[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Grue

Reprise du message précédent :
Pour notre cas, dans le 92 proche Paris, on a eu tellement de mal à trouver un bien correspondant à nos critères que tant pis pour le DPE

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chrissud

T-Ray a écrit :

Un peu moins de 1250 euro par an de TF. Certaines communes du coin ont ce niveau de TF. Aucune idée de la taxe d'habitation, les gens refusent en général de l'indiquer, vu que c'est personnel. J'imagine qu'elle n'est pas donnée, mais si on loue un bien similaire, on devra la payer. Je doute qu'on fasse partie de 80% qui en seront exonérés dans les années à venir.

Pas de travaux particuliers à venir dans les PV d'AG. Ascenseurs remis au normes en 2013, parties communes rénovées au moins en partie ces dernières années (boîtes aux lettres, hall, portes), étanchéité du toit terrasse refaite en 2009 je crois.

Un risque sur le ravalement probablement, d'après le carnet d'entretien, le dernier date de 1999. La façade me semble propre, mais ça risque de tomber. C'est de la pierre de taille, je ne sais pas combien ça pourrai coûter. En tout cas, ils n'en parlent pas en AG.

Pour les prix, c'est patrim, pas un annonce quelconque, c'est censé être le prix réel de la transaction après négociation. Il me semble que les frais d'agence et les frais de notaire et ne figurent pas sur le montant patrim.

Patrim je ne connais pas meilleur agent oui, qui indique un prix moyen de 4 900€/m2 sur le vieux st maur.

En principe une estimation, un relevé de prix ou une cote est en valeur vénale, c'est à dire au prix de marché jamais la commission d'agence est déduite pour la bonne raison qu'une transaction est parfois entre 2 particuliers sans com, sans intermédiaire à payer, d'autre avec une étude notariale ou d'autre par un intermédiaire (une agence immobilière) avec un mandat de vente dont seul le vendeur est engagé ou avec un mandat d'achat seul l'acheteur est engagé, le taux de commission peut être de 3% comme de 9 %........ enfin une estimation d'une agence peut être pour vendre ou faire valoir pour une assurance ou autre ....

La commission d'agence c'est le vendeur qui paye, l'acheteur lui n'est pas concerné il achète au prix de marché, au prix qu'il accepte de mettre pour acquérir le bien.
Donc pour l'acheteur peut importe qu'il n'y ait pas de commission ou une commission à 3 % ou 9 % le prix qu'il accepte à payer pour acquérir le bien serait le même, l'agence qui a un contrat avec le vendeur travaille pour commanditaire le vendeur, plus elle vendra cher plus elle aura sa commission au détriment de l'intérêt de l'acheteur. surtout avec un mandat d'exclusivité.

Calculer la taxe d'habitation, c'est faisable il suffit de connaitre la valeur locative qui est indiquée sur la taxe foncière et appliquer les taux.

Message édité par chrissud le 08-09-2017 à 12:40:47

zephiel

Apologiste de la paresse

thun_on_the_r a écrit :

c'est con. une belle maison qui offres les possibilités d'agencement que tu souhaite, exposée comme tu veux, avec le terrain que tu veux, tu la zappe parce que les fenetres on 15 ans ou que yapa assez de laine de roche sous le toit ?

je trouve ça débile, quand je vois comme c'est galère de trouver le bien que l'on souhaite

Comme dit gimly, souvent c'est révélateur d'un tout. Parce qu'une maison avec un DPE (s'il était bien fait ) supérieur à D, c'est que la maison n'a pas été entretenue en fait. Parce que le double vitrage, l'isolation des combles, les chaudières performantes, les VMC.... ça existe depuis 30ans. Donc si la maison n'a pas subit la moindre évolution en plus de 30 ans, je fuis.

zephiel

Apologiste de la paresse

Grue a écrit :

Pour notre cas, dans le 92 proche Paris, on a eu tellement de mal à trouver un bien correspondant à nos critères que tant pis pour le DPE

Si tu as tant de mal à trouver dans tes critères c'est que ton prix limitait les bien disponibles (ce qui est logique, et notre cas à tous). Le prix que tu as économisé à l'achat, tu le paieras sur les prochaines années, d'une manière ou d'une autre (dépense énergétique et/ou réhabilitation). Ca n'en fait pas une mauvaise affaire pour autant, mais il faut en avoir conscience.

