Reprise du message précédent :
 
La SG n'ayant d'ailleurs pas l'air d'en vouloir spécialement à Kerviel

 
Mon meilleur pote, ancien banquier d'affaire chez Lehmann, pense que le mec a lui même accepté de prendre sur lui moyennant quelques dizaines de millions sur un compte en Caïmanie....
 
De toute manière, le PDG annonçait en décembre n'être engagé que sur 200 M€ max dans les subprimes, et là ils ont perdu 10 fois + (officiellement) avec... Ils pourrait déjà être attaqué pour divulgation de fausses informations financières (ou un truc comme ça! ). C'est pratique une "fraude" de 5 milliards pour en masquer 2 autres de +....
 
De toute manière la sogé est cuite, un second Crédit Lyonnais....

Ca me surprendrai beaucoup....
 
Les 2 milliards il s'agit de reserve, et ils ont vraisemblablement préféré provisionner beaucoup pour eviter de constituer de nouvelles provisions par la suite (ce que feront surement les autres....)
 
Tant qu'à pourrir le bilan 2007, autant passer toutes les merdes et prévoir large...
 
En tout cas je vois pas en quoi la sogé est cuite...
 
Marlgé ces evenements, le resultat reste en bénéfice de 700 millions...
 
Certe ce n'est pas neutre, surtout pour les actionnaires, mais honnetement ca va pas changer la face du monde à la SG...

Salut!
Je cherche un bon simulateur qui compare l'achat par rapport à la location.
J'en ai essayé plusieurs, sur Excel ou bien par site web genre celui des Echos, mais ils sont pas tous complets ('faudrait au minimum : calcul inflation, évolution en +/- à la revente, impots fonciers etc...  ).
 
J'ai trouvé celui-là: http://asi77.free.fr/download.php? [...] 77.free.fr
Qu'en pensez-vous ? C'est fiable ?    
(à première vue je me demande si il ya pas un problème: si on fait varier la taxe foncière, ça fait varier le capital du locataire, mais rien sur celui de l'acheteur   !! )

Emission Soir 3, en ce moment même :
 
 

 
"Ca peut pas baisser !"  

 
Tain mais c'est grave quoi....  
 
D'une ils envisagent qu'une simple stagnation soit à redouter.... J'vous raconte pas l'infarctus général si ça baisse alors....  
 
De 2, je comprends toujours pas ce serait à redouter si c'est pas -20% en 1 mois....

 
 
ça dépend si tu te place au plus bas ou au plus haut de la bulle
C'est sûr que si on achete maintenant...

 
   
 
C'est un simulateur qui me parait fiable... Je n'ai pas noté de bug particulier.
 
Je le trouve intéressant car tu peux vite t'apercevoir que l'achat n'est pas du tout intéressant dans cette période (crédit 25ans à 5%), sauf si :
- l'immobilier augmente beaucoup et que tu reste quelques années dans ton logement
- l'immobilier stagne et que tu finisse ton crédit  
 
Concernant le K du locataire, il a expliqué que le cumul de la différence (mensualité - location) est placé, donc cela inclue la taxe foncière (que le locataire n'a pas à payer). En fait, il part sur hypothèse de décaissement identique de part et d'autre. Conclusion, plus tu paye de taxe foncière et plus le K du locataire augmente.

Bonjour à tous.
 
Bon, je vais en énerver certains mais j’aimerais revenir sur le krach boursier annoncé.
 
Ceci dit, je ne reviendrais pas sur vos dernières explications, que je respecte (même si j’aimerais un calcul moins approximatif sur le fait qu’il n’est pas rentable de louer).
 
Ma réflexions vient d’un exemple que j’ai vécu dans ma famille, les voisins de ma grand-mère ont vendus leur appartement, un 4 pièces en banlieue proche, au prix irréel (mais pourtant prix du marché) de 5600 euros le mètre carré.
Ils sont à la retraite, ils ont eu donc tout le loisir de rencontrer de potentiels acheteurs. Malgré le prix astronomique, ils ont eu de nombreuses visites (7 acheteurs sérieux la première semaine, plus d’autres contacts moins sérieux).  
La deuxième semaine, l’appart était vendu.
 
Anecdote mise à part, je me suis dit qu’il y avait manifestement un gros décalage entre certains arguments ici, et la réalité.
 
