Reprise du message précédent :

 
Oui mais avec le crédit son budget total était dans les 1 million, la plupart des parisiens n'ont pas ce budget même avec de gros salaires (ex: le couple que j'ai évoqué )

 
locataires qui payent un sous loyer, c'est quand meme une sacré perte d'argent d'acheter
 
alors l'achat pour se rendre compte que c'est trop loin et garder sa loc  

beaucoup en cerises, peu en emprunt, ça fait une grosse différence  

 
Ca a été grandement allégé au printemps 2016 il me semble.
 

 
Moi aussi.
Et justement dans mon cas (très particulier) la rentabilité du Pinel "auto-construit" était supérieure de mémoire. Il faudrait que je refasse l'étude et/ou que je vérifie aussi la fiabilité de mon simu dans le cas du neuf hors Pinel.
 

 
Là tu parles des programmes de défisc. OK
 
Mais le statut LMNP réel est un peu différent. C'est un régime fiscal que tu déclares chaque année, ce qui modifie ta manière de remplir ta déclaration de revenus. Et si demain ce régime n'existe plus, et bien tu devrais bien faire autrement et tu le ferais.
Je ne vois aucune impossibilité à faire disparaître purement et simplement ce régime particulier d'une année sur l'autre si un ministre du logement un peu couillu le décide suite à je ne sais quel rapport d'expertise de je ne sais quelle chambre, observatoire ou cabinet d'expertises.
Le pouvoir de nuisance de quelques milliers de bailleurs LMNP très mécontents d'une réforme est nul, ils ne sont pas près de bloquer des routes, des avions ou impacter d'une manière notable l'économie du pays.    
 
Note : je ne suis pas le seul à émettre des réserves sur l'avenir de ce statut, ça revient de plus en plus fréquemment sur tous les forums/blogs/... d'investissement locatif.

C'est trop théorique.
 
Je paie 1000€ de loyer pour un super 60m² dans un coin sympa du 9è. C'est super mais et si je veux plus grand ? La mensualité du prêt est supérieure (2k, j'emprunte sur 15 ans) mais faut que je compare au loyer équivalent à l'appartement que je voudrais et soit je me contente de 60m², soit je dois mettre 2k pour avoir 75m² par exemple.
 
Et même si je paie un sous-loyer, donc 1500 pour un 75m², ça fait quand même 18k par an. Si tu restes 4 ans, le coût est rentabilisé avec les loyers économisés.

 
J'ai pas pigé ton raisonnement mais ton appartement en location est une putain d'affaire

 
Il avait moins de la moitie, et ca aurait aussi marche avec un appart plus petit a priori....  

 
8k c'est pas non plus des gros revenus pour un menage de cadres parisiens  

Cedenski,
 
Pas forcément, en achetant, surtout par une agence, tu as les frais d'agence, les droits d'enregistrements, les réparations/travaux éventuels, etc. Ca peut plomber l'intérêt de le faire sur 4 ans "seulement", sauf si les prix à l'achat venaient à fortement augmenter (et je n'y crois pas).

C'est même des PD2POV qui peuvent même pas vivre dans 70m² et qui vont avoir un gosse dans 40m²

Oui, il y a une longue liste de prétendants pour reprendre ma suite. La contrepartie c'était de le rafraîchir (il en avait vraiment besoin): 500 balles et quelques week ends, avec franchise de loyer. M'étonnerait que le proprio le laisse à ce prix à mon départ.

J'en ai profité pour faire des économies mais j'ai du mal à me faire à l'idée de payer deux fois plus cher pour avoir 15m² de plus... donc je préfère acheter avec un faible emprunt et j'ai du mal à voir un autre schéma qui serait optimal (à part rester dans un 60m² toute sa vie avec la satisfaction d'être dans un bon plan...).

