[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

c2800

Reprise du message précédent :

Pigeon_fute a écrit :

Le problème, c'est vraiment pas Argenteuil, c'est le prix et la durée pendant laquelle il s'engage.

Oui, je vois pas le rapport personne lui a déconseillé d'acheter la bas, le mec critique alors qu'il n'a même pas lu la.conversation, tout ca parce que sa tante est contente à Argenteuil [:yardbirds:1]

Message édité par c2800 le 22-08-2014 à 10:04:48

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Macnigore

renardrouge a écrit :

Hello,

Les écoute pas, surtout le chat a double 0 qui est d'une arrogance et d'une condescendance rare.

Si tu le sens bien vas y. C'est toi qui sait.
J'ai des potes a argenteuil et une tante qui y a passé une grosse partie de sa vie, ils sont contents.

J'ai grandi à Argenteuil c'est objectivement une ville de merde où je ne retournerai jamais vivre sauf avec un flingue sur la tempe :jap:

Chacun son expérience.

Message cité 2 fois
Message édité par Macnigore le 22-08-2014 à 10:06:23

Pigeon_fute

C'est que de l'amour

Macnigore a écrit :

Tu comprends qu'un PTZ est à taux 0 mais qu'il faut quand même rembourser le capital?

Un emprunt de 140K€ à 3% sans PTZ donne une mensualité X
Un emprunt de 170K€ dont 140K à 3% et 30K à 0 donne une mensualité X + un montant Y correspondant au remboursement du PTZ. Donc la mensualité X+Y est supérieure à la mensualité X sur le prêt à 140K€.

Certes dans les deux cas le COUT de l'emprunt est le même (puisque le capital du PTZ ne donne pas lieu à paiement d'intérêt) mais le montant total remboursé (et donc la mensualité) est différent.

Du coup ce que tu achètes 170k€ va bien évidemment te couter plus cher chaque mois qu'un bien ancien à même tarif.

Par ailleurs, il faut réussir à revendre le bien si besoin au moins au niveau où tu l'as acheté. Et au fil des années, les prix des biens même neuf rejoignent la tendance générale. Même si tu as payé 30% plus cher ton bien parce que tu as eu un PTZ, tu ne pourras pas revendre ton bien 30% plus cher que le reste du marché quand il sera déja devenu un bien ancien (c'est à dire 5 ans après)

Message cité 1 fois

c2800

Macnigore a écrit :

J'ai grandi à Argenteuil c'est objectivement une ville de merde où je ne retournerai jamais vivre sauf avec un flingue sur la tempe :jap:

Chacun son expérience.

Puisqu'on te dit que MA TANTE EST CONTENTE LA BAS [:niju]

[:billy-bob jambonbeur]

Message édité par c2800 le 22-08-2014 à 10:07:43

glandoll

Macnigore a écrit :

Tu comprends qu'un PTZ est à taux 0 mais qu'il faut quand même rembourser le capital?

Un emprunt de 140K€ à 3% sans PTZ donne une mensualité X
Un emprunt de 170K€ dont 140K à 3% et 30K de PTZ à taux 0 donne une mensualité X + un montant Y correspondant au remboursement du PTZ. Donc la mensualité X+Y est supérieure à la mensualité X sur le prêt à 140K€.

Certes dans les deux cas le COUT de l'emprunt est le même (puisque le capital du PTZ ne donne pas lieu à paiement d'intérêt) mais le montant total remboursé (et donc la mensualité) est différent.

Du coup ce que tu achètes 170k€ va bien évidemment te couter plus cher chaque mois qu'un bien ancien à même tarif.

