Dans les années 90, le marché parisien avait perdu 45%, la province environ 35%, entre 1993 et 1999, lentement, par petits morceaux chaque année.
Bien sur que le marché s'est bloqué un temps, et puis les ventes se sont faites, c'est tout. Il n'y a pas eu d'aide de l'Etat.

Oui je crois que c'est "standard" en phase de baisse : d'abord baisse des volumes, puis baisse des prix avec retour des volumes vers la normale quand les vendeurs acceptent la situation. Quand les prix vont accélérer à la hausse, on constate en premier lieu une augmentation des volumes.

gimly, tu n'es pas sérieux à suggérer que si les vendeurs n'obtiennent pas le prix qu'ils souhaitent (i.e. a minima ne pas faire de moins-value) alors ils ne vendent pas et bloquent le marché ad vitam eternam ? Le corollaire serait de supposer qu'en marché haussier, il y a des transactions principalement parce que les propriétaires veulent toucher leur PV ! Cela me parait improbable. Les gens vendent à cause des mutations pros, des décès/successions, des naissances, des envies de changement de logement, etc. etc.

Enfin bon. Ce qu'on constate, c'est que le marché immobilier est haussier depuis si longtemps maintenant (à Paris au moins) que plus personne ne se souvient vraiment de ce qu'est un marché baissier On en appelle à l'Histoire et à la mémoire des anciens

C'est vrai que les DPE faits à base de factures d'électricité/gaz c'est complètement absurde.
Mais la loi de transition énergétique précise quand même bien l'obligation de travaux pour les DPE F et G : « Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. »
A voir comment ça sera appliqué dans les faits en effet.

C'est un RDJ à Asnières, on va faire une offre du coup (le prix est dans les clous de l'estimation obtenue sur Meilleurs Agents)

Je me demande comment une telle usine a gaz va se mettre en place, et surtout comment on va faire dépenser de force des dizaines de K euros aux gens qui habitent des maisons mal isolées, que ce soit par contrainte (pas de thunes pour isoler) ou par choix (murs en pierre laissés apparents par exemple).

2025 c'est dans 7 ans. ça promet

C'est simple : ça ne sera jamais appliqué.

Ben c'est pas dur. Interdiction de vendre un bien qui a un DPE >E  
 
Mais c'est clair que ca va encore être blindé d'exceptions, que ca va pas marcher et que ca va toucher principalement ceux qui n'ont pas les moyens de faire les travaux. Après avoir manié la carotte pendant quelques années avec des aides de l'état pour la réno, ils vont passer au baton pour les retardataires.  

Salut aux krachistes et aux autres !
 
Petite présentation rapide, ceux qui s'en fichent peuvent passer directement au paragraphe suivant : Fourmi besogneuse victime des prix bullesques en Ile-de-France, je suis resté localoser pendant de longues années en regardant l'accession à la propriété me narguer du haut de son immensité, prenant un peu plus de hauteur à chaque nouvelle hausse du m2 parisien. Seulement voilà, les années passent, les prix restent stratosphériques et l'arrivée d'un bébé nécessitant un logement plus grand remet sur la table la question d'un achat, parcours du combattant du primo-accédant.
 
Après de longues recherches, nous avons fait une offre d'achat qui a été acceptée sur un 3 pièces en petite couronne. Afin de dissiper les doutes suite à l'euphorie et pour vérifier que nous ne faisons pas une énorme connerie dans le feu de l'action, nous étudions la totalité des documents et tous les éléments qui arrivent en notre possession.
 
L'appartement a certains avantages : très lumineux, dernier étage avec ascenseur, cave et parking (extérieur, mais faut bien faire des compromis ^^), pièce de vie et balcon orienté sud-ouest avec vue dégagée sur Paris, le bois de Vincennes et les villes environnantes. RER à 10 min, le bois de Vincennes est à 15 min à pied etc. Madame adore.
 
Il a bien évidemment quelques inconvénients : immeuble des années 70 (trop courant malheureusement pour notre budget), avec pleins de trucs collectifs et une chaudière au fuel.
 
