Reprise du message précédent :

Non non les 175k€ sont compris dans les 370k€  
370k€ c'est le budget total TTC pour le terrain ET la construction de la maison ET tous les travaux annexes, frais de notaires compris.

En fait parler de prix au m² pour une maison n'a pas vraiment de sens, car il y a le terrain en plus. Tout dépend si on prend en compte le terrain ou pas.

Parceque tu crois que pour un appart le prix du foncier est négligeable dans le prix total ?

Non je suis encore à Paris 15ème.
Je vais enfin quitter Paris !  

Quitter Paris pour Argenteuil.

Ouais
J'ai quasiment toujours vécu à Paris 15ème et cette ville n'est pas aussi clean qu'on le pense. À certains endroits c'est vraiment la zone.

Je ne connais pas encore bien Argenteuil, j'aurai peut-être de mauvaises surprises, mais de ce que j'ai vu, ça avait l'air plutôt correct. Je me suis même promené en voiture dans la fameuse "ZUP", eh bien c'était plutôt calme et les façades des HLM étaient clean ! En fait il y a un peu de tout, mais surtout beaucoup de pavillons . La "ZUP", ce n'est qu'une toute petite partie d'Argenteuil.

Clairement non
Mais dans un appart on ne profite pas d'un jardin.

Pour être honnête, le calcul le plus juste du prix au m² pour une maison serait d'inclure dans le prix au m² la partie du terrain occupée par la maison, et seulement celle-là.
Exemple fictif mais réaliste :
maison plein pied de 95m², au prix de 100k€, emprise au sol 100m²
terrain de 400m², prix de 100k€

le prix au m² le plus juste est de : (100 + 100/4) / 95 (on inclus 100m² de terrain qui correspondent à l'emprise au sol de la maison, dans le prix).

 
Dans ce cas là le vendeur n'est pas prêt de vendre son bien.......
c'est un beau rêve de croire que l'on peut vendre plus cher que le prix de l'estimation
 
 

 
L'agence travaille sous les ordres de son client le vendeur,  l'agence n'a aucun lien commercial avec l'acheteur et en aura aucun.
Ce contractant c'est bien le vendeur.  Si l'agence ne fait pas son travail le client dénonce le mandat de vente et en signe un autre avec une autre agence le premier perdant ainsi du business.  C'est comme lorsqu'on n'est pas content de son mécano on y retourne plus et l'on va ailleurs
 
Contrairement à un mandat d'achat,  ou c'est l'acheteur qui rémunère son prestataire pour le travail qu'il effectue pour son compte.
Le mandat d'achat est relativement rare.
 
 
 
 

 
Où ai-je dit le contraire ?    
 
Ce n'est d'ailleurs pas toujours vrai. Une estimation reste une estimation par définition.
Sur pas mal de marchés de niche (exemple : du 150m² dans un bel ancien, bon état, étage élevé,...), certains coups de coeur peuvent donner lieu à achat à un prix légèrement surestimé.
 
Mais ce n'était de toute façon absolument pas l'objo de mon propos. Ce que je soutenais, c'est qu'un vendeur préfèrera gagner 300 000€ net pour un appart' "évalué" à ce prix que 285 000€ en passant par une AI.
A l'heure actuelle, les contacts entre acheteur et vendeur sont tellement simplifiés que cette profession n'a pas un bel avenir. Dans 20 ans, le nombre d'AI aura considérablement diminué, ou alors il faudra qu'elle change, offre un meilleur service et/ou rogne considérablement ses marges.
La profession survit actuellement parce que 50% de la population n'a pas un usage très courant d'internet.
 
 

 
Euh oui. OK. Merci de m'expliquer les relations contractuelles liant AI et leurs clients.    

 
Le gars qui voudrait vendre son bien seul à 300 000 € alors qu'une agence l'a évalué à 285 000€,  ne vendra pas son bien à coup sur....
 
