Reprise du message précédent :
+1 une naïve

Hello,
Suis entrain de tenter un calcul de rentabilité pour un premier investissement locatif mais je suis pas sur de moi.
L appart est un f3 de 50m2 pour un prix de 55000€ frais agence inclus loyer de 443€ hors charge
70€ par trimestre de charge ( elec eau commun assurance appart)
Taxe foncière 405€
Frais notaire 5100€
Pas de frais de rénovation  
Prélèvement sociaux 15.5%
Pas d umprunt pour simplifier le calcul
Taux marginal 0%
Vous sauriez me dire quel est le rendement net et le cash flow et comment le calculer? Que pensez vous du résultat ?  
Merci
PS: J'ai utilisé le site http://www.rendementlocatif.com/  mais je ne suis pas certains de ce qu'il faut mettre dans les cases pour les charges

 
Les prix n'ont pas fait x 3 depuis 2000 de manière générale, même en ville  

 
Il ne compare pas de manière générale, mais un endroit précis.
 
Il ne compare pas 2017 VS 2010 mais 2017 VS 2000

 
les infos que j'ai sont suffisantes pour penser que la maison aurait pu être vendue plus chère.
Il y a eu apparemment une seule estimation... Beaucoup de visites et 3 offres au prix + une offre au dessus du prix en moins d'une semaine... C'est plus fort que "Maison à Vendre"    
Donc la maison plaisait, il y avait certainement moyen de la vendre plus chère.
Pas 400 ke mais certainement plus que 350/360. Il y a un prix du marché mais pour les biens sans défaut majeur et avec un atout par rapport aux autres, il y a toujours moyen de gratter un billet supplémentaire.
Il y a eu une réévaluation naturelle faite par l'acheteur... Le bon prix pour le vendeur est un prix qui est négocié à la baisse par l'acheteur pas à la hausse.

Très limite. Je sais qu'il y a beaucoup de paranos sur ces forums mais la réalité est que c'est un comportement criminel. On parle d'un % de la population très faible.
 
Mais bon tant mieux si ça satisfait certains paranos qui avaient besoin d'une nouvelle raison de changer leurs serrures. Dans ces histoires y a deux côtés, ceux qui défendent les voleurs (le prolongement du raisonnement "elle est naive" c'est bien "tout le monde vole si on leur donne l'occasion" ) et ceux qui défendent les victimes ("c'est anormal de se faire cambrioler" ). Là tu choisis le mauvais camp.

 
c'est pour des lapins ou des poules ?

 
6e sans ascenseur, c'est une blague    
 
avec ascenseur, le 6e vaut plus cher, vu la taille mais pas beaucoup beaucoup plus (sauf si balcon/terrasse car plus loin de la route)

 
si le premier x ne commence pas par un 0 et est indiqué qqe part, non clairement pas. Sauf pour une espèce animalière spécifique nommé Pigeon rourour rou  

Si pas mal plus, quand j'ai acheté à Paris, il y avait 7 K€ de différence par étage

 
et en % ca fait combien ?

T'as jamais vu un immeuble sans ascenseur à Paris T'es sûr que tu connais le marché Car c'est pas si rare. Pour ça d'ailleurs que les annonces ne manquent pas de le préciser quand il y a un ascenseur.
 
Les deux ont un balcon (me demandez pas pourquoi c'est sur le 6ème et pas le 5ème, c'est du 1900).
 
Bref, j'essayais juste de comprendre pourquoi le 6ème s'était vendu beaucoup plus cher alors qu'il était plus petit, sans ascenseur et que les prix étaient moins chers à l'époque. Pas encore trouvé la raison, je vais éviter de demander aux acheteurs, ils pourraient mal le prendre  

 
Et ce n'est pas cher pour un 3p par rapport à des villes limitrophes mais de gauche    
Le problème, est aussi que maintenant, le préfet à la main face au maire pour le choix de certains locataires    
 
 
 

 
Il y a 30-40 ans de cela, il y avait de nombreux HLM top. Avec le turnover naturel, la population a changé et dans de nombreux endroits ça s'est plus que dégradé.    
Près de chez moi, j'ai des HLM qui ne posaient pas de problèmes mais les choses ont changé et tu te retrouves avec des jeunes qui traînent de 12h à minuit en sortant des canapés, fauteuils voir même la piscine gonflable en toute impunité. A l'occasion, ils foutent le boxon avec quads et motocross (avec quel argent?...) à quelques centaines de mètres d'un commissariat    
 
 

 
La hausse à Montreuil est assez bluffante ces dernières années    
Dans mon coin, ça n'a pas beaucoup monté mais en revanche ça s'est bien dégradé      
 

 
No Soucy pour Nico, il attend que les prix prennent encore 25 à 40% avant d'acheter sa résidence principale    
 