En revanche pas sûr qu'en cas de revente dans 10 ans il y'ait une grosse différence de VALEUR entre ton bien neuf qui sera devenu "ancien" et un ancien d'aujourd'hui bien conservé/entrenu et/ou mieux localisé/mieux foutu.

en gros le bénéf n'est que des intérêts à 3% sur 30k. Ca représente pas grand chose à mon avis.... genre 5k ?

j'espère qu'il n'est pas trop tard pour notre ami

Message cité 2 fois

c2800

glandoll a écrit :

en gros le bénéf n'est que des intérêts à 3% sur 30k. Ca représente pas grand chose à mon avis.... genre 5k ?

j'espère qu'il n'est pas trop tard pour notre ami

Ca doit représenter environ 12 000 euros d'intérêts parce que la durée d'emprunt est très, très longue.

Mais il aurait largement tout intérêt à prendre un bien qui vaut 140 000 euros et faire un crédit sur 20 ans. Il n'a pas précisé son apporta mais je pense qu'en terme de mensualité, t'es assez proche, car les taux seront en dessous de 2,8.

De toutes façons d750 refuse de prendre quelques heures pour comparer, à partir de la il n y a aucune discussion possible en fait. Qu'il sendette sur 25 ans et basta, moi je vais encore attendre un peu avant de choisir ma tondeuse

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 22-08-2014 à 10:14:50

d750

Macnigore a écrit :

Tu comprends qu'un PTZ est à taux 0 mais qu'il faut quand même rembourser le capital?

Un emprunt de 140K€ à 3% sans PTZ donne une mensualité X
Un emprunt de 170K€ dont 140K à 3% et 30K à 0 donne une mensualité X + un montant Y correspondant au remboursement du PTZ

Certes dans les deux cas le COUT de l'emprunt est le même (puisque le capital du PTZ ne donne pas lieu à paiement d'intérêt) mais le montant total remboursé (et donc la mensualité) est différent.

Du coup ce que tu achètes 170k€ va bien évidemment te couter plus cher chaque mois qu'un bien ancien à même tarif.

voici mes calculs
le cout est le même si je rembourse jusqu'à 25 ans les deux emprunts.
La différence de prix ancien-neuf se joue sur le PTZ, qui compense le prix.
Le cout serait plus élevé si je rembourse le PTZ à l'avance, ce qui serait bien sur stupide. D'autant que de toute facon le PTZ je verse rien pendant 14 ans.
Donc j'ai bien l'intention de laisser le PTZ courir 25 ans (0€ pendant 14 ans, et 380€/mois pendant 11 ans, pour 51480€)
Le pret bancaire, (ou le PAS), je suis moins sur de mes calculs, mais ce que je sais c'est que j'emprunte beaucoup moins sur le neuf que sur l'ancien, car il y a 50k€ de PTZ.
J'ai aussi un pret 1% logement de 15k sur 15 ans avec un taux de 1.25%, j'ai demandé au courtier de l'intégré dans l'étude pour l'ancien et le neuf. Et bien pour le neuf il a pu l'intégré (probablement car le PTZ est décalé de 14 ans), mais pour l'ancien il a pas pu l'intégré, donc encore un cout de plus.

Bref, je vous le dit comme je le pense, j'ai l'impression que vous vous trompez vraiment, en pensant que je gagne simplement parceque je prends un bien à 140k€ au lieu de 174k€. Car c'est tout simplement pas le cas.

Après pour les types qui me disent de laisser tomber et de rester en location, c'est juste pas du tout ce que je souhaite.

Message édité par d750 le 22-08-2014 à 10:24:33

alien64

you touch my tralala

glandoll a écrit :

en gros le bénéf n'est que des intérêts à 3% sur 30k. Ca représente pas grand chose à mon avis.... genre 5k ?

j'espère qu'il n'est pas trop tard pour notre ami

...et les normes thermiques RT2012

d750

c2800 a écrit :

Ca doit représenter environ 12 000 euros d'intérêts parce que la durée d'emprunt est très, très longue.

Mais il aurait largement tout intérêt à prendre un bien qui vaut 140 000 euros et faire un crédit sur 20 ans. Il n'a pas précisé son apporta mais je pense qu'en terme de mensualité, t'es assez proche, car les taux seront en dessous de 2,8.

