Paris a bien presque doublé de 2007 a 2015, non?

Ptet oui.
Mais ça va faire ça tous les 10 ans ?
Le T3 à 1,5M€ dans 10 ans ? Et les cadres sup dans des studios ?

Ptet oui.
Mais ça va faire ça tous les 10 ans ?
Le T3 à 1,5M€ dans 10 ans ? Et les cadres sup dans des studios ?

J'en sais rien mais bon ça s'applique aussi a tes UC, on est peut-être à la veille d'une chute similaire a celle de 2001...:D

Quelle part de ce TRI provient ta PV de 100% ?
Quel aurait-été ton TRI avec une moins-value de 30 ou 50 %

A posteriori, un achat en 2000 pour revente en 2015 c'est en effet du sans-risque. Mais penses-tu sincèrement que nous sommes toujours dans cette situation ? Et qu'en 2030 l'immo français aura doublé sa valeur actuelle ?

Note : encore une fois, tu parles bien de locatif financé en très grande partie à crédit. Je ne nie pas l'intérêt, je dis même que c'est à peu près le seul intérêt.

 
Oui    
 

Je crois que c'est notre ami père castor le grand spécialiste de l'immobilier locatif à fort rendement.
 
Sur ses immeubles de Tourcoing et de Valenciennes il ne rencontre aucun des problèmes évoqués par shaad, qui me semble-t-il noircit grossièrement le tableau.
 
Pour quelles raisons et dans quel but?
 
Peut-être tout simplement une totale ignorance du sujet.

 
Ben en fait c'est que la promesse :  
- permet au vendeur d'être sur de récupérer des thunes si le dossier capote pour mauvaise foi ou stupidité de l'acheteyr
- permet à l'acheteur de se barrer sans raison mais en y laissant une burne
- permet au notaire d'avoir été payé d'un petit quelque chose si jamais la vente définitive n'a pas lieu
- permet d'enrichir le fisc de 125€ (c''est bon pour les collectivités en temps de crise)
- permet de rajouter un acte au répertoire de l'office (pour se la péter niveau stats professionnelles)
- permet de faire genre on est sérieux et on respecte les directives des instances professionnelles
 
Maintenant pour l'acquéreur de bonne foi qui ne cherche rien de spécial, c'est juste l'occasion de perdre 125 à 500€.

J'ai téléphoné au vendeur, il n'était pas au courant de cette histoire.  
Il regarde le document ce soir et rappelle le notaire demain matin.  
Il me tient au courant.

Sinon j'ai signé ce soir, ca y est parti dans le grand bain !

 
Sauf que sur l'immo tu le fais sur de l'argent que tu n'as pas...:D

Non, il a acheté une baignoire en payant par chèque

Tu appelle ton notaire et tu lui dis que :
- tu ne signera pas la promesse, sauf si il paye de sa poche l'enregistrement et si ca te coute rien
- tu demande à repousser de quelques jours la signature du compromis dont tu attend la rédaction dans ta boite aux lettre

C'est toi qui achète, le vendeur en général en a rien à faire que ca soit promesse ou compromis pour lui il est engagé dans les 2 cas, te laisse pas embobiner.

Dernière arme nucléaire : tu dis à ton notaire que si il refuse de demander la transformation, tu lui demande un écrit, tu envisage de changer de notaire et d'en parler à l'ordre.

Bon là tu pars pas sur une bonne relation avec lui mais c'est hallucinant qu'il veuille pas faire ce que tu demande quoi

J'en sais rien mais bon ça s'applique aussi a tes UC, on est peut-être à la veille d'une chute similaire a celle de 2001...:D

Ou 2008. Clairement les UC se regardent sur le long terme et les perfs 2009-2016 sont superieures aux attentes long terme donc il ne serait pas dingue d'imaginer une purge... dont il faut profiter pour acheter et tenir bon dans la tempete. Rien de nouveau sous le soleil.

L'immobilier a cela de penible que rien n'est liquide, tout est lent et que les sommes en jeu peivent mettre durablement dans l'ornière si l'effet ciseau est trop fort. Acheter sa RP et avoir ensuite un locatif a levier n'a rien de choquant en complément d'un patrimoine financier diversifié.

Etre all-in sur l'immo est risqué, idem sur les actifs financiers actions mais des portefeuilles diversifiés tiennent la route meme en 2001/2008. La difficulté psychologique des actifs financiers est la possibilite de regarder tous les jours sa valorisation, fortement anxiogene chez beaucoup de gens. L'immo on ne releve finalement les compteurs que tres rarement et ca aide beaucoup les gens a tenir bon.