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T-Ray

billgatesanonym a écrit :

[:lefab:5] La "négo est passée". Donc, c'est trop tard pour changer. Dommage, on aurait pu vous aider.

A priori, >400KE ca semble cher, mais c'est dur à dire sans connaitre le nombre de mètres carrés (le nombre de pièces n'est pas une donnée très parlante, car on peut ajouter ou supprimer des cloisons) et l'endroit (petite couronne sans métro, mais avec le RER, c'est plutôt la moyenne couronne). En moyenne banlieue est, le prix au mètre carré est rarement supérieur à 5000 euros. Pour vous, il semble que ce serait plutôt 6 ou 7000 euros, ce qui ferait beaucoup. Mais "la négo est passé".

Un couple avait fait une offre un poil avant nous et avait accepté une contre proposition. L'agence nous avait prévenu et nous sommes passés à autre chose. L'agence nous a rappelé en début de semaine pour dire qu'ils avaient eu un problème et que notre offre pouvait être de nouveau examinée. Ça part vite dans le coin. On ne peut pas trop trainer pour faire une offre.

On est à 5800 euro du mètre carré. Les prix montent très vite sur Vincennes Est, Fontenay, Nogent côté bois de Vincennes. Voir même sur Joinville. Plus c'est près du bois, plus c'est cher. Ce secteur n'est pas vraiment moyenne banlieue est.

Le prix se rapproche des 5000 euros du m2 plutôt de l'autre côté, sur l'autre branche du RER A ou près du RER E.

Moyenne couronne ou pas, dans une dizaine d'années, il devrait y avoir un station de métro à une douzaine de minute avec le prolongement de la ligne 1. Ça ne devrait pas contribuer à la baisse du quartier.

À titre de comparaison, le fils d'un pote aurait acheté il y a 2 ans un 33m2 en rez de chaussée avec petite cour/jardin à environ 5600 du m2 dans la rue d'à côté. J'ai pas plus d'infos, juste que c'est un poil plus près du RER.

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Message édité par T-Ray le 08-09-2017 à 13:43:39

HFR_GLT

T-Ray a écrit :

Salut aux krachistes et aux autres !

Petite présentation rapide, ceux qui s'en fichent peuvent passer directement au paragraphe suivant : Fourmi besogneuse victime des prix bullesques en Ile-de-France, je suis resté localoser pendant de longues années en regardant l'accession à la propriété me narguer du haut de son immensité, prenant un peu plus de hauteur à chaque nouvelle hausse du m2 parisien. Seulement voilà, les années passent, les prix restent stratosphériques et l'arrivée d'un bébé nécessitant un logement plus grand remet sur la table la question d'un achat, parcours du combattant du primo-accédant.

Après de longues recherches, nous avons fait une offre d'achat qui a été acceptée sur un 3 pièces en petite couronne. Afin de dissiper les doutes suite à l'euphorie et pour vérifier que nous ne faisons pas une énorme connerie dans le feu de l'action, nous étudions la totalité des documents et tous les éléments qui arrivent en notre possession.

L'appartement a certains avantages : très lumineux, dernier étage avec ascenseur, cave et parking (extérieur, mais faut bien faire des compromis ^^), pièce de vie et balcon orienté sud-ouest avec vue dégagée sur Paris, le bois de Vincennes et les villes environnantes. RER à 10 min, le bois de Vincennes est à 15 min à pied etc. Madame adore.

Il a bien évidemment quelques inconvénients : immeuble des années 70 (trop courant malheureusement pour notre budget), avec pleins de trucs collectifs et une chaudière au fuel.

