Reprise du message précédent :

Oui.
Bon tant que je n'ai pas le pognon ce n'est pas Gagné

Je n'ai pas de notaire. Je prends un notaire chez moi à Paris ?

Et le vendeur a son notaire d'Épinal.

Je pensais que le vendeur doit déjà m'envoyer une offre d'achat et ensuite si je suis OK il voit son notaire pour rédiger le compromis ou promesse.

Tu prends un notaire de qualité sur recommandation près de chez toi à Paris (qui sera aussi ton allié dans le futur).
 
Ce dernier se mettra en relation avec son confrère vosgien (le notaire de l'acheteur).
 
Pour les signatures, ils savent très bien gérer ça à distance par le biais de compromis tournants (à l'aide de procuration)  

 
Beaucoup moins de clauses suspensives, et pénalité instantanée en cas de non conclusion  

OK je vais voir ça

C'est plus facile de vendre une Sicav via l'interface de Bourso qu'un T3 à Epinal hein  

Je peux t'en conseiller un sur Paris qui a parfaitement géré un achat sur la région du bassin d'Arcachon  

C'est clair, je suis fatigué d'avance par toutes ces démarches administratives

Tout ça pour 82k€...des heures de boulot et au moins 1 A/R Paris-Epinal

Je vais pas faire le back test, mais si j'avais investi autant dans des SCPI en 2007 c'est au moins 200k€ que j'aurais là et pas 82k€ et je me serais moins pris la tête en gestion

J'étais vraiment ignorant à l'époque, je ne connaissais pas HFR

Ah ça m'intéresse, je ne connais pas de notaire ici. En MP si tu veux

 
Je pense que tu maitrises très mal le marché immobilier dans les Vosges, et en bousie profonde en général
 
Les prix ont baissés, mais beaucoup moins que ce que tu le penses. Meilleur Agents annonce -4% sur les 10 dernières années / -10% sur les 5 dernières années. Le fait est que tu as acheté très (trop) cher.
 
En réalité, si on analyse, on voit que les prix ne baissent pas tellement juste parce qu'ils n'avaient pas bullés précédemment (exactement la configuration de mon bled ou je viens de vendre d'ailleurs sur des prix au m² tout de même plus élevés.).
 
On est dans ces régions sur des prix planchers. <1000€/m² en "ville", je ne pense pas que ca puisse vraiment aller plus bas, parce qu'en dessous d'un certain seuil, les ventes ne se font plus.  
 
En vendant, tu craches sur un investissement à 6.5% bruts, soit disons 3.5%nets, rendement qui se fait sur de l'argent que tu ne possèdes pas. En vendant, tu échanges donc ce rendement contre.... rien du tout....
 
Fais un simple calcul :  
 
TRI de ton investissement si tu vends aujourd'hui.
TRI de ton investissement si tu rallonges ton prêt et vends dans 10 ans à 82k€.
 
Mon avis , c'est qu'en achetant, tu as fait une grosse connerie, mais qu'en vendant, tu en fais une seconde tout aussi grosse

Oui je me dis ça aussi quand je suis optimiste
Mais quand je suis pessimiste, je me dis qu'il va y avoir des travaux, des galères de locataire, encore une pente baissière des prix même si pas-30%,...donc ce sera dur de conserver 3% net.

La vérité doit se trouver entre les 2 et peur de faire une 2eme connerie en vendant (à ce prix) comme tu dis... je ne suis pas pris par la gorge, si je pouvais être sûr que l'appartement ne pourrisse pas et que les loyers baissent pas trop et que la TF ne monte pas trop (mais on est passé de 700€ à 900€ en 4ans, 2 mois de loyer, quelle merde Epinal).

Après c'est vrai aussi qu'avoir de l'immobilier de rapport dans un patrimoine de qualité correctement diversifié n'est pas non plus une mauvaise chose.
 
Maintenant à toi de voir si ce T3 à Epinal est un bien de qualité digne de figurer à l'actif de ton patrimoine du même nom  

 
 
Tu oublies de prendre en compte que les démarches liés, le font chier ( ce que je comprends ça serait pareil pour moi) et il maitrise le marché jeu, il aura moyen de retomber sur ses pieds même si il perdra l'effet de levier du crédit.

 
 
Patrimoine de qualité et T3 à Épinal manque  de    sur ce coup là  

 
Si un ravalement de façade @10K ou mise au norme thermique @ 25K lui tombe dessus, son rendement est mort pendant 5 ans aussi hein...

