Reprise du message précédent :

 
Si je suis ton bailleur, je dénonce ton bail en suivant scrupuleusement la procédure mais te propose de renouveler à mes nouvelles conditions.
 
Après, il y a d'autres trucs à faire pour faire plier le locataire. Un bel échafaudage devant, c'est toujours sympa pour le commerce.

 
Sauf que ton loyer, d'après ce que je peux comprendre, apparaît assez bas par rapport au prix de marché.  
 
Si le prix du marché du loyer, c'est 20 ke par an, à 5 %, ça fait 400 ke de prix de local.
 
Mais si tu payes en fait 10 ke de loyer par an, tu as effectivement du 2.5 % de rendement locatif mais ça fait toujours un bien qui vaut potentiellement 400 ke une fois que tu as dégagé.

oui sauf que l'indemnité d'expropriation est bien au dessus de ce genre de somme.

.

 
Vu que tu as l'air sur de toi, tu peux toujours essayer de proposer un prix bas pour le local, mais si tu tombes sur un nouveau propriétaire bailleur qui connait bien la législation et ses failles et qui veut vraiment te dégager, tu peux en baver quelques temps et il peut te faire perdre ton bail sans aucune indemnité.
 
Tu es à deux ans de la fin du bail. Au renouvellement, si le bailleur peut prouver que le quartier a changé et peut prouver les prix de marché, ton plafonnement saute.
 
Là, tu rentres dans une partie de poker menteur, et tu penses avoir un beau jeu, mais l'autre a quelques cartes aussi...  
 

Bha déjà il y'a renta et pas l'inverse, ensuite suivant le temps que tu compte encore y exercer une activité, que  ton loyer n'est pas nettement au dessus du remboursement, que ta banque te suis et que tu calcul que le faire ne t'empêche pas d'acheter autre chose (achat résidence secondaire ou changement de résidence principale) vas-y !

 
 Tu est vraiment sur de toi quand tu tiens ce genre de propos    J'entends tellement de chose contradictoire.
 
 Je pense que j'ai plutôt intérêt à consulter un avocat spécialisé dans les beaux pour savoir exactement ce que je risque .

 
Voilà... Un avocat sera de meilleur conseil parce qu'un bail commercial ou un achat de murs commerciaux, c'est quand même très spécifique

 
Oui, ou même ton notaire, qui connait déjà pas mal de trucs.
 
Moi, je ne sais pas qui tu auras en face de toi, mais je te donne un exemple tout simple : Est ce qu'un échafaudage devant ta vitrine te poserait problème pendant par exemple 3 mois ou pas. Est ce que du bruit au sous sol ou au dessus de ta tête poserait problème ou pas ? Est ce qu'une coupure d'eau ou d'électricité seraient gênants pour ton activité si le compteur n'est pas à ton nom ?
 
Imagine que je fasse des travaux de façade avec un joli échafaudage pendant quelques temps, tu vas gueuler. Je vais te voir, faire de l'empathie, te dire que je comprends et te propose de ne pas payer de loyer pendant 3 mois. Tu es content et tu ne payes pas. Je t'envoie alors au tribunal en demandant la déchéance du bail pour non paiement de loyer, et je gagnerai car tu ne sauras prouver que nous avons eu cet accord oral.
 
Tu vois ce que l'on peut inventer ?

Non mais ton délire avec l'échafaudage faut arrêter.
 
 Tu sais combien ça coute d'installer une merde pareil quand tu fait un ravalement ? Sans compter que  mon locale se trouve dans ion immeuble bourgeois donc imagine la geule de la copro.
 
Et ce n'est pas au propriétaire de s'occuper des travaux de toute façon mais au locataire.

 
Mais ce n'est pas le sujet, je te donne un exemple pour te montrer ce qu'il est possible de faire quand par exemple, le proprio possède tout l'immeuble. Il en existe d'autres.  
Mais un échafaudage, s'il coûte 30 ke pour quelques semaines, ce n'est rien si à la clef, il y a un gain de valorisation de 100 ou 200 ke ou si le bailleur peut éviter de payer une indemnité d'éviction.

+1
 
Et sur Paris, l'indemnité que l'on peut espérer récupérer en cas de non renouvellement de bail, ça peut être que dalle par rapport à la plus value du bien.  
Et comme ça a été dit au dessus, il y a des méthodes plus ou moins morales pour cela, tout en restant dans les limites de la loi. J'ai entendu des trucs hyper tordus.
 
Et en cas de bras de fer avec l'ancien proprio, il faut voir combien de temps vous pouvez tenir financièrement parlant par rapport au mastodonte intéressé par votre vitrine (et au temps/moyens financiers dont le proprio actuel dispose bien évidemment).

 
Il y a donc un bail commercial, comment est reconduit le bail initial ?
après les premiers 9 années, le préavis est de 6 mois.
 
une tacite reconduction depuis le bail d'origine ?  ou bien tous les 9 ans il y a un nouveau bail explicite ?
 
A vérifier par rapport à l'ancienneté d'entrée dans les lieux

 
La situation est beaucoup plus complexe qu'un simple "personne ne veut aller sous 5% de rentabilite"
 
Si vos murs sont dans un endroit vraiment demande, l'investisseur sera patient pendant x annees avant de pouvoir enfin remonter le loyer au niveau du marche. Il est faux de dire que votre rentabilite est de 2.4% car tous les bails arrivent a echeance a un moment ou l'autre.
 
