Reprise du message précédent :
il y a le métro quand même . Puis ça reste mieux fréquenté.

Bonjour, j'ai besoin de vos lumières svp car j'aimerais acheter ma résidence principale sur nice, un studio à renover , y habiter quelques temps, le revendre et faire une plus value. Que pensez vous de mon projet, que dois je savoir avant de me lancer?  
Merci par avance

 
lire un calendrier, on n'est pas vendredi    
 
 

 
Fonce ! En plus tu seras exonéré de taxe sur ta PV.

Saint foy limite 5e

Trop gros

il faut avoir conscience que la plus-value ne sera réellement intéressante que si tu fais les travaux de rénovation toi même (ou par des "amis" non déclarés)
 
et donc avoir conscience que ça demande pas mal de travail une rénovation. (on a rien sans rien, si on pouvait faire une belle plus-value sans rien foutre en quelques années tout le monde achèterais)

 
 
Bienvenue sur le topic,
 
1/ Tout d'abord, ne pas tenir compte de l'accueil un peu réfrigérant de certains habitués. Ils accueillent tous les nouveaux avec la même bienveillance.
 
2/Ensuite, essayer de rompre avec certaines idées reçues (le prix des biens immos peut s'effondrer en cette période de récession, le coût des travaux peut être plus important que prévu, si bien que la plus-value est très aléatoire, et peut être entièrement mangée par les frais fixes - coût du crédit, taxe foncière, frais de notaire...).
Le pire étant la négative équity (en caricaturant, acheter un bien 100, payer 8 en frais de notaire, mettre 20 en travaux, devoir le revendre 80 dans un marché en crise et avoir davantage à rembourser à la banque que la valeur du bien cédé).  
 
3/ Le plus important, bien s'imprégner de toutes les notions de la première page (cycles immobiliers, taux de rentabilité, TRI/VAN, comparo achat/location...)
 
4/ Préciser les caractéristiques de ton projet (surface, prix achat, durée du crédit, nombre d'année de conservation du bien...)
 
Bonne chance !  

Et surtout ne pas se précipiter

 
 
Au contraire, il faut acheter le plus tôt possible, tout le monde sait ça

Le tout est d'avoir le coup de coeur et de ne rien lacher. Et d’arrêter au plus vite de lacher de l'argent par les fenetres.

 
 
C'est dingue, autour de moi j'ai un paquet de connaissances (entre 25 et 32 ans) qui se mettent subitement à vouloir acheter pour (dans l'ordre) :
- faire une méga plus value (illusion de la bonne affaire en or immanquable et tout)
- investir dans du solide (comme si la pierre était un investissement sûr)

Multi de qui ?    
 

Le métro bien loin oui.
Vincennes c'est plus cher que Belleville je pense.
En banlieue du même ordre, pas loin et moins chères y aurait en effet Pantin (presque Paris et charmant près de l'ourcq), Montreuil coin bobo et Les Lilas.

 
 
Y'en a encore qui croient à la PV ?
 
Tu me diras, aujourd'hui un camarade m'a dit qu'il a acheté un appart en VEFA dans le 93 (je n'ai pas retenu le nom du patelin, une pauvre "ville" de banlieue), un 62m² pour 270k€.
Et il était excité d'avance par la PV car c'est sûr ça va monter avec le Grand Paris et la ligne 14    
 
Les français achètent pour se loger    

Change de collègues.

Les miens gardent leurs 1% logement et achètent des résidences secondaires bradées en Normandie  

Si c'est St ouen, c'est pas faux pour la ligne 14 et le fait que ça va être dopé par les prix du 18e et 17e limitrophe. La mairie était communiste jusqu'à peu et le prix était plafonné (pour vendre plus cher fallait faire une demande à la mairie et ça freinant le marché) si c'est une ville pas reliée au métro dans moins de 5 ans, ça me paraît plus hasardeux déjà

En tout cas, il y a un touriste qui passe avec 1 post pour pécher au bazooka et il y en a encore qui balancent leur pavé de conseils

http://www.latribune.fr/vos-financ [...] x-bas.html
 
"Les ménages exclus de l'accession à la propriété ne profitent pas des taux bas"
 
Pensez-vous que les taux bas alimentent une nouvelle bulle immobilière en France ?
 
