Reprise du message précédent :

 
Donc surface des paliers + surface des escaliers à 33% du prix du marché.
 

 
Non, pas d'accès au toit, il n'y a pas de palier partagé. On va dire que l'espace n'a aucun intérêt pour les autres proprios car il me permet juste d'accéder à mes deux appartements.
Oui, je comptais prendre en charge les frais de géomètre.

Salut les spécialistes!
 
j'ai en vue un terrain plutôt cher mais, à mon goût, extrêmement bien situé.
 
Donc, je pose les chiffres et c'est correct sans plus. Difficile de valoriser l'emplacement dans la durée
 
Je précise que c'est pour du locatif.
 
Je fais appel à vous pour confirmer/corriger/compléter un point. Comment calculer le cashflow net?
 
en entrée, je compte : revente, loyers, réduction/crédit d'impôts.
en sortie : je compte : apport, traites, assurance prêts, assurances proprio, taxes foncières, surplus d'IR/PS, charges pour petits travaux, frais de gestion.
 
merci,

Oui c'est ça et garde toi une marge, mais dans tout les cas ton argument pour justifier ce prix c'est que ce n'est pas utilisable en l'état et qu'il te faut faire de gros travaux.

Pour info, la surface des escaliers n'est pas prise en compte dans le calcul de la surface selon la loi Carrez. Donc on peut considérer qu'elle se valorise à zéro (comme un mur ou une cloison).

oui mais la copro ne présage pas du fait qu'il garde ou non l'escalier, une fois la surface acheté il en fait ce qu'il veut.

 
mes premiers calculs grossiers m'indiquent qu'avec le PINEL, la réduction d'impôt vient juste effacer les revenus fonciers pas réduire l'IR que je paye déjà  Y a pas à dire, c'est pas facile de faire l'affaire du siècle
 
je complète mon post précédent par une nouvelle question.
 
Mieux vaut "emprunter un max et avoir un cashflow négatif" ou" mettre de l'apport pour avoir un cashflow nul ou positif" ?

Emprunter permet de faire du déficit foncier.
Donc d'un pur point de vue financier je dirais emprunter.

je pensais aussi, mais je n'en suis plus aussi sûr.
 
le cashflow positif offre une sérénité qui n'a pas de prix J'aimerai avoir les idées claires sur le sujet, avec autre chose que mon feeling!

À ben si tu pars dans cette direction clairement il vaut mieux payer cash et juste toucher les loyers...

un peu de mesure voyons
 
avec les taux actuels, j'ai moins de scrupule à utiliser l'épargne. Jusque là, tout mes calculs sont fait avec 100% d'emprunt, achat, frais et aménagements inclus
 

Mais on parle de locatif ou de RP?
Après je pense que ça dépend surtout de ton envie de t'intéresser à la gestion de ton argent, de ta facilité à dépenser de l'argebt économisé par rapport à tes revenus...

pardon, je parle de locatif.
 
gérer l'argent ne me gène pas et je n'ai pas de mal à épargner. Je cherche avant tout à bien comprendre les subtilités entre les différentes approches.  
 
Si l'affaire ne m'est pas encore passée sous le nez, je referai mes calculs en détail car ce que j'envisage de faire mêle à la fois Pinel et LMNP, avec crédit amortissable et idéalement in fine
 
Par exemple, un cashflow positif est peut-être un avantage important pour avoir de bonnes conditions de financement.

 
Plutôt jaune dans les pièces à vivre, plutôt blanc dans les pièces "techniques" (rangement, garage, chiottes, SDB)
Quoique pour les chiottes, ça se défend.

 
Bon ben le projet tombe à l'eau... j'ai eu la visite d'une entreprise d'élec pour relier les deux apparts... et en fait, le tableau général d’électricité de la copro se trouve justement sur le palier du dernier étage (étrange d'ailleurs de le foutre la), ce qui veut dire que si on privatise l'escalier, il faut tout déporter autre part... et apparemment le coût est assez important (+ coût du coffrage du plâtrier + achat des communs + déport des portes + refaire les millièmes de la copro)
Au final, on va donc plutôt partir sur un escalier à l'intérieur des deux appartements.
 
