Reprise du message précédent :

 
si tu as un credit d'au moins 20 ans sur le dos oui faut rester minimum 7 ans.

 
Sauf si le marché fait +10%/an  

Le scénario noir de la crise des "subprimes"
 

 
Philippe Dessertine, directeur de l'Institut de haute finance, professeur à l'université Paris X
http://www.latribune.fr/info/Le-sc [...] ernational

 
oui mais dans ce cas là c'est de la pure spéculation dans laquelle les banques et tous les intermédiaires de l'immobilier ont énormément d'intérêts et feraient tout pour faire couler les honnêtes citoyens, ça ne peut pas arriver, le marché immo français est sain, structurellement sain
 
(ah on me dit dans l'oreillette que j'ai 6 ans de retard   )

Même TF1 devient déclinologue, tous aux abris
 
http://tf1.lci.fr/infos/media/jt/0 [...] cile-.html

Un certain type de posteur va te dire que ce sont des conneries, que les banques prêtent toujours à 110%, que Pernaud poste sûrement ici sous le pseudo d'un baissier acharné, que TF1 doit avoir racheté bulle-immo pour mentir à ce point, que d'ailleurs lui même connait trois couples ayant acheté il y a moins de 3 mois à 110%, etc, etc...
 
Sans oublier d'argumenter à base de         , bien sûr...
Et ponctuer par un "Ah mais devenez fonctionnaires, c'est vachement plus simple pour avoir un crédit    ", évidemment.

 
Et encore... sur un prêt de 200k€ @ 5% sur 20 ans, tu auras capitalisé 49k€ au bout de 7 ans. Si tu enlève les frais de notaires (7%, -14k€), d'AI (6% - 12k€), les travaux (suivant tes gouts), la taxe foncière (de 500 € à 1000€ par an), les charges de copro spéciales (ravalement, réfection) ou personnelles (chaudière, fenêtre, ballon d'eau)... il ne doit pas rester grand chose des 1319 € mensuel que tu auras versé à ta banque pendant 84 mois.
 
Reste la plus value de revente... mais après 160% d'augmentation ces 10 dernières années, il parait très difficile et hautement improbable que la tendance se poursuive longtemps vu que l'on est complétement décorrélé des fondamentaux économiques, surtout avec la tsunami financier qui fonce droit sur nous.  
 
Attention, je ne suis pas contre le fait d'acheter maintenant, mais si c'est pour revendre dans 10 ans, l'amortissement à intérêt d'être très rapide (crédit <=15ans) ou sinon avoir la certitude de rester dans son bien quoiqu'il arrive.  

 
La plupart du temps ça s'arrange bien en leur filant des zeuros.

j'espère bien !! je vends F2....  

 
Il n'y a pas de vérité ... tu dois arbitrer tes choix en fonction de ta situation et de ta vision à l'instant T ... d'où la difficulté.
 
@+ JB

et sinon le systeme d'acheter un petit apart avec pas mal d'apport et y vivre quelque temps puis ensuite de le louer en essayant d'etre le plus proche possible voir au meme montant que le credit? Comme ca, on peut se lancer sur un deuxieme credit pour la maison "final" et principale.
et puis le temps d'habiter l'apart, il est surement possible d'epargner un peu afin d'avoir de l'argent dans le futur pour palier à un moment rude.
Qu'en pense vous?
Bon, c'est peut etre assez dificile actuelement vu les prix, mais si ca baisse encore, c'est faisable, non?
 

 
Tu as des charges en tant que proprio que tu payes mais que tu ne pourras pas faire payer au locataire (Frais notaire, changements chaudiere ou autre, taxe fonciere....). Bref faut pas compter a ce que le revenu de tes loyers couvre la totalité des frais de ton appart.

 
Fais tes calculs, les conclusions sont d'autant plus frappantes lorsque l'on les fait soi-même.

Franchement, si t'as la capacité d'achat sans vendre ton appart ça peut être pas mal dans les période haussière de louer ton bien tout en en achetant un autre.
 
Et je suis pas sur que comme le laisse entendre manuelo, ce soit si peu rentable actuellement (le risque c'est plus la baisse de l'immo).
 
Le rendement moyen est certes de 4% actuellement, mais par rapport à la valeur de ton bien actuel, pas par rapport à ce que tu as payé à l'époque de ton achat.
 
