Reprise du message précédent :

 
Cette grosse blague  

Quitte à avoir un DPE au miyeu autant taper dans un DPE de merde (F/G).

Car du DPE ~D (~RT2005), c'est pas super bien isolé mais tu oses pas non plus refaire l'isolation des murs.

C'est la bas que ma copine veut acheter dans 2 ans , j’espère que ça va baisser.

 
 
Ouais
 
Après le premier hiver (jusqu'en mai donc cette année là en Bretagne ), quand on a vu la note, on s'est dit : "bordel, on a loué une daube au niveau énergétique / isolation ?" Pourtant on s'en souvenait pas.
 
On ressort le diagnostic : C (et plus proche de B que de D)
   
 
 
Donc là on cherche à se barrer / faire construire

 
J'ai une C à 93 kwhm²/an, pour 100m² chauffé à 21° le jour / 18 la nuit, en tout gaz (chauffage + ECS), seul dedans mais toutes les pièces chauffées à peu près pareil, j'en ai pour 900 euros l'année. Je pense que je vais baisser d'au moins 100 euros ct'année, j'ai refait bien (branleurs d'ouvriers) l'isolation des combles perdus et j'ai gagné 1 à 2° sans rien toucher.
 
Bref les DPE c'est la loterie... faut dire que les diagnostiqueurs ne démontent même pas une prise pour vérifier la nature de l'isolation (chez moi j'ai vérifié que de la laine obstruait bien l'arrière et les gaines dans les boitiers placo des prises, ce qui est le cas, là dessus pas d'arnaque).

Faut dire que les diagnostiqueurs parfois ne se déplacent même pas ...

Non c'est fini ça les diags à distance à la "allo diagnostic", faut pas exagérer non plus. Il y a eu beaucoup de ménage dans le secteur depuis 2008 et la crise, comme chez les petits dépanneurs et prestataires informatiques par exemple (pour citer mon secteur...).

Par contre je trouve étonnant l'absence partielle de contrôle de la nature des isolants ou des matériaux... problèmes de responsabilités tout ça ...

http://bo.rue89.nouvelobs.com/2014 [...] ois-253908
 
Yrsone?  

C'est fini ? Heureux de l'entendre car j'ai sous les yeux un diag établis à distance en 2011 et il est complètement deconnant (du genre C pour trois moins de conso que toi)

Et un diag est valable 10 ans donc c'est encore pas demain qu'on verra des diag systématiquement corrects

 
C'est du allo diag ? faut les dénoncer sinon des boites pareilles

J'ai pas d'immo, je suis pas un futur rentier, encore moins parisien et j'ai pas des parents commerçant qui blanchissent du black en achetant des studios à 20 ans ... je spécule simplement à la baisse

On a pourtant tous pensé à toi en lisant cet article, alors ?

2500 nets par mois + 980 de loyers perçus, et il ne paye que 1500 € d'impôts ?
Putain, j'ai vraiment raté un truc quelque part, moi...

mais on est encore loin du compte... sans déduction ça doit faire dans les 5500/6000€

Merci pour vos réponse sur le DPE.
Qu'est ce qu'il faut regarder lors d'une visite pour s'assurer que le DPE n'est pas dans les fraises ?
Genre E, vérifier que les vitres sont bien double vitrage, vérifier le type de chauffage, les combles etc..

Non mais faut partir du principe que les diagnostiques c'est de la GROSSE MERDE
 
Un F donné par un mec sérieux et consciencieux sera un D par un autre, point ... c'est n'importe quoi ce truc..

Je reformule, qu'est ce qu'il faut vérifier pour être plutôt assuré de la bonne isolation du bousin

Tu demande quel type d'isolation extérieure ou intérieur si intérieure tu demande l’épaisseur de l'isolant , sur du vieux refait en regardant les fenêtres tu auras une indication.
 
Tu regarde aussi l'isolation coté Nord de la baraque, le placement des radiateurs, prés des entrées d'air genre fenêtres, le type de radiateur => un grille pain sera très peu efficace et énergivore là ou un radiateur de type chaleur douce sera plus agréable et peut-être plus efficace.
 
Ensuite l'isolation du toit ou de la chape qui te sépare du voisin, si personne n'a la réponse part du principe que c'est foireux

Merci, et sur le type de chauffage ?

Va peut être refaire ses fiches alors
Le jour où je suis parisien et avec de l'immo locatif est pas près d'arriver.

Un chauffage au fioul indiquera (quasi) toujours un bien vétuste.
Si électrique, comme dit plus haut, type de radiateur. Attention, les radiateurs type "radiant", ca vaut rien (en €) donc ca veut pas dire que c'est de qualité.
Si gaz, age de la chaudière / chaudière à condensation de préférence.

Merci beaucoup

Et niveau travaux, comment vous les estimez à la louche ?
Genre les fenêtres, on m'a dit qu'il fallait compter environ 1k€ par fenêtre.