 
Lagoon et la situation actuelle nous a montré que ça peut encore monter, surtout si les boites de Londres viennent à Paris

 
 
quand on compare loc/achat, on compare toujours pour le meme bien, sinon ça n'a pas de sens
du coup effectivement si tu veux plus grand il faut comparer un autre appart en loc et son prix à l'achat
quand rien n'est préciser on considère que c'est le meme genre d'appart (ici on avait les emplacements mais pas la surface, on peut considérer que c'est à peu près la meme)
surtout que si le type décide de garder sa location, c'est probablement qu'un eventuel besoin de plus grand n'était pas fondamental

 
Ah OK, tu es donc dans le cas mentionné, "loyer pas cher mais veut acheter quand même"    
 
Je n'ai pas trop compris ce que tu cherches à dire avec tes calculs, mais effectivement si de toutes façons tu as besoin de plus grand, et si tu ne peux pas obtenir (par exemple) 2x60 m2 pour 2x1000 € par mois, tu te retrouves dans le classique location vs achat sans que ta situation présente n'intervienne dans la décision. Ce qui serait un peu balot dans ta situation serait d'aller payer 600 k€ un 60 m2 dans le 9ème    
 

 
Acheter plus grand que 60 m2 dans le 9ème avec "un faible emprunt", tu dois effectivement avoir "des économies"  

Attends que les résidences secondaires soient surimposées et tu verras que 2-3 ans après, les étrangers "pauvres" vont revendre leurs pieds à terre, surtout s'ils y viennent rarement. Vu les montants ridicules de TF et TH sur Paris actuellement, ça ne coûte rien de le garder.  
 
Avec le grand paris, si les impôts locaux sont alignés sur les montants du 93, puis la TF doublée en tant que résidence secondaire, tu vas passer de 600 à 4000 € par an (et encore).

Ben pourtant j'essaie d'être rationnel.
Est-ce que le raisonnement serait différent  si je ne voulais pas forcément acheter mais juste être dans plus grand ? Je n'arrive pas à comprendre pourquoi il vaudrait mieux louer. Surtout si on ne compte pas la rémunération de l'apport (AV dont on ne sait pas quel taux elles auront dans X années vs appartement dont on ne sait pas s'il va augmenter ou baisser) et je n'ai pas l'impression non plus que ce soit là-dessus que vous faites la différence.
 
J'ai beau faire les calculs dans tous les sens, c'est plus intéressant d'acheter. Pas forcément dans le 9ème boulgakov, c'est effectivement overpricé. Mais bon comme on parle de location vs achat équivalent, ça ne rentre pas vraiment en compte.

entre payer 1000 balles un 60m2 dans le bon 9eme (qu'appelles tu bon 9eme ?) et acheter un truc pas forcément mieux qui va te couter 2x plus cher, et pas dans un quartier sympa...
 
à choisir je reste 1000 fois dans l'appart à 1000 balles.
Surtout que c'est un mega mega mega prix.
 
Pour info, 1000€ c'est un 30/35m2 dans Paris, quartiers "normaux" en ce moment.

 
Sûrement vers les grands boulevards  

J'ai pas dit "le bon 9ème" mais "un coin sympa du 9ème"
entre les stations blanche et saint georges on va dire
 
Je sais que c'est un super plan, j'en ai bien profité mais j'arrive un peu aux limites. Puis surtout l'appart a quand même des défauts, le principal étant que c'est un 2p. Il aurait du potentiel mais je vais pas faire 40k de travaux dans l'appart que je loue. Evidemment si je ne voulais pas fonder de famille, la question d'aller dans plus grand ne se poserait pas.
 
Enfin bref, la question c'est pas "est-ce que je dois bouger ?" mais "si je dois le faire, vaut-il mieux acheter ou louer ?"
Et là-dessus je comprends pas ceux qui disent qu'il est plus rentable de louer.

 
Pour l'achat d'un bien à 600.000 € (pour 60 m² dans un appartement sympa du 9ème) via une agence, tu as à "rentabiliser" :
- 40.000 € de frais d'agence (on dit que c'est le vendeur qui paye, mais au final il le fait avec le chèque de l'acheteur...)
- 43.000 € de notaire/droits
 
A 2.000 € par mois de location, ça te fait 3,5 années de loyer avant d'"amortir" ces seuls frais.  
 
Car comme tu le dis, ton apport est peu rémunéré aujourd'hui et à la revente dans 4 ans, rien ne dit que tu récupèreras une partie des frais ci dessus

Ben pour le coup évidemment que je ne vais pas partir pour un 60m² dans le 9ème... Ensuite la revente n'est pas prévue pour dans 4 ans. L'idée est plutôt d'y vivre et racheter plus grand dans 10 ans (idéalement sans revendre mais c'est dur à prévoir et ça parait difficile, sauf à quitter Paris mais tout ça c'est très lointain donc pas la peine de tirer des plans...).

se moquer d'un locataire qui achète sur plan, qui patiente 18 mois, et qui le premier mois de possession du bien se rend compte que le bien ne lui convient pas...

