Reprise du message précédent :

C'est vrai que tu es local il me semble. Ma soeur y cherche un appart' et elle me dit que 4k c'est grosso modo le prix, mais c'est possible qu'elle soit focalisée sur les beaux quartiers, et c'est peut-être le prix demandé plutôt que celui des transactions.

 
En investissement Pinel (et hors retournement de marché violent à +10 ou -10% du bien / an), le TRI connait un pic assez marqué autour de la dernière année des déductions fiscales Pinel (6, 9 ou 12 ans suivant la formule), il est donc conseillé pour optimiser de vendre à peu près à cette période ou pas trop longtemps après pour réinvestir sur autre chose par la suite.

 
Merci  
 

 
Tu parles de ville qui ont perdu 30% en 3 ans ?    
 
Oui en bousie tu trouves une meilleure rentabilité locative, mais pour un investissement court/moyen termiste, l'évolution du prix de l'immo est au moins aussi important que la rentabilité locative.

Oui aux deux assertions.
 
Alors c'est un peu plus cher sur les petites surfaces, mais voila... 3500€/m² on a un bien avec "du cachet" en centre ville.
A 3900€ pour du locatif Pinel (v'là le "standing" ), lol...
Pour avoir acheté et habité dans une résidence construite à but locatif/defisc, je peux affirmer que les finitions y sont encore plus torchées qu'à l'accoutumée.
 
Sans compter l'évolution du bien.
Dans ce genre de résidence à loyer modéré les dégradations sont statistiquement plus fréquentes que dans les résidences à forte proportion de propriétaires-occupants.  
Par conséquent 1/ les charges sont en général plus élevées assez rapidement, 2/ le bien est fatalement un peu plus dégradé au bout de X années de ce traitement.
 
Donc voilà.... payer au prix fort XXL un appartement dans une résidence finie à la truelle destinée à des étudiants bourrés qui vont dégueuler dans les couloirs, moi, je passe mon tour.
Mais bon... ça DE-FIS-CA-LI-SE.
 
PAYER MOINS D'IMPOTS

 
Ah oui le fameux moment où on ne peut pas mettre n caissons de 60 cm pour la cuisine parce que :

• En fait les murs sont pas droits
• Oh et puis hein, pour 4 cm ils vont pas nous faire chier ces localosers !

Dans ma résidence actuelle, ya la mousse isolante du parking sous-terrain qui se décroche par morceaux de 4m² ... Ben oui les tuyaux qui s'entrecroisent ça a du compliquer la tâche des ouvriers

 
Disons que les murs pas droit, ce n'est pas non plus un argument que j'utiliserais pour discréditer du neuf Pinel puisque 80% des biens que je juge qualitatifs et où je pourrais me projeter n'ont certainement aucun mur droit.  
Mais dans l'ancien on appelle ça "le charme".    

Des amis avaient verrouillé un taux à la banque mais le banquier les a rappelé pour leur dire que ben non, ça n'allait pas être possible en fait...
 
   
 
ps: Bon, d'un autre côté, leur 1.6% après la remontée de l'OAT10 à 1.3%, ça me semblait un joli cadeau de leur part...

Je continue mes recherche sur la région lyonnaise (proche Lyon). Je regarde Décines et Oullins (où j'habite actuellement), j'aimerais avoir votre avis sur ces secteurs pour ceux qui connaissent.
 
On cherche un grand T3, voire T4, résidence récente, proche des commerces et transport (métro pas loin si possible), mais pas hypercentre non plus. Résidence avec jardins serait le top histoire de se projeter avec 1 ou 2 gosses dans les années à venir. On pense rester entre 5 à 10 ans avant de s'exporter à la cambrousse (m'enfin là je me projette loin).
 
J'ai vu un T3 de 75 m² + balcon de 13 m², qui correspond parfaitement à nos attentes sur le papier (pas encore visité). Sur les hauts d'Oullins avec jardins, au calme donc, tout en restant pas trop loin des points d'intérêt. Résidence de 2006, box + place de parking et cuisine équipée. 258 000€ direct particulier.
 
Un peu cher à priori (~3400€/m² en comptant le garage). Je sais pas ce que ça peut vraiment valoir, j'ai vu que ça avait été vendu neuf 220k à l'époque. Sinon comment vous gérez la nego ? Car comme lu précédemment je me vois mal faire une propal à -25%.