C'est trop d'honneur que tu me fais

J'arrive un peu après la bataille mais je veux rebondir sur quelques points :

- le principal (seul ?) intérêt de l'immo locatif est l'effet de levier du crédit, avec un minimum d'apport personnel

- La rentabilité maximale d'un projet immo est atteint rapidement (à la louche entre 5 et 10 ans après l'achat), ensuite la fiscalité croissante et le manque à gagner d'avoir un capital important "bloqué" au lieu d'être investi sur des supports à fort rendement font qu'il est théoriquement plus intéressant de céder l'immeuble et de refaire une opération. Même si dans les faits, il est tentant de conserver un actif sous réserve qu'il tourne bien

- Au vu des taux d'intérêts actuels, l'investisseur en locatif a tout intérêt à allonger sa durée d'emprunt ; et il n'est pas rare de voir des investissements sur 20 ou 25 ans à cash-flow positif dès la seconde année.

- La gestion d'un bien nécessite forcément du temps et implique des soucis de gestion inévitables ; comme n'importe quel logement (et/ou copro si on détient l'immeuble complet), on peut subir un dégât des eaux, un incendie, des nuisibles... ou un locataire indélicat. Mais on peut minimiser d'une part le risque en entretenant soigneusement son bien et en sélectionnant attentivement ses locataires, d'autre part les conséquences de ces soucis de gestion en prenant les assurances adéquates (assurance PNO pour les dégâts matériels, loyers impayés et dégradations pour les locataires indélicats).

- Comme pour l'investissement boursier, chaque bailleur doit déterminer le niveau de risque qu'il est prêt à prendre et choisir son investissement locatif en fonction. Les rendements sur Paris IM sont médiocres mais la gestion hyper-simplifiée (risque quasi-nul de vacance locative et d'impayé au vu de la facilité à obtenir des dossiers de qualité). A l'inverse dans certains coins sinistrés on trouve du 10% avant négo sur LeBonCoin, donc nettement au-dessus en prix négociés et via le marché caché (voir ici : https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] pe%2059440 )... mais au prix d'un risque très élevé sur la capacité à attirer des locataires corrects et à revendre le bien le moment venu.

- Corollaire du point ci-dessus : trouver une "bonne affaire" ne veut pas dire obtenir le meilleur rendement en valeur absolue, mais trouver le meilleur rendement par rapport au niveau de risque qu'on est prêt à prendre. Par exemple trouver du 6 ou 7% brut sur Paris IM, soit le double des rendements moyens, serait une bonne affaire.

 
C'est trop d'honneur que tu me fais    
 
J'arrive un peu après la bataille mais je veux rebondir sur quelques points :
 
- le principal (seul ?) intérêt de l'immo locatif est l'effet de levier du crédit, avec un minimum d'apport personnel

- La rentabilité maximale d'un projet immo est atteint rapidement (à la louche entre 5 et 10 ans après l'achat), ensuite la fiscalité croissante et le manque à gagner d'avoir un capital important "bloqué" au lieu d'être investi sur des supports à fort rendement font qu'il est théoriquement plus intéressant de céder l'immeuble et de refaire une opération. Même si dans les faits, il est tentant de conserver un actif sous réserve qu'il tourne bien

- Au vu des taux d'intérêts actuels, l'investisseur en locatif a tout intérêt à allonger sa durée d'emprunt ; et il n'est pas rare de voir des investissements sur 20 ou 25 ans à cash-flow positif dès la seconde année.  
 
- La gestion d'un bien nécessite forcément du temps et implique des soucis de gestion inévitables ; comme n'importe quel logement (et/ou copro si on détient l'immeuble complet), on peut subir un dégât des eaux, un incendie, des nuisibles... ou un locataire indélicat. Mais on peut minimiser d'une part le risque en entretenant soigneusement son bien et en sélectionnant attentivement ses locataires, d'autre part les conséquences de ces soucis de gestion en prenant les assurances adéquates (assurance PNO pour les dégâts matériels, loyers impayés et dégradations pour les locataires indélicats).
 
- Comme pour l'investissement boursier, chaque bailleur doit déterminer le niveau de risque qu'il est prêt à prendre et choisir son investissement locatif en fonction. Les rendements sur Paris IM sont médiocres mais la gestion hyper-simplifiée (risque quasi-nul de vacance locative et d'impayé au vu de la facilité à obtenir des dossiers de qualité). A l'inverse dans certains coins sinistrés on trouve du 10% avant négo sur LeBonCoin, donc nettement au-dessus en prix négociés et via le marché caché (voir ici : https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] pe%2059440 )... mais au prix d'un risque très élevé sur la capacité à attirer des locataires corrects et à revendre le bien le moment venu.
 