 
Comme dit plus haut, si RP il n'y a pas de PV à payer. Pour du locatif ou secondaire, cette personne s'en tire bien car on aurait même pu s'interroger à l'époque sur le prix d'achat    
Sur de tels montants sous la table, n'y a t'il pas eu du blanchiment    
 
 
 
Depuis 2000, je connais pas mal de cas où on frôle bien les X3 (studio et 2p) en RP.
Mais dans ces cas là, la hausse s'était surtout faite avant 2006    
Mes observations se limitent à moins de 20 biens dans le même département donc peu représentatif  

 
c'est une blague dans le sens où perso, jamais je n'achète sauf si vraiment prix cassé (et pour foutre en location à des sportifs).
bof la raison en immo est souvent simple = PIGEON
 
le marché est haussier certes, il ne devrait pas forcément baisser (du moins fortement) à court (voire terme) terme mais faut quand même éviter d'acheter n'importe quoi et il reste de bonnes occasions (bon à Paris peut-être pas beaucoup ou en étant rapide).

 
Rappel historique, si c'est vraiment des immeubles hausmannien, le 2ème étage est "l'étage noble" , qui était très prisé par la bourgeoisie. Logement grand avec balcon filant...
Le 6ème étage étaient les chambres de bonnes...    
 
Le choix est clair enfin j'espère  

Les prix moyens au m2 qu'on peut trouver sont calculés comment ?  
Surface totale ou habitable (ou Carrez pour les copro) ?
C'est sur le prix sans frais d'agence ?  
 

 
Celui du 6e est un dernier étage ?

j'étais sur que ca allait se calmer.

 
Non, je ne choisis pas le mauvais camp. Mais l'état des lieux, c'est le minimum syndical avec la vérification que la personne est bien assurée ou s'assure pour l'occasion. C'est du bon sens.
 
Je pratique les gîtes de France ou équivalent (clé vacances, chambres d'hôtes) depuis 20 ans et pratiquement chez tous, l'état des lieux a été très utile au moins une fois (certains se sentent obligés de dire pourquoi ils peuvent paraître parano, allant jusqu'à mentionner le nombre de couverts sur le contrat de location. Le meilleur que j'ai entendu, c'est un logement prévu pour 4 personnes qui se sont en réalité être 8 couples de jeunes, plainte des voisins, un lit cassé, consommation d'eau disproportionnée, plainte des voisins, logement très sale à la sortie (ils avaient bien entendu pris l'option ménage)
 
A partir du moment où certains payent, ils croient qu'ils ont tous les droits. Maintenant elle sait !

 
Et quand il y a un ascenseur, il faut voir sa taille : j'en ai vu où l'on passe à 2 ou 3 en se serrant (une grande poussette ou un fauteuil roulant ne passe pas).
 
Et parfois, il y a un ascenseur, mais privatif, par exemple pour les 5 premiers étages, les chambres de bonnes n'y ont pas droit, même jusqu'au 5ième...  
 
Sans oublier comme tu le dis les immeubles de 7/8 étages sans ascenseur, ou avec un ascenseur vétuste fréquemment en panne...  
 

 
Il y a 30-40 ans, les HLM "parisiens" étaient occupés par des professions intermédiaires et des fonctionnaires ou assimilés qui arrivaient de leurs provinces. Tu avais notamment des logements des PTT quasi intégralement occupé par des non métropolitains. En terme de confort, c'était le top à l'époque : bien situés près des transports, ils avaient toutes les commodités "modernes" (téléphone, interphone, ascenseur, salle de bain, toilettes, salle d'eau supplémentaire pour les 5 pièces, taille de pièces assez grandes comparativement à des immeubles anciens.
 
Puis ces personnes sont parties, pour des pavillons, des appartements qu'ils achetaient, et le remplacement n'a pas été fait par de la "classe moyenne"... Au début, c'était des gens avec le SMIC et petit à petit, ça vire aux "sans occupation" ou aux commerciaux (ou aux revendeurs, appelez ça comme vous voulez...). J'ai habité un de ses quartiers durant 8 ans (quartier Chanteloup à Aulnay Sous Bois). Début 2007, c'était encore cool, je sortais à 2 heures du matin sans problème mais on voyait qu'un changement avait eu lieu dans certains bâtiments. Début 2009, garer sa voiture au sous sol fermé était devenu risqué, la mienne a été dégradée une fois, le mois suivant elle était démontée avec ses voisines... (sièges, moteurs, phares, capots, ça devait dépendre des commandes). Je ne parle même pas de rentrer seul après 23H00... Le temps de trouver un crédit et je partais. Après, moi j'étais bien assuré et j'avais les moyens de la garer ailleurs, ce qui n'était pas le cas de tout le monde. Bref le changement peut être très rapide. Je me demande si c'est revenu à la normale dans le quartier, pourtant sympa, à deux pas du canal de l'ourcq, du centre ville et des commerces ?

