Reprise du message précédent :

 
je trouve l'immo plus compliqué que le reste perso    

 
Quel rendement net net ?
Quel taux de vacance locative ?
Combien d'impayés ?
Combien d'années à attendre qu'un jugement veuille bien tomber pour enfin se débarrasser d'un locataire qui ne paie aucun loyer depuis 2 ans ?
Combien de jours passés chaque année à gérer/retapper/réparer/.... ? combien de recommandés ?
Et quid de la dépréciation du bien ?
 
Un rendement brut c'est bien gentil. Dans peut-être 60% des cas, ça donnera le rendement net attendu qui reste correct sans aucun soucis, dans 30% des cas il y aura des soucis qui viendront entamer le rendement net final, et dans 10% des cas ça sera une très mauvais opération financière : perte de valeur, absence de revenus pendant 2 ans + 50K€ de travaux de "rafraichissement",...

C'est mignon de croire encore au père Noël, même si passé un certain âge cela fait sourire  

 
T'as le droit de t'assurer en fait

Je crois que c'est notre ami père castor le grand spécialiste de l'immobilier locatif à fort rendement.
 
Sur ses immeubles de Tourcoing et de Valenciennes il ne rencontre aucun des problèmes évoqués par shaad, qui me semble-t-il noircit grossièrement le tableau.
 
Pour quelles raisons et dans quel but?
 
Peut-être tout simplement une totale ignorance du sujet.

Ca y est, notre offre d'achat a enfin été acceptée par les vendeurs
Pour rappel : maison bourgeoise de 175 m², 7 pièces, centre-ville / RP / zone 5, affichée 342 => offre passée à 320
 
Bon maintenant les vendeurs veulent à tout prix qu'on passe par leur notaire (un ami à eux), et signer une promesse de vente plutôt qu'un compromis.  
 
J'ai raison d'être parano et de vouloir prendre mon propre notaire ?    
Idem, je n'arrive pas à savoir si une promesse non tenue par les vendeurs est aussi pénalisante qu'un compromis non respecté ?

Finalement vous avez acheté à Étampes?

Tu peux parfaitement amener ton notaire dans l'histoire (dans les faits, il relis le truc, met son tampon mais ne se déplace pas) et si tu lis au dessus, il y a la différence entre compromis et promesse. Perso, compromis, tu es sur de l'avoir.

 
Le notaire du vendeur  c'est le notaire du secteur géographique où se situe le bien acheté ?
Le notaire c'est le notaire de l'acheteur, son rôle c'est d'enregistrer le bien au nom de l'acheteur  souvent le vendeur propose son notaire qui est celui où est situé le bien.
Le notaire du vendeur devient ton notaire....  c'est lui qui va garder les documents à ton nom.
 
Il arrive régulièrement que le vendeur et l'acheteur aient chacun leur propre notaire,  un seul tiendra la plume mais ils se partagent les honoraires aucun coût supplémentaire pour l'acheteur.
Cela arrive surtout pour l'achat d'un bien éloigné de son domicile.
 
Le notaire c'est un officier ministériel il ne travaille pas plus pour le vendeur que l'acheteur  il doit aussi bien veiller à couvrir le vendeur qu'à garantir l'acheteur
 
 
 

Hello,
 
J'ai le projet avec mon amie d'acheter une maison.
 
Par contre, nous n'avons pas d'apport à lacher (ou alors un tout petit 5k).
 
Vous pensez que les banques font ce genre de crédit encore à l'heure actuelle (110/100 ?)
 
On habite dans la métropole Lilloise, je pensais à un emprunt sur 25 ans pour 240k, tous les deux en CDI revenu un peu moins de 4k à deux.
 
Qu'en dites vous c'est réalisable ? ou on va nous rire au nez.

 
On a même l'électricité et l'eau courante, c'est pas si horrible que ça    
(et le meilleur marché de Noël de l'univers http://www.20minutes.fr/strasbourg [...] strasbourg )  

Ah non mais je connais hein.
 
