Reprise du message précédent :
on oubliera pas de rappeler que si vous vendez trop tot votre bien amorti les impots de PV seront forts car le prix d'achat sera réduit de l'amortissement ce qui augmente la pv taxable

je crois que ce n'est valable que pour le LMP, pas pour le LMNP. à confirmer.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html  
III, A, 270
 
si j'ai bien lu

 
Non, c'est toute la beauté de la chose. Gain fiscal au cours de la détention et qui ne pénalise pas à la sortie : vrai belle niche

+1  
Si quelqu'un s'y connait, je vais être dans le cas d'un appartement possédé depuis un moment en tant que RP et qui va passer en meublé.
Est-ce que l'amortissement peut être pris en compte ? Pour le bâti (en immeuble, on compte comment d'ailleurs) ? Pour les meubles (du coup, c'est surement intéressant de remettre des meubles neufs pour une partie au moins) ?

 
C'est vraiment des trucs comptables, meme avec toute les reponses ici tu devras passer par un comptable pour faire ca dans les regles.

 
Pour avoir sous-traité depuis 2 ans la compta de mon immeuble à une société d'experts-comptables spécialisés dans la location meublée, je peux t'apporter quelques éléments de réponse :
 
- Zaib3k a bien décrit les différents cas de figure pour la détermination de la valeur de bien. Dans le cas d'une acquisition récente c'est tout simplement le prix d'achat. Dans tous les autres cas il sera demandé d'estimer sa valeur à l'instant T, par exemple avec des estimations fournies par des professionnels de l'immobilier (AI et/ou notaires)
- la valeur totale du bien est ventilée en 5 ou 6 postes avec une durée d'amortissement associée à chacun. Par exemple le bâti représente 40% de la valeur totale du bien et s'amortira sur 50 ans, la toiture représente 15% et s'amortira sur 30 ans, etc. Et ce indépendamment de l'état de vétusté du poste en question. Par exemple, que la toiture soit neuve ou en miteux état, ça sera XX% et XX ans de durée d'amortissement
- par conséquent pour la question de dizzie, si tu souhaites utiliser tes anciens meubles pour meubler le logement avant location ET qu'ils soient pris en compte comptablement, il faudra fournir une attestation de valeur à l'instant T (comment ? aucune idée...) pour qu'ils soient affectés au poste "Ameublement" qui s'amortit généralement sur 5 ans
- chaque année, les travaux réalisés seront affectés comme charges si < 500€ ou en amortissement si > 500€
 
Mon conseil sera de prendre un expert-comptable au moins la première année pour qu'il réalise le premier inventaire de la valeur du bien et les calculs d'amortissement poste par poste. Après quoi il sera possible de les réutiliser les années suivantes pour faire sa compta et déclarer ses revenus locatifs, par exemple via jedeclaremonmeuble.com ou autre site équivalent.
 
Comme évoqué par Zaib3k, la beauté du régime LMNP est de bénéficier de la fiscalité des professionnels durant la détention d'un bien loué en meublé (notamment la possibilité de déduire les frais d'acquisition la première année et de l'amortissement chaque année), puis celle des particuliers à l'issue de la vente du bien (et donc un calcul de PV basée sur le prix de revente et non sur la valeur vénale après déduction de l'amortissement). C'est une des plus belles niches fiscales à l'heure actuelle.  

tu as testé les services des cabinets de comptables spécialisés en ligne ? un retour ?

dans ma commune, des terrains à construire sont enfin disponible, mais...
pas libre constructeur !!!!!!!    
j'exècre nexity !

Tu signes et tu rompts le compromis pour la maison, mais pas pour le terrain

 
ça ne se fait pas aussi facilement. Il y a des consignes à suivre.