 
Je ne connais pas l'historique des prix de la ville, je n'ai d'ailleurs pas trouvė de site fiable pour cela. Mais le notaire m'avait dit que les prix bien avait bien descendu depuis 3 ans. J'ai commencé l'immobilier locatif il y a 1 an, donc je n'ai pas assez de recul. Mon dernier achat est à 9.1% brut, et j'ai des piste pour le prochain à 10% dans des quartier bien situés.
 
Donc quand je vois les rendements dans les grandes villes, ça me fait vraiment mal...

 
Bien sûr !    
 
Avoue, tu bosses pour un promoteur immo pour en sortir une si belle ?!    
 
4 k€/m2, c'est certainement le prix complètement surcoté qu'un collaborateur de député européen ou un riche pigeon peut payer pour du pseudo standing neuf, mais le prix de marché moyen à Strasbourg est d'environ 2,3-3 k€ en fonction de l'emplacement et des prestations.

 
Je plussoie : même expérience pour moi.
 
J'ai vécu dans une résidence très récente, censée respecter la RT 2005 etc.
 
=> Une espèce de passoire (à énergie, et à eau aussi !).
Des finitions complètement bâclées, des murs dont tu te demandes si les ouvriers n'ont pas oublié d'y mettre l'isolation, des fuites d'air partout (prises électriques notamment), une étanchéité à l'eau tellement ratée que tu te demandes s'il n'y a pas eu une sorte de grève des ouvriers avec malveillance "pour faire chier le patron et les futurs proprios/locataires".
Je ne parle même pas de la catastrophe de l'isolation phonique...
 
Bref, un bâtiment ni fait ni à faire. A refaire d'ailleurs, puisqu'il fuyait de partout !

pour info, j ai visité une maison remise en vente recemment
en fait tout allait bien pour l'acheteur precedent, credit ok, compromis ok, jusqu'a ce que la banque au dernier moment refuse le credit  
les vendeurs et l agent immo sont un peu deg je dois dire
apparemment ce ne serait pas la premiere fois recemment selon l agent
avec tous ces nouveaux taux et renegociation de credit

Ça ressemble à l'appartement d'un collègue. Après pour les prix je ne sais pas.

 
C'est ce que je dis.
 
Avec 9/10% brut en bousie avec des prix qui baissent et 4/5% brut en grosse agglo avec des prix qui se maintiennent, si tu gardes ton bien locatif 30 ans, aucun doute le rendement sera meilleurs en bousie, mais pour un investissement à 10 ans faut voir entre ton bien qui a pris -30% et un autre qui aura fait -5%.

Si tu cherches du court / moyen terme, l'immo est loin d'être l'investissement à envisager ...

 
Oui, c'est vrai, court terme était de trop.
 
Mais pour de l'investissement classique dans des programmes de défisc, on parle bien de ce que j'appelle moyen à long terme : 6, 9 ou 12 ans en général.

Comme ca, quand la période de défisc se termine, tu te retrouves avec 50% des apparts de l'immeuble à vendre en même temps.

 
Si le bien vous intéresse vraiment, une proposition à moins 10-15 % serait peut-être plus en phase avec le marché sans être horrible pour le vendeur ?!

 
Attendons la réponse de l'intéressé...

Tu prends des extremes entre -30% en bousie et -5% dans une grosse agglo, j'ai un doute qu'on ai un si grand delta de baisse sur la durée entre les 2.
Je n'ai pas mis d'argent dans ces appartement en location, alors je me fous de savoir quand revendre (tant que ca se finance tout va).

Ce sont les loyer qui me financent. Il ne faut pas une baisse de loyer de -30% que les prochains années...

 
Échanges par mail avec le vendeur, l'appartement ne fait pas 75 m², mais 70,8. Ça change quand même pas mal de choses ...
 
@Nounourz : sur Oullins ?

 
   
 
Proposition à moins 15-20 % alors .

une technique de vente / mise en location, c'est toujours de rajouter 1 ou 2 m2 dans le descriptif...
 
la vrai surface n'apparait en Carrez n'apparentait que sur le DPE le jour de la signature... bien souvent les gens n'osent pas renégocier... car si c'est un achat coup de coeur cela ne change pas grand chose... mais c'est un peu le coup de b*** final...