Les charges, entre autres, me font hésiter. On est à 48,50 euros du m2 par an. Ces charges incluent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage, l'ascenseur etc. En revanche, il n'y a pas de gardien. Je trouve habituellement ce niveau de charge sur des biens peu intéressants, ou quasi systématiquement sur les apparts des années 60/70 à Saint-Maur. Et pour ce prix, je m'attendrai quand même à y trouver un gardien.
 
Afin de limiter le risque de se planter, j'ai fait mon possible pour estimer la valeur de marché, mais ça n'est pas simple. Le site des notaires d'IDF ne sert pas à grand chose, la moyenne sur une ville entière n'est pas assez pertinente. Sur meilleursagents, pour la résidence, l'offre acceptée place l'appartement dans la fourchette haute avec un indice 4 sur 5 en déduisant la commission d'agence estimée.
 
Je pense avoir trouvé la transaction des proprios actuels sur Patrim : notre offre FAI est 11% plus élevée que le montant enregistré durant l'été 2011. Ils ont refait la salle de bain, probablement la cuisine et peut-être modernisé l’électricité, les interrupteurs et les prises ne semblent pas trop anciennes.
 
Les autres transactions sont très variables, souvent inférieures. 2 ou 3 transactions de 2011 et 2012 font ressortir un prix similaire au notre, si je retire de notre offre 5% de frais d'agence (je ne connais pas la commission). Un type notamment semble avoir payé le même prix en 2012 pour le 1er étage... Seul élément pouvant faire la différence : certains appartements ont un box, le nôtre a une place de parking extérieure privative.
 
On se pose pleins de questions, mais la négo est passée juste. Avec la folie de ces derniers mois, nous pensons que cet appartement ne restera pas longtemps sur le marché. Vu qu'on est quand même sur un budget d'un peu plus de 400k avec les frais de notaire, on a pas droit à l'erreur. Je ne peux pas compter sur l'AI pour nous aider (j'ai aucune confiance !). Vous voyez d'autres éléments pour nous aider à vérifier qu'on ne surpaye pas le bien ?
 
Merci d'avance !

Ok je clarifie un constat :
 
- Tu prends toutes les ventes qui ont abouti ces 6 derniers à Paris (je parle de l'IM, éventuellement petite couronne)
- Tu gardes celles pour lesquelles la promesse de vente a été faite moins de 48h après la mise en vente du bien
 
--> t'auras 99% d'offre au prix, sans négo. Et ces biens là coco, c'est les meilleurs. les bons appart', les belles maisons. Ceux pour lesquels t'as 15 acheteurs pour un vendeur. et t'achètes pas parce que c'est "pas cher", au contraire ça l'est, et tu le sais, t’achètes parce que c'est le seul truc potable actuellement à vendre. Et sur ces biens là, t'as pas de négo. tu tentes même pas. t'es déjà bien content d'avoir été un (voir le) premier sur le coup.

Chaudière au fuel individuelle ?

Pense à inclure les frais d'entretien en fonction de l'âge de la bête et garde en tête que le fioul c'est cher, d'autant plus si ton logement est mal isolé. Garde en tête un chiffre entre 1500 et 2000€ à l'année pour le chauffage. Sans l'entretien.

 
En moyenne c'est plutôt 18 ou 19

Salut aux krachistes et aux autres !
 
Petite présentation rapide, ceux qui s'en fichent peuvent passer directement au paragraphe suivant : Fourmi besogneuse victime des prix bullesques en Ile-de-France, je suis resté localoser pendant de longues années en regardant l'accession à la propriété me narguer du haut de son immensité, prenant un peu plus de hauteur à chaque nouvelle hausse du m2 parisien. Seulement voilà, les années passent, les prix restent stratosphériques et l'arrivée d'un bébé nécessitant un logement plus grand remet sur la table la question d'un achat, parcours du combattant du primo-accédant.
 
