Reprise du message précédent :
Je suis sur un appart pour un achat : dans le dernier CR d'AG de copro il est indiqué :
 
"Établissement d'un cahier des charges auprès d'un Économiste de la Construction en vue des travaux de revalament des façades [...] les copropriétaires décident de faire réaliser le diagnostic Amiante avant travaux de ravalement des façades"
 
Amiantes + ravalement de façade, ce qui arrivera ensuite c'est réfection des parties communes j'imagine histoire de pas faire les choses à moitié...  
 
Alors certes rien n'est voté... mais ça va plomber les comptes ça, il y a 8 étages et des m² de facades sur 3 cotés, d’expérience si quelqu'un l'a déjà vécu combien ça a couté pour vos appartement ?  
 
C'est un Nogo ?

Pas forcément un no go, mais il faut savoir qu'en fonction de la taille de l'appartement, il n'est pas rare de devoir partir sur un budget de 20 à 40 k€ .
 

 
Joli exemple de sélection naturelle .

Par appart    
 
 

 
Moins d'étages (4) mais immeuble en T, ca doit revenir au meme.
 
Pour un 60m2 j'en aurais pour 8000€ de ravalement et 4000€ d'option énergétique (c'est peut être ca qu'ils veulent analyser via l'étude).
 
Donc si ils font ca, attends toi à un ravalement dans les 2/3 ans max.
 
Perso je revendrai avant, on a réussi à retarder le truc en demandant une pré-étude justement (qui sera peut être elle meme rejetée), donc j'ai facile un an pour vendre.

 
Le désamiantage, une sacré mafia un sacré business .

Réfection facade (4 cotés) de mon immeuble de 11 étages. ça m'a couté 8000€ pour mon F4...

 
Déjà, si tu pars sur un ravalement avec changement des fenêtres (très courant), ça fait vite des euros si tu as de grandes baies vitrées... Après, si tu as des murs extérieurs en béton peints, ça va. Si ce sont des briques et qu'il faut tout rejointoyer ou des pierres de taille à décaper...
 
Enfin (sans aller jusqu'à l'amiante ou la mise en place d'isolation extérieure), tu as le nombre d'étages : plus il y en an, moins il y aura d'entreprises intéressées et donc de vraie concurrence.

Nous les plus entreprenants voudraient faire ravalement + isolation + fenêtres des communs et perso si les gens veulent + volets + réfection des balcons et mise en place de plexi à la place du combo béton/ferronneries, je crois que c'est tout
 
20k€ par appart
 
Bon après ça sera pas voté.

 
Oui dans ce que j'ai vu, ils recommandent de pas garder un bien plus de 15 ans pour pas se taper ça, mais ça c'est l'optim à fond en attendant il y a la vrai vie...
 
Faut que je recheck les fenêtres...  
 
Toi tu as un an pour vendre, mais le type qui comme moi va voir la pré-étude dans le Cr d'AG va se poser les mêmes questions, est-ce que tu penses pas que ça va attaquer le prix de ton bien ?  
 
Dans mon cas ça va pas l'attaquer c'est le problème, le bien va partir quand même à un prix ultra.... (Lyon 120 m² bien situé) c'est juste que moi pour ce budget j'ai pas envie de rallonger 20K€ dans les 3 ans :-/
 
 

Euh si un peu quand même.

Plafond des loyers + plafond des ressources du locataire (tu ne peux pas prendre les meilleurs dossiers)

C'est un peu le problème des achats en VEFA, tu ne sais pas où va être construit l'immeuble.

Du coup, c'est la surprise quand tu prends possession du bien

 
C'est un mythe de trouver un loyer moins cher hors IM. La Zone 2 c'est les mêmes prix à 10% près, et c'est même bien souvent plus cher, en fait. Et avec une taxe d'habitation plus élevée, donc au final tu payes plus cher Si par miracle c'est pas plus cher, genre Montreuil, alors c'est qu'il y a une bonne raison au fait que personne d'autre ne veuille y être      
 
Sinon faut s'éloigner à coup de RER, avec tous les emmerdements que ça implique.