De toutes façons d750 refuse de prendre quelques heures pour comparer, à partir de la il n y a aucune discussion possible en fait. Qu'il sendette sur 25 ans et basta, moi je vais encore attendre un peu avant de choisir ma tondeuse

c'est impossible sur 20 ans, que ce soit de l'ancien ou du neuf. 28k€ d'apport

Message cité 1 fois

FLeFou

Pigeon_fute a écrit :

Vous savez oublié qu'il n'achète pas dans l'optique de revendre un jour, il achète pour mourir dedans.

Message cité 3 fois

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The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

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glandoll

FLeFou a écrit :

Vous savez oublié qu'il n'achète pas dans l'optique de revendre un jour, il achète pour mourir dedans.

et il fera la une des infos car ses chiens l'auront dévoré une fois mort ?

Pigeon_fute

C'est que de l'amour

FLeFou a écrit :

Vous savez oublié qu'il n'achète pas dans l'optique de revendre un jour, il achète pour mourir dedans.

certes

c2800

d750 a écrit :

c'est impossible sur 20 ans, que ce soit de l'ancien ou du neuf. 28k€ d'apport

Bien à 140 000 + 10500 de fdn - 28 000 d'apport, disons 125 000 à emprunter.

125 000euros sur 20 ans à 2,8 et 0,3 d'assurance = 725 euros mensuel et 38 000 de coût crédit

125 000 sur 25 ans à 3,2 et 0,3 d'assurance =625 euros mensuel et 56 000 euros de coût crédit.

Si on inclus mettons 25 % de ptz

541 euros pour le crédit principal + 137 euros pour le ptz = 678 euros sur 20 ans avec un coût crédit de 28 000

477 pour le crédit principal et 116 pour le.ptz soit 593 euros sur 25 ans. Coût crédit 42 000 euros

Je connais pas toutes les hypothèses donc bon. Et c'est coût crédit hors assurance

En tout cas la lecture de ces chiffres amènent à la conclusion suivante : éviter le 25 ans, même si c'est moins pénalisant si tu fais baisser l'emprunt principal avec les divers emprunts aidés... il est très clair qu'il est plus intéressant de mettre un petit peu plus chaque mois et d avoir un crédit de 20 ans...

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 22-08-2014 à 10:35:44

renardrouge

Macnigore a écrit :

J'ai grandi à Argenteuil c'est objectivement une ville de merde où je ne retournerai jamais vivre sauf avec un flingue sur la tempe :jap:

Chacun son expérience.

C'est comme partout, ya des bons quartiers.

alpachinois

FLeFou a écrit :

Vous savez oublié qu'il n'achète pas dans l'optique de revendre un jour, il achète pour mourir dedans.

Genre il va jamais se marier et fonder une famille . Bien sûr quand il va rester à Argenteil tout le reste de sa vie .

Message cité 1 fois

glandoll

alpachinois a écrit :

Genre il va jamais se marier et fonder une famille . Bien sûr quand il va rester à Argenteil tout le reste de sa vie .

bah à 36ans, il est périmé

Message cité 2 fois

alpachinois

glandoll a écrit :

bah à 36ans, il est périmé

Toujours moyen pour un mec, même à 70 ans tu peux te faire une jeunette de 20 ans surtout si tu vas la chercher dans un bled paumé [:ouiche54:1]

Message cité 1 fois

M4vrick

Mad user

glandoll a écrit :

bah à 36ans, il est périmé

Merci pour tous les célibataires de 36 ans

---------------
--== M4vr|ck ==--

Gugus2000

Profil : Rien

d750 a écrit :

Il y a quoi de pas claire dans ce que j'ai dit précédemment? oui c'est sur 25 ans. 3.25% ça me semble dans les taux du marchés, 3.05% ça me semble être plutot compétitif. Après c'est juste l'étude, en mettant ma banque en conccurence avec le courtier, en conccurence aussi avec nexity qui ont leurs courtiers, peut être ça sera moins.
Enfin bon perso je le redis, ça me va très bien, ça fait des mensualités de 612€ ce qui me va sans soucis.