 

Faut voir le prix moyen du m² par chez toi quand-même et quelle superfice vous pourriez gagner en faisant les gros travaux.
Ca peut faire un chouette projet.

 
J'ai acheté les deux apparts à 1700€/m² (mais dans le coin, c'est plutôt 2000€).
Si travaux, cela nous ferait gagner environ 5m² (deux paliers) + la surface non perdue en cas d'escalier intérieur (environ 5m² aussi).
Donc en gros, 10 000€ de plus value.
Mais d'un autre côté, il faut au niveau travaux :
- faire la privatisation de l'escalier par un plâtrier (mini 3000€ à mon avis ?)
- déport du compteur général elec, etc... apparemment, près de 6000€
- nouvelle fenêtre pvc + velux dans les communs (1500€)
- achat à la copro des communs : 6000€ à la louche, voir plus
- refaire le découpage de la copro par un géomètre : 3000€
- les compteurs gaz sont aussi dans les communs, il faudra peut être aussi les déplacer ?
 
Je vais quand même faire la démarche auprès des différents corps de métier et faire un comparatif chiffré.
 
Le truc, si un jour on souhaite revendre, on vendrait plutôt les deux appartements séparés (ce vend surement mieux qu'un gros appartement). Avec un escalier intérieur, c'est plus simple (il "suffit" de virer l'escalier et de refaire le plancher).

Oui, dans un marché avec un prix d'immobilier modéré difficile de rentabiliser de tels travaux en effet.

C'est un beau projet mais par contre c'est sûr que t'es perdant à la revente par rapport à la vente de deux apparts séparés non ? Après si tu prévois pas de le vendre, c'est sympa.

Dans l'idée, effectivement, on va rester dans cet appartement longtemps (surface qui nous convient parfaitement, localisation idéale pour nous par rapport à nos emplois et aux commodités)... maintenant on n'anticipe jamais les aléas de vie.
 

 
Effectivement, dans un marché parisien, cela vaudrait le coup.

Bonjour le topic    
 
Petit cas du début de semaine (tous les avis sont les bienvenus):
 
J'ai la chance de loger gratuitement dans une maison qui appartient à mes parents: j'y vis avec mon amie et nos deux enfants.
 
J'ai deux frères et sœurs.
 
Par ailleurs, nous possédons un appartement d'une valeur approximative de 100k€ qui est en cours de remboursement.
 
Cet appartement sera remboursé dans un peu plus de 3 ans. Il est actuellement mis en location. Y vivre n'est pas une option.
 
Nous nous plaisons bien dans la maison où nous vivons actuellement (localisation/terrain) même si celle ci est vieille (60+ ans) et relativement petite (+/- 90 m²) pour une famille.
 
Si nous nous projetions à LT dans cette maison, il faudrait: refaire l'électricité (plus du tout aux normes) et peut être refaire la plomberie? (Sachant qu'il n'y a de l'eau que dans cuisine, salle de bain et toilettes qui sont tous sur la même façade de la maison: j'imagine donc que la plomberie n'est pas très étendue). Mais surtout il faudrait une extension de 50 à 100 m² selon le coût que cela représente (le terrain le permet largement).
 
Si l'on partait de l'hypothèse où tout le monde serait d'accord, une des possibilités envisagées dans 3/4 ans (lorsque l'appartement sera payé), serait que nos parents fassent un don de la maison à la fratrie. Ainsi, je n'aurais à payer que les 2/3 de la maison à mes frères/sœurs. Est ce que je simplifie trop (frais de notaire/fais de transmissions ...) ?
 
A la grosse louche, la maison vaut 300k€. Si cette hypothèse se validait, nous devrions sortir 200k€ pour la racheter. Pensez vous qu'avec 100k€, nous pourrions refaire l'électricité, voir la plomberie et une extension (300k€ semblant être le montant raisonnable que nous pourrions apporter/emprunter pour un projet immobilier)?
 