En quoi c'est mal de rigoler d'une situation cocasse ?  

On parle d'un gars qui a acheté un truc moins bien que sa loc, pour plus cher, avec en plus une remorque d'emmerdes potentielles (achat sur plan, PTZ + mise en location, etc.)

Vu à quelle vitesse partent les apparts parisiens à 1M€, je pense pas

 
Tu ne te poses pas la bonne question pour commencer :
 
1/ De quel bien as-tu besoin aujourd'hui ou demain ? 40 / 60 / 80 m² ? et où ?
2/ Combien de temps t'y projettes-tu ? 3 / 5 / 10 / 15 ans ?
3/ Seulement après tu étudies l'intérêt de l'achat ou de la location

Je me doute, mais tu vois déjà le nombre de mois qu'il faut y rester pour "amortir" les frais fixes.  
 
Si ton budget est de 900.000 pour 90m², tu passes à 120.000 pour l'agence et le notaire.  
 
Même avec un loyer de 3000/mois, il te faut 3 ans sans travaux dans ton acquisition pour "amortir" (sans compter la TF).
 
Perso je considère qu'à prix de l'immo relativement stables, il ne faut acheter que si l'on reste 7-8 ans dans le bien minimum, sauf à faire une super affaire à l'achat (prix sous évalué, quartier en devenir, etc)
 
Si tu vois à LT, ok. A 4 ans non, surtout avec le stress engendré par les déménagements, le crédit relais si tu achètes ailleurs avant d'avoir vendu, etc
 
+1 avec Shaad

et a Paris les meilleures locations c'est par le bouche a oreille et surtout pas avec les sites ou journaux d'annonces.  

 
Moi si , les couples avec un pouvoir d'achat à la Lagoon ça reste minoritaire à Paris faut pas déconner

 
Minoritaire sous entendu moins de 50% peut-être mais c'est quand même des centaines de milliers de foyers qui peuvent.
 
Avec les taux actuels, un couple de bac+5 lambda qui gagne 100-120k brut à deux peut emprunter 700-800k à 25 ans.
J'avais déja fait une longue liste de connaissances qui ont de forts revenus, tous ces gens là ont entre 28 et 35 ans et ont acheté ou vont acheter des biens entre 900k et 1.5M EUR.
 
Je parle de couples avec Monsieur au marketing chez l'Oréal, Madame kiné, ou bien Madame avocate, Monsieur prof d'université, Monsieur en finance d'entreprise chez BNPP, Madame prof des écoles... tous ces couples là ils peuvent acheter des biens à 1M+ à 32-35 ans tu sais. Sans cerises ou cerises "limitées" (<50k)

  le max d'un prof d'université est de 5K en classe exceptionnel donc l'échelon final de chez final poste que tu n'obtiens pas à 32-35 ans.  
Donc va falloir me donner des détails sur ce coup là.

 
Madame gagne nettement plus que lui, avocate de 34 ans, elle est à 130-150k je pense, lui environ 50k brut, à deux ils peuvent emprunter pour acheter, ils sont sous compromis pour un bien à 1.2M EUR

 
Et que dire de madame prof des écoles  

Lookoom à tendance à extrapoler assez large sur les revenus des gens à partir de son cercle de connaissances qui me semble pourtant extrêmement peu représentatif. Après on fait tous un peu ça donc on ne peut pas vraiment lui en vouloir
Après c'est vrai qu'entre mon cercle de connaissances sur Paris et ceux dans ma province actuelle, il y a quand-même chez les parisiens une sur représentation des couples à 2 bons revenus (ie supérieurs à 3500, 4000€ par personne)...
Après on regarde les stats de salaire moyen et on se dit que c'est des anomalies statistiques en fait...

 
Ben Monsieur est à 150k, elle a environ 30k, il n'empeche qu'à deux ils arrivent à emprunter ce genre de sommes.
 