Genial moi j'ai eu du 2.34% sur 20 ans ... et ca a encore baissé depuis ...
Sinon petit retour sur mon "achat"
J'ai emmenagé le 1er aout avec un bail gratuit en attendant que les travaux des anciens propriétaires soient régulariser par un permis de construire.
Celui ci a été deposé le 17 juillet, il a été etudié et il manque le plan de masse [:turk182]
Sinon d'après la mairie, il n'y a rien qui bloque a partir du moment ou ils récupère ce document.

Donc concretement on va signer chez le notaire fin d'année voir début janvier sachant qu'il doit etre purgé de tous recours.
Moi ca me fait 5 mois gratos c'est toujours ca pour refaire mon epargne
Mais bon vu le nombre de dépense à faire quand on devient proprio ca permet au final surtout d'acheter toutes pleins de merde.
(Nettoyeur HP, echelle, luminaire, plaque induction, four etc et bien ca chiffre vite ca fait peur au début )

Pas de mauvaises surprises sinon mais on voit que ya pleins de choses à faire au niveau finition.

Je mettrais des photos à l'occaz.

Message cité 3 fois
Message édité par Gugus2000 le 22-08-2014 à 11:01:30

---------------
Je décline toute responsabilité potentielle pour le contenu de mes propos et contenu multimedia (images, videos et sons) + miroir magic.

fabien1176

Gugus2000 a écrit :

Genial moi j'ai eu du 2.34% sur 20 ans ... et ca a encore baissé depuis ...

WAT ???

2.34% nominal sur 20 ans ?

Via quel courtier ? J'ai eu CAFPI au tél et ils étaient à des années lumière de me proposer ça ...

Quant à Boursorama, leur accord de principe portait sur 2.7% nominal ...

alpachinois

Gugus2000 a écrit :

Genial moi j'ai eu du 2.34% sur 20 ans ... et ca a encore baissé depuis ...

2.34 :ouch: . Je suis en train de faire les courtiers et banques sur IDF, le max qu'on me fait pour l'instant c'est 2.66% sur 20 .

kuwabara

Je me permets une petite intervention pour parler de mon expérience dans un logement neuf :

Il y a peu de temps, j'ai été locataire d'un appart dans un petit immeuble complètement neuf (j'étais le premier locataire de cet appart). Et je peux te dire que autant l'isolation phonique externe était bonne (on entendait très peu le bruit provenant de la route) autant l'isolation interne était désastreuse. Au final, j'ai tenu moins d'un an dans cet appart qui était pourtant sympa pour tout le reste mais j'entendais tous les bruits des voisins et pourtant j'ai eu la chance d'avoir des voisins relativement discret (pas de musique, pas d'enfant, pas de cris....).

Tu pourras avoir une confirmation sur le topic des "voisins" dans la section "vie pratique" du forum, mais beaucoup de personnes pensent qu'un logement neuf garantie une bonne isolation phonique ; c'est vrai pour les bruits externes (obligation double vitrage....) mais il n'y a aucune réglementation pour l'isolation entre les appartements.

J'ai cru comprendre que c'était l'une de tes raisons de vouloir changer d'appart (et je te comprends à 100% sur ce point de vue) mais rien ne pourrait me faire plus de peine que de t'imaginer en 2017, entrant dans ton nouvel appart, y passer ta première nuit et de t'apercevoir que tu entends la TV de ton voisin de dessous, le bruit de la douche de celui d’à coté et les pas lourds de celui du dessus.

Message cité 3 fois

Peyes

Ce genre de taux, c'est soit :
- tu as un apport tout à fait conséquent
- tu as des gros revenus

Là il touche -2k€ + -30k d'apport. 2,4% avec un dossier "moyen", sur 20 ans, à 2,75% ca sera dejà bien AMHA

Message cité 2 fois

alpachinois

kuwabara a écrit :

Ben un couple amis a fait 1 an dans le neuf aussi avant de se barrer. La plomberie était défaillante et ils ont eu une fuite de merde dans le garage [:space]

fabien1176

Peyes a écrit :

Du coup je serais curieux d'en savoir plus car j'estime avoir un "bon" dossier ...

