Reprise du message précédent :

 
Location meublée imposé au réel statut LMNP, peu importe l'âge du bien.
 
Je te laisse chercher des liens, j'ai 3 sites sur 4 proxy-taffés ici.
 
En tout cas si tu es LMNP au réel et que tu n'amortis pas ton bien... change de comptable (ou prends un comptable si tu le fais toi-même)
C'est l'intérêt numéro 1 du LMNP.
 
EDIT :  
https://lmnp.ooreka.fr/comprendre/amortissement
http://www.lmnpconseil.fr/glossair [...] ment-lmnp/
 
 

 
Bah l'amortissement s'applique sur l'ancien aussi il me semble. Enfin j'espere sinon tout mes calculs de rentabilite sont faux

Il le semble aussi...

 
Après le scandale du YTD sur le topic bourse, celui du PEL plafonné de Nico sur le topic épargne... Gimly et Diamond découvrent le LMNP  
 
 

30 acquéreurs ( dans le pire des cas ) *1h ( rare ) = 30 h
10000€ /30 => 333€/h A ce prix là je fais les visites
CQFD.

 
j'arrive après la bataille mais je crois que tu passes à coté d'un truc énorme. Ca vaut largement les 4 ou 500€ d'expert comptable annuel

 
(frais d'expert comptable eux-même déductibles   )

 
J'espère pour toi que tu n'as pas l'intention de monter une entreprise en calculant comme ca

 
T'es sur de toi là ?
 
Tu veux dire que tu comptes donc déduire de tes revenus la part de capital amortie par l'emprunt ?
 
Je serais très surpris que ca fonctionne comme ca
 
Edit :  
Je viens de regarder.
par exemple, pour le gros œuvre, tu ne peux amortir que 2% par an.
Pour les façades, 3.3% par an
etc...
 
Au final, tu fini avec un taux moyen d'amortissement de 3.33%, sur 33 ans.
 
 
 

 
Et pourtant...    
 
 

 
J'ai édité, et c'est légèrement plus complexe que ca...

 
Et d'ailleurs ce n'est pas la partie amortie du capital, mais l'amortissement du bien selon ses composants (le gros étant entre 20 et 30 ans - même avec un financement à 10 ans par exemple).
Et le plus beau: la valeur de revente du bien prise en compte de le calcul d'une PV fiscalisable et le montant brut et non net d'amortissement (énorme niche).
 
Clairement un montage hyper intérressant...

 
Rien de très complexe. Le bien est amortit sur 30 ans + les intérêts d'emprunts + les charges, etc... Au final fiscalité hyper clémente, même sur une revente à terme (en tout état de cause la PV devrait être fiscalisée sur la base de la valeur nette d'amortissement).

 
Moi j'ai trouvé un amortissement du gros œuvre sur 50 ans et non 20 ou 30.
Les façades s'amortissent sur 30 ans, l'équipement sur 20 et les aménagements sur 15.
 

Fillon veut aussi interdire les ventes d'immo entre particuliers : passage obligatoire par une agence
 
http://www.capital.fr/immobilier/t [...] rs-1218892

 
Oui, l'impact est tout de même énorme sur le plan fiscal. Cela gomme toute ou quasi toute la fiscalité pendant de longues années (mini 15).

 
Oui enfin 3% du prix total du bien, c'est loin d'etre négligeable, en partant du principe que tes loyers couvrent pour 6-8% du prix d'achat par an, tu as deja la moitie de couvert.

 
Sachant que si ton loyer te "couvre" 7%, cela implique que tu achètes un bien à 170 loyers donc déjà avec une très bonne renta.
Sur un bien à la renta classique de 200-250 loyers (4.5-5.5%), l'amortissement couvre 3-3.5%, le reste sera fiscalement effacé par les intérêts et les charges non récupérables, PNO, etc...

 
t'as même une réduction d'impôts si tu es membre d'un CGA, dans la limite de 915€/an
 

Non j'ai juste vendu deux apparts comme ça.
2 annonces pap
6 visites dans un cas, 14 dans l'autre.
moins de 10h de boulot dans chaque cas ( photos et retouches comprises )

 
Ben oui, mais t'as bradé    
 
Avec une agence t'aurais pu vendre 20% plus cher

Clair

Grosse fumée noir qui s'élève du Sud de Paris, un appart qui crame ?