Je sais bien que mes exemples sont anecdotiques, on ne peut pas en faire de généralités... mais j'ai l'impression que ces couples qui marchent bien pullulent à Paris et que les taux actuels permettent d'emprunter facilement de grosses sommes. Donc je suis assez peu inquiet pour les prix à Paris aujourd'hui.

il est professeur des universités ou enseignant à l'université. c'est un titre, tu es nommé par décret du président de la république. Sois précis car les grilles ne sont pas les memes dans ce cas. Surtout qu'à 34 ans, il a eu une médaille d'or du CNRS ou quoi.
Mon mari est professseur des universités et déja qu'on a trouvé qu'il est passé jeune à 36 ans alors si en plus il est classe exceptionnel, c'est un futur prix nobel.  

 
C'est surtout que le partenaire semble anecdotique dans la capacité finale d'emprunt  

 
D'après MeilleurTaux (estimation grosso modo hein ). Un couple de 120k€ soit 8k€ net/mois peut emprunter 626k€ sur 25 ans. Hors cerises, ils auront eu chacun 100k€ d'apport on va dire vers 30-35 ans. Soit un all-in de 850k€ on va dire, avec les FDN, t'enlèves 8%, grosso merdo t'es en dessous du 800k€ d'achat possible sauf si tu fais un endettement > 33% ce qui je l'avoue est totalement envisageable à ce niveau de salaire HFR compiant

 
Tes calculs sont bons sauf qu'à ce niveau de revenu les banques tolerent un endettement supérieur à 33%, ils regardent le "reste à vivre" plutôt.

Mouais. Des bac + 5 lambda qui empruntent 700/800k sur 25 ans pour acheter des biens entre 900k et 1M5... Perso si je m'appuie sur mes connaissances, dont certaines n'ont pas des revenus de "bacs +5 lambda" (couple de manager/partner dans une des deux gros cabs de conseil en strat, couple d'avocats de gros cabs type magic circle, et une brochette de consultants divers, managers de hedge funds etc.), j'ai du mal à croire qu'il n'y ait pas de cerise dans les situations que tu décris.
 
Car la vraie différence se fait plus au niveau du patrimoine (de la famille) que des revenus. Et donc dire qu'avec les seuls revenus de ton travail tu peux t'acheter un bien à plus d'un million à 30 ans avec deux randoms bac+5 chez l'oréal, ça me paraît très douteux. Et très spécial le choix d'emprunter 800k sur 25 ans pour un coût d'environ 200k (trois fois rien)... J'ai du mal à croire que ça concerne des centaines de milliers de foyers.
 
Je pense plutôt qu'il y a des cerises mais que tous ces gens préfèrent ne pas l'évoquer. Car vu le patrimoine immobilier en France, il y en a évidemment un paquet qui doivent avoir des petits bonus parentaux et curieusement on en entend pas trop parler

 
Tes connaissances ont probablement non seulement des cerises ET des revenus supérieurs à ceux que je viens de citer. Ils pourraient sans probleme emprunter/acheter des biens dans la fourchette de prix que je cite.
 
Regarder un emprunt par l'aspect cout sur 25 ans est repoussant et bloque psychologiquement beaucoup de gens à emprunter sur longue période; malheureusement ça reste un très bon calcul dans de nombreux cas de stabilité géographique à long terme si le bien permet de s'y projeter confortablement au moins 10 ans, même en empruntant à 25 à des taux bas. Je persiste à penser qu'en RP, cette capacité d'emprunt concerne des centaines de milliers de foyers avec ou sans cerises. Bien sur que certains, en PLUS ont touché 100, 200, 300k de la famille en sus
 
Mon point n'étant pas vraiment l'aspect egalitaire mais bien de répondre à alpachinois qui avait la sensation que personne ne pouvait se payer ces biens alors que je pense au contraire qu'il y a BEAUCOUP de gens qui le peuvent aujourd'hui dans ce contexte de taux et d'embellie économie depuis déja quelques années.

A 8k de revenus? Les banques le font peut etre mais ça me semble hasardeux pour quelqu'un qui vit en grande ville avec cout de la vie élevé, on gagne un poils plus, on est endetté a 25% et avec un ou plusieurs enfants si tu veux vivre convenablement tu claques quand même beaucoup de thunes entre les impots, les charges, les nounous, personnellement je n'irais pas au dela de 30% à moins de parier sur une grosse hausse de revenus bien souvent assez hypothétique...