Ah non mais je suis totalement sérieux.
 
Pour certains l'investissement immobilier est uniquement un rendement.
 
Pour d'autres ce sera avant tout une diversification de leur patrimoine.
 
Alors certains préfèreront le studio rue Montorgueil, d'autres la maison à Arcachon, d'autres le T3 à Épinal, d'autres l'immeuble composé de 8 appartements à Valenciennes, d'autres encore (comme votre bien aimable serviteur) l'appartement hdg dans le carré d'Or de la plus belle ville du Var, etc...
 
Maintenant les taux de rendement ainsi que les risques liés de tous ces biens sont bien évidemment complètements différents. A chacun de faire ses choix.

J'ai un patrimoine de qualité et cet appart fait tâche dedans

Je m'étais aussi dit que sous 90k c'était plus rentable pour moi de garder, mais c'est tellement d'emmerdes pour pas grand chose... Je me tâte, faut que je simule

La flechette de nico est tombé sur la mauvaise ville quand il ne savait pas dans quelle ville investir
 
Le fleche-jeu immo c'est cruel

Surtout je ne comprends pas qu'on puisse faire une contreoffre par telephone. Le gars dit 'non' et c'est terminé. Ca s'écrit par mail bon sang avec tous les arguments cités pour le rassurer et imposer une clause de non retractation.

 
Retomber sur ces pieds de quoi ?
 
Il est à l'équilibre ou en NE, s'il vend, il n'aura pas un kopec a poser dans le marché jeu, sans compter que le marché jeu est également appelé en toute logique à baisser à MT.
 

 
SAns objet, l'immeuble est très récent.

 
L'immeuble a 9 ans, on sors de la décennale, c'est un immeuble Robien/Sellier/mékouilles donc malfaçon à gogo.
 Si la façade se mets à se péter la margoulette dans 18 mois il est bon pour les travaux à 10 k€
 
Alors moi je dis il bluffe doit vendre  

 
Ma femme bosse dans un syndic de copro, et elle à déjà vu des ravalement de façade à faire sur des immeuble récent de moins de 10 ans avec ITE (on au moins BBC 2005) et c'était pas glorieux.  
 
Et la réglementation fait que rien que les tests pour savoir comment on fait le ravalement coûte un blinde (un test d'étanchéité par pan de façade ... donc si c'est un immeuble un peu alambiqué ça pique)...

 
Non mais quand on a une approche du risque comme ca, on est condamné à placer son pognon sur des fond € à bientôt 1%

Quel patrimoine autre as-tu ?

Je ne pense pas que ce soit la ville le principal problème.
 
Amha notre ami a commis une erreur de débutant qui consiste à faire confiance à un vendeur requin qui lui a fait croire qu'il signait un investissement lucratif avec en plus une réduction d'impôts (le mot magique) à la clé.  
 
Résultat des courses : notre ami a acheté un bien immobilier au double du prix du marché    
 
N'y connaissant rien, il a géré ce bien comme une buse et se retrouve aujourd'hui avec les yeux pour pleurer.

Non mais le rendement est précaire c'est tout.
 
Suffit que la baignoire lâche, bahm 1,5-2K. Une BAL à change 0,5K.... Une mise en conformité d'un ascenseur, 1K. Et les normes y'en a régulièrement.
 
S'il est déjà saoulé de base du truc, s'il a une offre correct, autant investir en bourse, au bout du compte même si c'est plus volatil, c'est pas plus risqué.
 
Surtout que 500€ de loyer HC pour 90K c'est pas foufou. J'avais 360€ pour 65K et c'était déjà pas rentable (<1% de moyenne sur 3 ans... ) Mais soit il peux tanté, p'tet qu'il aura le vent favorable et que ça rapporte plus que les 3% net d'un fond en euro actuel...

 
 
My bad    pas vu cet aspect là des choses.

Pourquoi tu n'arrives pas a comprendre que le produit de la vente sera 0 et qu"il n'aura rien a investir

Tout ce qu'il pourra faire c'est se reendetter pour acheter des SCPI et se reprendre la meme carotte dans 5 ans

Sinon, les chiffres des notaires viennent de tomber, le marché repart a la hausse

Le notaire du vendeur qui dit au vendeur qu'ils ne font plus que des promesses de ventes  

Décidément cette profession, ça a l'air d'être une sacrée mafia aristocratique..