Après de longues recherches, nous avons fait une offre d'achat qui a été acceptée sur un 3 pièces en petite couronne. Afin de dissiper les doutes suite à l'euphorie et pour vérifier que nous ne faisons pas une énorme connerie dans le feu de l'action, nous étudions la totalité des documents et tous les éléments qui arrivent en notre possession.
 
L'appartement a certains avantages : très lumineux, dernier étage avec ascenseur, cave et parking (extérieur, mais faut bien faire des compromis ^^), pièce de vie et balcon orienté sud-ouest avec vue dégagée sur Paris, le bois de Vincennes et les villes environnantes. RER à 10 min, le bois de Vincennes est à 15 min à pied etc. Madame adore.
 
Il a bien évidemment quelques inconvénients : immeuble des années 70 (trop courant malheureusement pour notre budget), avec pleins de trucs collectifs et une chaudière au fuel.
 
Les charges, entre autres, me font hésiter. On est à 48,50 euros du m2 par an. Ces charges incluent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage, l'ascenseur etc. En revanche, il n'y a pas de gardien. Je trouve habituellement ce niveau de charge sur des biens peu intéressants, ou quasi systématiquement sur les apparts des années 60/70 à Saint-Maur. Et pour ce prix, je m'attendrai quand même à y trouver un gardien.
 
Afin de limiter le risque de se planter, j'ai fait mon possible pour estimer la valeur de marché, mais ça n'est pas simple. Le site des notaires d'IDF ne sert pas à grand chose, la moyenne sur une ville entière n'est pas assez pertinente. Sur meilleursagents, pour la résidence, l'offre acceptée place l'appartement dans la fourchette haute avec un indice 4 sur 5 en déduisant la commission d'agence estimée.
 
Je pense avoir trouvé la transaction des proprios actuels sur Patrim : notre offre FAI est 11% plus élevée que le montant enregistré durant l'été 2011. Ils ont refait la salle de bain, probablement la cuisine et peut-être modernisé l’électricité, les interrupteurs et les prises ne semblent pas trop anciennes.
 
Les autres transactions sont très variables, souvent inférieures. 2 ou 3 transactions de 2011 et 2012 font ressortir un prix similaire au notre, si je retire de notre offre 5% de frais d'agence (je ne connais pas la commission). Un type notamment semble avoir payé le même prix en 2012 pour le 1er étage... Seul élément pouvant faire la différence : certains appartements ont un box, le nôtre a une place de parking extérieure privative.
 
On se pose pleins de questions, mais la négo est passée juste. Avec la folie de ces derniers mois, nous pensons que cet appartement ne restera pas longtemps sur le marché. Vu qu'on est quand même sur un budget d'un peu plus de 400k avec les frais de notaire, on a pas droit à l'erreur. Je ne peux pas compter sur l'AI pour nous aider (j'ai aucune confiance !). Vous voyez d'autres éléments pour nous aider à vérifier qu'on ne surpaye pas le bien ?
 
Merci d'avance !

Chaudière au fuel individuelle ?

Pense à inclure les frais d'entretien en fonction de l'âge de la bête et garde en tête que le fioul c'est cher, d'autant plus si ton logement est mal isolé. Garde en tête un chiffre entre 1500 et 2000€ à l'année pour le chauffage. Sans l'entretien.

 
Tu as des sources quelconques ou c'est juste un truc que tu sors du chapeau ?

d'aprés ce site 61.9% des crédits ont plus de 20 ans dont 27.4% plus de 25 ans curieusement j'ai pas fait le calcul mais les 38,1% en dessous de 20 ans suffisent a faire baisser a 17.5 ans moyens en effet.

toujours est'il qu'on est pas loin des 2/3 a plus de 20 ans ce qui est trés élevés a mes yeux
https://reassurez-moi.fr/guide/dure [...] mmobiliers

48.5m² de charge au m² même avec l'eau chaude et froide c'est trés élevé ca fait quand même 486 € de charge mois pour 60m².
pour l'estimation tu sembles relativement sur de toi .

Probablement

Sinon c'est assez simple à appliquer, on fait comme pour les fosses sceptique plus aux normes: au moment de la vente l’acquéreur a un an pour se mettre aux normes et améliorer le DPE.

