Reprise du message précédent :

 
C'est la   quoiqu'il arrive donc
 

 
J'avoue que 10m² de + aurait pas été de refu je vais peut-être demander une visite même si j'achète pas
 

 
Le tiens est super beau mais les acheteurs modernes OSEF de ces critères . Ils veulent du fonctionnel et tu n'as pas de parking (cave aussi ), de 3ème chambre

Pas besoin d'avoir un pro pour faire dans les normes. Elles sont publiques, assez bien expliquées et c'est à l'assurance de prouver que ce n'était pas aux normes, ce n'est pas à toi de prouver que ça l'était.
 

 
C'est pour toi?
 
Ça passe avec ton appart en locatif qui tape déjà dans ta capacité d'endettement?

 
Je ne mets ça en face de rien du tout...    
 
Je dis juste ce que ce sont 2 postes de travaux à "haut potentiel d'emmerde ajoutée" en cas d'erreur.
 
Je ne sais pas ce que tu entends exactement par maçonnerie par exemple. On parle de réfection d'appart", tu vas rarement aller couler du béton ou monter des parpaings dans un appart'.
Et s'il s'agit juste de cloisons en placo, oui je juge ça autrement moins risqué de monter 10m linéaire de cloison placo que de refaire intégralement l'élec ou la plomberie.

 
La vue a l'air chouette et ce n'est pas sur une colline, donc l'immeuble doit être pourri.    
CQFD.

parce que les assurances font des cadeaux c'est nouveau ça , bien sur qu'elle vont t'accuser de ne pas avoir été aux normes.
 
Quand on a un problème de decennale chaque assurance d'entreprise arrive avec son expert et toutes se s'accusent mutuellement de faute, c'est le jeu pour pas payer, et que l'autre paye.
 
Et ca c'est entre pro, mais si tu arrive en mode cassos j'ai fait les travaux tout seul lô.
 
il y a tout les experts qui sont la "ah il va manger lui !".

 
Oui mais j'achète rien pour l'instant .
 

Pour ça que je go visiter pour voir pas loin de chez moi en +

 
Ca ne m'inquiète pas vraiment ce qu'un rapace pensera, je sais que je vendrai dans la semaine en mettant au prix juste (sauf changement majeur de l'immo d'ici là).
 
Bon allez cette année je me motive : grand ménage de printemps, vente sur LBC, passage à la décharge et je finis les 2-3 bricoles que je n'ai pas finies depuis 3 ans !    
Et après photos...

 
 
A priori , je me fais la même reflexon....

Je peux te faire les photos pour seulement 2450 euros. Je teste mon service "Passe toi d'AI"

 
C'est tentant... vraiment... mais je devrais pouvoir me débrouiller, merci !    
 
Ca me redonnera peut-être même l'occasion de retourner voir la section photo du fofo que j'ai désertée depuis un bout de temps maintenant.
C'est un truc que je n'ai jamais fait ça sous LR : la mise en valeur d'un appart'... il suffit de pousser tous les curseurs à droite non ?!!    

Tu prends un capteur Sony de dernière génération, tu exposes les fenêtres et tu remontes les ombres ailleurs, simple

 
Ce sera avec mon Fuji dans un premier temps, et si je ne suis pas satifisait je sous-traitereai à mon beau frère qui viendra faire parler son 5DIII ou son dernier petit plaisir de Noël à pastille rouge (je ne sais pas quel modèle précisément d'ailleurs). EDIT: d'ailleurs je me demande s'il a bien une pastille rouge en fait...  Remboursé !!!  
 
Et si ça ne suffit pas je demanderai à un AI de venir faire des photos avec son iPhone4.

Au pire, double exposition...  
 
Sinon je suis un peu dans le flou suite à l'estimation de mon appart par un AI.
 
En gros le mec voudrait que je vende à 2400-2500 euros du m2 (c'est de l'ancien). Mais si je regarde les transactions dans le coin depuis 2011 sur Patrim, rien ne part en-dessous de 2700 dans l'ancien, et ça vole beaucoup plus haut dans le neuf évidemment.
 
Entre 2700 et 2800 / m2 je serais satisfait (pas de perte, pas de gain, mais je serai pas resté longtemps...). Sachant que j'ai fait des travaux stratégiques (cuisine, chiottes, sdb, fenêtres).
 
Et sachant que le précédent proprio avait payé 2650 / m2 y'a quelques années.
 
Je pensais que les AI surestimaient pour donner de faux espoirs et récupérer le mandat !

N'importe quoi..

Fais la visite et comme je t'ai dit, demande le nom du constructeur de la maison. Tu pourras te renseigner directement à la source.  

Oui.

Dans mon cas, je venais de sortir le locataire, c'était donc facile, mais dans tous les cas, il y a de nombreux points de comparaison, et le loyers annoncés sur les annonces sont peu négociés contrairement aux prix de vente. Ca donne donc une référence relativement fiable.

