Reprise du message précédent :

 
C'est la methode explicité par setfsamy : il rapportait par rapport a une estimation de la valeur courante ...
 
@+ JB

 
Tu ne racontes que de la merde.

Ce genre de propos n'a rien à faire ici.

il faut rapporter à la somme que tu gagnerais en revendant

 
C'est une methode financiere qui revient a dire que tout proprietaire doit faire une arbitrage : c'est aberrant et ne correspond en rien a la réalité du marché immobilier particulier.
 
@+ JB

 
Mais non ... mais non ... on calcule le rendement comme ca depuis des lustres ...
 
@+ JB

en meme temps si le mec n'a plus d'interet à déduire, il faut qu'il vende quelque soit le rendement

 
A+,

 les livretA ne sont pas soumis au prélèvement csg rds ni les lep et ldd.
les taux sont revu 2* par an , mais sur livrets tu es cach  
livret A pour l'instant a la caisse d'epargne  
livret A qui ce nomme livret bleu au crédit mutuel

 
A revendre et a racheter ... oui ...
 
@+ JB
 

 
 
ça dépend, perso un immo locatif je ne le concois qu'avec un crédit derriere et le cash tu le places en face sur un produit bien plus liquide

Les inconvénients signalés restent ..
( taux non garanti, < 4% , limitation à 15KE   ... )
 
tu es cach ???

Je l'ai appris comme ca quand je bossais dans l'immo ... et pour avoir fait quelques recherches a l'epoque du post de stefsamy il semble bien qu'on continu a le calculer comme ca.
Je n'ai rien inventer, après si tu veux le calculer autrement c'est ton droit ... tout comme celui de stefsamy ... c'est d'ailleurs ce que j'ai du lui dire a l'époque.

@+ JB

http://www.empruntis.com/patrimoin [...] p?projet=2

 
Oui c'est également ce que je voulais dire ... on est d'accord.
 
@+ JB

Peut-être que c'est déjà passé, mais je voudrais vous faire part d'une discussion tenue avec un agent immobilier en bas de chez moi, concernant la surévaluation actuelle de l'immobilier en France, et plus particulièrement à Paris :
 
Aujourd'hui, les agences immobilières se multiplient, et les contrôles pour la compétence des agents sont plus que limités.
De plus, la démocratisation d'internet depuis 2000 a ouvert de nouveaux canaux de transactions immobilières, bien entendu.
Il en résulterait le processus suivant :
- Un particulier souhaite vendre un bien qui, disons, vaut réellement 5000 euros/m²
- Il consulte un agent immobilier, qui lui dit : Votre bien vaut 5000 euros/m², je le vendrai donc à ce prix, plus ma commission.
- Il met en concurrence plusieurs agents. Certains lui confirment que le bien vaut 5000 euros/m², et jouent la concurrence sur la qualité de service et de suivi. D'autres agents, moins scurpuleux, prétendent - à raison ou non - pouvoir vendre le bien à 5500 euros/m², plus leur commission.
- Evidemment, le particulier a tendance à opter pour l'agent qui lui propose le meilleur prix.
- Puis le particulier se dit : Tiens mais si un agent peut le vendre à 5500euros/m², pourquoi pas moi ? Et il le met en vente à 5500euros/m² sur un site genre PAP.
- Le bien, déjà surévalué, reste non vendu pendant disons 1 an, participant ainsi à la tension du marché, puisqu'il est potentiellement inoccupé.
- Au bout d'un moment, certaines agences immobilières "récupèrent" les "vieilles" annonces des sites type PAP, et proposent aux propriétaires de prendre en main la vente, souvent avec une nouvelle hausse du tarif de surface pour arriver à récuper le deal et la commission.
 
In fine, le bien qui au départ vaut 5000euros/m² va être vendu à disons 5800euros/m²...
 
Il semblerait que cet effet soit majoritairement dû à des agents pas vraiment professionnels, et surtout peu scrupuleux, qui font grimper les prix sans aucune considération pour la valeur réelle des biens.
 
