[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

FLeFou

Reprise du message précédent :

cheesecake a écrit :

Il veulent pas faire pareil avec la porte de Saint Cloud ? [:oilrig:3]

Qu'ils réparent déjà les fontaines. C'était bien plus agréable quand elles fonctionnaient.

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The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

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Kerjou

L'année dernière avec ND le type a du apprécier son appart avec vue sur la place à 11k€ le m2

t_juu

Ca y est compromis de vente signé :bounce:

[:sebxoii] [:kimouss]

Message édité par t_juu le 11-04-2017 à 18:14:43

flash23

Fin de race brainwashée

Il faut renommer ce topic en "[Topic achat immobilier] Qui n'a pas encore acheté ?"

Spoiler :

Réponse évidente : les parisiens ! [:arantheus]

Message cité 1 fois

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

c2800

flash23 a écrit :

Il faut renommer ce topic en "[Topic achat immobilier] Qui n'a pas encore acheté ?"

Spoiler :

Réponse évidente : les parisiens ! [:arantheus]

Sauf les plus riches [:julm3] , mais souvent en banlieue

flash23

Fin de race brainwashée

Oui, donc c'est pas des parisiens, quoi ! [:henry2lesquen:3]

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

diamond2

///Made in Tchernobyl

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HFR - We are accidents waiting to happen

Cassavetes_J

Hello hello,

Petite question pour les pros de l'immo sur les nuisances / risques liés à l'achat d'un appartement situé au 1er étage au-dessus d'un restaurant

Il s'agit d'un projet d'achat d'appartement d'environ 100m2 dans une grande ville Française, centre-ville, quartier plutôt chic

- Appartement en angle avec ~50m2 au-dessus d'un restaurant : il s'agit du côté des pièces à vivre (salon, cuisine, salle à manger)
- Le coin nuit est situé à l'écart, pas au-dessus du resto
- Le resto est ouvert de 8h à 20h tous les jours de semaine, il est fermé les soirs et les weekend (il fait le plein le midi avec une clientèle business du quartier)
- Odeurs : pas de problème a priori car la cuisine du resto est au sous-sol et il y a un extracteur d'air qui envoie tout ça au sommet de l'immeuble
- Bruits : a priori OK aussi car double plafond isolant acoustique dans le resto et seulement 2 petites tables de 2 personnes chacune en terrasse (donc pas beaucoup de monde et pas de grande tablée possible) ; il n'y a pas de grandes ouvertures type baies vitrées susceptibles de faire sortir le bruit du resto vers l'extérieur

J'ai déjà visité l'appartement à l'heure du déjeuner et n'ai pas remarqué de problème ni pour l'odeur ni pour le bruit

A part ce défaut, l'appartement nous convient bien et il a un positionnement tarifaire intéressant (tenant compte entre autre de cette nuisance)

Mes 2 questions principales :

- Nuisance actuelle : j'ai l'impression que c'est OK et je me dis que si c'est OK pour nous, ça le sera aussi surement pour de potentiels futurs acquéreurs en cas de revente ultérieure
- Risque : il peut y avoir un changement de gérant / d'horaires qui viendrait aggraver la nuisance actuelle (exemple : ouverture tous les soirs & WE) mais a priori peu de risque que qqch de vraiment gênant au vu du quartier assez chic/bourgeois/calme avec qq bureaux autours

Avez-vous des conseils pour éviter les grosses erreurs ?

Message cité 7 fois

FLeFou

Cassavetes_J a écrit :

Hello hello,

Petite question pour les pros de l'immo sur les nuisances / risques liés à l'achat d'un appartement situé au 1er étage au-dessus d'un restaurant

[...]

Avez-vous des conseils pour éviter les grosses erreurs ?

Perso au dessus d'un restaurant surtout 1er étage c'est noway. Imagine que ton resto change de proprio et devienne un kfc par exemple.le risque de nuisance est vraiment immense.

Message cité 1 fois

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The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

cheesecake

Ouai restau/boulangerie surtout, a fuire
Et si toi tu te poses des questions, imagine l'acheteur quand tu vas revendre.
Mauvais plan

Message édité par cheesecake le 11-04-2017 à 23:33:35

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flash23

Fin de race brainwashée

Cassavetes_J a écrit :

À fuir absolument.

Et pas de "oui mais" : tu ne sais pas comment ça peut évoluer.

