Reprise du message précédent :

Un mec de 30 ans qui ne part pas en retraite avant 30 ans n'a aucune raison d'avoir des obligations dans son portefeuille (ça ne fait que diminuer le rendement).
 
Le cash n'est pas un investissement, à moins que tu ne prévoie un achat dans un futur proche, pas besoin non plus d'en avoir de manière significative.
 

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On parle d'investissement à 30 ans, les questions macro de court ou moyen terme sont sans importance, on s'en tape que les actions baissent et que les obligations gardent leur valeur ou augmentent, vu que sur le long terme les actions grimpent de 6-7% et les obligs rapportent moins.
 
Les gens en général ne s'en sortent pas mal parce que leurs investissements perdent en valeur mais parce qu'ils ne profitent pas des hausses.
 

Ca n'est pas une question de point de vue, c'est une question se savoir qui s'en serait mieux sorti entre ayant placé de l'argent en obligs ou en actuons, sur une période de 30-35 ans, quel que soit dans l'histoire le point de départ.
 
C'est une question objective et quantifiable.
 
Les obligations ne servent qu'à assurer la stabilité à court et moyen terme (quand on approche de la retraite) et à faire prospérer les commissions des brokers.

 
Désolé pour ce qui a semblé être une attaque perso ^^ Juste que comparer un rendement d'AV à 2.5% (2.11% réel si tu enlèves les PS), et un investissement immo, dans le fond ça n'a pas de sens. Je pense vraiment que tu as davantage de chance de t'enrichir avec un investissement immo que par fonds euros...
 
Aujourd'hui concrètement, ce que je vois, c'est que je sors environ 150 € / mois de ma poche (ce cash flow négatif dont tu parles), et qu'en conséquence mon patrimoine augmente de 600 € tous les mois (pour ces 150 € placés). Pour moi c'est comme un super abondement PEE en mieux.
 
Alors comparer ça avec une simple AV... Ca me paraît osé. Mais ptet que j'ai l'impression de m'enrichir "facilement" à tort
 
Mais impossible pour moi d'obtenir ce rendement avec une AV
 
Et effectivement, l'immo, tout comme les SCPI sont censés être investi mini 3/4 ans, pour à minima amortir les frais d'entrée.  
 
Ensuite tu rattrapes en à peine quelques années le rendement d'un fonds euro (on est à 5/7 ans max).
 
Et au plus tard à partir de la 8ème année, tu surperformes ton AV (considérant que d'ici 8 ans, les rendements d'AV devront être entre du négatif et 2 % MAX au vu des OAT à taux négatifs/0 pendant au moins 3 ans).
 

 
Mon crédit est à 1.23% + 10 € d'assurance. 100K investis, je n'emprunte que 150 K €.
 
Mais par contre tu estimes à 1% annuel de travaux ??? Genre dans ton exemple 5 K € / an ?? Même l'année du ravalement ça ne me coutera jamais ça (je l'ai estimé à 3 K € max avec les tantièmes).
 
Si j'avais 5K € de travaux annuel, je déclarerais au régime réel et je n'aurai plus aucun impôt...

J'estime ce que ma banque me conseille de mettre de côté pour les travaux, soit 1% de la valeur du bien chaque année : toiture, façade, chaudière, canalisations, électricité, etc. C'est pour maintenir un état neuf.
 
1% de dépréciation n'est pas déconnant : toiture tous les 25 ans, pareil pour la chaudière, cuisine et sdb tous les 20 ans, réfection des murs et sols tous les 10 ans, etc.
 
Les gens dépensent en moyenne moins mais leur maison se dégrade et / ou est datée au bout de 20 ans, d'où les émissions de Plaza.

Un pourcentage par rapport au prix de la maison, c'est pas super objectif, entre une maison paumée en champagne et un immeuble sur l'île Saint-Louis y'a un monde

Je prévois un budget annuel de 20 €/m² (entre 1.5 et 2 €/m² en mensuel), ce qui valide la règle des 1% annuel pour un prix au m² proche de la moyenne nationale (2300 €/m²).
Ca fait 50 k€ sur 25 ans pour une maison de 100 m², ce qui est peut-être confortable mais pas hallucinant.