 
Quand même pas autant, plutôt 246.50 euro par mois pour un 60 m2

.....
Il a bien évidemment quelques inconvénients : immeuble des années 70 (trop courant malheureusement pour notre budget), avec pleins de trucs collectifs et une chaudière au fuel.
 
Les charges, entre autres, me font hésiter. On est à 48,50 euros du m2 par an. Ces charges incluent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage, l'ascenseur etc. En revanche, il n'y a pas de gardien. Je trouve habituellement ce niveau de charge sur des biens peu intéressants, ou quasi systématiquement sur les apparts des années 60/70 à Saint-Maur. Et pour ce prix, je m'attendrai quand même à y trouver un gardien.
 
Afin de limiter le risque de se planter, j'ai fait mon possible pour estimer la valeur de marché, mais ça n'est pas simple. Le site des notaires d'IDF ne sert pas à grand chose, la moyenne sur une ville entière n'est pas assez pertinente. Sur meilleursagents, pour la résidence, l'offre acceptée place l'appartement dans la fourchette haute avec un indice 4 sur 5 en déduisant la commission d'agence estimée.
 
Je pense avoir trouvé la transaction des proprios actuels sur Patrim : notre offre FAI est 11% plus élevée que le montant enregistré durant l'été 2011. Ils ont refait la salle de bain, probablement la cuisine et peut-être modernisé l’électricité, les interrupteurs et les prises ne semblent pas trop anciennes.
 
Les autres transactions sont très variables, souvent inférieures. 2 ou 3 transactions de 2011 et 2012 font ressortir un prix similaire au notre, si je retire de notre offre 5% de frais d'agence (je ne connais pas la commission). Un type notamment semble avoir payé le même prix en 2012 pour le 1er étage... Seul élément pouvant faire la différence : certains appartements ont un box, le nôtre a une place de parking extérieure privative.
 
On se pose pleins de questions, mais la négo est passée juste. Avec la folie de ces derniers mois, nous pensons que cet appartement ne restera pas longtemps sur le marché. Vu qu'on est quand même sur un budget d'un peu plus de 400k avec les frais de notaire, on a pas droit à l'erreur. Je ne peux pas compter sur l'AI pour nous aider (j'ai aucune confiance !). Vous voyez d'autres éléments pour nous aider à vérifier qu'on ne surpaye pas le bien ?
 
Merci d'avance !

Enfin tu te vois vivre avec un gosse dans 60m² ? Tu t"y projettes pendant 7 à 10 ans ?

Enfin tu te vois vivre avec un gosse dans 60m² ? Tu t"y projettes pendant 7 à 10 ans ?

Enfin tu te vois vivre avec un gosse dans 60m² ? Tu t"y projettes pendant 7 à 10 ans ?

Ben c'est pas dur. Interdiction de vendre un bien qui a un DPE >E  
 
Mais c'est clair que ca va encore être blindé d'exceptions, que ca va pas marcher et que ca va toucher principalement ceux qui n'ont pas les moyens de faire les travaux. Après avoir manié la carotte pendant quelques années avec des aides de l'état pour la réno, ils vont passer au baton pour les retardataires.  

Ben c'est pas dur. Interdiction de vendre un bien qui a un DPE >E  
 
Mais c'est clair que ca va encore être blindé d'exceptions, que ca va pas marcher et que ca va toucher principalement ceux qui n'ont pas les moyens de faire les travaux. Après avoir manié la carotte pendant quelques années avec des aides de l'état pour la réno, ils vont passer au baton pour les retardataires.  

On se pose pleins de questions, mais la négo est passée juste.

bon sinon quand fillon voulait rendre obligatoire le recour a l'agent immobilier même pour la location.
http://www.capital.fr/immobilier/i [...] rs-1218892

Pour ne pas dire 50€ par mètre carré, c'est beaucoup mais c'est une donnée que tu connais
en revanche à aucun moment tu nous parles des travaux qui serait voté, réalisé, payé, non payé à programmé dans les 10 ans à venir ...... Un ravalement supposé dans 5 ans c'est un budget à assumer de x k€.
Tu ne parles pas de taxe foncière, le montant peut être relativement important, la taxe d'habitation peut avoir un abattement au dessous d'un certain revenu par conséquent celle payé par les propriétaire actuel n'est pas indicative sans lire le document. Attention si les propriétaires ont plus de 60 ans ils peuvent bénéficier d'exonération supplémentaire de taxe foncière et taxe habitation.