Dans ce cas, nous ne toucherions pas à l'appartement et nous nous "assurerions" une rente nette nette de +/- 200€ par mois.
 
Surtout dans ce cas qu'est ce que vous feriez à ma place et pourquoi:
 
A/ Revendre l'appartement aujourd'hui et chercher une maison ailleurs
B/ Revendre l'appartement aujourd'hui et acheter la maison dans laquelle nous sommes
C/ Revendre l'appartement dans 3 ans et chercher une maison ailleurs
D/ Revendre l'appartement dans 3 ans et acheter la maison dans laquelle nous sommes

N'oublie pas, qu'en toute logique, tes srere et soeur peuvent demander une compensation pour le temps où tu as "profiter du bien" (équivalent loyer) pense à le prendre en côte dans tes calculs, pour le partage je suis d'accord 2/3 vs 1/3.

 
Pour l'extension, il faut compter entre 1000€ et 1500€ par m2 selon les prestations. Pour la renovation (elec/plomberie/isolation/...) il faut compter 4/500€/m2 de l'existant.  
 
La question est de savoir si les 300k€ sont la vraie valeur ou la valeur estimée après travaux ? Cas 1 elle en vaut en fait 400k€ mais il faut 100k€ de travaux, cas 2 elle vaut 300k€ en supposant que tout soit nickel, donc un prix d'achat qui avoisine plutôt les 200k€.  
(Montants pris au pif, mais c'est pour que tu comprennent la logique).  
C'est important pour savoir si ça vaut le coût d'investir ou pas dedans.  
 
Sinon, si tu fais une extension, limite à 150m2 (surface  de plancher max qui permet d'éviter un architecte/moe qui va te coûter cher).  
 

 
Oui c'est bien 1500€ par m² pour une extension sans taper dans le haut de gamme.
En faisant tout faire par des artisans.
 
Pour être à 1000€ faut clairement tout faire soit même et prendre de l'entrée de gamme et/ou pas d'options (exemple volets roulants électriques, etc.. )
 

 
Donc rénovation: 45k€ (90*500).
Si budget de 100k€; il reste de quoi faire 37m² en extension.
 
C'est sans doute trop juste par rapport à l'idéal souhaité mais après il faudrait voir ce que l'on pourrait ajuster (extension de budget ou projet revu à la baisse).
 
Dans l'idéal pour l'extension:
- Chambre avec salle de bain attenante (suite parentale?)
- Toilettes (ça serait les seconds)
- Salle à manger ou séjour (la petite pièce actuelle faisant office des deux ferait office de l'un ou de l'autre ensuite).
 
 

 
En effet question essentielle à creuser: pour l'estimation à 300k€, je me suis uniquement basé sur une estimation d'un site Internet sur lequel on met la surface du terrain, de la maison, l’adresse, l'âge de la maison ... mais on ne parle pas de l'état du réseau électrique.  
 
 

 
   je pense que le budget nous limitera à moins de 150m² dans tous les cas.

 
   même si dans notre cas je ne pense pas que l'on passera par là (compensations autres pour fratrie et bonne entente). Mais tu fais bien de le dire; on ne sait jamais.

oui, j'ai volontairement ratissé large, même si on se rapproche plutôt des 1500€...
 
certains font le go/he/he par des entreprises pour les assurances, puis bricolent eux-même à l’intérieur pour les choses qui ne demandent pas de grosses spécificités techniques.
 
après, le coût n'est pas le même pour une extension de 20m² (>1500€/m²) que pour une extension de 150m² (<1500€/m²) avec l'effet de volume.

la bonne entente prend généralement fin quand il est question de gros sous
 
donc méfiance
 
et fait faire des estimations par 2/3 agents immo pour conforter le prix en prenant bien en compte les travaux à prévoir.

http://www.huffingtonpost.fr/2017/ [...] _22033702/
 
ca va faire augmenter les prix ça

 
 
Bien entendu je le ferai lorsque ça sera le moment. Pour l'instant notre capacité d'emprunt est nulle pendant encore un peu plus de 3 ans. Notre idée était d'attendre la fin du remboursement de notre appartement en locatif avant de se relancer dans notre projet immobilier RP. L'idéal étant de ne pas avoir à revendre l'appartement pour profiter d'une rente de 200€ par mois.
 
