[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

cedensky

Reprise du message précédent :

Kerjou a écrit :

Pas facile d'estimer, surtout les maisons

Exemple

https://www.google.fr/maps/place/Av [...] 37!6m1!1e1

Était affichée 455k€, vendue je pense ( ). 160m2, bon état (au vu des tofs pas visité) avec véranda et jardin plat derrière.
J'en aurait pas donné moins, et vu que ça a disparu en même pas un mois, le prix devait être bon.

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 082875.htm

Dans la même rue, 0 charme, deux fois plus petit, vieillot. Y'a moyen d’améliorer (même l'aspect extérieur en rajoutant quelques fioritures + autre couleur) mais [:atom1ck]
Bien trop chère à mon sens, mais de combien ?

En faisant un bête rapport au m2, je prendrai 3100, pas le mini (2500) vu que bon quartier, mais pas le max (3650) vu la maison.
Ça ferait 279k, le mec rirait au nez de l'acheteur, même en corrigeant à 300k. Alors que je pense que ça en vaut tout juste 300.

Peut être qu'il se résignera, ou tombera sur un [:sashock:4]

A mon avis une proposition à 280k n'est pas fantaisiste du tout. 300k je pense même que c'est une bonne offre et personne te rira au nez.

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AshkaraN

Le Patron

dureiken a écrit :

Bonjour les potos de HFR,

je viens de voir un commercial de Reside Etudes, ça a l'air sérieux comme histoire.

Il me propose donc pour -500€/mois de prendre 2 appart : 1 en censi bouvard et un second en amortissement. Après 9 ans quoi qu'il en soit je revends le premier.

En gros sur 10ans pour 39k€ investis je recupere le second appart (95k€) + les loyers qui continuent a rentrer tous les mois.

Ce qui equivaudrait a une epargne de 8% net environ.

Ca semble donc assez (trop) intéressant, il y a une arnaque quelque part ?

Merci

qui va t acheter un censi bouvard post défisc ? c est que lgenre ? residence vieux ? jeune? malades? affaires?

---------------
Perf Bourse des Frers POGNON|| Le Topic Bourse

Kayou

Vous pensez que la location de chambres en meublé c'est une bonne solution par rapport à plusieurs studios ?

cedensky

dureiken a écrit :

500€/mois c'est ce que je vais payer en credit, loyers déduits
le montant n'est pas revisable, c'est le pret a la banque

les loyers sont payés par reside etude (bail commercial), construction neuve en 2018. Le premier appart senior 136k€ et le second apparthotel affaires 98k€

ils gerent tout de A à Z, meubles, travaux, entretien etc etc

Tu as des garanties contractuelles sur le loyer ? Ou c'est une vente classique avec un contrat de location à côté ? Faut être sûr du montant des loyers et de la valeur de l'appart.
En fait le risque c'est que dans quelques années ça ne vale rien, même pas le prix de revient, et que les loyers promis soient pas au rendez-vous. Faut donc que tu sois assez confiant sur la zone (attractive ? réel besoin de logements ?), sur la valeur de l'appart et sur les loyers (minimum garantie contractuellement sur dix ans par ex). Comme n'importe quelle vente sauf qu'en passant par ce type de commerciaux on risque de se faire endormir plus facilement je pense. Si tout est transparent, c'est bon.

Gnarfou

Gnarf pour les intimes

dureiken a écrit :

Tu auras un contrat commercial. C'est ce contrat qu'il faut que tu obtiennes et que tu fasse examiner par un juriste au fait de ce genre de montage.
En particulier, les clauses de remplissage (et oui qui paye quand l'appart est vide car situé trop loin pour les étudiants ?), les clauses de révision des loyers versés, les clauses de financement des travaux d'entretien, les garanties sur le prix à la revente (et oui personne n'achète un truc pourri grevé de frais de 9 ans d'age). Bref, le discours commercial est une chose, la réalité de l'opération finale en sera une autre.

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Kerjou

cedensky a écrit :

A mon avis une proposition à 280k n'est pas fantaisiste du tout. 300k je pense même que c'est une bonne offre et personne te rira au nez.