Si tu fais louer à 800 euros et que tes traites sont de 600 euros, il faut faire le calcul mais à priori tu perdra un peu d'argent chaque mois pour au final, dans 10 ans (quand ton crédit sera fini) être proprio sans avoir trop dépensé d'argent...
 
Le truc qu'il ne faut cependant pas oublié, c'est que:
 
1° garder ton crédit actuel rendra très difficile un nouvel endettement
2° il est probable (ça dépend où est situé ton bien ceci dit) que tu gagne plus et que en placant ton argent (sauf si tu dois payer la TVA lors de la revente comme ça se fait parfois)
3° si il y a krach tu seras doublement pigeon car deux endettements

ben justement, j'ai fait les calculs:
 
par exemple, cette appart:
 
http://www.century21.fr/trouver_lo [...] 950821.php
 
avec leur simulateur:
 
prix du bien 100 000€
apport: 35000€
mensualité: 420€/mois pendant 20 ans
taux: 4.5% (je sais pas quel taux se pratique, c'etait la valuer par defaut)
 
a bobibgny, les loyers doivent etre de 300/400€ pour cette surface, donc dans le pire des cas, je paye 120€/mois pour le credits si je loue, une paille quoi.
 
Ensuite, oui, il me reste a calculer, les eventuelles travaux et charges, mais c'est un scenario qui peut etre rentable.
De toute façon, les gains sont toujours proportionnel au risque hein, c'est sur que ce n'est pas sans risque (incendit, grave degradation, chomage, etc).
 
qu'en pensez vous?
 
 

Je ne suis pas proprio d'un appart donc d'autres pourront le dire mieux que moi mais tu rajoutes par mois
- les charges
- la part de taxe foncière
déjà à mon avis tu doubles tes 120€.
Et les travaux dans un immeuble ne sont pas un "risque" mais une réalité il me semble ...

qu'en prendre 20 ans pour 26m² c'est nawak
 
que louer ça 400€ c'est du vol
 

 
(c'est pas super-objectif comme réponses, j'suis d'accord )

 
20 ans + apport de 35 000 € + fdn 7000 €  

65.000€ à 4.75%.
420€ par mois.
12 mois par an.
20 ans.
 
Prix du "loyer de l'argent" : 36.000€ partis en fumée dans la popoche de ton banquier.
 
Une paille.

 
120 €    et tu habite où ??    

ah vi, quel boulet je fais, j'ai oublié l'apport qui fait le 1/3 du prix    
 
bon nawak c'est passez fort du coup, mais je ne peux pas exprimer ma pensée, ça serait TT    
 
pour les FDN, j'en faisais cadeau, y'a tjrs moyen de monter le loyer pour compenser  

lol t'habite a la campagne?
regarde les prix de location en banlieu parisienne: (bobigny pour etre proche de mon exemple):
 
http://www.century21.fr/trouver_lo [...] 909422.php
 
700€ pour 30m²
 
Et puis qu'est ce que ca fait 20 ans? si c'est un investissement, j'ai pas l'intention de revendre, je n'airai que 45 ans dans 20 ans et j'aurai surement fini de payer mes 2 credits .
 
bref, c'est pas en etend negatif avec des oeilleres qu'on avance

 
 
Qu'il y a 8 ans ça avait du mal à se vendre 40 k€.
 
Que tes 35 k€ injectés, s'ils étaient placés ne serait-ce qu'à 3%, te rapporteraient 1000€ par an que tu ne touchera pas.
 
Qu'il y a des impots, des charges, des ravallements.
 
Que le revenu locatif est lui aussi imposable.
 
Que bailleur c'est un métier, et qu'on ne met pas tous ses oeufs dans le même panier. Le jour où ton locataire ne va pas te payer son loyer et que tu pourras pas le virer pendant 3 ans, tu seras bien avancé. Quand il finira par partir et te laissera un appart défoncé aussi....
 
Qu'on est en haut de bulle/début de descente et que tu vas surpayer une daube (faut appeler un chat un chat)

oué, mais le "truc", c'est que c'est mon locataire qui va payer ces 36000€ a ma place
 
je fais un apport, je paye les premiers années ou je vais y habiter et ensuite c'est mes locataires qui vont payer le reste pendant 20 ans.
 