Seulement des alternatives existent à ce projet: revente appartement maintenant, revente appartement à la fin du remboursement, achat autre maison, ... c'est pourquoi je venais demander vos avis: notre idée n'est peut être pas la plus judicieuse.

 
Attention, d'ici 3 ans les prix peuvent avoir beaucoup bouger ainsi que tes capacités d'emprut (les taux auront surement bougés d'ici la)

 
J'invoque Totoz    
 
 
(pour moi non, mais certains y passent des heures)

j'étais super déçu du réaménagement de la place de la république Certes elle devenait plus accessible mais j'espérai un truc beaucoup plus vert surtout que ce coin de Paris est en déficit de parc.
 
au lieu de ça ils ont fait une grosse place, ou maintenant c'est devenu un lieu a squatte de punkachien de mouvement alternatifs.
 
Euh non ca pas modifié le prix de cette place surtout qu'avant c'était un lieu de passage, maintenant ce genre de faune ne fait pas augmenter les prix

Mdr, c’est vrai que Répu ils auraient pu faire plus vert.
 
C'est vers quoi ils se dirigent pour Nation j'ai l'impression. Nation c'est comme Italie, ça n'a de place que le nom, pour le coup ça peut être que mieux, sauf pour les voiture

 
 
Oui, si augmentation des taux et des prix d'ici 4 ans (compter plus de 3 ans de remboursement en cours + délais), le projet ne sera plus réalisable. C'est en quelque sorte un pari sur l'avenir:
- Si situation constante dans 4 ans et que le projet se réalise: on sera bien content d'être aussi propriétaires d'un appartement locatif
- Si l'on vend l'appartement aujourd'hui (alors que l'on ne rembourse presque que du capital): alors nous sommes sans doute en mesure de réaliser le projet mais nous le regretterons peut être plus tard (surtout si dans 4 ans, on retrouve les mêmes taux d'emprunt)

 
Je corrige tes prix    
 
Une extension c'est peu de surface, un petit chantier avec d'énormes contraintes liés à l'existant : Reprendre les réseaux existants, ne pas abimer, se raccorder a la maison existante de manière étanche, ne pas surcharger les fondations existantes, etc. etc. En fait ça coute en moyenne bcp plus cher que du m² de maison neuve.  
 
D'autre part pour une extension il y a très souvent proportionnellement bcp plus de surface de murs à monter par m² habitable, car l’extension est dans la majorités des cas un "grumeau" sur une baraque déjà bâti.
 
Je passe le détail, mais partir sur un prix moyen identique pour une maison neuve et une extension est loin de la réalité . . .
 
Ensuite si tu fait tout toi même pour 1k€ du m2 tu as des prestations colossales et non pas du bas de gamme.
 
Perso en coût des matériaux je tourne entre 650€ et 700€ du m² pour du quasi passif sur 2 maisons en faisant TOUT moi même (sauf enduits et peintures intérieures). Si on se contente du RT2012 sans viser le passif, j'ai fais celles d'avant pour ~570€ du m² de matériaux (et MO pour enduits et peintures).
 
Voilà pour les vrais prix    

 
Il veulent pas faire pareil avec la porte de Saint Cloud ?  

 
J'arrive à 1450€/m² dans mon extension ou je fais tout faire sauf la pose du parquet et peintures.
En "moyenne" gamme.
 
Effectivement en faisant tout moi même, on doit tomber dans tes prix  

 
C'est vrai que ça manque sacrément de verdure la place de la République... Sinon la circulation est franchement acceptable, j'ai vraiment cru que ça deviendrait un enfer, finalement pas.
 
La journée y'a bcp de mecs qui font du skate, je m'arrête parfois les regarder... mais effectivement laisser tous les "pas content! pas content!" de Paris s'y installer pour la moindre revendication c'est assez lourd

Qu'ils réparent déjà les fontaines. C'était bien plus agréable quand elles fonctionnaient.