C'est mignon tout plein mais de là à songer à vouloir y vivre et même à y acheter une baraque

Mignon tout plein ça dépend des coins hein    
Et ouais le marché de Noël est sympa, j'habitais juste au dessus

Tu respectes les critères d'endettement à - de 33%, par contre il est bon d'avoir au moins les frais de notaire. Ça dépendra aussi de ton historique bancaire (panier percé, économe, ...)
 
Bref, go ton banquier pour l'envisager, au pire ils te diront non et revenez dans 1 ans avec 12K  

C'est sûr que s'ils n'ont jamais réussi à mettre 1 seul euro de côté jusqu'à présent ils vont parvenir à épargner 12K en 1 an (avec seulement 48K de revenus)

12-5=7 soit 416 par mois    
 
Et on ne sait pas pourquoi ils n'ont que 5k  

 
Oui    
 

 
Lu merci, très intéressant, j'étais passé à côté de la discussion
Nous n'avons pas non plus l'intention de nous désengager de l'achat hors clauses suspensives, donc je ne vois pas l'intérêt de la promesse pour nous.
 

 
Non c'est un notaire de la région voisine. Le nôtre a son cabinet en ville.
Merci pour le complément d'infos, je note !

Au dessus de l'avatar de notre ami est inscrit Acheteur Compulsif !  

 
Tout à fait.
Ce qui est choquant c'est quand tu entends des gens proposer de faire du locatif en cash ...
Tu perds à la fois l'avantage côté impôts et le levier du crédit

Qui a proposé ça et quand    

 
En gros c'est un peu ca .
 
Il reste la solution revendre une voiture pour en avoir une plus "petite".
 
PS : y'a une partie qu'on veut garder "sous le matelas" si coup dur etc.

Du coup, dans un cas comme le votre, l'avantage de l’acquisition de votre résidence principale est que les remboursements mensuels de l'emprunt se transforment de facto avantageusement en épargne forcée.
 
C'est pour vous une excellente (la meilleure) stratégie de construction d'un patrimoine à long terme.

C'est une très sage décision  

C'est combien de temps déjà un PEA mature?

 
 
C'est différent, il peut afficher de tel rendement parce qu'il investit dans des coins à pauvre solvabilisés par les APL ( même si je ne dis pas que ses locataires sont des pauvres sous APL) ce qui impactent négativement le prix d'achat de l'immeuble à la baisse mais pas forcement les loyers de la zone (  décorrélés du fait des APL). Les loyers en questions ne sont pourtant  pas beaucoup plus bas que ceux des zones plus recherchées. Cela fausse donc les rendements.
 
Par contre objectivement, il prend un risque plus élevé ce qui se paie en terme de rendement et les chances de voir la valeur du capital s'apprécier sont plus faibles ( si les données fondamentales de la zone restent en l'état)
 
Pour illustrer, je te défie d'aller trouver un immeuble de rapport affichant de tel rendement dans le centre de Lille ( 20 km de tourcoing pourtant) ou bordeaux ou lyon ou toute capitale régionale un minimum attractive.

 
8 ans  

5 ans cf FP en signature

Ou 8 ans, ça dépend ce que tu entends par là.

Tu peux demander sur le topic bourse car il n'y a rien en FP, tu as des paniers classiques de 5-6 actions bien connues (AI, FP, CS...)

   Merci pour ces précisions qui sont tout à fait exactes.
 
Je connais très bien ces mécanismes.
 
Mon message s'adressait simplement à Shaad qui écrivait une contre-vérité au sujet des rendements immobiliers.

 
Ok et c'était 8 ans que j'entendais pas la

 
 
C'est aussi exactement ce que je pense, après charge fixe on aura un reste à vivre moindre donc forcement on se "restreindra" beaucoup plus qu'actuellement.

Ca c'est la théorie

L'office notariale à côté de chez moi me dit que c'est pas possible de passer d'une promesse de vente à un compromis.
Mieux encore, le délai d'option de promesse de vente = délai de rétractation (10j).
 
Se foutent de ma gueule non ?