Les charges, entre autres, me font hésiter. On est à 48,50 euros du m2 par an. Ces charges incluent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage, l'ascenseur etc. En revanche, il n'y a pas de gardien. Je trouve habituellement ce niveau de charge sur des biens peu intéressants, ou quasi systématiquement sur les apparts des années 60/70 à Saint-Maur. Et pour ce prix, je m'attendrai quand même à y trouver un gardien.

Afin de limiter le risque de se planter, j'ai fait mon possible pour estimer la valeur de marché, mais ça n'est pas simple. Le site des notaires d'IDF ne sert pas à grand chose, la moyenne sur une ville entière n'est pas assez pertinente. Sur meilleursagents, pour la résidence, l'offre acceptée place l'appartement dans la fourchette haute avec un indice 4 sur 5 en déduisant la commission d'agence estimée.

Je pense avoir trouvé la transaction des proprios actuels sur Patrim : notre offre FAI est 11% plus élevée que le montant enregistré durant l'été 2011. Ils ont refait la salle de bain, probablement la cuisine et peut-être modernisé l’électricité, les interrupteurs et les prises ne semblent pas trop anciennes.

Les autres transactions sont très variables, souvent inférieures. 2 ou 3 transactions de 2011 et 2012 font ressortir un prix similaire au notre, si je retire de notre offre 5% de frais d'agence (je ne connais pas la commission). Un type notamment semble avoir payé le même prix en 2012 pour le 1er étage... Seul élément pouvant faire la différence : certains appartements ont un box, le nôtre a une place de parking extérieure privative.

On se pose pleins de questions, mais la négo est passée juste. Avec la folie de ces derniers mois, nous pensons que cet appartement ne restera pas longtemps sur le marché. Vu qu'on est quand même sur un budget d'un peu plus de 400k avec les frais de notaire, on a pas droit à l'erreur. Je ne peux pas compter sur l'AI pour nous aider (j'ai aucune confiance !). Vous voyez d'autres éléments pour nous aider à vérifier qu'on ne surpaye pas le bien ?

Merci d'avance !

Il faut que tu regarde le détail des charges pour voir pourquoi c'est aussi élevé.
Regarde aussi les CR d'AG pour les grosses dépenses ( chaudière, ravalement, etc ... )

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Comparatif achat/location immobilière en ligne

HFR_GLT

boulgakov a écrit :

N'importe qui ayant cherché sur Paris ces derniers mois te dira la même chose : ça part très très vite. De là à en conclure qu'il faut acheter sans négocier, quel que soit le prix affiché et y compris en banlieue (aussi cotée soit elle), il y a une erreur de logique.

Ca c'est sûr c'est factuel

Message cité 1 fois

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Comparatif achat/location immobilière en ligne

boulgakov

HFR_GLT a écrit :

Ca c'est sûr c'est factuel

Une source notaire, ça te va ?

Immobilier francilien : la croissance des ventes et des prix se poursuit en se modérant

Citation :

Selon les dernières données des Notaires de Paris-Ile-de-France, le marché immobilier francilien continue de tourner à plein régime, avec des ventes à nouveau en expansion et des records historiques d’activité dans plusieurs départements[...]Les acheteurs, particulièrement motivés, se décident vite et achètent « au prix » pour bénéficier du niveau encore très attractif des taux d’intérêt.

C'est pas comme si ça avait pas été posté récemment. Les justiciers d'Internet : "source ?" :sarcastic:

Message édité par boulgakov le 08-09-2017 à 14:40:42

zephiel

Apologiste de la paresse

C'est vrai, mais tu regardes une zone sensiblement moins dense que l'idf et peut-être avec des critères un poil plus restrictifs que le choix d'un appart.

Message cité 1 fois

thalis

En general, ils ont plusieurs segments (MOB, HDG, BDG, ...). ça leur permet que la réputation de certains segments n’éclabousse pas les autres...