Pas faux. Mais d'un autre côté les matériaux utilisés, le niveau d'équipement, augmentent avec le prix donc il faudrait en tenir compte aussi.
 
En fait ça devrait être un pourcentage du prix de construction.

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Dans ce cas ce n'est pas du cash pour investir mais ce que tu gardes sur ton compte courant...
 
Et quant à Sextant, je sais pas ce que c'est. par contre je sais que sur le long terme, tout fond, quel qu'il soit, sous-performe le marché. En moyenne, le rendement des fonds mutuel c'est perf du marché moins 1% ou 2%, le montant de leur commission. Tu vas en trouver un de temps en temps, qui jusque là a réussi à "battre" le marché, mais c'est simplement parce qu'il y a tellement de fonds que par pure chance l'un d'eux va réussir, ça finit par ne jamais durer.
 
Y'a pas de martingale, pas de stock picking, pas de CAPM, au final y'a la croissance de l'économie et de la part des grosses boîtes de ladite économie.

Marrant que tu en parles, j'ai signé ce midi

5 semaines de travaux on emmenage le 17 septembre.

De plus en plus content de cet achat...on etait au balcon du salon pendant 1h cet am pas UN bruit ultra calme. L'appart va etre chouette apres les travaux on se projette a fond....

Les deux squares a coté sont top (gardette et roquette) et a 1 minute a pied.

 
C'est en effet une impression.
 
Sur 10 ans:
Avec un placement à 2% de tes 100K.
Un placement de tes cash flow négatifs tout les ans aussi à 2%.
500 balles d'entretient par an.  
0.5% de revalorisation TF (Au pif).
Revente à iso prix.
 
J'obtiens environ 153 000 pour l'immo et 145 700 pour le placement. Soit 60 euros de plus par mois de gains pour l'immo  
Sachant que 500 euros par an d'entretien j'y crois plus que moyennement.
Alors Ok pour diversifier mais pour l'enrichissement c'est non.  
 
 
 

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Analyse empirique de Morgan Stanley, de 1871 à 2000

 
Évidemment, c'est bien connu, il y a une règle universelle qui s'applique toujours à tous les profils d'investisseurs.  
 
 
 
Ah bon? Tu as prévu ce qu'il va se passer dans 30 ans? Performances passées, etc.

 
Évidemment, quand on s'arrête juste avant l'éclatement de la bulle dot-com…

En même temps on est la première quinzaine d'aout... C'est un peu comme si tu disais que c'est facile de se garer dans le quartier, ça ne veut rien dire.
 
Mais j'espère pour toi que cette impression durera dans le temps
 
Je me demande combien de parisiens sont partis en vacances. Paris devient presque vivable quand tout le monde est parti, et je m'interrogeais ce matin sur le % de population en moins qui permet ainsi à la ville de devenir plus supportable. Si quelqu'un a une idée de la réponse...

 
Et c'est là ou nous ne sommes pas d'accord. Pour les travaux, 500 € / an me paraît plutôt honnête, je suis dans une copro récente.
 
Et le placement à 2% des 100K € puis des cash flow négatif me semble plutôt très optimiste. En 2015, la moyenne de rendement des fonds euros est de 2.30% hors PS, soit 1.94%. Sauf qu'on sait tous que d'ici 3/4 ans, ce rendement risque plutôt de se situer entre 0.5 et 1.5% hors PS...... Mort pour le PEL c'est trop tard, mais quand bien même j'en aurai eu un, le truc te mets du 2.11% sur à peine 60K € et surtout 10 ans plus tard, t'es imposé comme un vulgaire livret.
 
Tu comptes absolument tous les frais possible pour l'immo, et tu as raison de le faire d'ailleurs pour être totalement honnête, mais je te trouve très optimiste sur le placement de l'épargne et des 100K sur 10 ans.
 