Ainsi, pour éviter ça, l'Etat serait en train d'étudier la mise en place de licences, à l'instar des taxis, pour limiter le nombre d'agences immobilières, et surtout avoir un meilleur contrôle sur la compétence réelle des agents. Pourquoi pas, d'ailleurs, systématiser dans les ventes entre particuliers, un rapport d'expertise attestant de la valeur réelle du bien ?
 
EDIT : Il va sans dire que la mise en place d'un tel système provoquerait très certainement une grosse correction sur le marché immo...

"un rapport d'expertise attestant de la valeur réelle du bien ?"  
Et qui est capable de déterminer la valeur réelle d'un bien ???
 
Pour moi la valeur réelle d'un bien c'est tout simplement celle à laquelle il est vendu et il est donc impossible de la déterminer avant la vente. ( Cela n'empêche pas d'avoir un ordre d'idée ... )

on est à 3.75net si je capitalise les intérêts  
taux livret non garanti ? a bon
livret = argent dispo à tout  moment
limité à 15300€ oui mais faut cumuler      
livret A 15300 €                               3.5%                            
livret fidélité 15300€                         3.2%
livret epargne populaire 7700€            4.25%
livret développement durable 6000€     3.5%
                        total  44300€ pour une personne seul
                                 88300 pour un couple
ensuite avec un enfant 124 900  (faut enlever le livret épargne pop)

LEP Il y a des conditions de ressources, non ?

fais un cas avec et sans lep car avoir autant de liquidites et paye si peu d impots ne representera que tres tres peu de cas sur une durée effective de plusieurs années.

Anteus > Ca me rappel avoir lu, la course aux mandats de certaines agences, ou à chaque fois qu'un bien est rentré en mandat exclusif l'AI touche une petite prime ou le droit de ne pas se faire taper sur les doigts... Je te laisse deviner les promesses des AI pour remporter les mandats

Calibré par rapport à d'autres ventes du même acabit dans le secteur...

oui il l a precise. Tous le monde a la possibilite de l avoir au moins une annee (le decalage d impots) mais apres c est mort (enfin pour le peu de controle qu il existe tu peux gratter qques annees , j en suis a ma 3 eme )

 
Et le taux du livret A n'est pas fixe
Et le lep est sous conditions de revenus  
Et tu mélanges allegrement les taux et les montants ...
Bref  

 
Tout à fait ok avec le type de shéma que tu décris !

c'est mon cas
100k€ sur livret après revente de mon pavillon (acheter en 2001 et revendu en 2007 avec belle pv)
je suis a nouveau locataire.
pour le lep faut pas payer plus de 750€ d'impôt .

C'est toujours ce que l'on fait.
Mais :  
1) Les résultats des ventes ne sont pas publics
2) Il y a un écart de 3 mois entre les ventes réalisées et celles démarrées.
3) En quoi un AI est meilleur que n'importe quel particulier pour l'évaluation d'un bien s'il suffit d'aller voir les dernières annonces sur seloger
4) Aucun bien n'est identique à un autre.
5) Comment on fait pour les biens atypiques ?

 
C'est déjà en parti le cas : il te faut la carte professionnelle.
http://www.inforeg.ccip.fr/L'agent [...] 9-5996html
 
Ce sont plutot les grands réseaux qui a terme devraient faire baisser les commissions tout du moins. Le prix restant bêtement un jeu entre l'offre et la demande.
 