 

 
 
C'est pas non plus en faisant n'importe quoi même positivement qu'on avance droit    
 
Mais sinon vas-y, fonce, c'est pas notre argent après tout  

 
j'ai dit que j'étais pas objectif avec un gros smile kivabien, mais bon je sortirai la balise humour la prochaine fois
 
sinon oui j'habite dans la paysannie (ce qui n'empêche pas que les loyers actuels soient du vol soit dit en passant ) et pour dire "qu'est ce que c'est que 20 ans" c'est que tu n'as pas encore assez vécu seul, autonome, comme un grand

 
Même question : Tu va habiter où ? quand tu va louer ton bien (acquis par crédit)

 
et toi t'habites sous les ponts après?    et je ne te parle même pas de la garantie que tu as d'avoir un loyer ...    
 
'tain on dirait les débuts de sam', il avait un plan dans le même genre non?    

 
A bobigny les gens ont plein d'argent, ils ne risquent pas de ne pas payer le loyer.

oué, j'y ai pensé a tout ca, mais ca me fait vraiment chier d'avoir l'impression de perdre de l'argent avec un loyer, mais apparement on perd encore plus d'argent si on achete
 

Si tu es sûr de pouvoir louer après ok
mais prends bien en compte qu'il y a de très forte chances que ton bien perde rapidement de sa valeur dans les 5/10 ans à venir
et que si tu changes d'avis (et que tu veux revendre), tu vas perdre tout ton apport
 
regarde le graphique de Friggit si tu n'es pas convaincu (premier post du topic)

 
les apparences moi je m'en méfie   et puis sur 20 ans Bobigny restera toujours au même niveau?    
 
j'en sais fichtre rien hein, je sais déjà pas comment c'est maintenant  

j'ai pas dis que je voulais vivre de ce loyer, ensuite je prendre un credit pour ma maison/apart principale que je vais payer avec mon salaire et en parallele j'ai l'autre credit qui est payé ou presque par les locataires.
 
sinon, oui j'ai compris que actuelement c'etait trop cher pour des investissements, que c'etait pas rentable.

heureusement encore que tu comptes pas vivre de ce loyer, on l'avait bien compris, on ne prend pas les gens pour des cons non plus, même si on est de méchants baissiers
 
ce "petit" crédit éventuellement payé par des locataires représentera un énorme boulet pour ton crédit et niveau de vie persos
 
la conclusion est bonne : le ticket est trop cher, l'idée est bonne, mais non applicable actuellement

il etait ironique, bobigny c'est un peu le contraire de neuilly
 
Enfin bon, moi j'habite dans le 93 dans une jolie maison, faut pas croire qu'il y a que des pauvres et des cités dans le 93 ...
Surtout qu'il y a le metro a bobigny, donc pratique pour un locataire qui travaille a paris...
 
Mais pour le moment, je suis en phase "analyse du marché" et des solutions rentable, j'ai pas envie d'acheter de suite, je ne suis pas pressé
J'espere juste que c ma derniere année chez mes parents, ca me gonfle maintenant.
 

[Provoc' à la stef]
HE MANU T'AS UN COPAIN
[/Provoc' à la stef]
 

 
EDIT : pour la précision sur Bobigny, mais en lisant du stef tous les jours ici, j'y avais pensé aussi

quand on parle immobilier, "maintenant" c'est toute l'année 2008...
"attendre un peu" = attendre plusieurs années
 
sincèrement, si j'étais toi (et je suis à peu près dans ta situation d'ailleurs) je louerais (je loue d'ailleurs ) en attendant que les prix redeviennent raisonnables : ton projet d'investissement locatif, tu pourras tout aussi bien le faire qd les prix auront baissé de 30%

Ou s'ils ne bougent pas, dans 1 ou 2 ans, avec plus d'apport, et des revenus peut être un peu supérieurs.

oué mais voilà quoi, les loyer c'est grave cher aussi, j'ai montré tout a l'heure, 700€ pour seulement 30m² a bobigny dans le 93!!!
et a paris j'ose meme pas imaginé ...
j'ai pas envie de vivre dans une chambre de bonne non plus
 

ce n'est pas plus cher que les mensualités...
il faut partir du principe que si tu ne restes pas 10 ans avec le bien,  
tu jettes plus d'argent par la fenêtre à acheter qu'à louer

 
+1 si tu paye 700 euros de loyer, alors ce  même bien te coûtera 1000 euros en traites.
 
En gros plus cher de 30% à peu près.