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

boulgakov

Bof, je serais moins catégorique. Il y a l'air d'avoir 0 nuisance aujourd'hui, donc "à fuir absolument" seulement si on est très averse au risque que la situation se dégrade beaucoup. Selon le règlement de copro (?), le quartier,... le risque que s'installe un kebab ouvert toute la nuit, ou autre horreur du genre, est plus ou moins fort. Si le prix proposé est cohérent avec ce risque, ça se regarde quand même.

Je laisserais tomber si je pensais que j'ai le budget pour acheter un autre appartement équivalent sans le restaurant.
J'étudierais de près si l'offre est famélique là où je cherche (parigot inside ), si mon budget est très court pour les prestations que je veux...

Après oui il ne faut pas se leurrer, lors de la revente les potentiels acheteurs verront bien qu'il y a un restaurant.

Message cité 1 fois

pilef

Cassavetes_J a écrit :

A part ce défaut, l'appartement nous convient bien et il a un positionnement tarifaire intéressant (tenant compte entre autre de cette nuisance)

Ce n'est pas parce qu'une twingo coûte moins cher qu'une BMW, qu'elle a un positionnement tarifaire intéressant.

L'appart est moins cher mais ce n'est pas forcément un prix intéressant. Comme déjà dit, la décote tu la prendras à la revente.

Moi, je ne tenterais pas.

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Message édité par pilef le 12-04-2017 à 08:49:11

flash23

Fin de race brainwashée

boulgakov a écrit :

Bof, je serais moins catégorique. Il y a l'air d'avoir 0 nuisance aujourd'hui, donc "à fuir absolument" seulement si on est très averse au risque que la situation se dégrade beaucoup.

Je ne comprends pas ce que vient faire la pluie dans cette histoire.

Message cité 1 fois

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

patouille73

Le ptit prince du rail

flash23 a écrit :

À fuir absolument.

Et pas de "oui mais" : tu ne sais pas comment ça peut évoluer.

FLeFou a écrit :

Perso au dessus d'un restaurant surtout 1er étage c'est noway. Imagine que ton resto change de proprio et devienne un kfc par exemple.le risque de nuisance est vraiment immense.

Gros +1

Une collègue avait aménagé au dessus d'un petit restau famillial , au changement de proprio c'est devenu un kebab.

Les horaires d'ouverture ont changés , la nuisance extérieure était devenue invivable à cause d'une terrasse l'été.

A son départ le studio a du avoir du mal à retrouver un locataire

diamond2

///Made in Tchernobyl

Cassavetes_J a écrit :

J'étais à quelques chose près dans la même configuration quand je vivais à Lyon, sauf que j'étais locataire.
Restaurant sous les pieces de vie, fermé le weekend.
Jamais eu le moindre souci niveau nuisances sonores, en 3 ans. Le seul inconvénient est quand tu rentres le soir chez toi, que tu sens l'odeur des cuisine et que tu sais que tu vas te taper une assiette de pates

Dans un quartier chic le risque est quand même limité que ça change à l'extrême. Au pire il sera ouvert le weekend, mais franchement c'est pas gênant

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Message édité par diamond2 le 12-04-2017 à 07:46:22

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HFR - We are accidents waiting to happen

etoile64

Pas de bras, pas de 8a!

Cassavetes_J a écrit :

J'ai habité 7ans au-dessus d'un resto avec terrasse. Jamais été genre : pas d'odeur de bouffe, pas de bruit dans l'appartement (on entendait juste un peu de musique flamenco quand on était dans les toilettes, rien dans les autres pièces).

C'est un risque comme l'ont dit les autres, à toi de voir si tu veux le prendre ou pas.

standalone

j'ai un kebab qui a ouvert en face de chez moi, no fucking way, je fuis les resto et toute activité artisanale comme la peste.

Entre les livreurs ultra bruyant à 5h30-6h du mat, les gens dans la rue qui gueulent longtemps après la fermeture (ie après 22h dans mon cas), les voitures garées à l'arrache pour les commandes à emporter etc.

SI toi ça te gène pas, ca gênera peut être un de tes enfants pour dormir ou un racheteur potentiel.

HFR_GLT

Cassavetes_J a écrit :

Qu'est-il indiqué dans le réglement de copro sur les commerces admissibles ?
Moi je laisserais tomber à cause des problèmes à la revente.

Message cité 2 fois

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Comparatif achat/location immobilière en ligne

diamond2

///Made in Tchernobyl

HFR_GLT a écrit :

Qu'est-il indiqué dans le réglement de copro sur les commerces admissibles ?
Moi je laisserais tomber à cause des problèmes à la revente.

Faut arrêter avec la psychose là... s'il est prêt à acheter, d'autres seront prêts lors de la revente...

