler ou tripler d'un coup même avec un nouveau 3/6/9. Il y'a des paliers de 10% par ans et je peux lancer une procédure pour m'y opposer.
 
Si le nouveau propriétaire veut récupérer le local, il doit payer des indemnités assez conséquentes qui peuvent être au  minimum d'un an de chiffre d'affaires avec des procédures qui durent des années pendant lesquelles leur rentabilité est quasi nulle.
 
 
 
 

 
Si cela fait plusieurs décennies que vous exploitez le bien, voir en premier si vous souhaitez continuer encore longtemps et dans ce cas, en achetant via SCI, vous remboursez l’achat via vos propres loyers et êtes serein pour votre activité pro.
Puis plus tard, rien n’empêche de prendre votre retraite ou considérer qu’un changement d’enseigne serait plus profitable et vous vous contentez d’encaisser les loyers.
Avec les taux bas actuels, cela permet de se constituer un patrimoine immobilier sympa.
A vous de poser les chiffres après  

Oui acheter est très intéressant pour nous bien sûr,  mais le problème va être de trouver le juste prix.
 
En gros si je refuse l'offre actuelle je prends le risque qu'il soit mis sur le marché et vendu à ce prix-là un investisseur.
 
La question pour moi est de savoir si c'est vraiment réaliste qu'on l'achète avec une rentabilité de 2,4%.
 
J'ai regardé les annonces de vente avec des murs occupés et la moyenne est à 5% et la personne spécialisée dans ce domaine que j'ai contactée m'a assuré qu'elle n'avait jamais vendu un bien en dessous de 4% et que c'était vraiment exceptionnel.
 

 
Si je suis ton bailleur, je dénonce ton bail en suivant scrupuleusement la procédure mais te propose de renouveler à mes nouvelles conditions.
 
Après, il y a d'autres trucs à faire pour faire plier le locataire. Un bel échafaudage devant, c'est toujours sympa pour le commerce.