Je pense en effet qu’on sous-estime beaucoup trois choses qui se rejoignent:
1) le nombre de ménages qui veulent accéder à leur première propriété (ou à leur propriété principale) est conséquent. Leur capacité de financement est forcément limitée, mais il y a toujours des évènements : héritage/aide de la famille, économie sur 10 à 15 ans etc …
2) le fait qu’être proprio, c’est un plaisir qu’on s’offre. Lorsque vous allez prendre un café avec des amis vous vous dites pas « si j’avais amené ma thermos, ma doudoune et ma couverture chauffante on aurait pu s’asseoir sur un banc au parc Montsouris, et j’aurais dépensé moins d’argent ». Ainsi, perdre de l’argent n’est pas dramatique puisque c’est considéré comme un plaisir.
3) La propagande immobilière maintient le marché (« l’argent par les fenêtres » etc…)
Tout ça pour dire, non pas que les prix vont exploser, mais que ces facteurs sont à prendre en compte pour expliquer que le krach n’aura pas forcément lieu.
 
Car tous vos arguments -pourtant réels – noient le poisson…L’offre et la demande est un pilier de tout marché, et vous ne pouvez pas en faire abstraction.
Et en région parisienne, y a une masse de demande énorme : la question est de savoir jusqu’à quand !
 
N’empêche, une petite mesurette du style obliger les propriétaires qui ont un deuxième logement sur Paris à louer, ça serait pas mal pour se faire effondrer les prix…  

 
non , il n'est pas fiable.
 
la différence entre l'argent que tu dépense en loyer et en étant proprio n'est pas considérée de la même manière.
 
Ton simulateur considère que si tu dépenses plus en étant proprio qu'en étant locataire, tu EPARGNE la différence. Par contre, il estime que quand le proprio dépense moins que le locataire sur un mois donné, l'argent ainsi économisé est évaporé dans la nature.
 
ça fausse tout

Bah tu prends une calculette, et tu fais le calcul.
Selon la situation que tu étudies évidemment, chacune étant différente, les paramètres pouvant faire varier la limite de rentabilité d'un coté ou de l'autre (achat ou location).
 
Sans compter les paramètres non chiffrables / quantifiables / rationnels du genre "le désir profond d'être propriétaire et de pouvoir casser des murs".
 
Bref tu te sors les doigts de l'endroit chaud et sombre où tu les garde bien rangés, et tu finis par comprendre que l'on ne peut pas faire de réponse toute prête "Il faut acheter! " ou "Il faut louer! "

 
Un proprio ne dépense jamais moins qu'un locataire de toute façon      

 
je crois que tu te méprends.
 
je n'ai aucun doute la dessus, vu que je ne peux pas acheter.
 
Ceci dit, je dis que la rentabilité pour un proprio qui loue peut etre correcte dans certains cas (à moi de me sortir les doigts du cul pour vous en apporter la preuve, c'est vrai), et donc l'achat d'apparts aussi.  
 
Mais bon, je laisse tomber sur ce point tant que je vous en apporte pas une preuve chiffrée

Oui mais un proprio peut tres bien aussi mettre de l'argent de coté sur un compte qui rapporte (Livret A, PEL, LEP, codevi...), et ca on l'oublie souvent. Faut pas croire que tous ceux qui ont acheté dernierement sont tous au tacquet a 35% d'endettement.

on a déjà parlé ici de l'aspect affectif d'un bien immo (pour la résidence principale), c'est en effet ça qui empêche le marché d'avoir "0 acheteur" à la place de "qq derniers acheteurs"
 
tu bases ton raisonnement sur l'idée que tu te fais qu'il y aurait "une masse de demande énorme", c'est possible, mais comme tu le dis toi-même ce n'est pas la demande qui fait le prix mais la différence entre le nb de demandes et le nb d'offres et depuis qq années, il y a beaucoup plus d'offres que de demande, donc les stocks augmentent, donc la baisse est enclenchée

 
Merci de le démontrer  

oui, mais un locataire aussi donc inutile de compter ça

Samouraï, laissons la soif de la pierre de côté : crois-tu que les banques vont continuer à octroyer facilement des crédits ? Avec, disons 30% de crédits accordés en moins, crois-tu que le marché peut tenir ? Pour combien de temps encore ? Je t'ai déjà fait cette remarque tu n'en as pas tenu compte c'est dommage.

 
et à part sur bulle immo tes sources sont ?  
c'est fiable?
 
dernière question qui j'espère ne te saoulera pas : est-ce le cas dans la petite couronne aussi?