Message cité 1 fois

d750

c2800 a écrit :

Bien à 140 000 + 10500 de fdn - 28 000 d'apport, disons 125 000 à emprunter.

125 000euros sur 20 ans à 2,8 et 0,3 d'assurance = 725 euros mensuel et 38 000 de coût crédit

125 000 sur 25 ans à 3,2 et 0,3 d'assurance =625 euros mensuel et 56 000 euros de coût crédit.

Si on inclus mettons 25 % de ptz

541 euros pour le crédit principal + 137 euros pour le ptz = 678 euros sur 20 ans avec un coût crédit de 28 000

477 pour le crédit principal et 116 pour le.ptz soit 593 euros sur 25 ans. Coût crédit 42 000 euros

Je connais pas toutes les hypothèses donc bon. Et c'est coût crédit hors assurance

En tout cas la lecture de ces chiffres amènent à la conclusion suivante : éviter le 25 ans, même si c'est moins pénalisant si tu fais baisser l'emprunt principal avec les divers emprunts aidés... il est très clair qu'il est plus intéressant de mettre un petit peu plus chaque mois et d avoir un crédit de 20 ans...

ptz sur de l'ancien? T'es sérieux?

Message cité 1 fois

fabien1176

d750 a écrit :

ptz sur de l'ancien? T'es sérieux?

Ben pourquoi pas ?

Message cité 1 fois

Gugus2000

Profil : Rien

Revenus de couple 4400€ net en province
Tous les 2 ingénieurs. Ma femme gagne une misère car JD et 1er boulot (1400net).
Apport 30k€
On garde environ 20k€ sur nos compte comme épargne "de précautions" pour travaux divers etc

On a emprunté 253k€ sur 20 ans. On est pile poil à 33,3% d'endettement.
J'ai pris le max possible vu que je veux faire des travaux de réno et vu le taux de l'emprunt.

Je pense que notre profil de couple ingé intéressait la banque.
J'ai negocié tout seul comme un grand avec la banque (la poste) en mettant en concurrence un courtier local qui a pas pu faire mieux.

Message cité 3 fois
Message édité par Gugus2000 le 22-08-2014 à 11:08:26

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d750

Gugus2000 a écrit :

Genial moi j'ai eu du 2.34% sur 20 ans ... et ca a encore baissé depuis ...

quel % d'apport? Pour quel k€ d'emprunt?
moi de toute facon j'ai pas fait le prêt, si après mis en conccurence j'ai des taux encore plus faible, tant mieux....
Mais c'est pas la même chose qu'en tu as 20% d'apport, voir moins pour le neuf, et 50%

glandoll

alpachinois a écrit :

Toujours moyen pour un mec, même à 70 ans tu peux te faire une jeunette de 20 ans surtout si tu vas la chercher dans un bled paumé [:ouiche54:1]

pour vivre dans un 43m carrés ?

Gugus2000

Profil : Rien

fabien1176 a écrit :

Du coup je serais curieux d'en savoir plus car j'estime avoir un "bon" dossier ...

Pour une banque à mon avis c'est que tu sois dans le profil de clientele recherché.
Cela depend vachement des banques.
La poste ils ont soit des cassos soit nue clientèle patrimoniale assez agée. Du coup ils veulent des jeunes avec un bon profil professionnel et un projet correct qui feront leur futur clientèle patrimoniale.