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HFR - We are accidents waiting to happen

apidya

Les masses suivent la classe

pilef a écrit :

Ce n'est parce qu'une twingo coûte moins cher qu'une BMW, qu'elle a un positionnement tarifaire intéressant.

L'appart est moins cher mais ce n'est pas forcément un prix intéressant. Comme déjà dit, la décote tu la prendras à la revente.

Moi, je ne tenterais pas.

:jap:

C'est exactement ça. C'est évident que la majorité des personnes ne sera pas intéressée et que le prix tient compte de la nuisance donc si c'est OK pour toi et que cela te permet d'acheter plus grand: GO. Mais ne pense pas faire un coup financier, la "décote" à la revente sera du même ordre qu'à l'achat avec le risque d'une dégradation suite à un changement d'activité.

Message cité 1 fois
Message édité par apidya le 12-04-2017 à 08:41:44

Chou Andy

Would you know my nem

apidya a écrit :

:jap:

C'est exactement ça. C'est évident que la majorité des personnes ne sera pas intéressée et que le prix tient compte de la nuisance donc si c'est OK pour toi et que cela te permet d'acheter plus grand: GO. Mais ne pense pas faire un coup financier, la "décote" à la revente sera du même ordre qu'à l'achat avec le risque d'une dégradation suite à un changement d'activité.

Sinon j'ai un ami qui a acheté juste au-dessus d'un Tandoori, il le regrette amèrement... Mais c'est pas le même cas que cassavetes.

Message cité 2 fois
Message édité par Chou Andy le 12-04-2017 à 08:46:56

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J'aurais voulu être un businessman

Gnarfou

Gnarf pour les intimes

Chou Andy a écrit :

Et est-ce que le changement d'activité ne pourrait pas donner lieu à une revalorisation ?
Ça marche comment les baux commerciaux, un restaurant est forcément remplacé par un autre restaurant ? Par exemple si c'est une AI qui prend la suite, c'est tout benef non ?

Sinon j'ai un ami qui a acheté juste au-dessus d'un Tandoori, il le regrette amèrement... Mais c'est pas le même cas que cassavetes.

Pour avoir une AI, il faut que le fond de commerce puisse changer de destination, ce qui n'est pas forcément évident. Il peut aussi se renseigner pour savoir si le bail actuel est tous commerces ou uniquement restauration, ça permet une certaine visibilité (à neuf ans si le bail est récent).

Cassavetes_J

Merci à tous pour vos retours

Pour préciser / reclarifier un peu :

- Odeur --> a priori ok car cuisine au sous-sol et tuyau dédié d'évacuation jusqu'au sommet de l'immeuble --- pour avoir visiter 2x l'appart et être allé dans le fameux resto, je n'ai pas été gêné par les odeurs effectivement, je vais faire une nouvelle visite en ouvrant les fenêtres etc pour être sur à 100%

- Changement de nuisance (changement d'horaires avec gérant actuel, changement de gérant, changement de type d'activité...) ---> c'est clairement un risque, je ne le nie pas ; j'ai juste l'impression que le risque est limité car on est dans un quartier très chic où les commerces susceptibles de s'installer ne sont ni des KFC ni des kebabs --- de tous les cas de figure, le risque le plus probable me semble être la possibilité pour le gérant actuel d'organiser des afterworks en semaine ; je vais essayer d'aller le voir directement

- On a aussi échangé avec le syndic qui nous a confirmé qu'il n'y avait jamais eu de problèmes (bruits, odeurs ou autre) entre le restaurant et les autres personnes de la copro

- Pour finir en termes d'invest. immobilier : oui c'est dans un marché tendu où les biens corrects partent rapidos avec attrition de l'offre, oui le prix actuel tient compte du fait "1er étage au dessus d'un resto" et oui la question se posera également au moment de la revente donc pas de magie côté plus-value ; pas de drame non plus --- en revanche, oui aussi, l'appartement a de nombreuses autres qualités qui font de lui un bien très rare dans le secteur

Message cité 3 fois

Gnarfou

Gnarf pour les intimes

Cassavetes_J a écrit :

Merci à tous pour vos retours

Pour préciser / reclarifier un peu :

bla bla

- Pour finir en termes d'invest. immobilier : oui c'est dans un marché tendu où les biens corrects partent rapidos avec attrition de l'offre, oui le prix actuel tient compte du fait "1er étage au dessus d'un resto" et oui la question se posera également au moment de la revente donc pas de magie côté plus-value ; pas de drame non plus --- en revanche, oui aussi, l'appartement a de nombreuses autres qualités qui font de lui un bien très rare dans le secteur

LA question finale : De combien se dévalue un appartement au dessus d'un resto en pourcentage ? Si cette moins value est bien positionnée, que le fait que ça soit un resto (merci les fumeurs en été qui vont te polluer ) ne te gène pas, fonce.