Non non, c'est toi qui te méprends...
Ici personne n'affirme que dans tous les cas une réponse tranchée est apportable.
 
On parle de généralités, d'état du marché, on se navre de voir les sommets astronomiques atteints, et on se perd en conjectures sur la possible (probable?) baisse des prochaines années.
 
Point.
 
Ensuite, chaque situation est différente (apport, prix du bien, conditions du crédit, beauf frêre sympa et bricoleur pouvant refaire gratos ou presque toute la barraque, etc... etc...).
Alors qu'est ce que tu crois faire en apportant une "preuve"???
 
Donner un "contre exemple"?
Non mais personne n'a besoin.
 
D'une manière générale les prix de l'immobilier ont atteint un niveau historiquement élevé en rapport aux revenus des Français.
Et trés rapidemment, puisque le "marché" a pris 10% par an depuis 1999 à la louche, soit une augmentation décorréllée de l'inflation et laissant supposer une part non négligeable de spéculation.
Cette montée s'est faite de manière relativement équilibrée entre Paris et province, mais cette apparente homogénéité cache en fait certaines disparités locales assez importantes, dont l'un des meilleurs exemples est le marché parisien intra muros/première couronne, assez distordu.
Actuellement si l'on considère les conditions de revenus des Français, le cout de l'immobilier, les perspectives économiques Françaises, les conditions d'octroi de crédit, il apparait qu'une baisse semble probable, de nouveau au delta de l'ajustement aux marchés locaux.
 
Voila.
Il y a des mots que tu ne comprends pas là dedans?
Et que le voisin de ta grand mère ait réussi à vendre à 5600€/m² un gourbi dont on ne connait rien, à quelqu'un dont on ne connait rien, ça n'apporte rien au débat, mais alors rien.
 
 

La baisse, comme la hausse, se propage.

 
j'en fais parti. donc c'est vrai.
 
/samourai

si, j'en ai tenu compte!
 
tu as toujours été courtois avec moi donc je ne voudrais pas m'attirer tes foudres.
 
La crise des subprimes vous savez tous ce que c'est je pense...prêter à des ménages SURENDETTES...et ce fut super rentable pour les banques pendant pas mal de temps.
 
en ce moment, je pense effectivement que la baisse des taux n'est pas au programme.
 
en mars dernier , sur 20 ans, on me proposait 4%...regardez comme ça a augmenté.  
 
c'est pour ça que je n'envisage pas que les prix des appart augmentent comme ces dernières années. cependant, il est possible que la hausse des taux d'intérêts soit compensée par le crédit d'impôt du père sarko et que ainsi, cela ne joue pas tant que ça ! (même si ça jouera forcément)

je crois que samourai pointe du doigt les raisons qui ont empêchées le marché de baisser depuis 2 ou 3 ans.
 
Je suis persuadé que nous sommes passé à l'étape suivante.

Le crédit d'impôts? Ou ca?
 
Il peut juste te permettre de mettre un peu de sauce LIDL avec les lardons ED mais pas vraiment plus.

Non.
C'est au contraire super dangereux et met en péril la vie de la banque, qui risque la banqueroute en cas de défaut de paiement en chaine de ménages non solvables.
 
Le métier d'une banque c'est de gérer du risque.
Là des marioles ont cru pouvoir toucher le pactole en prenant de gros risques (mesurés selon eux).
Raté.
 

Non.
Le calcul a été fait ici même, et c'est au final peanuts cette mesurette...
Même pas les frais de notaire... je crois
 
Sans compter que la mesurette n'est pas comptée dans le calcul des 33%. Si des gens sont déjà à 33.33%, ça ne change rien.
De plus il y a hausse des taux et raidissement des conditions : on ne prête plus à 110%, mais à 80%. D'où baisse de la demande solvable, encore.

 
ah parce que chaque acheteur bénéficie d'une aide de ses parents ?  
et puis la vache .. le crédit d'impot tu as fait réellement le calcul ? c'est pas si interessant que ça
 
de plus c'est siouper ... augmenter les taux de crédit de 1% sur un emprunt sur 30 ans ... c'est sur que ca va etre compenser par une mesurette sur du court terme

 
Perso dans mon comparateur, j'ai intégré qu'avec la hausse de loyers, à un moment (lointain   ), le locataire dépense + que le proprio et je rebalance à ce moment là l'épargne du côté proprio.
 