Non, ce risque n'existe pas aujourd'hui. Une bulle se forme d'abord par la spéculation, c'est-à-dire lorsqu'on achète pour revendre plus cher à court terme, en étant sûr que les prix vont monter.
 
Si bulle il y a aujourd'hui, c'est davantage une "bulle anxieuse" où le marché des transactions dans l'ancien reste paradoxalement soutenu par les faibles perspectives économiques. Ce qui incite les ménages français à s'assurer en priorité d'un toit pour leur vieux jours, même s'ils n'ont aucun espoir de plus-values.
 
 
 
Quel a été l'impact concret de la baisse des taux lors du premier semestre sur le marché immobilier français?
 
Cela a fortement ralenti la baisse des prix de l'immobilier, car la diminution des taux redonne du pouvoir d'achat aux particuliers et soutien la demande. Concrètement, une baisse de 0,4% permet une hausse de 3,2% du pouvoir d'achat immobilier.
 
Mais il faut bien comprendre que la baisse des taux n'a pas eu pour conséquence positive de réintégrer sur le marché les ménages qui étaient exclus de l'accession à la propriété. Les banques restent en effet toujours aussi prudentes et hyper sélectives lorsqu'elles octroient des prêts immobiliers. En fait, elles ne prêtent qu'aux ménages les plus aisés, avec des conditions de crédits qui s'améliorent pour eux.

faux: les français achètent pour se loger pas pour spéculer, c'est écrit dans tous les journaux !  

H

 
 
Oui, dans mon entourage immédiat :  
 
- Une CSP+ 30 ans (ingénieure, cheffe de service) : Arrivée dans la région depuis 6 mois, vient d'acheter un T3 à rénover ("super méga affaire" selon l'AI)
Objectif de plus-value d'ici 4 ans car objectif de mutation pro à l'étranger.
=> Mon conseil lors de la phase d'achat : Tu es sûre de ton coup, tu as chiffré les travaux à faire, tu as vérifié les prix au m2 dans le secteur, tu as fait ton plan de financement achat vs location ?
=> Résultat : Un peu brouillé avec elle "moi j'avance, tu te poses trop de questions et tu laisses passer le train" (sic)
 
- Une CSP+ de 28 ans (vétérinaire débutante) : Arrivée il y a 2 ans, vient tout juste d'acheter mais dans un quartier plus cheap (limite ZUP) pour investir et faire une PV.  
=> Mêmes causes, mêmes effets
 
- Une CSP++ de 26 ans (pharmacienne) : Arrivée dans la région il y a 1 mois, a acheté direct un appart' à 850k€ dans le coin de plus côté de la ville (cerises parentales, 2 parents chirurgiens) pour "investir" et "faire une PV".  
 
- Une CSP- de 26 ans (vendeuse) : Envisage d'acheter un T1 dans la bourgade d'à côté en VEFA.  
Un regard de ma part sur le projet : prix du m2 double de ce qui existe dans l'ancien, emplacement pas top, bien trop petit pour être conservé > 5 ans et revente très aléatoire au prix d'achat (même avec un discount de 30% d'ailleurs).  
=> J'y vais molo, en mode "ça a l'air bien, mais regarde quand même le comparo achat/loc" ^^
 
NB1 : C'est désespérant à quel point les gens semblent hermétiques à un simple calcul mode BSP !  
NB2 : Simple constat ou coïncidence, les 4 personnes de mon entourage qui achètent (ou incitent à l'achat) sont des femmes...  
 
 
=> Ce qui est fait est fait, mais petit commentaire sur le côté aléatoire de la PV espérée. Prise de conscience progressive.