Tu retrouveras ce % de moins value à la revente, compensée par celle à l'achat. Donc c'est neutre (à mon sens).

lesamericains

so unfair

diamond2 a écrit :

Dans un quartier chic le risque est quand même limité que ça change à l'extrême. Au pire il sera ouvert le weekend, mais franchement c'est pas gênant

non, au pire il sera ouvert le soir, avec le volume sonore qui va avec, puis les tables traînées tous les soirs à minuit/1h pour faire le ménage et les commis / cuisiniers /serveurs qui viennent s'en griller une dans les communs avant / pendant / après le service.

avec un peu de chance, une partie du trottoir sera annexée en terrasse l'été.

tout un tas de possibles qui font que cet appart deviendra certainement un jour invivable ET invendable.

Message édité par lesamericains le 12-04-2017 à 11:19:56

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c'est nous lesamericains

FLeFou

Cassavetes_J a écrit :

Merci à tous pour vos retours

[...]

- Changement de nuisance (changement d'horaires avec gérant actuel, changement de gérant, changement de type d'activité...) ---> c'est clairement un risque, je ne le nie pas ; j'ai juste l'impression que le risque est limité car on est dans un quartier très chic où les commerces susceptibles de s'installer ne sont ni des KFC ni des kebabs --- de tous les cas de figure, le risque le plus probable me semble être la possibilité pour le gérant actuel d'organiser des afterworks en semaine ; je vais essayer d'aller le voir directement

[..]

Ah?
J'ai vu pas mal de restaurant devenir des chinois, kebab, fast food même dans des quartiers très uppés. Par exemple dans le 16ème arrondissement de Paris y a des Mcdo et kebab pourtant c'est pas un quartier "pauvre"

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The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

lesamericains

so unfair

le mec qui se cherche milles excuses pour acheter quand bien meme tous les signaux d'alerte sont allumés.

me rappelle samurai et ses charges.

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c'est nous lesamericains

thoulisse_bernard

Climatonégationniste

Chou Andy a écrit :

Sinon j'ai un ami qui a acheté juste au-dessus d'un Tandoori, il le regrette amèrement... Mais c'est pas le même cas que cassavetes.

En général, le règlement de copro interdit seulement certaines activités, genre triperie ou autres établissement malodorants.

Ca dépend essentiellement du bail qui normalement vise une activité précise, et la loi qui prévoit une possibilité de despécialiser pour exercer une activité annexe. Cela dit, juridiquement, un resto gastronomique et un kebab c'est pareil

Message édité par thoulisse_bernard le 12-04-2017 à 11:14:23

Profil supprimé

lesamericains a écrit :

le mec qui se cherche milles excuses pour acheter quand bien meme tous les signaux d'alerte sont allumés.

me rappelle samurai et ses charges.

Il a acheté au pire moment :sweat:
Il aurait attendu 2016, il aurait eu une pièce de plus pour la même mensualité.

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 12-04-2017 à 11:17:44

khan abramovic

HFR_GLT a écrit :

Qu'est-il indiqué dans le réglement de copro sur les commerces admissibles ?
Moi je laisserais tomber à cause des problèmes à la revente.

Pur moi, en l'état actuel, c'est plutôt un gros avantage qu'un défaut. Ca veut dire que, bien que tu sois en appartement, tu n'as pas a te soucier du bruit que toi ou tes enfants (si tu en as) pourraient faire au voisin du dessous. Ils pourront courir, sauter, ou ta femme pourra marcher en talon, ou tu pourras mettre la musique un peu plus fort, sans risque !

J'ai déjà vécu dans un appartement avec cette configuration. Quelle tranquillité d'esprit et liberté !

Message cité 1 fois

standalone

khan abramovic a écrit :

Ouai enfin sauf à avoir une banque ou une mercerie, tu aura aussi pas mal de désagréments à avoir un commerce sous ton appart.

le rouge

PSN : Jyuuza

Cassavetes_J a écrit :

Hello hello,

Petite question pour les pros de l'immo sur les nuisances / risques liés à l'achat d'un appartement situé au 1er étage au-dessus d'un restaurant
Mes 2 questions principales :

- Nuisance actuelle : j'ai l'impression que c'est OK et je me dis que si c'est OK pour nous, ça le sera aussi surement pour de potentiels futurs acquéreurs en cas de revente ultérieure
- Risque : il peut y avoir un changement de gérant / d'horaires qui viendrait aggraver la nuisance actuelle (exemple : ouverture tous les soirs & WE) mais a priori peu de risque que qqch de vraiment gênant au vu du quartier assez chic/bourgeois/calme avec qq bureaux autours

Avez-vous des conseils pour éviter les grosses erreurs ?