Pour moi même à 300k chepa, 90m2 c'est un peu léger toute façon, et pas facile de faire une extension.

Mais proposer 300k sur un départ à 405k, ça me semble chaud, sauf dans 1 an quand le mec aura mariné un peu

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boulgakov

dureiken a écrit :

Bonjour les potos de HFR,

je viens de voir un commercial de Reside Etudes, ça a l'air sérieux comme histoire.

Il me propose donc pour -500€/mois de prendre 2 appart : 1 en censi bouvard et un second en amortissement. Après 9 ans quoi qu'il en soit je revends le premier.

En gros sur 10ans pour 39k€ investis je recupere le second appart (95k€) + les loyers qui continuent a rentrer tous les mois.

Ce qui equivaudrait a une epargne de 8% net environ.

Ca semble donc assez (trop) intéressant, il y a une arnaque quelque part ?

Merci

En rouge tes réponses.

cedensky

Kerjou a écrit :

Non c'est pas chaud. Après je comprends que t'aies pas envie d'aller négocier avec ce genre de personnes mais perso c'est pas quelque chose qui va me déranger si la barraque me plaît. Ca se trouve personne y va et la première offre à 250k sans apport il accepte direct :??: On sait jamais avec les cas.

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boulgakov

cedensky a écrit :

Oui, ça ne coûte pas grand chose d'essayer. Je suis d'accord avec Kerjou, il y a peu de chances que ça passe (-25%...) mais sur un malentendu...

400 k€ la baraque moche à Juvisy :sweat:

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frankie_flowers

zywiec a écrit :

Vous passez par quel(s) site(s) pour chercher un bien?

Y'a t'il un site qui donne une estimation d'un bien ?

J'ai décidé d'acheter

Édit:
Y'a t'il des sites où ont peu voir à quel prix se sont vendus des biens? Ou des archives d'annonces ?

MeilleursAgents pour l'estimation.

leboncoin pour chercher.
patrim pour voir les transactions passées.

dureiken a écrit :

500€/mois c'est ce que je vais payer en credit, loyers déduits
le montant n'est pas revisable, c'est le pret a la banque

les loyers sont payés par reside etude (bail commercial), construction neuve en 2018. Le premier appart senior 136k€ et le second apparthotel affaires 98k€

ils gerent tout de A à Z, meubles, travaux, entretien etc etc

Y'a énormément d'arnaques avec ces montages : la boite a tout contrôle sur la rentabilité de ton bien.

Et il peut être tout simplement impossible à revendre. (parfois les contrats prévoient même des pénalités si tu pars , en plus de la MV).

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Kerjou

boulgakov a écrit :

Oui, ça ne coûte pas grand chose d'essayer. Je suis d'accord avec Kerjou, il y a peu de chances que ça passe (-25%...) mais sur un malentendu...

400 k€ la baraque moche à Juvisy

Ouais, putain de marché francilien

Profil supprimé

Loup23 a écrit :

Franchement la première j'aurai craqué :love:

Après vous ne pouviez pas vous permettre de ne pas la vendre et la garder en résidence secondaire si vous vouliez bouger dans quelques temps ?

J'ai pas les moyens d'immobiliser 300k€ ad vitam aeternam pour le plaisir [:aokiji]

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Profil supprimé

r06 a écrit :

Bah j'ai pris les 2 premieres annonces que j'ai trouve je connais pas le coin, apres si ca te convient c'est tres bien...
Mais c'est vrai que ca semble un peu conservateur...:o

Tu semble ne pas prendre ne compte la donnée principale, on n'est certainement que de passage et on n'a absolument rien qui nous rattache à la région à part mon job du moment.

Message cité 3 fois

r06

Dans ce cas fallait louer...

Message cité 1 fois

gimmeshelter

Breton abstème...