  Merci fiston ;-)

[quotemsg=39197845,475967,481149]
il faut avoir conscience que la plus-value ne sera réellement intéressante que si tu fais les travaux de rénovation toi même (ou par des "amis" non déclarés)
 
et donc avoir conscience que ça demande pas mal de travail une rénovation. (on a rien sans rien, si on pouvait faire une belle plus-value sans rien foutre en quelques années tout le monde  
 
Tu as raison sligor

 
Merci pour ton accueil et pour toutes ces précisions, , ça m'aide à y voir plus clair

 
Il doit bien chiffrer en fait l'appart du vieux ( proche M/Bus/Tram ) dans une résidence calme.
Bon maintenant faudrait songer a partir vers un monde meilleur papa stp ( Et sans me laisser des dettes putain )

 
Je ne suis sur que cela concerne l'ensemble des banques sur tout le territoire.
Pas plus tard qu'hier, un couple d'amis viennent de signer leur offre de prêt sur 30 ans, 2300€ de revenus 800€ de mensualité, emprunt à 105%. Ils ont même eu le luxe de choisir la banque qui offrait le meilleur taux  (3 banques étaient ok sur 25, seule une leur proposait sur 30).
Un autre couple en Normandie ont également pu signer leur prêt. Ils ont des revenus un peu plus conséquent, environ 25% de taux d'endettement et emprunt à 100%.
Les gens trouveront toujours des banques prêtent à prendre le "risque" de se lancer.

 
 
Flippant    

Parlant d'immobilier parisien, Action Discrète a ses méthodes pour obtenir des rabais :
https://www.youtube.com/watch?v=35iKm1ZGCqA
C'est au 164 rue championnet dans le 18e pour info
 
 
Excellent    

 
 
Oui... D'autant que dans les cas 1/2/4/, ça risque d'être des fusils à un coup.  
Du coup, il semble humain de demander à la personne de bien réfléchir et d'économiser ses cartouches.
Mais maintenant je me contente de "Ah, oui, c'est bien" :| parce que toute mise en doute de la pertinence du projet est systématiquement très mal prise.
Je ne peux pas me brouiller avec tout mon entourage.
 
Dilemme : laisser les gens faire ce qui ressemble fort à une connerie ou me brouiller avec eux.

C'est marrant, nous on achète en étant quasi certains de ne pas faire de plus-value, voir au contraire de perdre un peu en revendant selon la temps où on restera dans la région... La grosse différence entre "investir" et acheter simplement pour y vivre ! Si les prix baissent effectivement comme je le pense dans les prochaines années (même de seulement 10%, je suis pas un pro-krashiste ^^ ), je revendrai moins cher mais j'achèterai également moins cher dans notre nouvelle région, donc l'un dans l'autre il n'y aura pas vraiment de perte.

Quelqu'un qui veut acheter maintenant, rien ne sert de tenter de le convaincre, la décision est déjà prise.
Après tout achat n'est pas/plus délirant (cas d'un collègue qui a trouvé à ~140 loyers).

 
 
Certes, mais quelqu'un qui fait un all-in dans un T1 mal placé en VEFA à 6k€ du m2 alors que l'ancien alentour peine à partir à 3k€/m2 (cas 4), on a envie de lui demander de vérifier deux fois le montage.  
 
Les AI abusent de la crédulité + cupidité (?) des gens.  

Tu lui conseilles de vérifier son montage mais pas besoin de s'entêter.
S'il te répond "lol PéVé assurée ", même pas la peine d'aller plus loin.
Il s'en bouffera les couilles dans quelques années.

de mon côté dernière histoire entendue  et rapportée par ma chérie :
 
couple d'amis qui achète en VEFA sur 30 ans un T4 pour 260 K€ (prix dont je ne suis pas sûr) du côté de Disneyland. Sauf qu'ils veulent partir dans pas longtemps dans le sud et viennent d'avoir un marmot    

pagravaupirilslou©

 
 
Même pas Lyon intra .

quand tu sais que la baisse commence seulement ....

 
 
Tu as vendu te concernant ?

nop

 
 
Tu as bcp de visite ? J'ai un collègue qui vend sur Béthune sur le même prix que toi , une maison de 2000, il a pas trop de touche   en plus il a un prêt relais