Reprise du message précédent :

 
C'est bien ce que je dis

 
Charges de copro (entretient de la voirie si privative, etc...), obligation de respecter les règles de copro (pas de portail, interdiction de clôturer devant chez toi, interdit de repeindre tes volets en rose, interdiction de BBQ, etc...)

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heu... ou alors de gros repaire à cassos, se retrouver avec des meutes (littéralement) de gosses partout, qui jouissent de l'effet de groupe.
Disons que faut pas avoir envie de jouir d'un calme relatif  

 
Un lotissement n'est pas forcément une copropriété à plat. C'est même l'exception il me semble. Sinon, c'est juste des maisons construites en même temps au même endroit  

 
 
en général quand tes gosses sont dedans ça t'arrange car tu ne les as plus a la maisons
donc c'est plutôt un avantage... les premières années ou le quartier est sociologiquement très proche...

 
Affirmation exacte dans le cas d'une personne souhaitant multiplier les opérations, par exemple pour se créer le patrimoine suffisant pour vivre de ses revenus locatifs à moyen terme.
 
Mais pour celui qui vise un simple complément de revenus à la retraite, et est prêt à accepter un effort d'épargne chaque mois, on peut tolérer un cash-flow légèrement négatif.
 
En revanche et pour revenir à la question, oui il est nettement plus intéressant de faire un emprunt total plutôt que de mettre de l'apport en locatif. Du moins pour l'investisseur un minimum dégourdi, capable de faire fructifier son épargne avec un rendement au moins égal à celui des taux d'emprunt.  

 
Ouais sauf qu'ici en pleine bouzie ils font des lotissements avec des terrains de 250 m² pour rentabiliser la surface au maximum et pour que les gens puissent acheter vu les prix
 
On voulait me vendre un terrain de 400 m² en plein milieu d'un lotissement, 120 000 euros  

 
Et pourtant la grande majorité des investissements locatifs, même ceux loin de l'auto-financement, affichent des TRI à 2 chiffres à faire pâlir les perfs du marché-jeu.
 
Quand un bien prend 50% de valeur en quelques années son rendement locatif devient annexe dans le calcul du TRI global de l'opération.

Ben pour le coup, quand l'immo français prend 50%, le cac en prend 70  

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Rendement correct + travaux au black. C'est la formule de ceux qui ont réussi.
 
La bonne méthode est de trouver un job pépère en COGIP, passer à 80% dès que possible et passer son temps libre à acheter/rénover. Faut aimer.

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Après un nouveau tour sur Patrim, j'ai vu deux villes/villages sympa en bord de forêt hors lotissement qui sont dans mes prix.
En fait, c'est juste que la plupart des annonces sont surévaluées au départ.
Après faut être réactif pour saisir au moment de la baisse.

 
Si tu as une forte imposition, à partir de 30% hors PS, je pense qu'il vaut mieux faire les travaux par des pros. Tu déduis tout au réel.
Travaux niquels, pas de perte de temps sauf la mise en place des travaux. Mais une fois que tu as de l'expérience et ton équipe d 'artisans ça roule.
 

 
Pas forcément. Tout dépend de ce que tu recherches : rendement, constitution de patrimoine avec effet de levier, emplacement ++ donc moins de rendement, emprunt court...
 
Perso je ne suis pas en auto financement mais vu les taux ça capitalise à une vitesse folle. J'ai choisi de privilégier l'emplacement (rendement inférieur) ce qui fait que les biens se louent facilement, et ont plus de potentiel pour générer des PV ce qui  augmentera la rentabilité finale de l'opération. Au pire si le marché se retourne ils baisseront moins.

A mon sens le locatif c'est bien mais celui qui en profitera le plus sera la génération qui suivra. Un bien déjà remboursé auquel il n'aura que les charges à retirer + impots.
Bref un pari à très long terme.

J'appelle un particulier pour une visite, elle me dit qu'elle n'est pas sur place et donne mes coordonnées à une personne pour la visite.
Une agence me rappelle.  
Je comprend pas l'intérêt de mettre une annonce en direct pour renvoyer vers une agence.
Sans exclusivité, un bon de visite n'a pas de valeur c'est bien ça?

 
Dépend t'as la taxe sur la PV de l'investissement locatif .
 
Sinon 110% en autofinancement en grande ville c'est quasi introuvable . Perso je préfère mettre un peu d'apport genre frais de notaire, puis autofinancement du loyer et rester dans une grande ville et ainsi n'avoir quasi pas de vacances locatives en + d'avoir - de risque de baisse du prix immo plutôt qu'un 12% de renta dans une ville où te faut 3 mois pour retrouver un locataire  
 
Sans parler qu'un peu booster sa renta entre 2 bailles grâce à de la location style AirBnb  
 

 
Comment ça 70% en combien de temps . Me semble pas que le cac a fait plus que l'immo parisien ces 20 dernières années

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En choisissant soigneusement la date, on peut avoir de l'immo qui fait mieux que la bourse au niveau macro, oui
Mais en tendance longue, c'est inférieur (bien que comparable, et chacun jugera du risque de chacun de ces actifs, ainsi que de leurs inconvénients spécifiques).