Normalement il y a un bon de commande avec un cahier des charges lors de la construction. Tout est dedans avec moult details.

Point du tout, l'assurance devra prouver que le sinistre est une conséquence d'une mauvaise mise aux normes (pas de décennale sur une rénovation électrique d'ailleurs), que tu sois professionnel ou non.
 
Tu prends la NFC15100 (révision je sais plus laquelle), tu fais tes travaux selon les spécifications et puis c'est tout. Ensuite, si incendie il y a, c'est le responsable de la mise en œuvre qui sera inquiété.  
 
Par exemple, un fil mal vissé dans une prise, échauffement, incendie, tu es aux normes mais tu as mal fait le taf. Ta responsabilité est certes engagée, mais en temps que particulier, ton assurance incendie rembourse. Si les travaux ont été faits par un pro, c'est sa responsabilité pro qui sera attaquée par ton assurance en remboursement.
 
Par contre, en cas de rénovation lourde, consuel obligatoire et donc pro aussi (enfin pas forcément mais aucun pro ne prendra la responsabilité de présenter le consuel s'il n'a pas fait les travaux).

 
C'était quoi la surface et le prix ?

89m² - 369k€

 
Sa PV tu l'estimes à combien en tenant compte des taux

 
+1 , tu fais faire un diag ou un audit au pire par une boite et zou ... c'est pas de la sorcellerie ce truc c'est même ce qu'il y'a de plus simple à faire mais tout le monde en a peur et crie au loup... les boites malhonnêtes ont encore de beaux jours sur la surfacturation d'une réfection électrique avec des raisonements comme ça

 
Bha c'est bête .. c'est ce que je dis, aprés chacun mets sont fric et se rassure comme il peut

 
 
le mec va croire qu'il a fait une belle affaire sauf que avec l'inflation et la somme de 290k placé sur un truc tout bête à 2.5% il aurait le même gain à peu près..

T'es pas obligé d'être à la 15100 dans l'ancien...
 
Si le diagnostic électrique est bon et à jour, je ne vois pas ce qu'on peut reprocher.

Ouais enfin pour ça il faut payer cash, pas facile d'obtenir un prêt à 1% juste pour placer sur AV à 2,5%

 
Somme qu'il n'avait probablement pas    
 
290k, il a payé 20k de frais de notaire. Faut voir si il a fait des travaux et combien d'interets il a payé durant ses 7 ans mais en revendant 369k soit 80k au dessus du prix d'achat, il a probablement au moins été logé gratuitement pendant 7 ans....  

Voila, il ne faut surtout pas négliger l'effet de levier du credit.
Si on enlève les interets, les frais d'agence, les FdN, TF, les dégrèvement d'IR, etc, etc il doit être à 10-20k€ supernet.

après c 'est comme tout c'est du cas par cas comme du dit tout depend des interets qu'il a dut payé durant ces 7 ans ( en 2010 les meilleurs dossiers etaient à 3%) les travaux effectués la th ect ect ect

au final je pense pas qu'il a fait le jackpot comme certain le crois, mais le vendeur lui a duit pensr qu'il a fait une grosse affaire si il a juste comparer la valeur de la maison lors de son achat et sa vente

 
Y'a des placements "tout bête" qui te payent le loyer en plus du rendement

Chez papa et maman  

Le mec gagne 80k en 7 ans et tu trouves moyen de médire, je dois dire que je comprends pas vraiment...

 
Depuis quand faut un pro pour faire passer le consuel  

Drap

 
Pour l'élec, il suffit simplement de faire passer un consuel qui va te sortir un rapport pour prouver que le logement est en sécurité (coût: environ 100 euros).

oui je sais , c'est bien pour ça qu'il n'ya pas besoin de pro pour faire l'electricité mais pour la verifier si (au besoin) .

 
Ils sous-estiment aussi pour vendre plus vite  

 
Sacré logique .
 
Aller visiter et demander le DPE serait trop fatigant quand on va dépenser des centaines de milliers d'euros ?

Possible, vu que ça ne change pas fondamentalement leur commission sur un bien pas très cher comme ça...
Le problème avec les estimations c'est que je suis dans un village avec peu de transactions, donc c'est à double tranchant : soit on va trouver quelqu'un qui est content d'avoir enfin ce choix, soit il peut se passer quelques mois sans touches, même si le prix est bon.
 
Puisqu'on est dans les estimations lyonnaises : ça vous choque une maison individuelle avec terrain de 300m2 à Lyon 5e, garage, 60m2 habitables pour 285 000 euros, avec une rénovation à prévoir ? (maison de 1930, gros œuvre en bon état)

 
 
pas simple de vendre en bouzie au bon prix, bonne chance    
 
Concernant la maison du 5eme, je pense qu'il s'agit de celle ci : https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=22_s
Terrain en pente, pour moi inexploitable, ça vaut rien...

et puis merde quoi...65m2 pour une maison...