Merci :-) c'est clair que le passage par un expert comptable semble vraiment une grosse plus-value mais vos explications permettent de se faire une idée de ce à quoi s'attendre (au moins dans les grandes lignes) et éventuellement à voir si on a un mauvais en face de soit (en prenant au hasard dans l'annuaire, on peut ne pas avoir de chance)

 
Oui j'ai fait marcher un peu le bouche-à-oreille et en ai testé un. C'est parfait quand le cas est suffisamment simple pour ne pas nécessiter d'expertises trop pointue et/ou "sur-mesure", mais qu'on veut quand même se rassurer pour mettre en place quelque chose de rigoureux.
 
Pour des cas particuliers, mieux vaut selon moi s'adresser à quelqu'un en physique quitte à payer un peu plus.
 
A noter que solliciter un expert ne dispense pas de mettre la main à la pâte... dans mon cas je conserve et prépare soigneusement mon paquet de factures de l'année, continue de pointer les recettes et dépenses, et surtout je dois toujours faire les régularisations de charges de l'immeuble (qui m'appartient en totalité et m'octroie donc le rôle équivalent à celui d'un syndic), non prises en charge par l'expert-comptable.

Suite a ton message je viens de regarder combien ca nous coute pour la gestion au quotidien de l'immeuble familial dans Paris. Frais de gestion et admin a 13% des revenus locatifs de l'immeuble  
C'est pas tout a fait standard comme mandat non plus, on a enormement de travaux en cours, les mecs font aussi du suivi de chantier toutes les semaines depuis quasi 10 ans. Tout l'immeuble est en train d'y passer : refection de tous les appartements un a un, installation d'un ascenseur, ravalement, nouvelle serre (ca coute vraiment un bras ce truc), toiture...

Je pense que ca nous arrange de pas avoir a s'occuper des locataires au quotidien en plus et de faire l'allocation des charges mais quand on y pense ca fait le salaire de quelqu'un a plein temps.

edit : en fait je vois pas le salaire de la gardienne dans les comptes donc ca doit etre dans les frais d'admin, comme le cout de notre syndic. Par consequent l'addition de vient plus raisonnable.

Bonjour,
 
La signature de la vente de mon appartement est prévue lundi prochain (24/4).
 
Hier j 'ai reçu la convocation pour la prochaine AG le 16/5. Vu qu'a cette date je ne serais plus propriétaire, je n'ai aucune démarche à faire pour informer les acquéreurs ?
 
 
Autre question :  avec les comptes 2016 (01/01 -> 31/12) qui seront validées à l'AG, mon compte fait apparaitre un solde CREDITEUR de 182€.
 
Qui va récupérer cette somme ? Moi ou les acquéreurs qui seront propriétaires au moment de l'AG ?

 
Lorsque j'ai acheté mon appart, c'est moi devant le notaire qui ai remboursé le solde crediteur aux vendeurs, et ledit solde créditeur est passé à mon nom (le tout notifié dans l'acte notarial). Il faut aussi que tu files la convocation aux acheteurs.

 
Si je devais confier la gestion complète d'un immeuble de rapport à un tiers, ça ne me choquerais pas qu'il prenne ~ 10% de frais de gestion tout compris.
 
En termes d'ordre de grandeur c'est inférieur à la somme d'un syndic + d'un gestionnaire locatif. Pour un service potentiellement de meilleure qualité :
- le gestionnaire devra s'y rendre régulièrement ne serait-ce que pour des visites et EDL à chaque renouvellement de bail, contrairement à un syndic qui ne vient que très rarement visiter les immeubles qu'il gère et ne réagit que quand on le contacte pour un souci
- il aura tout intérêt à soigner la sélection d'un locataire car s'il intègre un cassos, il devra en gérer les conséquences (nuisances, dégradations, turnover des bons locataires...)
- grosse source de revenus réguliers, donc on s'attends à ce qu'il prenne soin de sa "poule aux œufs d'or"

 
C'est un peu ca en effet, on leur a donne le contrat en... 1910, leur premier client je crois, aujourd'hui ils ont 20 000 lots. Pas change depuis, toujours eu une excellente relation avec eux. Le batiment a une architecture particuliere, facade protegee donc c'est bien aussi de savoir qu'ils ne font pas les guignols dans le choix des artisans. Certes ca coute plus cher mais le travail est bien fait.