En tant qu'acheteur tu ne dois pas t'occuper de la commission d'agence, l'acheteur paye le prix du marché si tu te réfères au prix meilleuragents c'est le prix de marché en comparant en retranchant la commission d'agence ton offre est alors au dessus du prix de marché.

Tu ne peux pas te baser sur un prix de même appartement issu d'une annonce d'il y a 6 ans..... déjà pour la 1ère raison le prix demandé sur une annonce n'est pas le prix négocier au final, la différence entre un 1ère annonce et le prix final peut être de plusieurs dizaines de milliers d'€.

Celui qui a engagé l'agence immobilière c'est le vendeur toi tu as aucun engagement avec l'AI l'agence travaille donc dans l'intérêt de celui qui le paye le vendeur.
En même temps l'agence veut juste toucher sa commission, au plus vite dans 3 mois après la signature du compromis si elle ne vend pas avec toi, à moins d'une exclusivité, elle risque qu'une autre agence trouve l'acheteur et adieu sa com.

bon sinon quand fillon voulait rendre obligatoire le recour a l'agent immobilier même pour la location.
http://www.capital.fr/immobilier/i [...] rs-1218892

Enfin tu te vois vivre avec un gosse dans 60m² ? Tu t"y projettes pendant 7 à 10 ans ?

bon sinon quand fillon voulait rendre obligatoire le recour a l'agent immobilier même pour la location.
http://www.capital.fr/immobilier/i [...] rs-1218892

 
c'est surtout super con. une maison classée, avec des beaux vitrages type vitraux tout fin, tu les pète pour mettre des fenêtres en plastoc leroy merlin pour gratter 200 balles de fuel a l'année ?

c'est surtout super con. une maison classée, avec des beaux vitrages type vitraux tout fin, tu les pète pour mettre des fenêtres en plastoc leroy merlin pour gratter 200 balles de fuel a l'année ?

 
Un peu moins de 1250 euro par an de TF. Certaines communes du coin ont ce niveau de TF. Aucune idée de la taxe d'habitation, les gens refusent en général de l'indiquer, vu que c'est personnel. J'imagine qu'elle n'est pas donnée, mais si on loue un bien similaire, on devra la payer. Je doute qu'on fasse partie de 80% qui en seront exonérés dans les années à venir.
 
Pas de travaux particuliers à venir dans les PV d'AG. Ascenseurs remis au normes en 2013, parties communes rénovées au moins en partie ces dernières années (boîtes aux lettres, hall, portes), étanchéité du toit terrasse refaite en 2009 je crois.
 
Un risque sur le ravalement probablement, d'après le carnet d'entretien, le dernier date de 1999. La façade me semble propre, mais ça risque de tomber. C'est de la pierre de taille, je ne sais pas combien ça pourrai coûter. En tout cas, ils n'en parlent pas en AG.
 
Pour les prix, c'est patrim, pas un annonce quelconque, c'est censé être le prix réel de la transaction après négociation. Il me semble que les frais d'agence et les frais de notaire et ne figurent pas sur le montant patrim.

 
c'est surtout super con. une maison classée, avec des beaux vitrages type vitraux tout fin, tu les pète pour mettre des fenêtres en plastoc leroy merlin pour gratter 200 balles de fuel a l'année ?

 
c'est con. une belle maison qui offres les possibilités d'agencement que tu souhaite, exposée comme tu veux, avec le terrain que tu veux, tu la zappe parce que les fenetres on 15 ans ou que yapa assez de laine de roche sous le toit ?
 
je trouve ça débile, quand je vois comme c'est galère de trouver le bien que l'on souhaite