En tendance longue, nous serons tous morts.

 
Disons que sur 20 ans tu dois avoir 99,5% de chances de faire mieux en bourse qu'en immo, avec la possibilité d'avoir une gestion du risque infiniment supérieure (diversification, principalement).
Mais la perf n'est pas forcément le seul critère de choix.

 
C'est exact mais il y a une infime subtilité : en immo on peut investir sans mettre un centime de sa poche, tandis qu'en bourse il faut déjà avoir du cash.
 
Car sauf situation vraiment exceptionnelle, personne ne vous prêtera pour que vous puissiez placer en bourse.
 
En gros l'immo c'est idéal pour se créer un patrimoine, et la bourse pour le faire fructifier, les deux approches n'étant pas mutuellement exclusives mais plutôt complémentaires.

 
Tout dépend ce que tu entends par grande ville. Si tu parles d'hyper-centre d'une grande ville alors en effet difficile d'avoir de l'autofinancement. Mais au sein d'une grande métropole, dans une ville périphérique au sein de la même agglomération, c'est tout à fait possible. Pas forcément dans les coins les plus glamours, mais pas non plus dans des zones de non droit, et avec des taux de vacances proches de zéro du fait du bassin d'emploi et d'études supérieures qui permet d'avoir une forte demande locative solvable.

 
Tendance tres longue (>20 ans) en effet, mais les performances passées ...

 
Pas vraiment, cf le lien au dessus.
Bref c'est tres complexe comme comparaison, et loin d'etre aussi binaire que ce que tu dis, entre la fiscalité, le levier du credit, des risques tres differents et un travail aussi tres different, a la fin la difference principale va plus se jouer entre le bon et le mauvais investisseur (qu'il est tres facile de discerner a posteriori ), immo ou actions c'est pas forcement le plus important, clairement il vaut mieux des 2.

 
Je parle bien d'une grande ville en intra muros pas banlieues proches (AirBnb à Créteil je pense pas que ça fasse rêver ). Je veux dire que le seul moyen de trouver un truc en autofinancement c'est vraiment de chopper une épave à retaper. Toute façon, chaque investissement locatif, c'est l'ajustement de ces 2 facteurs, emplacement et prix pour avoir le moins de vacances locatives possible.

super tableau, merci.

 
Ce que tu dis est loin d'être une vérité absolue. C'est arrivé en effet.
Mais de toute façon ça ne change pas le raisonnement, tu n'es pas près de sortir la moitié du TRI d'un investissement locatif financé à crédit 110% en achetant des actions cash.

 
Et/ou que Patrim est en retard sur le marché.

 
Mouais, d'après le premier lien de chaque recherche, le CAC aurait fait environ +50% depuis 20 ans, l'immo français +75%.
On parle du bien du CAC 40, pas du CAC 40 GR pour comparer au prix de l'immo sans tenir compte de son rendement.

Je ne pense pas car je vois aussi des annonces qui baissent de prix dans les même proportions que Patrim.
En fait, celles au prix se vendent vite et disparaissent des annonces, il ne reste que les surcotés ou avec de gros défauts.

Il n'y a pas débat sur le retard de Patrim. Regarde les dates des transactions.  

je lis cela souvent, j'aimerais bien un exemple.

 
Proposition acceptée pour un studio en investissement locatif.  
 
À moi les soucis avec les locataires marseillais...

 
Prends l'historique du CAC et des prix immo depuis 10, 15 ou 20 ans.
Finance un bien à 300K€ à 110% avec un cashflow net net mensuel légèrement négatif.
Achètes l'équivalent de ce cashflow mensuel d'actions du CAC chaque mois.
Regarde au bout de 10 ou 15 ans à l'issue de la revente du bien immo et des actions.
 
Tu peux même ignorer l'évolution des loyers ce sera plus simple.

 
 
4 Septembre 2000 CAC 40 : 6944 points
actuellement : 5187 points
 
Soit -25%
 
L'immobilier à Paris depuis 2000 +200 ou 300% on n'est plus à 100% près    
donc ce qui est en gras,  

oui 6 mois de retard sur les dates mais pas forcément sur le marché.
Ca m'étonnerait que des villages de bouzie fassent +10/15% sur la période.

Non.
Il y a plus de chance qu'ils fassent -10/15%.