Si tu avais fait la simulation épargne il y a ne serait-ce que 4 ans, tu aurais sorti du 4.5% net (hors ps) en référence, vois ou nous en sommes aujourd'hui.
La question est, à combien en serons nous dans 10 ans. A vrai dire, impossible de le dire, mais tout tend à ce qu'on soit plus proche des 0 que des 2 ^^ Tu ne peux pas avoir d'un côté des états et des entreprises qui empruntent à 0 et de l'autre des prêteurs qui touchent 2. Car quand tu es épargnant n'oublie pas que tu achètes de la dette.
 
Je fais le pari de me constituer ce capital à moindre frais (150 €/mois pour 600 capitalisé), en considérant que d'ici 10 ans, les taux d'épargne flirteront totalement avec 0. Si tu projettes vraiment du +2% de taux d'intérêt sur les 10 prochaines années, dans ce cas aussi il faudra revaloriser les loyers de 2%. Mais pour moi et ils seront stables et l'épargne proche du 0 en taux.
 
En outre, plus le temps passe, plus l'écart avec le placement s'amplifie et il n'est évident pas question pour moi de revendre au bout de 10 ans....
Tout en sachant déjà qu'avec cette projection de rendement d'épargne optimiste, je fais +8K € en 10 ans en partant de -17K € au départ avec les frais d'entrée sur l'immo....  
 
Le calcul sur 20 ans m'intéresse aussi

Tu peux t'arrêter quand tu veux, le message reste le même. Pour info, un mec qui serait entré sur les marchés au pire moment sur les 15 dernières années, soit juste avant le krach de 2008 aurait aujourd'hui eu un retour de 50% sur la période, soit 5% par an de croissance, sans compter le dividende payé. Celui qui aurait placé en obligations aurait eu tort, alors que les actions se sont mangé un gros krach.
 

En ce qui concerne les investisseurs de long-terme, à trente ans et plus, qui n'ont pas besoin de cash entre temps, oui, il y a une règle universelle qui s'applique, acheter des fonds indiciels qui référencent des indices d'action. Toute autre stratégie, historiquement, aurait été en dessous, et ne sert qu'à rémunérer grassement un gestionnaire dont le boulot et les gesticulations signifie une perte de valeur sur le long terme.
 
Tu as des conseillers financiers qui conseillent de l'or qui n'a aucune valeur, aucun rendement intrinsèque, et qui sur le long-terme rapporte un pouillème de ce que les actions rapportent. Basé sur des théories à la mords-moi-le-noeud. Ils vont de la même manière t'expliquer qu'il faut des obligations, alors que pour le mec lambda la valeur jour après jour des placements n'a pas d'intérêt, seul compte le rendement à la fin de la période d'investissement. Valeur Finale / Valeur initiale, c'est la seule chose à regarder.  
 
Le seul intérêt d'une obligation pour un investisseur c'est que ça bouge peu donc si tu dois revendre quand c'est en bas parce que tu as besoin de cash, tu ne te retrouves pas à brader tes actions.
 

C'est une blague, toutes les stratégies de diversifications sont basées sur des études de corrélation de données historiques. Toutes les stratégies de mesure de risque rapportées par les fonds, la VaR qu'on sert aux HNWI en mandat discrétionnaire, les stress tests des banques, etc.
 
Si les actions se cassent durablement la gueule ça signifie une dépression globale, violente, et durable, durant laquelle ni l'immo, ni l'or, ni les obligations ne vaudraient grand chose, la boîte qui paie le dividende est la même que celle qui paie le coupon et qui achète des matières premières pour les transformer ou emploie des gens qui louent l'immobilier.