Immeuble 3 bâtiments de 6 étages, il y a eu une pré-étude et demande de devis ravalement + isolation par l'extérieur, ça donne du 20 à 25k pour un T5 (tout inclus: architecte & frais de syndic)

 
L'énorme réduction d'impôt du Pinel compense quand-même très bien le risque supplémentaire et le plus faible rendement.
La réduction d'impôt est de plus un gain acquis ou presque (sauf importante baisse de revenus non prévue), contrairement au risque supplémentaire induit par des dossiers un peu plus faibles qui reste un risque, et pourrait très bien ne rester qu'un risque qui ne se concrétise jamais.
 
Je cherche actuellement un terrain pour y faire notre RP. J'étais tombé sur des parcelles trop grandes pour nous, et j'avais réfléchi quelques jours à l'acquisition et construction de 2 biens en même temps (RP + locatif) pour diminuer les coûts de construction. J'avais étudié différentes solutions de gestion locative. Dans ce cadre, dans une zone immobilière un peu tendue et avec un coût de construction modéré, le rendement offert par le Pinel est assez énorme.
Bon après j'ai laissé tomber. Trop de complications, 2 habitations sur la même parcelle (pas toujours possible) ou alors division de parcelles (pas toujours possible), pas envie de vivre à côté de mes locataires, avance de trésorerie à faire ou montage bancaire à la con (qui ne passerait surement pas avec notre dossier compliqué), complexité à la revente,... mais sur le papier les chiffres sont pas mauvais du tout avec des hypothèses réalistes.

 
De l'avis d'expert, quasi le seul cas ou le Pinel est rentable c'est sur la construction. Mais oui c'est compliqué, mais oui c'est super rentable.

 
Non mais là faut compter en net et pas en brut

Tu parles de l'énorme réduction de 21% sur 12 ans qui correspond pour l'essentiel au surcoût d'un achat neuf par rapport à de l'ancien équivalent ?

Je préfère l'amortissement quasi intégral procuré par le statut LMNP qui t'oriente vers la location meublée plus rentable (et plus souple pour le vailleur).

 
Le coût de construction est peu sensible à la situation géographique. Seul le coût du foncier l'est.
Il existe donc bien des endroits tendus où une construction neuve ne coutera pas beaucoup plus cher que du récent, d'autant plus si tu arrives à mutualiser les coûts de construction en faisant plusieurs lots en même temps (mutualisation du foncier, de l'archi, des études, du gros et second oeuvre,...).
Le neuf a aussi énormément d'avantages : tu fais ce que tu veux (par exemple si tu prévois de séparer un bien en 2 ou 3 petits logements, tu optimises dès la construction), avec les matériaux que tu veux (qui peuvent différents dans le cadre d'un projet locatif de ceux pour un projet de RP), les frais d'entretien sont ridicules,...
 
Tu raisonnes d'un point de vue client final qui passe par un promoteur. Places toi du point de vue petit promoteur qui construit et gère ensuite le locatif.
 

 
Je suis bien conscient des avantages du LMNP (c'est d'ailleurs ma recommendation n°1 d'investissement locatif). Ce que je voulais simplement signaler c'est que dans certaines situations particulières (possibilité de construction à coût réduit parce que tu te retrouves avec du foncier sur les bras et/ou effet de masse,...) le Pinel peut être mathématiquement plus intéressant que du LMNP.
 
Un des point noirs aussi du LMNP c'est son statut qui n'a rien de garanti : rien ne dit que ça existera toujours sur sa forme actuelle dans quelques années, c'est presque trop gros.

 
Il compte le rembourser
 

Le truc c'est aussi qu'entre la signature et la livraison il s'est passé 18 mois, et il peut se passer beaucoup de chose dans ce laps de temps. (changement de femmes, job ....)

Pas vraiment, les normes pour handicapés sont très contraignantes pour les petites surfaces (grande SdB, grand WC qui bouffe une grosse partie de l'espace disponible).