 
Avec ton avatar cette phrase prend tout son sens    
 
Mais clair (de notaire ) que c'est abusé

Non mais enfin, ce que dis le notaire, tu t'en tape. Dis au vendeur que dans ces conditions, tu preferes te retracter, et tu vas voir que le compromis va etre etabli. Le delai de redaction, c'est 30 minutes hein....

Et je pense quand meme que le fait d'avoir 2 notaires n'est pas pour aider dans ce genre de situation.....

A la reflexion, je vois meme pas quel est l'interet d'avoir 2 notaires tout court

Et au passage, tu peux aussi imprimer un modele de compromis pris sur les internets et signer avec le vendeur sans notaire, ca a strictement la meme valeur.

 
Un aspect à ne pas négliger : tu fais actuellement travailler de l'argent qui n'est pas le tien.
Si tu revends, ton patrimoine global net sera plus ou moins inchangé, mais tu auras moins d'argent investi et bossant pour toi, donc même à 2% de rendement net c'est mieux que 0 (financièrement parlant j'entends... parce que les galères que ça peut procurer ne sont pas chiffrables ou simulables facilement mais sont en effet un élément très important à considérer). Tu es dans l'effet de levier.
 
A contrario, ton taux d'entettement actuel est non-nul. Si tu projettes un gros achat de RP et un gros emprunt immo, ce ne sera pas un avantage.
 
Bref, il n'y pas UNE meilleure solution, il y en a autant que d'individus confrontés à ta situation
 
EDIT : grillé bien entendu

 
 
Je sis d'accord pour l’intérêt d'avoir deux notaires surtout quand on sait lire et analyser un minimum.
 
Après l'acte notaire donne une plus grande force probante à l'acte, que l'acte signé sur un bout de PQ par les deux péquins. En outre,  le notaire vieille  ce que les pièces obligatoires figurent au dossier et accessoirement qu'il n'y ait pas de merde qui traine type servitude.

Mon avis c'est que les certitudes (le POGNON qui tombe chaque mois) et les éventualités (galères diverses, baisse importante dans un marché déjà essoré) ne doivent pas avoir le meme poids dans une decision reflechie.

La seule chose qui pourrait pour moi peser dans la balance pour la vente serait en effet un besoin a court terme de capacité d'emprunt pour achetercta RP.

 
 J'ai vendu ma baraque recemment avec un compromis torchon realisé par moi même. Quand je dis torchon, c'est pour de vrai, j'ai pris un modele sur internet et j'ai viré tout ce qui ne me plaisait pas ou que je n'etais pas sur de comprendre

Lorsque je l'ai porté au notaire, il a un peu fait la gueule, et m'a proposé d'en refaire un en parallele un peu plus conforme qui servirait a border un peu mieux le dossier.

Mais a aucun moment il ne m'a dit que mon torchon n'etait pas valide, et c'est bien le torchon qui a permi aux acheteurs d'obtenir leur prêt.  

 
Faut quand-même voir le nombre et l'ampleur des galères.    
 
Pour 2/3% de rendement net sur un investissement de 80 ou 90K€, il faut quand-même pas que ces "galères" lui prennent des jours de gestion chaque année ou lui encombrent trop l'esprit.

 
Comme déjà dit, tu te trompes, la qualité des immeubles de défiscalisation peut amener à de nombreux travaux .
 

 
Pour avoir vécu 5 ans à Épinal, cette ville, c'est des centaines de biens vides, des impôts locaux très élevés et un climat économique difficile.
 
Ton appartement est loin d'être exceptionnel, la fin de la décennale et les travaux vont arriver.
 
Donc et cela ne va pas te plaire, sa proposition me semble tout à fait cohérente (si j'avais la folie de vouloir acheter à Épinal, je ne pourrais pas acheter ton appartement à plus 60 k€ pour avoir un TRI à mon goût) et si j'étais à ta place, je ferais tout pour signer dès que possible .

 
3% sur 90k€ qu'il ne possède pas, la notion est importante

 
 
Je en dis pas que ca n'a aucune valeur mais en cas de soucis la force probante de l'acte notarié doit bien aider à décanter les choses. Après en tant qu'acheteur je me serai bien méfier quand même si le vendeur m'avait sorti son papelar comme ca