[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

boulgakov

Reprise du message précédent :

The_Declaration a écrit :

Dans tous les cas il faut faire la simulation dans le détail et je pense que pour la majorité des gens avoir une caisse en province sera au pire pas beaucoup plus cher que pour un Parisien qui vit sans voiture.

Chsais pas, ça doit être personnel et nostalgique mais quand j'étais parigo / célibo / localoser sans boîte à roues je n'aurais jamais échangé ma situation contre "en province avec une voiture". Une fois j'ai même décidé sur un coup de tête de passer le WE chez un copain à Washington D.C. (edit : WE prolongé, quand même...) Là encore : recherche des billets pas chers une semaine à l'avance, un coup de RER et hop!, dans l'avion :love:

Peut-être à Lyon ?, qui est proche de plein d'endroits sympas assez difficiles d'accès depuis Paris [:cerveau skyzor]

Message édité par boulgakov le 16-07-2015 à 13:10:16

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boulgakov

Dernière contribution au H.S. : maintenant avec deux enfants en bas âge c'est plus pareil

Message cité 1 fois

fvcpp

boulgakov a écrit :

Dernière contribution au H.S. : maintenant avec deux enfants en bas âge c'est plus pareil

fini les week end improvisés a washington tu veux dire ?

HFR_GLT

qhyron90 a écrit :

ha non mais la réflexion a duré: 2 heures!

Je connais mon pote depuis 13 ans! Il pensait en prendre 2. Je lui ai fait confiance. Il m'a montré son tableau de simulation! ça semblait intéressant l'effet levier

bref je doute à plein!

Bah mets son tableau en ligne, que l'on te montre tout ce qu'il a oublié ...

Message cité 1 fois

qhyron90

Soyez pas vache adoptez un cha

HFR_GLT a écrit :

Bah mets son tableau en ligne, que l'on te montre tout ce qu'il a oublié ...

j'avais 2/10 avec rendement locatif parce que j'avais oublié d'y renseigner la loi Pinel

ça monte à 5/10

je vais voir pour vous montrer le tableau

Message cité 1 fois

kaboom85

The_Declaration a écrit :

3400€ pour un couple, hein.

bah moi ça fait 1600 pour un couple, hein.
allez je veux bien arrondir à 2000 en pretextant plus de sorties week end, mais ça laisse quand meme pas loin de 1500 balles annuelles de différences...

Message cité 1 fois

DimiBD

Je ne connaîtrai pas la peur,

DimiBD a écrit :

Coucou,

Nous avons signé hier. 2h00 pour la signature du compromis...
Normalement, tu as une visite juste "avant" la signature de l'acte définitif.
J'ai refais une visite hier, avant la signature du compromis, pour faire des photos et prendre qq mesures complémentaires.

Sinon petite histoire du Notaire hier, un proprio qui a fait enlever des arbres fruitier pendant la signature de l'acte définitif...

++Dimi

'Tain, mais le parcours du combattant pour acheter...
Tout est OK pour nous, et, on a aucune news du notaire...

---------------
Je ne connaîtrai pas la peur, car la peur tue l'esprit. La peur est la petite mort qui conduit à l'oblitération totale.

The_Declaration

the dark should fear me

kaboom85 a écrit :

bah moi ça fait 1600 pour un couple, hein.
allez je veux bien arrondir à 2000 en pretextant plus de sorties week end, mais ça laisse quand meme pas loin de 1500 balles annuelles de différences...

Bon ok. Ce qui fait une économie de 63€ par mois par personne. C'est une économie qui n'est pas neutre mais pas non plus colossale, et qui risque de disparaître avec l'arrivée d'enfants éventuels.

Message cité 2 fois

Lagoon57

The_Declaration a écrit :

Sauf qu'à Paris on ne prend pas sa voiture tous les jours pour aller bosser. Donc à voir le budget essence également.

Message cité 1 fois

kaboom85

The_Declaration a écrit :

- comme dit plus haut ça dépend de la distance parcourue.
- une citatine à 7,000€ ça offre un niveau de confort très correct qui permet de faire de longs trajets sans trop se cramer.
- dans ton exemple on cumule TVG + location de caisse qui sera économiquement ruineux par rapport à la seule voiture.
- l'option voiture-only te prémunit des grèves et t'offre infiniment plus de flexibilité sur tes horaires de départ.
- la Provence n'est pas vraiment une destination de "weekend" (3 heures de train + location de caisse: le weekend va être bien court). Pour des vacances d'au moins une semaine un A/R Paris-Provence est plus que jouable en caisse.