J'habite à Levallois (marché très tendu) et j'ai longtemps vécu à Paris. Les petits restaurants bien sympas qui se transforment en chaîne fast-food ça arrive tous les jours. Et en 6 mois, tu peux vivre l'enfer.

C'est pour ça que ce sont des biens qui partent difficilement.

J'en ai connu des connards qui disaient que y avait aucun risque. Et qui te disent après coup : on savait pas, c'est pas de bol. Bah ouai et en attendant tu rembourses ton crédit sur 25 ans et tu dois gérer les problèmes

Message cité 1 fois
Message édité par le rouge le 12-04-2017 à 11:40:19

bouhi93

et en plus c'est à l'angle de 2 rues... avec soit des problèmes de priorité (klaxons, coup de frein...), soit des feux avec des redémarrages (y compris le camion de poubelle à 6 H du matin 3 fois par semaine...).

Si en plus une ligne de bus passe un jour par là, tu gagnes le pompon et tu vis fenêtres fermées...

Message cité 1 fois

kida

le rouge a écrit :

Déjà que t'as des nuisances à etre au premier étage sur rue (j'ai été dans ce cas) : mecs qui claquent les portes des voitures à 2 heures du matin, réveillant par conséquent les enfants si t'en as. Ou des mecs qui beuglent car éméchés... sans compter les risques de nuisance avec les voisins du dessus.

J'habite à Levallois (marché très tendu) et j'ai longtemps vécu à Paris. Les petits restaurants bien sympas qui se transforment en chaîne fast-food ça arrive tous les jours. Et en 6 mois, tu peux vivre l'enfer.

C'est pour ça que ce sont des biens qui partent difficilement.

J'en ai connu des connards qui disaient que y avait aucun risque. Et qui te disent après coup : on savait pas, c'est pas de bol. Bah ouai et en attendant tu rembourses ton crédit sur 25 ans et tu dois gérer les problèmes

Dans ma ville, il y a magasin de ventes de meubles exotiques qui a été divisé en deux locaux, le premier reconverti en subway... et juste à coté c'est un fast food de poulet pané ouvert jusqu’à pas d'heure et une clientèle bien spéciale...

Les pavillons autour ont du faire -20%. L'odeur de graillon qui règne dans le voisinage et la bonne ambiance terter :love:

Message édité par kida le 12-04-2017 à 12:08:29

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.::| Feedback |::.

le rouge

PSN : Jyuuza

bouhi93 a écrit :

Oui en plus j'ai oublié les nuisances des roulants [:le rouge:2]

stephaneF

FLeFou a écrit :

Qu'ils réparent déjà les fontaines. C'était bien plus agréable quand elles fonctionnaient.

C'était quand ? J'ai pas l'impression les avoir vues en 20 ans !

Message cité 1 fois

boulgakov

flash23 a écrit :

Je ne comprends pas ce que vient faire la pluie dans cette histoire.

Zut

Anglicisme ? Ou juste expression débile sans fondement ?

edit : anglicisme :jap:

Message cité 1 fois
Message édité par boulgakov le 12-04-2017 à 13:31:24

FLeFou

stephaneF a écrit :

C'était quand ? J'ai pas l'impression les avoir vues en 20 ans !

J'étais jeune, plus de 20-25 ans facile.

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The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

flash23

Fin de race brainwashée

boulgakov a écrit :

Zut

Anglicisme ? Ou juste expression débile sans fondement ?

edit : anglicisme :jap:

:jap:

Surtout qu'il y a moyen de bien se démerder en français : "réticent", "opposé", "allergique"... ou en utilisant le verbe avoir au lieu du verbe être : "avoir de l'aversion au risque", etc.

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« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »

frankie_flowers

[:sire de botcor:1]

Franchement, est-ce déjà arrivé dans l'histoire de ce topic qu'une question du genre :

"On a trouvé un super bien, y'a juste ce petit défaut : X"

donne autre chose qu'une écrasante majorité de :

"Fuis pauvre fou [:ogratte:4] !"

Message cité 4 fois

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