Edit : par exemple, AST, s'ils n'avaient que Top Duo, ils auraient déjà mis la clef sous la porte, et personne n'irait meme jeter un oeil du coté de leur gamme MOB présentée par Natilia

Message cité 2 fois
Message édité par thalis le 08-09-2017 à 15:07:36

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chrissud

on peut aussi consulter le site des notaires pour trouver un prix moyen
https://www.immobilier.notaires.fr/ [...] neuf=false

Message cité 1 fois

thalis

Oui, pour le client, pis meme comptablement c'est rentable. Si un secteur se casse la tronche, les autres n'ont pas à payer pour celui là.

Profil supprimé

Je ne retrouve plus les évolutions des prix sur Meilleur Agent (evolution en % a 1 mois, 6 mois, 1 ans, 5 ans etc..).

C'est moi qui bug ou ils ont supprimé l'info de leur site :??:

Message édité par Profil supprimé le 08-09-2017 à 15:18:19

zephiel

Apologiste de la paresse

Le prix moyen c'est pas "fiable" vu que c'est juste une moyenne. Par contre la liste des dernières transactions dans une commune donnée...

billgatesanonym

Normand, ex-Parisien.

T-Ray a écrit :

Ok, donc, c'est sûrement à Fontenay.

Je connais très bien, puisque j'habite à Joinville tout près du bois, et que j'ai souvent fait le trajet à pieds en suivant la ligne de Rer jusqu'au Chateau de Vincennes, quand le RER est hors service comme cela lui arrive de temps en temps. Je suis en train de vendre à 5000 euros le m2. Mais ce n'est pas un dernier étage. Donc votre achat est probablement au prix du marché.

Ce qui m'étonne, c'est votre attrait pour le bois de Vincennes, comme si vous le connaissiez très mal. Peut-être ne savez-vous pas qu'il s'est beaucoup dégradé en une dizaine d'années, avec des campements sauvages de réfugiés afgans, pakistanias, albanais, un grand campement de Roms aménagé par la mairie de Paris pour respecter son quota, un espace temporaire pour les nudistes voulu par Hidlago par la foldingo, des festivals de musique techno avec les hauts parleurs les plus puissants d'Europe qui sont en fonctionnement uniquement la nuit, et des immenses files de vieilles camionnettes en stationnement permanent pour tous les pervers de l'Ile de France. Heureusement, qu'il y a le tranquille parc du Tremblay et les rives de la Marne bien aménagées pour des sorties familiales le weekend.

Message cité 1 fois
Message édité par billgatesanonym le 08-09-2017 à 15:21:59

Naxos

\o/

Ca vaut quelque chose le site https://www.immobilier.notaires.fr/ rubrique annonces ?
J'en ai vu plusieurs avec des dates de mise à jour très anciennes, genre :

Citation :

Date de mise à jour : 31/05/2013

[:tinostar]

Message édité par Naxos le 08-09-2017 à 15:36:01

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[Folio Photos]

Grue

Idem, les tarifs affichés me semblent bas pour les communes du 92 dans lesquelles on a cherché (Boulogne, Issy, Courbevoie, Asnières, Bois-Colombes), et sont plus bas que ceux de meilleurs agents.

Message édité par Grue le 08-09-2017 à 16:17:01

viniw

geek repenti

je prendrais plutôt meilleurs agents en effet la fourchette est trop réduite et j'ai 600€ de différence entre meilleurs agents et immo notaire.
évidement si tu as des prestations supplémentaires par rapport a un logement moyen tu tire vers le haut.

Naxos

\o/

Meilleurs agents me faisait une estimation à 30% de variation, vla la précision du truc

Message édité par Naxos le 08-09-2017 à 16:25:48

---------------
[Folio Photos]

frankie_flowers

Ar Paotr a écrit :

Bonjour [:jongkiki:1]

Je vais mettre en vente ma maison dans les jours à venir.
Je pensais passer par une agence mais j'ai bien envie de tenter leboncoin dans un premier temps. Vous pensez quoi de la vente particulier à particulier ? Il y a des choses à savoir ?

Si tu laisses ton numéro de téléphone, prépare toi à devoir éconduire des AI régulièrement pendant au moins 6 mois.

A part ça, leboncoin ça marche bien.

C'est une question de tempérament, comme pour le verre à moitié plein.