Et tu as acheté ? :??:

Message cité 1 fois

bibiletanuki

Front copéiste des ninjas

Bon ben 14k pages pour dire finalement que Samurai avait raison [:bibiletanuki:2]

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---------------
Copé, votre phare de l'humanité /// Cancer - Vivre pendant et après sa maladie

Profil supprimé

r06 a écrit :

Dans ce cas fallait louer...:o

Sans le parasitage féminin, c'est évidemment ce que j'aurais fait [:yiipaa:4]

Ca fait 25 ans que mon épouse veut pouvoir casser des murs. Quand on a acheté y'a 15 ans, 2 mois après je lui expliquai qu'on se barrait au Maroc. Je lui devais bien ça [:spamafoote]

Kayou

Vous comptez rester combien de temps ?

gimmeshelter a écrit :

Et tu as acheté ? :??:

Regarde Lagoon il a eu raison d'acheter

Message cité 2 fois

Loup23

:jap: , vu qu'on est sur HFR et que tu as une place sympa je pensais que c'est dans le domaine du possible

alpachinois

bibiletanuki a écrit :

Bon ben 14k pages pour dire finalement que Samurai avait raison [:bibiletanuki:2]

Les tauliers du topic en PLS [:sigmund frog]

Kayou a écrit :

Vous comptez rester combien de temps ?

Regarde Lagoon il a eu raison d'acheter

Il a fait 50k de travaux aussi ça aide à avoir une PV

Message cité 1 fois

Profil supprimé

Kayou a écrit :

Vous comptez rester combien de temps ?

Objectif 6 ans minimum.

Message cité 1 fois

r06

alpachinois a écrit :

Il a fait 50k de travaux aussi ça aide à avoir une PV

Dans un marche "normal" pas vraiment...

Message cité 1 fois

alpachinois

r06 a écrit :

Dans un marche "normal" pas vraiment...

Ben théoriquement, le marché s'effondre pas en 1 an donc tu prends une épave, mass travaux, tu revendras toujours avec PV c'est normal [:alpachinois:1] .

Message cité 3 fois

standalone

alpachinois a écrit :

Ben théoriquement, le marché s'effondre pas en 1 an donc tu prends une épave, mass travaux, tu revendras toujours avec PV c'est normal [:alpachinois:1] .

non tu revendra en amortissant tes travaux.

Message cité 1 fois

Gnarfou

Gnarf pour les intimes

alpachinois a écrit :

Ben théoriquement, le marché s'effondre pas en 1 an donc tu prends une épave, mass travaux, tu revendras toujours avec PV c'est normal [:alpachinois:1] .

Heuuuuuuuuu, oui, mais payé au black avec le black que tu as touché dans ta boutique de fringue ou de bouffe car sinon ta PV en prend un sacré coup.

C'est phénoménal le nombre d'artisans qui bossent le samedi et le dimanche ces temps-ci ...

Message cité 1 fois

Voxinat

High Frequency Trolling

[:lardoncru]

---------------
Sah Quel Plaisir

r06

alpachinois a écrit :

Ben théoriquement, le marché s'effondre pas en 1 an donc tu prends une épave, mass travaux, tu revendras toujours avec PV c'est normal [:alpachinois:1] .

50k sur un appart de presque 100m2 c'est pas non plus "mass travaux", apres non c'est pas normal car globalement le marche en tient compte sinon tout le monde ferais ca tout le temps...

Message cité 2 fois

alpachinois

standalone a écrit :

non tu revendra en amortissant tes travaux.

Dépend si tu passes tout par les sociétés externes oui mais si tu bricoles toi-même et/ou en famille, ça revient moins cher mais ça te bouffera tes week-ends.

Gnarfou a écrit :

uberisation de l'économie hein [:alpachinois:1]

r06 a écrit :

50k sur un appart de presque 100m2 c'est pas non plus "mass travaux", apres non c'est pas normal car globalement le marche en tient compte sinon tout le monde ferais ca tout le temps...

Heu 50k€ justement pour 100m² c'est énorme je trouve. [:alpachinois:1]

Avec ça, tu refais facile l'élec, chauffage, cuisine, déco sur 100m² :jap: Après dans le cas de Lagoon, ce n'est qu'une goûte d'eau dans son million investi . C'est hyper contraignant tout ces travaux, la plupart des gens veulent des trucs où tu poses ta valise et basta [:alpachinois:1]

Message cité 2 fois
Message édité par alpachinois le 31-03-2017 à 11:32:31

r06

alpachinois a écrit :

Heu 50k€ justement pour 100m² c'est énorme je trouve. [:alpachinois:1]

Avec ça, tu refais facile l'élec, chauffage, cuisine, déco sur 100m² :jap: Après dans le cas de Lagoon, ce n'est qu'une goûte d'eau dans son million investi

Si tu bosses pas toi meme et que tu declares ca passe tout juste et encore, mais bon il manque les huisseries par exemple, tu bouges pas forcement de murs porteurs, bref c'est deja une somme mais pas tant que ca non plus....