Message cité 1 fois

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alpachinois

Peyes a écrit :

C'est quoi des gros revenus ? Moi je souhaite actuellement un financement 110%. Avec un taux 2.66 soit environ 610€ mensualités (pour salaire de 3175€net), avec les loyers que je perçois - 20 %, je suis à 26% endettement :??:

C'est atteignable à ton avis tes 2.44 ? :love:

Message cité 1 fois

d750

fabien1176 a écrit :

Ben pourquoi pas ?

ben explique
sur l'ancien c'est des conditions bien particulière, avec du gros travaux, c'est loin de représenter beaucoup de bien
http://vosdroits.service-public.fr [...] 0871.xhtml

fabien1176

Gugus2000 a écrit :

Revenus de couple 4400€ net en province
Tous les 2 ingénieurs. Ma femme gagne une misère car JD et 1er boulot (1400net).
Apport 30k€
On garde environ 20k€ sur nos compte comme épargne "de précautions" pour travaux divers etc

On a emprunté 253k€ sur 20 ans.

Je pense que notre profil de couple ingé intéressait la banque.
J'ai negocié tout seul comme un grand avec la banque (la poste) en mettant en concurrence un courtier local qui a pas pu faire mieux.

Ecoute je serais intéressé par le nom du courtier et si possible la banque qui t'a fait ces conditions.
Si ce n'est pas trop indiscret of course (en mp).
Thx.

Gugus2000

Profil : Rien

le courtier je le conseillerais pas spécialement il a pas été bon ni réactif.
Pour la banque c'est simple c'est la banque postale de Niort. Mais je pense que ca marche par ville.

Message cité 1 fois

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fabien1176

Gugus2000 a écrit :

C'est la Poste donc ? J'ai l'impression qu'ils sont agressifs sur le plan commercial car ce n'est pas la première fois que j'entends parler d'eux.

En ce qui nous concerne, c'est couple 38 ans, 2 enfants, revenus 6K€ hors primes, apport 240K€ (40% du bien). Alors oui on est plus âgés qu'un jeune couple, et puis le plus gros des revenus provient de mon salaire, mais quand même, normalement cela devrait être considéré comme un dossier costaud.

alpachinois

Moi j'ai fait banque postale Paris et je peux dire qu'ils m'ont mis à taux de merde 3.45 alors que je suis déjà client chez eux (oui je viens d'une famille de cassos )

Peyes

Gugus2000 a écrit :

Ah ben sacré bon taux alors :jap:
Nous sommes également 2 ingés, avec qq années d'xp, on a eu 2,95 il y a plus d'un an :jap:

alpachinois a écrit :

Pour moi gros revenus ca veut dire 2*5k net par exemple.
Après entre 2,44 et 2,66%, ca n'a pas un impact enorme sur le cout du credit.

Message cité 3 fois

d750

kuwabara a écrit :

ok, ben je prends le risque. On verra bien. J'ai aussi tenu compte des plans, de manière à ce que ma chambre, soit à coté d'une autre chambre. Peut être j'entendrais la voisine criée, mais c'est toujours mieux je pense que d'être à coté du séjour.

Message cité 4 fois

c2800

Gugus2000 a écrit :

On a emprunté 253k€ sur 20 ans. On est pile poil à 33,3% d'endettement.
J'ai pris le max possible vu que je veux faire des travaux de réno et vu le taux de l'emprunt.

Je pense que notre profil de couple ingé intéressait la banque.
J'ai negocié tout seul comme un grand avec la banque (la poste) en mettant en concurrence un courtier local qui a pas pu faire mieux.

On a un profil assez similaire sauf qu'on emprunte un peu moins et que du coup on est bien en deca sur le taux d'endettement, peut tu me dire ta banque ?

alpachinois

Peyes a écrit :

Ah ben sacré bon taux alors :jap:
Nous sommes également 2 ingés, avec qq années d'xp, on a eu 2,95 il y a plus d'un an :jap:

Peyes a écrit :

Pour moi gros revenus ca veut dire 2*5k net par exemple.
Après entre 2,44 et 2,66%, ca n'a pas un impact enorme sur le cout du credit.

30€/mois pour une location c'est important je trouve :jap:

Sinon 5k pour un couple OK mais 3.2k pour un célib je trouve que c'est bien

Message édité par alpachinois le 22-08-2014 à 11:16:13

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