Moi je me sentirai baisé quelle que soit l'évolution par exemple
- si ça baisse : putain on aurait pu attendre un peu pour acheter :fou:
- si ça monte : putain notre prochain bien plus grand va nous coûter encore plus cher :fou:

mais je préférerais quand même que ça baisse.

Assez d'accord.

thalis a écrit :

MOB ?

Message cité 2 fois

thalis

frankie_flowers a écrit :

MOB ?

Maison ossature bois

fred_zhuzhu

C'est fait : financement validé par la banque pour notre maison en petite couronne de Strasbourg et offre au prix dans la même semaine pour notre appartement : ça se goupille bien )

Message cité 1 fois

faulquemont

fred_zhuzhu a écrit :

C'est fait : financement validé par la banque pour notre maison en petite couronne de Strasbourg et offre au prix dans la même semaine pour notre appartement : ça se goupille bien )

T'es sérieux ou bien c’est ironique?

Message cité 1 fois

StanCW

Parle à Monkey ...

Tu ne passe plus sur Convenablement et tu as decidé de faire suer les gens d'ici à la place ?

Message cité 1 fois

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

faulquemont

StanCW a écrit :

Tu ne passe plus sur Convenablement et tu as decidé de faire suer les gens d'ici à la place ?

[:miniours:1] Qui t'invite?

Message cité 1 fois

fred_zhuzhu

faulquemont a écrit :

T'es sérieux ou bien c’est ironique?

Sérieux, pourquoi ?

StanCW

Parle à Monkey ...

faulquemont a écrit :

[:miniours:1] Qui t'invite?

Mon intérêt pour le sujet et pas pour le cassage gratuit des gens ?

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

hardzaatar

salut

je visite mardi un appartement vu par hasard, qui correspond tout à fait a priori a mes criteres. Petit probleme, je n'ai demarche aucune banque ni rien. Si l'appart me plait, que faire? sachant qu'il y a moyen qu'il parte tres vite vu le prix bas

Message cité 2 fois

AshkaraN

Le Patron

on est samedi : va faire un tour rapide dans des BED et fais des demandes BEL.

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Perf Bourse des Frers POGNON|| Le Topic Bourse

viniw

geek repenti

hardzaatar a écrit :

-la plupart des banques permettent des rdv impromptus avec des conseillés au tel
-et tu peux toujours faire une évaluation de ta capacité de crédit via internet.

Profil supprimé

hardzaatar a écrit :

salut

je visite mardi un appartement vu par hasard, qui correspond tout à fait a priori a mes criteres. Petit probleme, je n'ai demarche aucune banque ni rien. Si l'appart me plait, que faire? sachant qu'il y a moyen qu'il parte tres vite vu le prix bas

Ben tu fais une offre. Il n'y a rien qui oblige a avoir vu la banque avant d'acheter une maison

AshkaraN

Le Patron

A priori les vendeurs commencent à refuser les clauses d annulation de l'achat en cas de refus de prêt. Trop de petits malins qui annulent des offres avec des refus de complaisance

Message cité 4 fois

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Perf Bourse des Frers POGNON|| Le Topic Bourse

cartemere

Hello

Pour le virement de l'apport au Notaire, on procède comment ?
Demande de virement classique + on les contacte par mail pour leur demander de remplir l'attestation de provenance des fonds ?

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VDS Canon RF 14-35mm f/4 L IS USM

fred_zhuzhu

AshkaraN a écrit :

A priori les vendeurs commencent à refuser les clauses d annulation de l'achat en cas de refus de prêt. Trop de petits malins qui annulent des offres avec des refus de complaisance

Pas sûr que ce soit Legal : cette clause est obligatoire si l'appartement est acheté à crédit il me semble

Message cité 1 fois

AshkaraN

Le Patron

fred_zhuzhu a écrit :

Pas sûr que ce soit Legal : cette clause est obligatoire si l'appartement est acheté à crédit il me semble

je note, du coup le vendeur ne prend plus que des acheteurs CASH $€ ?

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