Dans tous les cas il faut faire la simulation dans le détail et je pense que pour la majorité des gens avoir une caisse en province sera au pire pas beaucoup plus cher que pour un Parisien qui vit sans voiture.

nan mais après à paris ou autres grandes villes tu peux te permettre de pas avoir de voiture, donc s'en passer ça se réfléchit bien en mesurant les couts/bénéfices et pour moi y a pas photos (mais c'est personnel)

alors qu'en province type bouzie t'as tellement peu de transports en communs dispos que les bénéfices sont bien plus élevés pour un coup moindre en plus, donc forcément bah tu prends une caisse.

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qhyron90

Soyez pas vache adoptez un cha

c'est marrant:

avec la simulation, si je fais un apport de 10.000€ rendement de 4.12% et si je fais aucun apport c'est 4.2% ^^

Message cité 1 fois

kaboom85

The_Declaration a écrit :

après si 63 balles par personne par mois pour un couple c'est rien, effectivement pourquoi s'embeter [:sire de botcor:1]

honnetement ces 63 balles partent direct dans le loyer de toute façon. c'est juste qu'il faut en tenir compte quand on compare, c'est tout :

pour plein de gens, c'est loyer + train+ metro à comparer avec loyer + bagnole.
et c'est très différent de ce qui a été fait tout à l'heure, à savoir juste comparer les loyers.

Message cité 1 fois
Message édité par kaboom85 le 16-07-2015 à 14:17:41

The_Declaration

the dark should fear me

Lagoon57 a écrit :

Sauf qu'à Paris on ne prend pas sa voiture tous les jours pour aller bosser. Donc à voir le budget essence également.

C'est vrai, mais dans les grandes villes on peut le plus souvent aller bosser par TEC. Et la population considérée (jeunes cadres sans enfants) va rarement s'enterrer à la campagne. (je chipote).
L'employeur ne participe pas aux frais de caisse en France?

The_Declaration

the dark should fear me

kaboom85 a écrit :

après si 63 balles par personne par mois pour un couple c'est rien, effectivement pourquoi s'embeter [:sire de botcor:1]

honnetement ces 63 balles partent direct dans le loyer de toute façon. c'est juste qu'il faut en tenir compte quand on compare, c'est tout :

pour plein de gens, c'est loyer + train+ metro à comparer avec loyer + bagnole.
et c'est très différent de ce qui a été fait tout à l'heure, à savoir juste comparer les loyers.

Pour un budget parisien, c'est rarement pivot en effet.

Shaad

qhyron90 a écrit :

j'avais 2/10 avec rendement locatif parce que j'avais oublié d'y renseigner la loi Pinel

ça monte à 5/10

je vais voir pour vous montrer le tableau

Qu'entends-tu par 2/10 et 5/10 ?

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Shaad

qhyron90 a écrit :

c'est marrant:

avec la simulation, si je fais un apport de 10.000€ rendement de 4.12% et si je fais aucun apport c'est 4.2% ^^

Ce n'est pas marrant, c'est parfaitement normal avec les taux d'emprunt faibles.
Et même plus général, plus tu minimises l'apport, meilleur sera le rendement.

Il n'y a aujourd'hui pas pire investissement immo que de faire de l'immo locatif acheté cash.

Message cité 1 fois
Message édité par Shaad le 16-07-2015 à 14:34:38

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

fvcpp

Shaad a écrit :

Il n'y a aujourd'hui pas pire investissement que de faire de l'immo locatif acheté cash.

ne dit on pas qu'il y a toujours pire ?

Message cité 1 fois

Phenom

fvcpp a écrit :

ne dit on pas qu'il y a toujours pire ?

Un notaire à la con qui peut faire capoter votre vente, oui

qhyron90

Soyez pas vache adoptez un cha

Shaad a écrit :

Qu'entends-tu par 2/10 et 5/10 ?

https://www.rendementlocatif.com/ca [...] enteprix_,

Message cité 1 fois

Shaad

qhyron90 a écrit :

https://www.rendementlocatif.com/ca [...] enteprix_,

OK :jap:

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

alpachinois

Tu gagnes le SMIC et tu veux acheter à Paris ? :ouch:

hfr of the dead

on a peut etre pas toutes les données du probleme....

parceque la, avec ce salaire, tu dois pouvoir viser 90000€, allez 100000€ grand max.