Ca me semble donc normal que le vrai prix soit entre le prix avec 5% de rendement au loyer ACTUEL et la valeur des murs sur le marche SI le loyer etait de 5-6% aujourd'hui. Une decote de 30-40% me semble deja tres genereuse. Si j'etais le vendeur et selon les montant en jeu, j'attendrais patiemment.

 Les gens qui vendent le font pour payer les frais d'une succession donc il n'ont pas vraiment le choix.
 
 Après oui la rentabilité va remonter mais cela va prendre du temps , plusieurs années avec le déplafonnement progressif du loyer alors qu'il y'a des biens sur la marché avec un rendement immédiat deux fois plus élevé.
 
 Le prix nous paraissait correct avant que je contacte une agence immobilière spécialisée dans la vente de murs occupée qui m'a assuré que le prix n'était pas adéquat.
 
 
 Pour le bail  je vais me renseigner chrissud.
 
 
 
 

 
 
des BAUX !!!!!!!
 
   
 
Voilà, c'est dit
 
Sinon, pour le bail commercial, pas trop d'idée, c'est tellement spécifique que pour le montant en jeux, j'irais payer un vrai spécialiste et pas une agence (vu qu'il n'y a aucune raison qu'ils soient meilleurs dans les pros que pour les particuliers).

Renta à 2,4% quand le sans risque est à 0,5% (je sais les taux vont remonter tout ça) c’est positif, donc pkoi vouloir gratter et s’acheter des emmerdes...

 
 
Le sans risque aujourd'hui est plus à 2-3% (F€).
 
M'est avis que ça vaut pas le coup de se faire chier.

 
TU peux donner le nom du contrat pur fonds Euro qui sert 3% l'an steuplé ?

Entre 2 et 3%...
 

 

En 2017 tu en avais. Mais ça, c'était en 2017 (et plus proche de 2 que de 3)

 
Garance en 2017
 
C'est le seul que j'ai trouvé
 
Mais au-dessus de 2,5% ça se trouve assez facilement, même si c'est une minorité.

 
La très grande majorité des fonds vont trés probablement servir moins de 2% en 2018, donc si on veut comparer à l'immo, c'est la fouchette 1 à 2% qu'il faut prendre, pas 2 à 3 qui est 50% plus élevée que la réalité.

Sauf que c'est lui le locataire donc acheter ce n'est pas se faire "chier" et au contraire ne pas acheter c'est un prendre un risque (gros ou petit je ne saurais le dire) pour l'avenir de son commerce.
 
@thibault255, si tu empruntes à 1,4%, cela veut dire que tu vas gagner 1% sur le montant de ton local en défiscalisant tes charges et tes intérêts d'emprunt. Normalement le montage conseillé c'est de créer une SCI et d'investir à titre privé (ton commerce devient ton locataire). Reste le problème de la trésorerie à dégager pour rembourser le prêt, sachant qu'il peut être avantageux d'augmenter ton loyer en raison de la défiscalisation des intérêts d'emprunt et diminuer la trésorerie nécessaire pour investir à titre perso.
 
Une fois que tu pars à la retraite ou que tu arrêtes ton commerce, tu trouveras un autre locataire au prix du marché et ton rendement explosera.
 
Je comprends ton inquiétude de surpayer le bien, mais attention au risque de te le faire souffler ce qui risquerait d'avoir des conséquences dommageables pour ton commerce (en particulier tu retournerais sur un loyer au prix du marché).

D'éviction  

Et l’option :  
1) racheter le bien
2) le louer au prix de marché en déménageant sa boutique ?

Neuilly ville la plus chère de France
https://bfmbusiness.bfmtv.com/franc [...] 44487.html

 
 
 
 Pour l'aspect financier on à trouver quelqu'un  qui à fait un montage optimal assez complexe pour que ce soit le plus intéressant pour nous donc de ce coté la on est vraiment rassuré. La personne étant très compétente.
 
 Acheter un local comme le notre est bien évidemment très intéressant comme placement financier et pour la sécurité de l'entreprise.
 
 J'ai contacté des agence spécialisé dans les murs à nouveau pour avoir d'autre estimations et un avocat qui va nous aidé à gérer cette situation.

 
C'est la bonne méthode de se faire conseiller.
 
Idem pour les autres estimations : si tu as donné tes coordonnées à la première agence, ils doivent déjà être en train de rechercher les coordonnées de ton proprio pour lui faire miroiter un prix de vente élevé et obtenir un mandat de vente !  
 
Le notaire du coin pourra aussi te conseiller sur les valeurs réelles des dernières ventes, sur les AI les plus compétents.

https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 09543.htm/
 
439k€ pour cet appartement du 5850€/m² pour ce quartier, il y a de l'abus dans l'air là

 
   
 
Un T3 de 75m2 des années 70-80 dans un quartier résidentiel de Lyon : C'EST RARE    

Si ça se vend au prix (à 5 % près), c'est que c'était le bon.

A 439k€, c'est rare

Tu peux bien sûr tenter une négociation, mais attends toi quand même à payer ce bien un peu au-dessus du marché

 
Les 3 photos....

Ils ont raison, vu que tout se vend en 1h !

C'est du vol.
Mais ca peut trouver acheteur...

 
Biaisé par la présence d’arrondissement comme 18-19-20 dans Paris

Dans la série on en apprend tous les jours : 19000 commune en zone inondable en France...
19000 !