Reprise du message précédent :

 
Sauf que si tu perds tout ton capital à cause de l'inflation, c'est dommage de s'être levé tous les matins pour aller au boulot... pour rien.    
 
(C'est seulement à partir de cet instant t du début de l'inflation que tu commences à rembourser ton bien en monnaie de singe.)
 
 
 
Genre ça fait 15 ans que tu bosses. Tu accumules du capital. Disons 200 k€.
Tu achètes un bien immo, là, maintenant. À crédit. Ton capital va sur AV.
Pof, hyperinflation, ok tu rembourses ta maison avec un loyer équivalent au prix d'une baguette de pain. Cool.
Sauf que t'as aussi perdu tes 200 k€.
 
Zut, j'ai bossé 15 ans comme un goret pour rien.
J'aurais dû rester 15 ans au RSA tranquille, et commencer à bosser et acheter ma baraque à partir du moment où l'inflation a commencé.

 
Ouais bien sûr. Suivrons p'tet pas parfaitement mais idéalement faut que les gens continuent d'etre en mesure d'acheter une baguette le matin  .
 
Et @flash : 200k monétaire sont plus flexibles pour arbitrer ses placements dans un contexte d'inflation qu'en apport immobilier. Après là encore on discute d'une situation particulière (grosse remontée d'inflation) que tu as évoqué comme exemple de pourquoi l'apport > le crédit, sauf que le raisonnement me parait pas bon.

L'intérêt du capital liquide, c'est d'être liquide justement, et de pouvoir réagir vite.
L'inflation ne va pas bouffer ton capital en 3 mois.
Donc le placer sur des fonds qui rapportent, ou acheter un (autre) bien immo en cash (because taux d'intérêt d'emprunt qui s'envolent), ou tout claquer en bagnole de luxe pute et coke, ou (...), the choice is yours.
 
Mais il ne faut pas s'imaginer rester assis sur un tas de billets qui maigrirait de jour en jour sans rien pouvoir y faire d'autre que pleurer à chaudes larmes.
A l'inverse, la banque tirera la gueule si au début de ton bel emprunt immo @0.5% l'inflation démarre et passe à 5% de manière relativement durable.
 
Si les salaires suivent à peu près, il faut se poser, placer son pognon judicieusement, ne surtout pas rembourser par anticipation, et regarder le banquier transpirer.

 
Si les salaires ne suivent pas, là c'est un peu plus compliqué, avec  
   - soit un capital à rogner pour assurer le maintien du niveau de vie
   
   - soit une vie de nordiste avec un capital à planquer à l'abri pour les jours sombres
   

 
Et les dépôts sur AV ne seront pas bloqués éternellement, malgré la loi Sapin... donc garder son cash au lieu de tout mettre en apport dans le prêt laisse un peu de flexibilité

Désolé de toujours réagir là dessus, mais je suis pas d'accord avec cette assertion

Je veux bien que ce soit dans les contrats, à ceci près que c'était l'émetteur du contrat qui décidait de mettre ou non cette clause, et de l'activer ou non.

Là, c'est l'Etat qui est pilote du truc. C'est plus du tout pareil.

En ayant plusieurs contrats d'assurance vie, tu limitais un tel risque. Si tel assureur décidait de bloquer les retraits, alors fin des versements chez celui-ci. Il aura signé son arrêt de mort, et je verse chez les autres. Je fais jouer la concurrence, en somme. Et je peux toujours réagir en décidant de tout virer des autres assureurs si j'anticipe une réaction en chaîne.

Là avec Sapin II, c'est tout le monde d'un coup, sur simple décision de l’État. Ça n'a rien à voir, c'est 1000x pire. Le jour où c'est activé tu peux rien faire, même en ayant pris la précaution de diversifier les assureurs.

 
Que s'est-il passé pour les placements de Lehman Brothers ? Les gens ont récupéré un truc ?
 
Je pense que ça peut arriver, du coup faut pas faire all-in au même endroit. Perso, j'ai 8 AV, un PEL, un LA, j'aimerais diversifier en & et en immo

Il faut ouvrir un truc au Luxembourg, déclaré à l'état Français bien évidemment, mais qui n'a pas de filiale en France (c'est le plus compliqué à trouver). L'état français ne pourra pas bloquer cet argent là.

Non mais on parle là du "capital" de gens qui ont 2 Livrets A + 2 LDD pleins, une ou deux AV, un PEA...
Entre 100 et 300k€ quoi.
 