- Corollaire du point ci-dessus : trouver une "bonne affaire" ne veut pas dire obtenir le meilleur rendement en valeur absolue, mais trouver le meilleur rendement par rapport au niveau de risque qu'on est prêt à prendre. Par exemple trouver du 6 ou 7% brut sur Paris IM, soit le double des rendements moyens, serait une bonne affaire.

 
C'est trop d'honneur que tu me fais    
 
J'arrive un peu après la bataille mais je veux rebondir sur quelques points :
 
- le principal (seul ?) intérêt de l'immo locatif est l'effet de levier du crédit, avec un minimum d'apport personnel
 
- La rentabilité maximale d'un projet immo est atteint rapidement (à la louche entre 5 et 10 ans après l'achat), ensuite la fiscalité croissante et le manque à gagner d'avoir un capital important "bloqué" au lieu d'être investi sur des supports à fort rendement font qu'il est théoriquement plus intéressant de céder l'immeuble et de refaire une opération. Même si dans les faits, il est tentant de conserver un actif sous réserve qu'il tourne bien
 
- Au vu des taux d'intérêts actuels, l'investisseur en locatif a tout intérêt à allonger sa durée d'emprunt ; et il n'est pas rare de voir des investissements sur 20 ou 25 ans à cash-flow positif dès la seconde année.  
 
- La gestion d'un bien nécessite forcément du temps et implique des soucis de gestion inévitables ; comme n'importe quel logement (et/ou copro si on détient l'immeuble complet), on peut subir un dégât des eaux, un incendie, des nuisibles... ou un locataire indélicat. Mais on peut minimiser d'une part le risque en entretenant soigneusement son bien et en sélectionnant attentivement ses locataires, d'autre part les conséquences de ces soucis de gestion en prenant les assurances adéquates (assurance PNO pour les dégâts matériels, loyers impayés et dégradations pour les locataires indélicats).
 
- Comme pour l'investissement boursier, chaque bailleur doit déterminer le niveau de risque qu'il est prêt à prendre et choisir son investissement locatif en fonction. Les rendements sur Paris IM sont médiocres mais la gestion hyper-simplifiée (risque quasi-nul de vacance locative et d'impayé au vu de la facilité à obtenir des dossiers de qualité). A l'inverse dans certains coins sinistrés on trouve du 10% avant négo sur LeBonCoin, donc nettement au-dessus en prix négociés et via le marché caché (voir ici : https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] pe%2059440 )... mais au prix d'un risque très élevé sur la capacité à attirer des locataires corrects et à revendre le bien le moment venu.
 
- Corollaire du point ci-dessus : trouver une "bonne affaire" ne veut pas dire obtenir le meilleur rendement en valeur absolue, mais trouver le meilleur rendement par rapport au niveau de risque qu'on est prêt à prendre. Par exemple trouver du 6 ou 7% brut sur Paris IM, soit le double des rendements moyens, serait une bonne affaire.

Le post de pere-castor mériterait d'être en FP.  

Je veux bien que tu explicite, je vois pas en quoi.

Bon, pour ceux qui ont suivi la vente de mon appart à Épinal.
J'ai un mec sérieux qui a visité, multi proprios, veut payer cash mais maximum 82k€. C'est celui qui était revenu vers moi par mail en disant qu'il fallait faire qqs travaux, je lui avais dit que je baissais à 88k.

Sachant que les agences me disent qu'il vaut 90k mais sachant leur com, s'ils vendent au mieux il ne me resterait pas beaucoup plus en net vendeur.

Je suis tenté de baisser mon froc et dire oui et me débarrasser une fois pour toute de ce boulet
Car vu le dynamisme de cette ville, ça m'étonnerait pas que les prix baissent encore de 30% si (quand) les taux remontent. Et pas envie de m'emmerder avec une TF et des impôts et futurs travaux qui bouffent une bonne part des 500€ de loyer.

Votre avis ?
Ensuite il faut qu'il m'envoit un compromis ou promesse de vente (je ne sais pas ce qui est le mieux pour moi vendeur ?) via son notaire habituel. Et moi je dois faire des diagnostics avant vente mais j'ai déjà un DPE de moins de 10 ans.