---------------
http://www.youtube.com/watch?v=WoLS0t6wzcs

hfr of the dead

peut etre il a trouvé une jeune avec un job qui rapporte, issue d'une famille qui va lui filer des cerises par paquet.

---------------
http://www.youtube.com/watch?v=WoLS0t6wzcs

Silk56

Sauvage au coeur tendre

On juge de la solvabilité des personnes à ses cerises, dans l'immo, pas à son revenu mensuel net.

Les 2 peuvent etre parfaitement décorrelé, pour peu que le fils de riche ait voulu embrasser une carrière d'artiste subventionné par Papa par exemple

Message édité par Silk56 le 16-07-2015 à 19:29:53

Shaad

_UnDeAd_ a écrit :

Hello, je sors de mon lurkage et rebondis sur ta remarque pour évoquer mon cas.

En famille on m'a parlé de l'opportunité d'acheter un studio sur la région Parisienne.
Montant de la transaction : 75 000 €. On m'annonce un loyer de 700 / 750 € (les logements voisins se louent à ce prix), aucune idée de la surface, ni de savoir si le logement est actuellement occupé etc. C'est un achat groupé avec ma sœur, qui prendrait l'équivalent. Montant total de l'affaire 150 000 €.

Cette somme représente 50 % de mon capital, le tout disponible (pas de placement boursier).
En suivant ta remarque, il vaudrait mieux acheter via un prêt que de poser le tout cash.

Situation personnelle, célibataire et sans enfant :
Salaire : 1250 € / mois, rajouter 150 € de TR et 13ème mois
Locataire : 540 € / mois

Dans mon cas de figure, sachant que mon objectif à terme est d'acheter une résidence principale, il ne serait pas préférable de poser cash ce montant pour être libéré de tout emprunt futur concernant ma RP ?

D'avance merci

Tu as environ 150K€ d'épargne dispo.

Si ce studio te semble un bon plan, mon conseil :

Crédit au max, voire jusqu'à 110%, et pourquoi pas en crédit in-fine garanti par le nantissement de 80K€ sur une AV
Tu équipes entièrement le studio pour pas trop cher avec du solide.
Tu loues en meublé, statut LMNP, régime d'imposition réel

Tu optimiseras ainsi ton rendement possible tout en conservant un maximum ton capital, si bien-sûr le bien et ta situation sont adaptés à ces choix.

Fais des simulations pour voire ce que ça peut donner.

Message édité par Shaad le 16-07-2015 à 20:11:51

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

NounourZ

Bande de Pékore !!!

bigyo7 a écrit :

Échanges par mail avec le vendeur, l'appartement ne fait pas 75 m², mais 70,8. Ça change quand même pas mal de choses ...

@Nounourz : sur Oullins ?

Oui sur Oullins mais je sais plus si tjrs en vente car il cherche plus grand

alpachinois

_UnDeAd_ a écrit :

alpachinois : Quel est le plus surprenant entre un smicard qui achète a Paris, et un mec au RSA qui part en vacance ?

hfr of the dead : le but n'est pas de connaître ma capacité d'emprunt, qui est de 110k grand max d'après ma conseillère.

Je ne suis pas sur Paris, c'est un investissement locatif, et une bonne opportunité.

Quelles autres données tu as besoin ? Ma vraie crainte est qu'un prêt qui devrait courir sur 9 / 10 ans pour cet investissement a Paris me fasse baisser les mensualités pour l'achat d'une RP, sachant que mon salaire est ridicule, et sauf changement d'emploi n'est pas prêt d'augmenter.

Silk : Évidemment que j'ai bénéficié de cerise, mais laisse moi te dire que j'aurais préféré avoir mon père plutôt que des euros. Ensuite, j'ai quasiment 30 ans et je travaille en continue depuis mes 17 ans tout en ayant fait un modeste bac +2. Ca m'a pas franchement éclaté d'être livreur sous la neige, facteur sous la pluie etc.. Au final, ce que je possède est environ pour un tiers / moitié issu de mon travail.