 
Si plusieurs agences (il ne faut pas se contenter d'un seul avis)  évaluent à 285 000€  c'est au prix de marché c'est à dire le prix de la transaction, c'est à dire le prix payé par l'acheteur.   Dessus le vendeur le contractant,  celui qui a passé un contrat avec son prestataire, c'est à dire son vendeur....   prendra la commission sur les 285 000€ payés par l'acheteur.
 
Le code de la consommation exige que les prix affichés que ce soit pour un ordinateur, une voiture ou un appartement etc...., soient affichés clés en main ou tout frais accessoire compris.
 
 
Ce serait légal d'affiché un prix d'un bien avec clairement indiqué en noir sur blanc que les frais de l'agence sont à la charge de l'acheteur en mentionnant le montant ou le taux,  (mention qui ferait fuir tous les acheteurs) sinon en absence de cette mention ce serait de la publicité mensongère et illégale au regard du code de la consommation.
 
D'ailleurs la loi ALUR est venu répéter ce principe d'affichage des prix

Je ne crois pas. Si on réussit à vendre seuls dans les 3 mois, cela contredira cette affirmation par l'exemple.
 
On est d'accord. Je suis en train d'obtenir le feu vert de tout le mondre pour baisser sérieusement.

 
Dans ta profession,  une personne n'ayant jamais exercé ton métier serait aussi performant que toi ?
 
 
si un particulier amateur vendeur serait aussi bon qu'un vendeur professionnel alors pourquoi il en serait autrement qu'un junior sortant de l'école ait les même compétence d'un professionnel expérimenté ?  n'est ce pas pareil ?
 
Si oui, chut ! ... au cas où ton patron lirait le forum parce qu'il doit croire que tu es plus productif qu'un gus payé moins cher ....

C'est pas parce qu'un pro est plus performant que moi que je dois passer par un obligatoirement. A ce rythme, j'envoie toute mes chemises au pressing.

Tu me montres le professionnalisme de la majorité d'AI dans leurs annonces ?

3 lignes inutiles, 5 mauvaises photos sur LBC, ca attire pas les visites ...

J'ai encore eu le cas la semaine dernière ... "Garage de 54m²" dans une annonce d'AI ... renseignements pris auprès du proprio ... "Cave de 34m²".
Super ...

Mon métier requiert des qualifications, donc non, un amateur ne peut pas le faire. Le métier d'AI, en revanche ne requiert (dans sa forme la plus commune) quasiment aucune qualification particulière. Je connais d'ailleurs plusieurs AI ayant commencé sans expérience préalable après "une formation" de quelques jours.
Pire, les centaines d'exemples de bourdes sur ce topic montrent qu'un HFRien lambda pourrait souvent faire mieux qu'un AI professionnel. Personnellement, pour ce qui touche à la prise de photos, la rédaction de l'annonce, la communication écrite avec les acquéreurs, la rigueur en général, je considère faire un meilleur boulot qu'un AI moyen.
Reste la technique de vente pure (i.e. le baratin, la "négo" et les manipulations diverses) où je dois avouer que je n'ai pas le talent pour rivaliser avec un bon AI.

 
Bon en même temps je suppose que tu vas renover : iso, sol, peinture. Les fenêtres de loin avaient l'air correctes.
 
Brotips : n'investis pas trop dans des radiateurs à 500 €. Le gain est nul. Investis plutôt dans un poêle à pellet ou à buche.

Si en plus faut renseigner les gens correctement...

 
Mais tu le fais exprès ?
Tu ne lis rien, ou tu ne comprends pas ?    

 
Mais quelle profession ???
Prends 5-6 jolies photos, passer 15 minutes à rédiger une annonce claire et complète sur LeBonCoin, puis recevoir et gérer 10 coups de fil, organiser 3 ou 4 visites et signer un compris ?
 
Et bien oui, c'est à peu près à la porté de toute personne qui s'est un peu renseignée, et pour 15 000€ le temps investi est vite rentabilisé.
 
J'ai 35 ans, je suis entouré de personnes ayant déjà acheté/vendu 1/2/3 biens, et seule une large minorité des transactions a été conclue via une AI (souvent sous la pression de parents).
Je maintiens qu'en l'état la profession n'a pas un bel avenir. Il faudra une refonte importante et des marges revues à la baisse et/ou un meilleur service.