Pas de mecs ne sachant plus quoi faire de leur pognon et démarchés en placement par Bernard Tapie

Bien comprendre, même si c'est dur à tolerer psychologiquement pour la plupart des français que l'inflation serait une benediction pour les actions et ferait dans un premier temps fortement souffrir les obligations puis offrirait de meilleurs rendement.
 
Si les 200k EUR sont placés en Fonds en Euro, clairement les rendements augmenteraient très lentement, passant de 2 à 4% par exemple en 10 ans. Si les 200k EUR sont placés en Fonds Euros + UC Actions voir même qu'en UC Actions/Obligations, ces fonds vont largement battre l'inflation.
 
Même le Livret A, indexé sur l'inflation est précisement conçu pour preserver le capital en pouvoir d'achat réel. Donc non, un schéma d'hyperinflation, hors scénario venezuelien/zimbabween completement chaotique, ne détruirait pas l'épargne, au contraire.

 
Si les salaires suivaient, le banquier ne transpirerait pas car le taux est swappé lors de l'émission du prêt, la banque ne prend pas le risque de taux/inflation du tout, elle prend le risque que tu ne rembourses pas et que ton bien immo vale 50% de moins au même moment, la laissant avec un bien immo qui ne couvre pas ton capital restant du.
 
Toutefois, le temps des salaires indexés sur l'inflation est derrière nous. Aussi, l'inflation ne peut pas exploser hors pression des consommateurs...lié à l'augmentation du pouvoir d'achat et donc d'une hausse des salaires/rendements. Bref le lien est à présent à l'envers des années 80.  

Dans tous les cas, les gains ne sont pas miraculeux : calculez ce que vous coûtera un emprunt sur 25 ans et ce que vous rapporteront vos AV (seuls placements sécurisés qui rapportent encore quelques centimes) avec votre apport placé, compte tenu des taux de plus en plus pourris servis par ces AV...

Je privilégie la sécurité psychologique au gain minime hypothétique.

L'économie n'est pas une science exacte, il faut tenir compte de l'émotionnel.

Oui.
 

 
Je connais bien cet environnement, c'est mon metier entre autres; non seulement ça n'existe quasiment pas mais en plus les établissements qui ne rentreraient pas dans le champs n'ont précisement pas de fonds en Euro. S'ils n'ont pas de fonds en Euro, par un truchement complexe, les AV ne sont pas eligibles au contexte fiscal AV français.
 
Bref, SI c'est une AV française ou luxembourgeoise reconnue comme telle fiscalement en France, ALORS elle est dans le champs de Sapin II.
 

 
Oui, je trouve dangereux de colporter l'idée que ce texte ne change rien et qu'ils discutent dans le vent - on dirait vraiment des reflexions de café du commerce ou des commentaires du site leparisien.fr
 
Pour avoir suivi de très près les différentes tractations, versions du texte et validation finale, je confirme qu'1/ le fait de remettre le sujet sur la table maintenant n'est pas innocent car le risque est materiel aujourd'hui 2/ l'autorité de tutelle est radicalement differente et c'est à présent une décision politique, moins une décision technique même si des experts techniques sont autour de la table.
 
Conclusion, les assureurs, habitués de servir un taux selon leurs politiques commerciales, dans une logique competitive par rapport à leurs confreres vont devoir s'assoir sur cette approche dans le futur... et je pense que c'est sain. Les rendements vont fortement baisser pour 2016, cf. la MACIF qui vient déja de publier son pre-taux à 1.60% contre 2.35% en 2015 et cesser de piocher dans leurs reserves années après années pour garder un coussin suffisant capable de faire face à une scénario de remontée des taux rapide.  
 
Ils ne seront quand même PAS protegés contre un scénario de remontée des taux très abrupt où les politiques devront faire cesser les retraits ou les limiter à des petits montants malgré la panique chez les épargnants car il y aurait un vrai risque de faillite d'une compagnie que l'Etat ne peut pas se permettre d'aider vu les tailles... l'Etat n'en a tout simplement pas les moyens. Dans ce cas une autre compagnie pourrait racheter la compagnie en difficulté en contrepartie de l'arrêt de blocage des retraits.