Théomède, fait pas l'con !

 
Si c'était une fumée blanche j'aurais dit une vente pap mais là je sais pas.

 
Nope Incendie à Villejuif, normal immobilier pas assez cher, seulement 4300 euros en moyenne        
http://www.bfmtv.com/police-justic [...] 46085.html

ok
 
pas de comptable ici... en fait un appart acheté en RP puis gardé suite déménagement, laissé avec les meubles et donc loué tel quel.
 
le hic : aucune facture du mobilier...  
je vais faire une estimation pour l'amortir, mais quid en cas de controle ?
 
pour l'amortissement du bien, on part sur la durée de crédit ? il reste 16 ans je crois.
par contre, pour sortir la valeur du foncier... aucune idée, tu as l'air de prendre 10%, c'est une cote mal taillée qui marche dans tous les cas
 
bon, on va dire que l'info tombe juste avant la déclaration, c'est parfait
 
on est obligé de passer par un expert comptable pour ce cas de figure ?
 

ce calcul digne d'un élève de CP  

c'est ce que je suis en train de me dire ouais
 
déjà deux déclarations plein pot...

 
Je n'ai pas lu l'article, mais sans être spécialiste du tout cela ne me semble pas constitutionnel. Un machin est à moi, je veux le vendre à Duchmolle... les cas où la loi me l'interdirait doivent être rarissimes.
 

Tu es déjà obligé de passer par un notaire  

 
C'est vrai. J'y ai pensé avant de poster, en me disant "ouais mais c'est pas pareil"... sauf que je ne saurais pas expliquer pourquoi    
 
Si Fillon est élu et nous fait ce coup-là...

http://www.amarris.fr/nos-offres/f [...] ubles.html

edit: tu penseras à moi pour partager le magot

 
Le notaire est là pour :
 
-assurer la légalité de l'opération (cadastre, que le vendeur possède bien le bien, etc)
-et SURTOUT (du point de vu de l'état) encaissé les taxes sur la vente
       Tu connait beaucoup de vente en pap ou l'état demande des frais de mutations?  

https://www.francebleu.fr/infos/fai [...] 1492102761

-assurer la validité de la vente, pas seulement sa régularité formelle.  
 
Que l'Etat en profite pour prendre sa com' ne change rien, c'est un intervenant imposé dans une opération qui pourrait être purement de gré à gré (au prix d'un contentieux dément derrière, certes)

il y a des sachants ici donc je tente ma chance
 
 
Pour le LM(n)P, on me dit que le calcul de l'amortissement se fait sur la base du prix du bien. Comment est déterminé ce prix ?
 
Dans tu achètes de l'ancien, c'est le prix d'achat en gros.
Quand tu achètes du neuf à un gentil promoteur, c'est le prix d'achat en gros.
Quand tu es déjà propriétaire du bien depuis un moment et que tu le "transforme" en meublé, comment faire ?
Quand tu construis, sans passer par un gentil promoteur, comment faire ?
 
Dans le cas qui m'intéresse, je projette une construction neuve, dont une partie sera mise en location meublée. Par conséquent, mon prix de revient sera bien inférieur aux prix pratiqués sur le marché par les gentils promoteurs (~-20 ou -30%). En discutant avec une nana du cabinet d'expert-comptable, elle me dit que la valeur à prendre en compte peut être celle issu d'un "avis de valeur vénale". Ce truc est une sorte d'estimation par un notaire ou un expert.
 
Si je fais ça, il est fort probable que l'estimation soit supérieure au prix d'achat. Là où c'est dingue, c'est que ca me permettrait de faire un amortissement "faux" et plus favorable.
 
Une idée de comment ça marche ?

on oubliera pas de rappeler que si vous vendez trop tot votre bien amorti les impots de PV seront forts car le prix d'achat sera réduit de l'amortissement ce qui augmente la pv taxable