Mais bon ces comparateurs, ça sert pour le moyen terme (sert à voir la capitalisation du crédit et l'amortissement des frais de notaire grosso modo). Si c'est pour calculer sur 40 ans, on connaît un peu le résultat d'avance hein  

dsl de te décevoir, je n'ai pas de compte sur bulle-immo
 
et pour les sources, une mini-recherche et tu en trouves des tas, par exemple ceux-là :  
http://www.leblogfinance.com/2006/ [...] es__1.html
 
http://www.lexpansion.com/economie [...] 16155.html
 

 
pour la petite couronne en particulier, je ne sais pas, c'est sans doute très variable selon les quartiers...
 
 
edit: regarde également ce qu'il advient de l'immobilier sur l'euronext...
http://www.boursorama.com/graphiqu [...] le=1rPFRRE
la bourse a toujours un petit peu d'avance...

les primos qui ne sont pas au taquet t en connais beaucoup ?

série de questions idiotes (ce sera pas les 1eres
 
à partir de quand parlerez vous d'un krach? genre une baisse de 5% sur 6 mois?
 
si il y a un krach, quand le saurons nous officiellement? 6 mois après avec les notaires?
 
 
Pour finir, une petite anecdote pour ceux qui doutent du krach comme moi :
en mars dernier (et les 2 mois qui suivirent), j'ai fait pas mal de RDV pour des emprunts bancaires. Et j'ai demandé plein de trucs au conseiller de la poste qui donnait toujours des réponses évasives (exemple: "ho vous savez, les agences immobilières elles peuvent toutes être bien, mais toutes être nulles" ). Mais quand je lui ai parlé de ma peur de voir les prix s'effondrer, il a trouvé son assurance pour la 1ere fois :"non, ça baissera pas ne vous faites pas de soucis. vous savez, je n'ai jamais eu autant de rendez-vous, la demande explose et y a pas d'offres. Les prix vont augmenter encore longtemps".
 
Ainsi, si on voit une baisse pointer le bout de son nez , la morale sera de se dire qu'il ne faut pas faire confiance aux conseillers financiers qui n'hésiteront pas à vous foutre dans la mouise pour 25 ans, juste pour toucher une petite prime.

 
merci, je vais lire tout ça avec attention  
 
edit: sur ton lien de l'expansion:
 
Cette contrainte financière fait que le marché devrait encore ralentir jusqu'à une stagnation des prix. Un krach me paraît exclu… à moins que les taux d'emprunt n'augmentent brutalement.

 
Gagné.

ben le krach il a commencé en juillet dernier il ne se terminera pas avant des années...
 
et oui on le sait officiellement lorsque les notaires (et tout de suite après, le Friggit) publient leurs chiffres, 3 ou 4 mois après...
 

oui, il est certain que pour avoir un bon conseil, il ne faut pas le demander à qqun qui n'a des intérêts que d'un côté de la réponse...

 
oui j'en connais beaucoup. la plupart de ce que je connais, moi y compris, qui ont acheté avant 2005, sont a peu pres a 26-27% d'endettement. Pour mon cas perso, c'est different, j'ai changé de taf et pris une culbute de salaire donc ca a joué sur l'endettement.

-8%/an.
Soit la compensation de +10% des dernières années

un credit d impots maximise sur les interets d emprunt sur une periode de 5 ans compense une augmentation de 1 à 1.5 points d'un credit sur 20 ans ??
 
pas mal

Question, Qu'en est-il du foncier?  
 
On parle sans cesse de logement neufs en hausse et de demande en baisse, mais j'ai pas l'impression que les terrains constructibles ça s'étend comme du chewing-gum et on arrive au taquet. Les terrains se vendent comme des petits pains, malgré les prix importants. Vous ganrantissez aussi une baisse la dessus ?

Il reste un paquet de friches industrielles, de bois , de champs et de vergers  en banlieue et certaines mairies ne se gènent pas pour vendre  ces terrains aux promoteurs  

Edit : un petit exemple de proposition de  PLU commenté :
http://www.vivresaville.com/page40.html
"Il était prévu au précédent PADD la création d'une zone de développement économique sur les terrains vagues qui jouxte la gare Grande Ceinture, cette zone s’est depuis transformée en opération immobilière, l’entreprise Meunier doit y construire 200 logements."

 
 
les terrains sont vendus, mais des accords sont passés entre le conseil régional et les promoteurs.
le conseils régional donne des aides et favorise les permis de construire, à la condition que les logements construits soient réservés uniquement aux acquéreurs éligible au PTZ.