 
Je sais que ce n'est pas forcement possible en quelques minutes sur un forum mais l'idée est d'arrêter de placer en securisé sur AV, il faut, comme dans tous les pays developpés sauf la France et l'Italie, accepter de prendre des risques de marché modérés avec 15-25% d'actions et le reste en obligataire. Croire que son appartement c'est "sur" parce que tu le touches fait faire de grosses erreurs de gestion aux gens

L'inflation, ce serait un tel bonheur pour nous
 
En-dehors du fait qu'on a cramé quasi tout notre apport dans la maison, mes revenus sont 100% corrélés au prix des livres, donc s'il y a 30% d'inflation, hop, +30% de salaire DIREKT

Je pense que oui, les livres seraient rapidement réajustés
D'ailleurs je trouve les livres toujours très peu chers par rapport au travail et à l'agrément procuré. Je suis toujours très étonné de les voir vendus seulement 15-20 EUR pour les nouvelles sorties et 5-10 EUR ensuite. Ils devraient faire des editions collector ou permettre de payer plus à la caisse, je payerais 50-80 EUR sans problème.

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C'est pourtant le seul intérêt d'une AV le fond euro. Pour placer en action mieux vaut du tracker sur PEA que des UC de merde.

Bon sinon, compromis signé ce matin, à moi l'endettement et la vie de propriétaire campagnard

edit : si la SAFER ne préempte pas, of course

De toutes façons pour moi le problème ne se pose plus, il doit me rester 2000 boules sur mon AV, quasi rien ailleurs (LA, LDD, ...), 5000 boules sur mon PEE. 10/12k€ à tout pêter tout confondu.
Tout le reste est parti dans la baraque et les travaux.
Donc la théorie des placements financiers, en ce moment ça ne me concerne pas.

 
Le PEA est cappé à 150k donc c'est pas vraiment suffisant, c'est un peu comme si tu me disais que le Livret A était la solution à tout.
La fiscalité des transmissions/donations/demembrement est largement plus favorable en AV qu'en PEA par ailleurs, l'AV est incontournable.
 
Pour acheter en actions en AV tu mets des trackers en UC si ça te plait, ou des fonds plus ou moins flexibles dans les differents compartiments, je ne vois pas pourquoi tu t'enerves à ce point  

 
Oui, c'est un peu tard en effet
 
Pas possible d'emprunter pour tes travaux ou de limiter ton apport ?  
 
Dans un an tu pourras refinancer ton bien immobilier pour extraire ce que tu as déja remboursé en capital + une partie de ton apport pour retrouver des liquidités. N'avoir que 10-12k EUR tout confondu n'est quand même pas très secure en cas de coup dur, si ?

150k de versement    
 
donc ça peut aller beaucoup plus haut
... ou beaucoup plus bas  

 
150k de PEA x2 pour un couple + 150k d'AV fond euro x2 + 500k de bien immobilier on est à 1M1 de patrimoine pour un couple, je pense qu'on couvre 99% de la population. Pour les cas particuliers il faut adapter, j'énonce juste une vérité générale pour ces 99% là.
Et j'ai comme un doute sur le niveau des frais et des arbitrages sur UC (ça va dépendre du gestionnaire, on est d'accord, mais il est quand même admis que les intermédiaires se goinfrent bien sur les UC) ainsi que sur la variété de trackers disponibles.

Bah... j'ai emprunté
230k€ sur 20 ans.
Et 220k€ d'apport.
Ouille.
 
Pour la plupart des gens, c'est emprunt +apport
On avait prévu d'en garder un peu plus, y compris en tablant sur des dépassements de travaux.
 
Malheureusement au final les dépassements ont été dépassés
 

Bah non, effectivement, c'est bien le problème
 
Bon, maintenant "coup dur", ça signifie quoi ?
 
Une voiture qui lâche ?
C'est 5k/10k€ € une occase (petite/moyenne).
Un trou dans le toit ?
Aïe... bah je reprends une petite louche de crédit.
Chômage pour tout ou partie de la famille ?
On a quelques mois pour se retourner
Mes enfants qui se font enlever contre rançon ?
Là, il faut revendre

Pourquoi ?  Ça peut être bien aussi l'enlèvement

 
Cherche déjà un bien à rénover pour avoir du déficit foncier à imputer pour les prochaines années et optimiser ainsi ton imposition.
Ensuite opte pour une location en meublé (pour une Pètite surface, il doit y avoir de la demande).
Et enfin n'oublie pas les 3 règles d'or en immobilier:
-l'emplacement  
-l'emplacement
-l'emplacement
 
Par contre réussir à autofinancer dépendra beaucoup de la ville où tu comptes investir  

 
Je t'invite à regarder les contrats en ligne qui existent depuis 10 ans environ - 0.5 ou 0.6% de frais sur UC, arbitrages gratuits et trackers disponibles. Sachant que les PEA ont pour la plupart des frais de garde non nuls, des frais de transaction non nuls et que la fiscalité est différente, il faut comparer et oui, c'est souvent intéressant.
 