 
Disons que si t'as un bien normalement bien placé pour le secteur ou t'es ( T3 centre ville, quartier résidentiel classique avec pavillon, voir appartement étudiant dans un secteur plein de bars), pour un rendu globalement normal (pas de sdv hors d'âge, semble propre et peintures globalement ok), et loyer dans les prix du marchés, tu va louer.
T'auras un peu de vacances locatives, mais tu peux tabler sur du 9-10/12mois occupés à l'année.
Assurance pour les loyers impayés si besoin.
 
Ca te fait dire que tu vas avoir un rendement probablement moyen type a peine supérieur à une AV moyenne.
 
Mais :  
- dans l'imaginaire français, c'est destiné à prendre de la valeur à long terme (mais long, le terme)
- ca peut te servir à y habiter si besoin
- tu peux y loger ton gosse si besoin
- ca fait "quelque chose à laisser à son gosse".
 
Alors y'a du vrai, du faux, de l'a peu pres. Mais pour quelqu'un qui ne cherche pas une optimisation de ses placements, et qui veut du "raisonnable", ben ca passe très bien.
Le risque existe, mais il est consubstantiel à tout placement.
 
 
 
   
 

 
Ca peut être plus complexe à gérer, mais c'est plus simple à comprendre.
Y'a des gens qui n'aiment pas avoir la sensation que la maîtrise de leur investissement leur échappe.  
 

 
Demande à parler au notaire et pas à l'assistante de sa clerc.

Cette cruche me dit que promesse de vente et compromis de vente c'est la même chose.
Je lui demande alors pourquoi je voudrais une promesse de vente qui me coûte 125€ alors que le compromis est gratuit ?
Elle a pas su me répondre.
 
Ca me saoule, et on signe demain, j'ai l'impression d'avoir été mené en bâteau.
 
Elle me dit que c'est comme ça pour la promesse de vente, si c'est le notaire vendeur qui propose ça, ils dénoncent pas.
Je leur ai demandé que pourquoi je prendrais un notaire acheteur si c'est pour dire amen à tout ce que propose le notaire vendeur ?
 
Putain j'suis déjà énervé.  
Si ça se trouve ça n'a aucune conséquence, mais d'être tourné en bourrique ça m'agace.

 
Ben en fait c'est que la promesse :  
- permet au vendeur d'être sur de récupérer des thunes si le dossier capote pour mauvaise foi ou stupidité de l'acheteyr
- permet à l'acheteur de se barrer sans raison mais en y laissant une burne
- permet au notaire d'avoir été payé d'un petit quelque chose si jamais la vente définitive n'a pas lieu
- permet d'enrichir le fisc de 125€ (c''est bon pour les collectivités en temps de crise)
- permet de rajouter un acte au répertoire de l'office (pour se la péter niveau stats professionnelles)
- permet de faire genre on est sérieux et on respecte les directives des instances professionnelles
 
Maintenant pour l'acquéreur de bonne foi qui ne cherche rien de spécial, c'est juste l'occasion de perdre 125 à 500€.

Ben oui, c'est pas dans mon intérêt au final....

En plus elle m'a pas tout dit pour la levé de l'option.
Elle m'a dit que l'a signature de l'acte = levée de l'option.

Alors que dans la promesse c'est écrit que l'on doit notifier la levée de l'option (c'est pas précisé par quel moyen, déjà ça pue), et ensuite signature de l'acte dans les 5j.
Ou aussi, signature = levée de l'option

 
Oui, mais c'est parce qu'en pratique, si tu signes avant la levée d'option, ca vaut levée d'option et transfert de propriété.
Parce que ca pète le cul de tout le monde de faire envoyer un courrier recommandé pour dire "youhou, j'achèèèèèète".
 
Brayf, hors cas particuliers de dossiers qui puent ou de truc vraiment nécessitant, j'aime pas les promesse unilatérales de vente.

Question précise :  
- Quand il y a marqué "faculté de substitution" dans une promesse de vente, est-ce que ca empêche de substituer totalement mais à plusieurs personnes ?

 
Faut lire après le titre et voir ce qui est prévu.