Je raisonne en investisseur

C'est à dire en cherchant à maximinser l'argent qui rentre tout en minimisant l'argent qui sort et le travail que cela demande

En général l'avantage est supprimé pour les nouveaux entrants mais conservé pour ceux qui ont enclenché le mécanisme (un peu comme les Perissol, Robien Scellier, Duflot et maintenant Pinel ... en attendant celui du prochain ministre du logement )

 
Ca ferait mal au fondement, mais c'est en effet une possibilité.

Ça devient récurrent de se moquer des locataires parisiens qui choisissent d'acheter
 
Y a une nouvelle raison ou c'est toujours à cause du fameux krach imminent

frer, tu as lu la prouesse du gars qui a acheté ?
 
"tôt ou tard les idiots seront dépossédés de leurs biens"

 
Oui enfin les stations de métro et les rues commerçantes ne se déplacent que rarement hein    
 

 
wtf  

Je faisais aussi référence à ce type de message:

 
Je ne vois pas en quoi la loc est plus rentable à Paris dans l'absolu.

Eh ben pourquoi tu ne commences pas par quoter le message avec lequel tu n'es pas d'accord, plutôt que de poster une généralité ?
 
edit : et pour te répondre, c'est à Paris qu'on voit les ratios prix de vente / loyers les plus délirants, c'est à Paris qu'il faut le plus de temps pour rentabiliser un achat. Mais oui, ce n'est pas toujours non rentable, voire même ces derniers mois c'était très rentable, notamment parce que les prix continuent d'augmenter
 

 
Paris est probablement l'endroit en France ou le rapport loc/achat est le plus defavorable a l'achat (souvent superieur a 300 loyer). La seule chose qui compense un peu c'est que c'est aussi l'endroit ou l'esperance de PV est la plus forte (lagoon, Lookoom...)....  

 
ça date un peu mais le raisonnement reste valable  
 
https://www.challenges.fr/finance-e [...] paris_6854

 
Ca va l'attaquer oui si le type percute bien. Apres je suis prêt à faire 50/50 genre 5000 balles de nego sur ce point. Je vais pas non plus baisser le prix d'autant sinon autant rester et payer moi meme.  
 
Mais ça partira quand même, le bien est super bien situé aussi et eau goût du jour "coup de cœur, posay les valises"
 
Surtout qu'entre la volonté de faire un ravalement avec toutes les options à la con et ensuite la réalité de l'AG, y'a un monde.
Les gens peuvent tout rejeter, tout voter, en voter qu'une partie, ne faire qu'un ravalement classique sans isolation etc... je connais bien la copro, on est beaucoup de jeunes proprios et les vieux sont pas non plus si friqués, si ça vote le ravalement classique ça sera déjà pas mal.

Et pendant ce temps, Lagoon fait une PV de 180K€ en moins d'un an, ce qui compte-tenu des sommes qu'il a sorties, doit représenter un rendement très supérieur à 100%

 
Sauf qu'il avait 1 million d'€ pour acheter sa baraque, ça doit même pas représenter 5% des parisiens

Pas sûr que ça reste valable.
Taux immobilier 2013: de l'ordre de 3,5%, beaucoup moins maintenant alors que le prix au m² dans l'article quasi identique à 2017.

Ben non, il a fait un crédit.

En revanche, j'ai oublié son apport, donc le rendement doit être inférieur à 100%

 
Les prix de maintenant sont du niveau de 2011 soit au plus haut. Les taux sont plus haut aussi mais c'est pas mirobolant surtout qu'ils remontent actuellement en même temps que les prix .
 
Sinon enfin un article sur le besoin de réorganiser le territoire pour faire baisser les prix
 
http://www.capital.fr/immobilier/i [...] ix-1224737

 
Oui mais avec le crédit son budget total était dans les 1 million, la plupart des parisiens n'ont pas ce budget même avec de gros salaires (ex: le couple que j'ai évoqué )