J'ai plusieurs fois voulu évoquer mon cas perso, mais je voulais justement éviter les remarques... On a passé l'étape d'être entretenu par une nana, du fils à papa, il reste encore la prostitution et la France du mérite...

Le RSA a 0 dépense quasiment et tu compares 600euros par an à 150 k euros vachement pertinent...

Je te juge pas mais faire du locatif sur Paris c'est un sale plan de manière générale en plus t'es pas sur place.

Pk pas mettre ça en pel et le reste en profiter ?

boulgakov

_UnDeAd_ a écrit :

Ca a l'air d'être une trop bonne affaire pour que je passe à côté !

Pourquoi ?

Phenom

_UnDeAd_ a écrit :

Un studio acheté 150k et loué 750 ? [:klemton]

Intra muros à ce loyer là j'espère.

bigyo7

Tiens c'est une discussion intéressante ça. J'en reviens à mon projet, est-ce que la solution à ma situation pourrait pas être celle-ci : acheter un T3 aujourd'hui, puis le jour où il deviendra trop petit, le mettre en location ?

J'y avais pensé, puis j'avais repoussé l'idée en me disant que ça nous aurait bouffé tout notre apport pour l'achat ultérieur de la maison. Mais si on raisonne comme vous le faites en n'apportant pas d'apport et en essayant d'avoir loyer actuel ~ mensualités, ça peut peut-être devenir intéressant. Mais est-ce que ça marche si sur les 5 premières années c'est ta résidence principale (j"imagine qu'il y a un jeu de réduction d'impôts ou je ne sais quoi) ?

Message cité 3 fois

el tihaho

1mposteur

_UnDeAd_ a écrit :

Merci de ta réponse rapide
Cet investissement te semble inapproprié compte tenu de ma situation ?
Mon avis :
Me lancer dans du locatif sans avoir de RP, c'est pas franchement une bonne idée à mes yeux, mais ce cas reste particulier... Ca a l'air d'être une trop bonne affaire pour que je passe à côté ! Ce n'est pas l'achat d'une vie, mais ca aura forcément un impact, j'espère faire le bon choix...

Si tu mets tous tes ronds dans l'achat de ce studio, tu vas faire comment pour payer le syndic, les impôts, "tous" les travaux à effectuer, l'éventuelle agence de gestion du bien mis en location ?
Prends le temps de bien poser ce projet sur le papier :jap:

Message édité par el tihaho le 16-07-2015 à 21:35:16

Shaad

_UnDeAd_ a écrit :

Il serait tout à fait inapproprié avec un petit salaire peu évolutif sans épargne.
Là en l’occurrence, avec une épargne disponible égale à 2 fois le montant de l'investissement, le risque de se retrouver dans la m.... en cas de coup dur professionnel est moindre.

Je ne juge pas de la pertinence de l'investissement, tu ne donnes ou tu n'as peut-être pas assez de données pour conclure quoi que ce soit.

Juste un conseil : toujours y regarder à 20 fois avant de sauter sur une trop bonne affaire.

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

r06

bigyo7 a écrit :

J'y avais pensé, puis j'avais repoussé l'idée en me disant que ça nous aurait bouffé tout notre apport pour l'achat ultérieur de la maison. Mais si on raisonne comme vous le faites en n'apportant pas d'apport et en essayant d'avoir loyer actuel ~ mensualités, ça peut peut-être devenir intéressant. Mais est-ce que ça marche si sur les 5 premières années c'est ta résidence principale (j"imagine qu'il y a un jeu de réduction d'impôts ou je ne sais quoi) ?

2 points :
- tu ne trouveras pas de bien dont le loyer couvre la mensualité sans apport.
- pour un 2eme prêt les banques ne compte qu'un % des loyers comme revenus donc ta capacité d'emprunt est bien diminuée.

Message cité 1 fois

Shaad

bigyo7 a écrit :

Attention : ne pas mettre d'apport ce n'est pas toujours possible, c'est même souvent compliqué.

2e point : ne surtout pas idéaliser le statut de bailleur! Si tu arrives à un loyer plus ou moins équivalent à la mensualité du crédit, tu seras encore très largement en cash-flow négatif! Il ne faut pas oublier l'ensemble des charges (entretien, travaux, charges, impôts, TF, assurances, vacances locatives,...).

3e point : les banques ne prennent en compte qu'une partie des revenus locatifs pour le calcul de l'endettement possible pour un futur prêt, en moyenne c'est environ 60-70%.