 
1910 ... premier client (contrat original j’espère )...
Costaud    

Non, on impose déjà de passer par une partie tierce pour plein de trucs

Et fillon en est parfaitement capable pour faire plaisir à ses "amis"

 
Pas tant que ça, surtout dans l'immobilier, avec le droit de préemption

 
Si, en fait c'est tout con
 
- Le constructeur n'a pas le droit de te faire signer le CCMI tant que tu n'es pas propriétaire du terrain (ou du moins que tu n'as pas de promesse de vente)
- Le constructeur en CCMI n'apas le droit de te vendre lui meme un terrain (sinon c'est du VEFA)
- Une fois un CCMI signé, tu as 7 jours pour te rétracter
- Une fois que tu as ta promesse de vente, rien ne peut t'obliger à signer avec le constructeur (à moins que ça soit indiqué dans l'acte de vente du terrain, mais il faudrait être fou pour signer ça ). Si le CCMI est signé chez le notaire, en meme temps que le terrain, tu peux utiliser sans soucis ton droit de rétractation sur le CCMI

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T'auras des Russes sur le dos pendant une dizaine d'années , obliger de vendre et Nexity sera le seul acheteur .. pour une bouchée de pain

lut a tous
bon vu que je viens de vendre mon bien a 367000 roros , je voulais investir dans les murs
on m'a proposé un viager a 99 000 e mais faut attendre que meme s'en aille (elle a 88 ans et elle a l'air d'etre en pleine forme)  pour percevoir le loyer  
ou alors acheter a 185 000 son t3 direct et pas attendre  . c'est un t3 dans le sud
 
apparement un t3 a 185 000 boules c'est une affaire , mais je me demandais si vous connaissiez d'autres endroits en france ou il pourrait y avoir d'autres investissements plus juteux
je sais pas , paris idf ou ailleurs  
 
merci
 

oulala chef, tu vas devoir attendre, on a TELLEMENT d'informations à analyser/comparer que cela va prendre du temps poru ton cas.

Flash de la Creuse, êtes vous tjs sur son dossier?
  j'ai des pistes mais je ne veux pas vous voler la vedette

Bonjour à tous les experts !
 
Avez-vous un message/article/simulateur au sujet de la loi Pinel ? Une résidence se construit dans ma ville et je souhaite à savoir si elle me serait profitable
 
Merci

En tant que locataire ?

En tant que propriétaire, acheter pour louer direct

Et ? C'est quoi le problème si c'est un VEFA ?

 
Ben c'est pas un CCMI Ce dont parle Thalis ne marche que pour les CCMI

 
C'est de l'arnaque.  
 
(je l'ai faite courte pour résumer 99% des cas)

Ce que je veux dire, c'est pourquoi le constructeur ne pourrait pas vendre une maison et son terrain selon la procédure "VEFA" ?

 
Ah ben il peut hein, mais clairement c'est pas les mêmes garanties pour l'acheteur, du coup pour les maisons ça ne se fait quasiment pas, parce que les gens sont frileux sur le VEFA - avec raison. En plus ça oblige le constructeur à acheter les terrains avant, donc à immobiliser pas mal de thune.
Ca leur rapporte vachement plus de juste servir d'intermediaire avec le veritable proprio du terrain,e t de faire croire à l'acheteur qu'il est obligatoire de passer par eux pour construire.

Averti les acquéreurs. Tu peux le faire le jour de la vente.  Et tu dis bien au notaire qu'il l'indique dans l'acte.

Ou si tu préfères tu envoies en recommandé la convocation au futur proprio.

 
Oui je planche toujours dessus, son dossier est tellement profond. Je ne suis pas près de relever les yeux.