 
Dans une situation similaire j'aurais réduit l'apport à 150k, gardé 70k de côté et emprunté 300k au lieu de 230k, quitte à emprunter sur plus longtemps ou taper dans l'épargne chaque mois.
 

 
Oui, tout dépend de ton organisation familiale; si tu as plusieurs voitures à changer, une maison où des dégats peuvent arriver rapidement et les assurances trainent, d'autres membres de ta famille à devoir aider, etc...

 
LMNP avec travaux
 
Pour la rentabilité, utilise un simu et ne néglige pas les charges.

Encore faut il le pouvoir
 
 

 
Mais tu peux... les 70k EUR de côté tu peux les placer en garantie de ton prêt, si tu peux le mettre en apport tu peux les laisser placer nantis vs. l'emprunt aussi. Oui les mensualités seront supérieures mais tu viendras piocher dans tes économies pour payer la difference avec ton train de vie si tu n'arrives pas à payer. Ce sont des vases quasiment communicants.

Si l'inflation est forte la plupart des placements rapporteront surement plus que le crédit immo que tu veux solder, donc tu seras perdant à le rembourser de façon anticipée. c'est juste une question d'arbitrage.

Hello
Je signe le compromis (achat de maison en tant que primo accédant) dans quelques jours. Ça se passe à l'agence.
Vu qu'on passe pas par le notaire, faut se méfier de quelque chose ?
(J'ai entendu parler d'une clause sur le crédit)
Je précise si vous n'avez toujours pas compris que je n'y connais rien

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S'ils sont en garantie/natissement, on ne peut pas taper dedans

 
A mesure que tu rembourses ton capital mensuellement et qu'ils produisent, oui; ils nantissent un montant donné (créance lombarde) sur ton contrat.
Mais sinon, allonger la durée d'emprunt pour le rendre possible ?
 
Ok, je comprends que tu n'as probablement pas cherché à t'embeter outre mesure; mais tomber à 10k est osé Peut-être as-tu un filet de sécurité financiere de la part de parents/amis ?

 
 
Vérifie les clauses qui te protègent surtout :
- Clause "bon entretien de la maison", en "bon père de famille" du mec qui vend
- Vérifie que tout ce qui doit rester est bien inscrit au compromis
- Vérifie que tout ce qu'il a pu te promettre le soit aussi
- Clauses de dédit sur le financement (pas de crédit à un taux genre 1.9, tu peux dégager). Moi j'avais mis le taux "bon" de meilleurstaux et le notaire n'avais pas tiqué.
- toute autre clause suspensive si tu n'a pas eu tous les documents
 
Après un compromis notarial est "gratuit" (enfin on va dire que cela est inclus dans les honoraires finaux de la vente), donc j'ai du mal à voir pourquoi vous vous épargnez la peine d'aller devant un notaire dont c'est le métier plutôt que de faire cela devant une agence ...
 
Pour économiser 3 sous sinon : mettre des "meubles" dans la transaction (ex : cuisine aménagée, mobilier de jardin, etc), et mettre que c'est un mandat de recherche et pas de vente qu'avait l'agence ...

Donc tu as bien 0.5% de frais supplémentaires. Des frais de garde sur PEA ? Seriously ? Mais oui tu as raison, au final c'est la fiscalité et les conditions propres à chacun qui arbitrent
Je pensais pas que beaucoup d'AV permettaient de piocher direct dans les trackers.
 

 
Très mauvaise idée de ne pas passer par un notaire, amha.
J'ai signé ce matin, c'est quand même rassurant de tomber sur des gens compétents, car le moindre doute devient vite anxiogène. Ce matin on a quand même eu un doute sur une parcelle enclavée, 2 modifications mineures en direct du compromis, et 2 vérifications en live sur une éventuelle servitude et sur une confirmation d'absence de préemption. Tout a été géré très professionnellement par le notaire du vendeur, et sous l'oeil vigilant de ma clerc de notaire.

A ce propos, est-ce qu'il existe un topic plus approprié qu'ici pour parler de l'investissement locatif ?