Quel réduction d'impôt espères-tu ? Sur quoi exactement ?

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

c2800

bigyo7 a écrit :

Tu devrais breveter ton idée, je pense que personne n'y a pensé avant

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 16-07-2015 à 21:42:28

Lolo_hfr

paco fpg a écrit :

bonjour
mieux vaut une carriere interessante à paris avec un immo hors de prix
ou un taff de merde en bousie mais être proprio d'une maison?

Y a pas de réponse universelle, mais un compromis peut être localoser en RP puis retraite dans un palace en bousie.

Lolo_hfr

qhyron90 a écrit :

ha non mais la réflexion a duré: 2 heures!

Je connais mon pote depuis 13 ans! Il pensait en prendre 2. Je lui ai fait confiance. Il m'a montré son tableau de simulation! ça semblait intéressant l'effet levier

bref je doute à plein!

jeudredy ?

Lolo_hfr

mirzmirz a écrit :

non, jamais pour le coup.

En 10 ans de bagnole dans Paris, ma seule "dégradation" c'est - et encore je suis pas sûr mais ça me parait probable - un impact sur le pare brise, qui à mon avis est dû à un mec en camionnette avec une barre qui dépassait, qui en reculant à du taper mon pare brise.

Sinon de la rayure classique de parechoc, mais en essayant de se garer sur des places seules, ou déjà en bout ou queue de ligne, ça limite.

Ma caisse a 13 ans la, je m'en branle, et elle a des pare-chocs en plastique non peint

http://www.audiworld.com/news/00/allroad/06.jpg

Un diezout [:tibo2002] Tu n'es pas si bling bling, en fait.

Quand le mazout sera interdit, tu prendras une Lada ?

Message édité par Lolo_hfr le 16-07-2015 à 21:56:12

bigyo7

r06 a écrit :

Je n'envisage pas loyer = mensualité évidemment, j'ai bien conscience qu'il y a un écart non-négligeable, un investissement pour plus tard
En gros, comme d'hab faut simuler le truc ^^

Shaad a écrit :

Attention : ne pas mettre d'apport ce n'est pas toujours possible, c'est même souvent compliqué.

2e point : ne surtout pas idéaliser le statut de bailleur! Si tu arrives à un loyer plus ou moins équivalent à la mensualité du crédit, tu seras encore très largement en cash-flow négatif! Il ne faut pas oublier l'ensemble des charges (entretien, travaux, charges, impôts, TF, assurances, vacances locatives,...).

3e point : les banques ne prennent en compte qu'une partie des revenus locatifs pour le calcul de l'endettement possible pour un futur prêt, en moyenne c'est environ 60-70%.

Quel réduction d'impôt espères-tu ? Sur quoi exactement ?

Pour le 2ème point, j'en suis bien conscient, louer c'est une potentielle source de revenues, mais aussi d'emmerdes ^^

Pour les réductions d'impôts j'en sais rien, mais vous parliez du fait qu'investir sans apport était plus rentable pour une raison que je n'ai pas saisie. J'ai donc imaginé que c'était pour des raisons de défiscalisation ou autre, mais j'en sais fichtrement rien j'avoue ^^

c2800 a écrit :

Tu devrais breveter ton idée, je pense que personne n'y a pensé avant

Clairement, j'ai pris l'idée au vol sans y réfléchir plus que ça Non mais c'est juste que répondait potentiellement à ma problématique

Message édité par bigyo7 le 16-07-2015 à 22:08:13

Lolo_hfr

_UnDeAd_ a écrit :

J'ai dû mal m'exprimer, le studio vaut 75 000 €. Dans la transaction ma sœur investit la même somme sur un autre bien dans le même immeuble.
Concernant le PEL : Tu crois que mon argent dort ou depuis des années ?

_UnDeAd_ a écrit :

Saint-Ouen, je connais pas mais un logement équivalent dans le même immeuble se loue 780 €.

Un bien à moins de 100 loyers en RP ? [:dipterolyse]

La pierre philosophale est fournie avec ?

Message cité 1 fois

Profil supprimé

Lolo_hfr a écrit :

Un bien à moins de 100 loyers en RP ? [:dipterolyse]

Un appart au Chêne pointu, quelques familles d'immigrés et ca roule

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 16-07-2015 à 22:57:30

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