Message édité par r06 le 31-03-2017 à 11:35:44

Kayou

Ca va c'est pas non plus un simple AR.

Une collègue vient de refaire la maison qu'elle avait achetée.
140m², elle avait prévu 70k€ et au final ça sera le double. Bon elle a TOUT refait, y compris ré-hausser un peu le toit pour gagner en hauteur à l'étage.
Au final ça a intérêt à être bien car ça commence à chiffrer le coût total de sa maison...

Shaad

r06 a écrit :

50k sur un appart de presque 100m2 c'est pas non plus "mass travaux", apres non c'est pas normal car globalement le marche en tient compte sinon tout le monde ferais ca tout le temps...

En théorie oui... en pratique non.
Les acheteurs d'aujourd'hui veulent tout et tout de suite, quitte à laisser de coté des biens nécessitant des travaux ou à surpayer des biens propres et refaits.

Message cité 2 fois

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Kerjou

Ca dépend, je préfère faire des travaux pour que ce soit à Mon goût plutôt que de chercher le mouton à 5 pattes.

Mais bon à je suis vendeur d'un appart refait donc j'espère que tu as raison

Message édité par Kerjou le 31-03-2017 à 12:17:18

palamededeguermantes

Baron de Charlus

Gnarfou a écrit :

Ne pas oublier également que le contrat ne sert plus à grand chose une fois que la société coquille porteuse du projet immobilier est placée en procédure collective en cas de difficultés - on peut te forcer à accepter des amendements très défavorables, si tu veux revoir une partie de ta thune.

P.

carbon38

Dead Rabbit! :o

Shaad a écrit :

En théorie oui... en pratique non.
Les acheteurs d'aujourd'hui veulent tout et tout de suite, quitte à laisser de coté des biens nécessitant des travaux ou à surpayer des biens propres et refaits.

source? [:mom boucher]

C'est de la discussion de comptoir ça.

Message cité 1 fois

alpachinois

carbon38 a écrit :

source? [:mom boucher]

C'est de la discussion de comptoir ça.

Le succès de maison à vendre et du haûme stayjingue [:jean-michel platini:1]

Et j'ai plein de témoignages de mecs qui veulent juste posay les valises

Message édité par alpachinois le 31-03-2017 à 12:31:48

ssay3r

Hello et drap par la même occasion.

Ma compagne et moi sommes sur le point d'acheter, notre offre a été accepté pour une maison. Pour chopper le meilleur taux d'emprunt+assurances, je me renseigne auprès de divers courtiers. Pour vous, actuellement, quel est le taux "acceptable" sur 25 ans ?

:jap:

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Shaad

1.4% - 1.6% sur 25 ans c'est pas mal en ce moment

Message cité 1 fois

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

standalone

ssay3r a écrit :

go topic pret pour ça!
ça dépend de votre profil, région, montant emprunté, position des astres, age du capitaine.

elbalafray a écrit :

340k empruntés. Ca monte mais quelqu'un qui commencent ses démarches est déjà à 1.75 chez LBP sur 20 ans. :jap:

1.68 sur 25 ans

Message cité 1 fois

thalis

ça a qd mm bien remonté en qq mois !

ssay3r

Shaad a écrit :

1.4% - 1.6% sur 25 ans c'est pas mal en ce moment

Merci. On m'a proposé (hors assurances) 1.8% chez un courtier, et 2% ( [:transparency] ) dans ma banque. J'ai encore 2 rdv, dont un qui sera sûrement plus intéressant vu la simulation qu'on a fait par téléphone.

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ssay3r

standalone a écrit :

go topic pret pour ça!

Oups. Merci

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