@+ JB

sylvain tu te prends un poil trop la tete sur le taux "garanti" hein... aujourd'hui personne ne te garantira un taux sur 8 ans car c'est pas dans les us et coutumes alors si t'attends ca tu peux attendre longtemps  

c'est vrais le taux du livret A est revu 2*par an
honnêtement pense pas qui va baisser dans les mois qui viennent
et puis si il baisse je reviendrais sur compte a terme  
un cat n'est pas plafonneé et aujourd'hui c'est environ 4.35% brut
ce qui fait 3.2% net pour 6 mois

Tout à fait d'accord.
Le pb c'est que certains vois "4,5% garantis en 2008" et disent "tu vois que l'on peux trouver du 4,5%" , ce qui n'est pas exactement la même chose ( engageùment dans la durée, taux garanti uniquement la première année )
 
Si vous voulez je vous propose un produit :  
10% net garantis en 2008
Fonds bloqués pdt 8 ans  
Aucune garantie sur le rendement 2009-2018
Capital garanti.
 
Intéressés ?

Pour toutes ces raisons, un AI compétent est requis.
 
Prenez l'exemple d'une bagnole d'occasion : Si vous l'achetez entre particuliers, êtes-vous capables de vérifier  
- Que les vidanges ont été correctement réalisées
- L'état du moteur
- L'état de la carrosserie
- le non-trafiquage du compteur
- etc  
A moins d'être calé en voitures, non.
 
Pour un bien immo, c'est pareil. On doit attendre d'un agent immobilier qu'il connaisse son marché : Le tarif courant du quartier, pour le type de bien proposé, tout d'abord. Puis les "plus" et les "moins" : Etat général, état du réseau électrique, de la plomberie, objectivité par rapport au propriétaire qui va souvent avoir un attachement sentimental ("ah ouais, nan mais là, les poutres apparentes, c'est direct 500euros supplémentaires pour le séjour, hein " ) et en tout état de cause, n'est pas compétent pour évaluer un bien immo.
 
Bref, pour répondre de manière exhaustive :
1) Non, mais l'AI connait au moins les ventes de son agence.
2) L'AI a l'expérience de l'évolution du marché sur X mois
3) Effet moutons de panurge : Si un particulier arrive à survendre son bien à un bozo, combien vont le suivre aveuglément, et tendre le marché ?
4) Oui, et du coup, pour le point 3, on se mord la queue : Comment évaluer son bien par rapport à ceux de seloger, si aucun n'est identique > Besoin d'un AI compétent qui est capable d'évaluer les différences
5) Chaque bien est un peu atypique, ensuite, encore une fois, ça doit relever de la compétence de l'AI. De fait, la nécessité de consulter plusieurs AI pour avoir une idée. Un peu comme pour un déménagement.

Le hic, c'est que la carte professionnelle pour les AI est un peu trop accessible. Et surtout, il suffit d'une seule carte pour une agence, semble-t-il (quelqu'un peu confirmer ?)

 
 
ça dépend de ce qu'il y a dedans et le tyoe de produit sur lequel il est adossé  

1) Les ventes de son agence, c'est trop faible ( peu de chance d'avoir le même type de bien, et puis les ventes en agence ne sont pas la majorité des ventes )
2) la plupart des AI ont max 2 an d'ancienneté  
3)Si une AI arrive à survendre son bien à un bozo, combien vont le suivre aveuglément, et tendre le marché ?
 
4 et 5 d'accord sur la consultation de plusieurs AI

C'est un produit en lui même  
Tu as besoin d'autres caratéristiques ?

1 > Si on limite le nombre d'agences, implicitement, on augmente la compétence de celles-ci
2 > Pourquoi un tel turn-over ?
3 > Le risque sera toujours moins fort que pour les particuliers qui n'ont pas la compétence requise pour estimer un bien

 
ben pour appréhender le risque tu dois savoir ce qu'il y a derriere... par exemple un fond en euros c'est 85% d'obligations derriere donc aucun risque et un rendement de 4% tranquillou. un DSK c'est "entreprise techno" européennes genre alcatel et pour le coup c'est plus du tout la meme chose etc etc etc

 
Non ... tous les AI ont une carte pro mais il suffit qu'une seule personne ( généralement le gerant ) remplisse les conditions pour pouvoir l'obtenir pour les autres. Charge a lui de former ou de faire former son equipe.
 
@+ JB