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Garder de l'argent sous la main en cash est une bonne idée (même si en Europe on a des filets de sécurité, on ne va pas se retrouver avec une facture médicale de 50,000€), mais ça n'est pas un investissement, et acheter des obligations parce qu'on ne veut pas acheter des actions alors qu'on est dans une optique de long-terme est une mauvaise idée, tout simplement Encore une fois, sur les marchés le problème des gens n'est pas de se faire plumer dans les périodes baissières mais de ne pas profiter des périodes haussières.
 
Je n'ai pas dit que vous disiez que les trackers sont de la daube, mais vous dites que ce n'est pas la meilleure stratégie sur le long-terme alors que ça l'est.

 
C'est justement bien là le problème, les modèles historiques ne tiennent pas compte de l'économie actuelle qui entre dans des territoires assez inexplorés jusque là : des états qui s'endettent durablement avec des taux négatifs, du QE en masse et pas que pour les états (la BCE qui achète de la dette corporate, la BoJ qui achète carrément des ETFs indiciels) qui gonfle bien les marchés actions, pas d'inflation malgré tout ça et la croissance qui s'essoufle.  

 
+1. D'où mes interrogations sur le rendement de l'épargne dans les 10 prochaines années
 
Aujourd'hui, mieux vaut être investi en action ou s'endetter pour de l'immo, que placer en sécurisé.
 
L'AV va tenir max 4-5 ans avant qu'on veuille les jeter ou tous passer en UC (ce qui gonflera encore + la bourse....)
Le dernier rendement à peu près acceptable reste les PEL d'il y a 2 ans. Limités à 60 K €, super....

Court ou moyen terme, ces questions seront réglées dans 5 ou 10 ans La seule question qui mérite d'être posée est : aurons-nous encore de l'énergie dans trente ans ?  
 
Si oui, l'économie aura continué d'augmenter, les gens de consommer, les entreprises de vendre. Et les actions de monter plus vite que le reste.
 
Si non, dans ce cas ça n'est pas des obligations ou de l'or qu'il faut acheter, mais des boeufs, des chevaux, du terrain agricole et des armes

 
Je suis entièrement d'accord avec toi, je ne suis pas en train de dire que les actions n'ont aucune valeur (d'ailleurs je suis long actions sur un gros % de mes économies). Ce qui me froisse un peu, c'est de dire que, parce qu'elles ont eu le meilleur rendement dans le passé, qu'elles vont continuer à le rester.

 
Féloches    

 
TR

 
C'est pas faux... et c'est même véridique
 
Les cassos vont revenir en force le moins prochain, et les beaux quartiers ne seront pas épargnés  
 

 
Nan, c'est toujours aussi dégueulasse

Camarades, je reviens vers vous.
 
Ma famille continue de me dire "achète un studio, puis revends le pour acheter plus grand".
Je leur ai expliqué que je ne serai pas certain de faire une plus-value et que si le marché baisse ou stagne, je serai perdant.
 
A quoi on m'a répondu : "Je ne vois pas pourquoi ça baisserait"
Donc j'ai répliqué : "Je ne vois pas pourquoi ça augmenterait"
 
Puis cet échange s'est terminé par :
 
 " Le marché augmente depuis toujours car les besoins sont croissants. Les taux par contre vont remonter quand il y aura une reprise économique.
D'après moi, c'est justement avant la reprise qu il faut acheter"
 
J'ai besoin d'arguments svp  
 
EDIT : j'habite en IDF

il faut ~7ans pour rentabiliser un achat immo et que t'as pas envie de vivre dans un studio pendant 7 ans

 
 
Les besoins sont croissants dans les maisons de retraite
Une fois mort, la population va décroitre. Surtout avec Le Pen élue au 1er tour en 2022

 
On achete un bien, pas un taux

 
Contre argumentation : tu achètes un bien et un crédit
 
Le coût du crédit se détermine au taux

Ah le bizuth !

 
C'est pas ce qui t'intéresse quand tu investis? Et c'est ce qui est pris en compte dans l'autre graphe, pour toutes les classes d'actif.

montre leur la chute des prix de l'immo entre 1991 et 1997 en RP, ils vont voir que le marché augmente depuis toujours