Reprise du message précédent :
j'ai besoin d'avis experts et extérieurs
 
Je suis en train de monter un projet de construction, pour du locatif. Celui-ci génèrera un cashflow faiblement négatif si j'emprunte 100%.
 
Les premiers retours du courtier sont très (très) pessimistes. En effet, je suis locataire et je souhaite minimiser l'apport. Cela semble pire intermittent pour les banques.
 
Ce projet me plait bcp et me parait vraiment bon (patrimoine et financier).
 
J'ai pas mal de cash (HFR oblige) mais les banques n'en tiennent pas compte, ou si peu.
 
Dois-je me résoudre à mettre un apport très conséquent pour concrétiser ce projet ? Je suis un peu perdu, j'ai du mal à comprendre les banques sur ce type de dossier.
 
merci

Voir le cours sur la VAN

Tu quittes Saint Maur?

Bonsoir,
 
J'ai besoin de votre aide.
 
Je suis propriétaire d'un appartement et d'une place de parking "normale" au sein d'une résidence et d'un quartier où les places en sous-sol sont assez rares.
Idéalement j'aimerais une seconde place (pour garer une smart actuellement, donc on va dire que la suite est OK de ce côté là).
 
Un box se négocie autour de 12-14k€ à 100m de ma résidence (rien dans ma copro)
Une place en sous sol s'est vendue autour de 10k€ il y a 3 ans (et c'est la seule qui s'est vendue en 5 ans)
 
Là j'ai peut-être l'occasion d'acheter une place en sous-sol, mais elle est un peu pourrie. En gros c'est la place à l'entrée du sous-sol, avec un coin en biseau...
J'ai tenté de garer ma voiture principale (4m de long), ben ça donne ça:
 

 
 
La bande grise devant la place, c'est une zone de 30cm qui ne pose vraiment aucun souci si l'on empiète dessus (techniquement, je peux dépasser de 50/60cm sans aucun souci). A noter qu'en garant en marche arrière une voiture normale (comme sur le croquis), il faut un peu manoeuvrer pour sortir du parking... vu que la porte est juste à côté.
 
Mais ma question: quel prix dois-je demander pour une place pareille? D'un côté elle est un peu pourrie, mais d'un autre, c'est ça ou rien. Et il n'y a rien d'autre à vendre.
 
Et mon besoin actuel, c'est de garer une smart.

Le vendeur en veut combien?
 
Je suis un peu dans le même cas que toi.
 
Je possède déjà un garage double et j'aimerais bien acquérir un garage supplémentaire dans ma résidence.
 
J'en ai manqué un en 2010 vendu 30k à l'époque sans aucune négo, et depuis plus rien à vendre.

Le "vendeur" attend que je lui fasse une proposition. A noter que c'est moi qui lui ai demandé s'il était susceptible de vendre.
 
J'ai des arguments pour faire baisser le prix, mais il peut très bien dire "désolé je vends pas à moins de 10k€ (prix d'une place normale), par contre je vais mettre une annonce dans la résidence, ça m'a donné une idée". Et je suis certain que d'autres mettront le prix, car c'est la misère pour se garer dans la rue...

C'est une place dite "classe B", je dirais ~20% de moins qu'une classe A.  
 

 
Pas compris    
 
Si tu as mis un prix de vente suffisamment haut, tu n'auras que des offres en dessous du prix, tu choisis celle que tu veux au final, je ne vois pas le rapport avec les dessous de table.  
 
Pour moi par définition une vente au prix c'est une mauvaise vente pour le vendeur, il aurait pu avoir plus. Après il ya le côté un peu irrationnel qui fait que ça n'est pas aussi simple.

Bha perso je pense que comme ça c'est difficile à dire...Ça va dépendre ou, si ya beaucoup de demande etc... toujours le même soucis, si le proprio sait que dans la semaine il la vend au prix d'affichage ou bien s'il ne veut pas se prendre la tête à attendre un acheteur mais qu'en même temps il dirait pas non à une rentré d'argent etc..

j'aurai dit pareil dans le cas ou le marché est tendu (difficulté pour se garer a l’extérieur, en centre ville par exemple).
 
 
 
le problème c'est que type de bien est difficile a revendre.  

 
Faut trouver quelqu'un qui en as besoin...
Sinon possibilité d'en faire un box? (avec une "vrai" porte donc?

 
Ça après on sait pas.
Aurait-il vraiment pu avoir plus ou le prix aurait-il fait fuir ou fait négocier ?

2 problémes    
-autorisation de la copro
-largeur  de la place, vu que tu as biais tu peux pas mettre une porte toute largeur la plupart des porte font 2 m de large.
ou alors mettre un volet roulant.

Aucun intérêt de boxer puisqu'on ne peut pas y garer une voiture "normale".  
 

bah si ca peut faire  un espace de stockage, ou pour mettre des 2 roues, (vélos, motos) au contraire je trouve que ca valorise.

Tu peux boxer pour y mettre autre chose qu'une voiture  
 
EDIT : voila ... moto / velo / cave annexe etc ..

On a répondu avant moi, mais oui gros interet a pouvoir boxer le truc.
 
Pouvoir le vendre en tant que :
-garage a moto/vélo/...
-cave annexe
 
Une cave annexe à 10k en grande ville ça ne me semble pas déconnant...

Ouais, enfin le postulat de base c'est "pour y garer une voiture", mais en effet, rien ne vous empêche de répondre à coté de la plaque

Un peu comme toi avec le boxage tu veux dire

 
La question de base c'est : combien ça vaut?  
 
Si la seul possibilité c'est de garé une smart, 10k€ me parait chère.
S'il y a la possibilité de faire autre chose derrière ... cela s'envisage beaucoup plus sereinement.