Je demande le plan systématiquement, d'une ça me permet de mieux voir l'agencement, et de deux, de m'assurer qu'on ne se fout pas de ma gueule.
Mais c'est pas toujours possible de l'avoir.

 
Perso j'avais gagné un peu plus d'1m² entre les métrés qu'avaient les proprios avant et celui qu'ils ont fait faire au moment de la vente.
Je passais de 39,04m² à 40,40m². Au prix du m² à Neuilly, c'était une agréable surprise

 
C'est exactement le cas.
En tout cas c'est ce qu'il se passe pour les premiers Robien qui sortent de leur période de défisc.
 
Certains ont quand-même obtenu des rendements globaux très corrects de leur Robien. En ayant acheté en 2004/2005, ça aide forcément.    
Et la période pourtant très propice n'a pourtant pas suffi à sauver les meubles pour tout le monde.
 

 
Ce sont pourtant des écarts plausibles, c'est plus ou moins ce que l'on observe depuis 3 ans grosso-modo, des baisses très très modérées voire nulles dans les quartiers très attractifs des très grosses agglos ou certains micro-marchés, et du -20%, 30% ou même -40% dans des banlieues lointaines de petites ville sans attrait.
 
Mais oui je comprends ton point de vue, sur une vision long terme, la rentabilité locative nette est en effet primordiale.

Ouais je tape à peine du 3.22 net net à Lyon. J'attends de passer en meublé de d'augmenter le loyer un peu mais vu la baisse actuelle, je sais pas si ça sera possible. En gardant le loyer actuel et en mettant en meublé, je passe à 3.55. Bref impossible d'avoir un rendement hfr compliant dans l'immobilier

Perso  j'ai acheté un appartement en début d'année, il était loué 450 €  charges comprises (en nue).
 J'ai trouvé le prix cher je l'ai baissé à 435 € et mis en meublé (avec 3000 € de travaux au passage pour le rénover)
 
 Je n'ose pas trop monté les prix en meublé et après ça fait un bon gros loyer cela fait fuir je pense certains locataires potentiels ( en plus la CAF ne donne pas autant d'argent pour le meublé )

 
 Je te le déconseille    
 
 

 
+1, pas convenable    
 
Déjà avec 1 encore bébé c'est limite le T3 de 85m²  

Survécu 1 an avec deux enfants dans un T3 de 60 m2. Ça se fait.
Bon là je passe à 240 m2  

 
 
par contre, comme me l'a dit mon ami hier soir qui a pris les deux logements dans la même résidence: un investissement à 100€/mois pendant  20 ans ça fait pas beaucoup alors que là tu as un appartement à la fin

 
Tu parles de quoi en fait ?    
 
Ton quote concernait finalement son investissement et non pas le simulateur ?    
 
Et oui ton pote a découvert les joies de l'effet de levier du crédit immo, le seul investissement qui le permette en France à l'heure actuelle.

 
J'avoue que c'est un peu ce qui me freine pour l'achat d'un appart actuellement. D'ici 5-6 ans, y a des chances qu'on ne soit plus 2 mais 4 dans l'appart, du coup un T3 deviendra trop petit, faudra donc vendre. Or vendre après ce court laps de temps, y a peu de chance que ce soit "rentable".  
 
Je regarde un peu les T4 et les terrains (on peut rêver ) dans le coin, mais pour l'instant on a pas spécialement besoin d'autant de surface, et surtout on risque de se taper un crédit sur 25-30 ans. Sachant que notre situation financière devrait s'améliorer d'ici 2 ans (surtout en termes de salaire), il est peut-être urgent d'attendre dans mon cas ?  
 
Après, je ne connais pas bien les mécanismes des crédits. Peut-être vaut-il mieux acheter maintenant en profitant des taux bas, puis renégocier dans 2-3 ans et raccourcir la durée du prêt ? Ou alors, attendre que le prix des terrains baisse (ce dont on est pas certain du tout) et emprunter à ce moment là à un taux certes plus élevé, mais sur une période plus courte ?

C'est parfaitement vivable les premières années.