 
 
+1
Au fur et à mesure que les générations les plus anciennes vont mourir, l'AI mourra aussi si la profession ne se remet pas en cause et refuse d'évoluer.
Pour l'instant, dans son ensemble la profession est conservatrice est se repose sur ses lauriers...

Je ne porte pas les AI dans mon cœur, mais pour mon premier achat, je pense pas qu'il ait été si inutile.
 
 
Budget 150k€, bien qui m'intéresse affiché  145 000€ FAI, l'AI me dit "Proposez 122 000€" ; la proprio fait des bonds au tél avec l'AI (soit disant hein) et dit que son dernier prix sera 127 000€.
 
Résultat, 144 k€ FA & Notaire inclus.
 
Aurais-je cherché à négocier ou  osé faire une telle offre ? Pas sûr...
 
L'AI a touché sa com' de 7500€, j'ai pas dépassé le budget, est-ce que je m'en serai sorti mieux sans l'AI qui connaissait sans doute la marge de manœuvre du proprio ?  
 
 

Le vendeur aurait vendu son bien en direct, tu aurais pu négocié encore 7500€ de plus et le vendeur aurait dit oui de la même manière.
 
Mais en tant qu'acheteur, le question ne se pose pas. Si le bien a été confié à une AI, tu peux considérer dans ta proposition que c'est au vendeur d'assumer seul le surcoût de l'AI par rapport à la valeur intrinsèque du bien. A lui d'assumer son choix.
 

Pourquoi perdre 5 % du prix dans une agence ? Leboncoin c'est gratuit.

 
 
C'est chrissud ...

Hello,
 
Pour les banques, faut il envoyer les ~25  pages du compromis de vente ? Ou les 5 premières pages et derniere page suffisent, par exemple...

Attention aux clauses à la con...lis tout. Et si tu comprends pas fais-toi expliquer...

Patrim c'est quand même pas mal pour se rassurer sur son prix d'achat

salut, j'ai lu la FP mais je suis un peu "perdu", et je souhaite investir un bien en province pour du locatif.
Comme l'immobilier n'est pas un sujet que je maîtrise j'aurais diverses questions, dont certaines très naïves à vos yeux !
Je suis actuellement locataire en RP, et ma femme et moi avons vu un appart en vente dans un programme immobilier neuf livrable mi-2016.
Que pensez-vous de ce genre d'investissement ?

Il faut faire gaffe au "but" de ce programme , la majorité des appart est elle destiné à du Derobien/Robien/Pinel (basse qualité vs Grand standing pour prorio y vivant)?
 
Le prix est-il correct par rapport au prix moyen du coin ? as tu calculé ton rendement locatif, quels sont les risques de vacances pour le type de bien que tu vise ? F2/F3/F4 ?? le fait tu uniquement pour la defisc ?
 
bref je dirais que si tu n'es pas à peu prés sur de faire 4-5% de rendement net, c'est risqué, à moins que tu ne vise un appart dans lequel tu pense vivre dans quelques année ... à voir.

Rentabilité?
Ou?
Cash flow de l'affaire et impact sur vos revenus?
Pourquoi du locatif? Possibilité à terme de s'installer dans le bien?

 
 
Tu ne nous donnes aucune donnée financière ni physique, comment veux-tu que l'on juge ?
 

T ki pour Jugé ???  

alors c'est un T2, situé à Rennes (lot A103) : http://www.rennes-nouvel-horizon.fr/
éligible loi Pinel mais la défiscalisation n'est pas le but principal.
rendement net de 4.50%.
pas prévu de s'installer là-bas.

Il va falloir que tu détailles ça, pour le moment tout le monde rigole.

j'ai suivi le calcul suivant : loyers annuel - frais de gestion(10%) - Taxe foncières - 400€ charges (au pif ) /119.000x100
 
alors c'est du grosso merdo évidemment, et ça ne tient pas compte du Pinel.
 
j'ai bon ?

pourquoi un loyé plafonné à 460€ ?

très peu (1200/an)