+1 si il apprend que la copro ne veux meme pas que la place soit grillagée c'est un levier de negociation du prix vers le bas

Fais lui une proposition qui te semble raisonnable pour toi devant une bière chez toi ou chez lui et tapez le bout de gras pour vous mettre d'accord. Dès que vous tombez d'accord, faites un gribouillis avec signature et ça roule.
 
Car où est où ton problème ? Tu as peur qu'il se serve de ta propale pour mettre plus cher sur plein de supports ? A toi de verrouiller sympathiquement le truc en arguant de la dispo de tes fonds, que c'est signé en 3 semaines, que la place est parfaite pour toi car petite voiture uniquement ... Par contre il faut signer immédiatement.

+1 avec Gnarfou ci-dessus.
 
J'ajoute juste, par mon expérience personnelle dans le Val de Marne, que la vente chez le notaire ne se fera malgré tout qu'au bout de deux ou trois mois, et qu'il y aura une taxe foncière et une taxe d'habitation à payer.
 

Et j'ajouterai que les frais de notaire/droits de mutation sont très élevés en pourcentage sur les petites transactions.

Hello,
 
On y arrive! Offre au prix sur un T3 acceptée par les propriétaires. Pour la chrono, qui peut intéresser des prochains acheteurs parisiens :
 
- mandat de vente confié à 2 agences - de quartier - dans le 15ème vendredi soir 17h ;
- premiers coups de fil de l'AI à ses clients "embasés" samedi matin, dont nous faisions parti. Au forcing on insiste pour être les 1er à le visiter asap. Echange ai/proprio, on visite le jour même en début d'aprèm';  
- Apart conforme à la description : pur Hausmannien (immeuble et apart'), parquet moulure, cheminées, hauteur sous plafond de maaalade., plan en étoile, vue dégagé  . On connait déjà très bien le quartier, rien à redire. On fait une offre au prix. En redescendant on croise les suivants qui montent; l'AI nous racontera plus tard qu'ils ont proposé un prix supérieur, exactement comme nous dans leur situation, quelques jours plus tôt sur un précédent apart'.
- Passage à l'agence pour adm, discussion, caller nos contres visites. Ensuite l'AI repart à l'apart faire contre-signer notre offre d'achat par les proprios. On a reçu la copie samedi soir : l'offre est accepté.
 
Lundi matin : mis en ligne de l'offre sur le site de l'AI, seloger etc..    
 
Et de notre côté, visite avec archi / entrepreneur ce midi et demain soir. On est content!

Moui, bof, certes mais ça a bien baissé depuis la loi de jesaisplustrop 2015-2016 ...
 
Ca reste élevé quand même à cause des frais fixes Parking en sous-sol dans ma résidence, 5500€ et 1300€ de frais. Et le vendeur a du payer 500€ au syndic pour les "frais divers", l'enculade ...

Caÿ déjà vendu

Feloches pour l'achat

Ça fait 23% de frais alors que pour un appartement, c'est plutôt 6% à 7%.

Juste trois fois plus cher

 
J'ai pas vu ton message initial avant maintenant, mais effectivement je pense que j'y serai allé au culot à 14H.
J'avais fait ça pour une location, j'ai eu l'appart.

 
Ptin si ça pouvait faire pareil pour moi
 
Mise en lignes samedi, déjà eu trois visites, et deux AI qui veulent Le proposer à leur clients, si ils pensent qu'on va partager les honoraires

 
Si tu aimes être contacté par des AI tu ne vas pas être déçu... Quand j'ai vendu mon appart à Charenton, je pense qu'un appel sur trois était un AI.

C'est dingue ça, j'aurais du mettre "agence ne pas me contacter" dans l'annonce j'ai oublié
 
Bah c’est du pain béni pour eux, si ils arrivent à vendre l'appart ils empochent leur com sans le travail de pré-visite/photo/rédaction.
 
Si ils arrivent à le faire passer à leur client tant mieux pour eux, après fuck je baisse pas mon prix pour leur com.

tu n'as pas de mandat avec eux, dans ton cas c'est l'acheteur.

Hier dans Recherche maison/appartement (épisode en replay):
Appartement de 47m², 470k€ négocié 460k€, soit pas loin de 10k€/m². J'ai plus les détails en tête mais avec madame on a pas pigé le choix du mec. Tout l'appartement est refait avec un revêtement en pierre en bas des murs (1m), ce qui donne une impression que l'appartement entier est une salle de bain ou un salon de massage/spa...

 
Ouais mais je les vois venir les mecs.
 
Je vous amène un acheteur, donc vous baissez de 5k€ et je rajoute 10k€ de com comme ça on reste au prix du marché  

Tiens en parlant de Chasseurs d'Appart / Maison AV, j'ai vu cette semaine (je sais plus quand) un épisode à la Rochelle, des gens qui cherchaient une maison avec un budget de 700K€. Ils en ont visité 3 et les 2 dernières étaient sur le plan de la déco juste magnifiques.
Par contre terrains minuscules et pour la troisième limitrophe à un champ, ce qui pour moi signifie risque très élevé de se retrouver un jour en face (au mieux) d'un lotissement ...

 
NON    
https://lemondedufrancais.com/2012/ [...] -francais/

 
C'est si courant que ça les acheteurs qui signent des mandats de recherche ? Donc qui s'engagent à payer X% en plus pour des biens qu'ils pourraient trouver eux-même sur LBC ?
 
Je crois plutôt que les AI prospectent parmi les vendeurs pour leur proposer leurs services, naturellement ils auront tous "plusieurs acheteurs qui recherchent un bien exactement comme le vôtre, mais il faut d'abord signer un mandat avec nous avant que je vous les présente"    
 
 

Ton combat est juste