Pour tout te dire, l'ancien maire PS de ma ville a tout fait pour que la ville (NLG) ne soit pas raccordée par le centre ville (Mont d'est) mais par le nord est de la ville et ce pour 2 raisons principales :
- le développement de la ville, afin de pouvoir construire davantage et attirer plus de votants (logiquement, ça aide à devenir sénateur ou député que de se présenter en étant élu de la plus grande ville)
- vu le tracé de la ligne, éviter que trop de badauds ne viennent au centre ville : la ligne 15 ça va, mais elle est connectée avec la 16...
 
Sinon, rares sont les mairies de gauche qui sont reprises par la droite, sauf magouilles, condamnations... La mairie de Paris est à gauche pour encore pas mal de temps, les possesseurs de voitures ne sont plus assez nombreux

Entre un 2ème et un 6ème, s'il y a un ascenseur et que le 2ème étage a une vue réduite en raison d'un immeuble en face, tu peux avoir 20-30% de différence sur le prix (à Paris)

Dans certains immeubles il y a un vrai 6ème étage et les chambres de bonnes sont au 7ème.

On ne vit plus à la même époque aujourd'hui un 6ème étage est bien plus agréable à vivre au quotidien (avec ascenseur of course), même s'il a des moulures moins luxueuses...

La faute aussi à ces maires qui pour faire plaisir aux écolos mettent plein d'arbres dans les rues : au bout de 10 ans, le 1er étage ne voit plus la lumière et au bout de 15-20, c'est le second qui se retrouve avec des feuilles occultantes la moitié de l'année.

Filtre sur le pseudo de Shaad (je ne me souviens pas du deuxième pseudo) et dans la signature tu as un excel pour faire le calcul.

Comme le dit Flefou, essaye le simulateur de Shaad (il ne fonctionne pas chez moi, je n'ai que Open Office).

A la louche, ça te permet d'avoir un cash flow positif et d'épargner 100€/mois pour les éventuels travaux ... c'est plus qu'excellent.

 
Perso le jour où je dois vendre un bien, j'indiquerai dans l'annonce une première date de visite éloignée d'au moins une bonne semaine de la date de première parution de l'annonce.
 
Mettons que tu fasses visiter au fur et à mesure que les acheteurs contactent, et que tu reçoives une offre au dessous du prix à la première visite. Difficile psychologiquement de ne pas donner une réponse immédiatement, dans l'espoir d'une meilleure offre ultérieure, mais au risque de laisser passer cette première offre. D'autre part, cela met en position de force pour la négociation de monter que l'on est pas hyper pressés de vendre, et qu'on a de nombreuses autres visites prévues le même jour.

 
Mon pote va bien avoir un gosse avec sa go dans 40m² alors qu'ils sont à 8k net donc quand on veut on peut

http://www.liberation.fr/france/20 [...] nd_1573403
 
Since 2004  

 
ca va kracher!

J'ai l'impression que peux laisser tomber le topic, puis revenir dans 4 ans et revoir finalement les mêmes posts
 
 

C'est reparti ! All aboard !
 
Je vais commencer à moi aussi entonner la petite chanson des taux bas et du loyer jeté par les fenêtres auprès de mes proches.

 
L'élite HFRienne en PLS face à la puissance des BB

 
Je pige vraiment pas
 
Alors qu'on gagne facile 1 pièce juste en traversant le périph, et je parle même pas de l'infamie de prendre le RER, non, des villes avec métro.

Non.
 
Regarde boulogne, neuilly, levallois, saint-cloud, tu gagnes 2-3m² en traversant le périph, pas plus.

ben ça arrive quand tu as des incapables de taper un 1 et 7 sur leur smartphone...
faut se sortir les doigt du cul et appeler pour avoir la paix   sinon ça veut dire que tu acceptes.
Tes voisins HLM sont des victimes qui acceptent d'être des victimes, par contre gaffe à toi si tu laisses déborder les rodéos vers chez toi.
mais toujours et encore, les logements sociaux ne veut pas forcément dire racailles/cassos à tous les étages.

 
oui je me doute mais est-ce justifié ? Là il parlait d'un cas sans vis-à-vis il me semble

C'est surtout que 40m² ça le dérange pas. Quand on est habitué à 30m² par personne, c'est dur d'aller dans plus petit. Quand on est pas trop "maison", c'est pas une concession tellement dure à faire.
 
Mais bon après y a tous les gens qui vivent en province qui vont pousser des grands cris.... et les parisiens vont répondre que s'ils voulaient de la place pour pas cher ils pourraient aussi aller au Togo.  
 
J'attends ce jour où les gens pourront concevoir d'autres modes de vie que les siens, ou a minima le tolérer sur un forum  

 
Raison plus on moins explicable : il y avait beaucoup de travaux à faire dans l'un, et pas dans l'autre
Raison plus ou moins inexplicable : un des achats était une meilleure affaire que l'autre
 
C'est un peu vain d'essayer de comprendre des différences de prix entre des logements pris deux par deux, ce n'est pas comme si le marché était ultra-rationnel.