Bon, pour ceux qui ont suivi la vente de mon appart à Épinal.  
J'ai un mec sérieux qui a visité, multi proprios, veut payer cash mais maximum 82k€. C'est celui qui était revenu vers moi par mail en disant qu'il fallait faire qqs travaux, je lui avais dit que je baissais à 88k.
 
Sachant que les agences me disent qu'il vaut 90k mais sachant leur com, s'ils vendent au mieux il ne me resterait pas beaucoup plus en net vendeur.  
 
Je suis tenté de baisser mon froc et dire oui et me débarrasser une fois pour toute de ce boulet
Car vu le dynamisme de cette ville, ça m'étonnerait pas que les prix baissent encore de 30% si (quand) les taux remontent. Et pas envie de m'emmerder avec une TF et des impôts et futurs travaux qui bouffent une bonne part des 500€ de loyer.  
 
Votre avis ?  
Ensuite il faut qu'il m'envoit un compromis ou promesse de vente (je ne sais pas ce qui est le mieux pour moi vendeur ?) via son notaire habituel. Et moi je dois faire des diagnostics avant vente mais j'ai déjà un DPE de moins de 10 ans.

Bon, pour ceux qui ont suivi la vente de mon appart à Épinal.  
J'ai un mec sérieux qui a visité, multi proprios, veut payer cash mais maximum 82k€. C'est celui qui était revenu vers moi par mail en disant qu'il fallait faire qqs travaux, je lui avais dit que je baissais à 88k.
 
Sachant que les agences me disent qu'il vaut 90k mais sachant leur com, s'ils vendent au mieux il ne me resterait pas beaucoup plus en net vendeur.  
 
Je suis tenté de baisser mon froc et dire oui et me débarrasser une fois pour toute de ce boulet
Car vu le dynamisme de cette ville, ça m'étonnerait pas que les prix baissent encore de 30% si (quand) les taux remontent. Et pas envie de m'emmerder avec une TF et des impôts et futurs travaux qui bouffent une bonne part des 500€ de loyer.  
 
Votre avis ?  
Ensuite il faut qu'il m'envoit un compromis ou promesse de vente (je ne sais pas ce qui est le mieux pour moi vendeur ?) via son notaire habituel. Et moi je dois faire des diagnostics avant vente mais j'ai déjà un DPE de moins de 10 ans.

Bon, pour ceux qui ont suivi la vente de mon appart à Épinal.  
J'ai un mec sérieux qui a visité, multi proprios, veut payer cash mais maximum 82k€. C'est celui qui était revenu vers moi par mail en disant qu'il fallait faire qqs travaux, je lui avais dit que je baissais à 88k.
 
Sachant que les agences me disent qu'il vaut 90k mais sachant leur com, s'ils vendent au mieux il ne me resterait pas beaucoup plus en net vendeur.  
 
Je suis tenté de baisser mon froc et dire oui et me débarrasser une fois pour toute de ce boulet
Car vu le dynamisme de cette ville, ça m'étonnerait pas que les prix baissent encore de 30% si (quand) les taux remontent. Et pas envie de m'emmerder avec une TF et des impôts et futurs travaux qui bouffent une bonne part des 500€ de loyer.  
 
Votre avis ?  
Ensuite il faut qu'il m'envoit un compromis ou promesse de vente (je ne sais pas ce qui est le mieux pour moi vendeur ?) via son notaire habituel. Et moi je dois faire des diagnostics avant vente mais j'ai déjà un DPE de moins de 10 ans.

Moi je suis parano, si on te propose +15K pour absolument acheter ton bien, que tu as une promesse en cours, tu n'as qu'à dire fuck à l'acheteur, lui filer 9K de dédit et faire ton affaire avec le mieux disant.
 
Si tu as un compromis, tu es obligé de lui vendre.
 
Pour un acheteur, le compromis est meilleur, pour un vendeur la promesse est meilleure.
 

Merci les gars je prends note
 
Par téléphone, j'ai déjà tenté de couper la poire en 2 pour 85k€.
Il m'a opposé un non, que ça ne vaut pas plus de 82k€.
 
Si je n'accepte pas, je risque d'attendre un ptit moment je pense, y'a moins de pigeons à Épinal
 
Et je ne vois pas par quel miracle les prix remonteraient à Épinal (on va trouver du pétrole ?)  
Et si je garde à vie en renégociant le crédit pour un cash-flow proche du positif, je vois bien les galères à louer avec un appart qui se dégrade de plus en plus et loyer qui baisse avec TF et travaux qui montent et bouffent le peu de loyers qui entrent.

Je pense que ta tranquillité d'esprit vaut largement ces 3k (ou même 8k si on part de 90).