Quid de l'isolation ?
Quid du chauffage ?
Quid du carrelage ?
Quid de l'électricité et de la plomberie ?
(évidemment ça va dépendre de la surface)

Parce que ça doit pas être simple d'estimer le montant des travaux à effectuer bien que le bien soit habitable.

Devis d'artisan voire maitre d’œuvre / architecte si trop de travaux.

ca veux rien dire ca chacun des items peut aller du simple au triple selon la solution choisie , les surfaces, et si c'est realisé par un pro ou perso

exemple pour l'electricité:

tu peux avoir juste un tableau a refaire, ca coute pas grand chose, mais tu peux avoir aussi a retirer la terre partout si tu veux remettre aux normes. et ca peux couter cher si il faut faire des tranchées partout. tu peux aussi avoir des section de fils pas aux normes et devoir tout retirer. bref ya pas de regle ca depend du taf a fournir qui est propre a chaque logement

Ok

Sinon pour les murs existants sans ravalement compte à la louche 800-900€/m² max pour de la rénovation lourdes, quand j'ai amenagé mes combles un des artisans que j'ai consulté m'a donné une règle qu'il s'applique (et qui a très bien marché dans mon cas) si le bien que tu achète à un prix X€ dans lequel tu mettra Y€ de travaux, grosso merdo il faut que X+Y ça soit au plus égal au prix d'un bien équivalent dans le coin .
 
genre si t’achète une ruine de 200k€ tu ne mettra pas plus de 100k€ de travaux si un tel bien quasi neuf ne se vends pas net vendeur 300k€.
 
j'avais fais ma base de calcul sur les prix de vente au m² (meilleur agent.com) chez moi pour me décider sur l'achat des combles avec les travaux.

Merci, c'est très instructif

Oui enfin ça s'appelle du bon sens c'est évident que tu vas pas payer 2x le prix d'une baraque équivalente pour retaper une ruine

Ça c'est le plus facile à se mettre en tête on peut même dire que c'est le niveau zéro d'une opération immobilière , la question c'est surtout de savoir jusqu'a quel prix une ruine vaut''elle la peine d'etre acheté pour réhabilitation, et la , tu conviendra que c'est un poil plus compliqué  

Rien d'extraordinaire un gosse de riche qui est financé par ses parents comme il y en a plein  
 
Je ne pense même pas qu'il ait une qualité de vie particulièrement élevée par rapport à un hfr moyen

il est en cashflow negatif ... c'est nul ses invests ... il va pleurer dans 1 ou 2 ans ...

Avec ses 700e de loyer a Boulogne Billancourt inutile de préciser que monsieur est une belle pince. Vaudrait mieux pas qu'il se decouvre une vie, ça risquerait de lui couter trop cher

Pourquoi ? La situation sera différente dans un ou 2 ans ?
J'ai compris qu'il payait les prêts avec les montants des loyers. Donc le cash-flow est équilibré par négatif ?

IR ... ça va piquer. lorsque tout sera declaré sur une année complete ça va le faire passer a une tmi de 31% ... soit 300€ d'impots par mois juste pour ses revenu locatif.

quant aux cashflow : 819 + 50 + 150 il est deja en negatif avant IR  

edit : et tu rajoute un petit impayé sur un appart durant quelque mois ou meme tu rajoute un petit ravalement de facade et il va manger ED quelque temps

Ca se joue les self made man devant rue 89 mais j'ai aucune crainte sur le fait que les parents sortiront quelques valises de cash pour renflouer le petit et l'aider à payer ses impôts / crédits en cas de problème.

Accessoirement avant que je ne quite le navire j'avais un revenu similaire (sans le locatif) et jetais mensualisé à 320e d'ir par mois

Donc je sais pas d'où sortent ses chiffres.

 
 
Ben c'est pas trop grave d'être en léger négatif cash flow quand on fait de la location non Faut surtout voir combien il a mis d'apport dans ses achats je pense . Si il a mis 0 apport (ce que j'en doute), son cashflow serait plutôt intéressant.

L'idée d'un bon investissement locatif est quand même d'avoir un cash low positif ou nul.
 
Cash flow positif = tu vises le revenu courant
Cash flow négatif = tu vises l'augmentation du prix du bien à la revente (ce que la plupart visent, et ce qui expliquent pourquoi à loyer équivalent, tu pourrais acheter un bien de moindre qualité)

Faudrait pas oublier l'effet de levier obtenu via le crédit immo.
 
Même avec un cashflow négatif, le locataire te paie une partie de ton bien (au lieu de te payer la totalité si cashflow positif ... chose rare ces dernières années).

 
 
Ben si tu as un cash flow > 0 il n'y aurait plus d'intérêt à louer (sauf en cas de déménagement forcé fréquent)

 
 
c'est certain  

 
 
Le locataire doit au minimum payer les mensualités d'emprunt, en effet.
 
Mais le principe du levier est justement de ne pas avoir à sortir d'argent de sa poche.  
- Si tu fais 10% d'apport mais que tu allonges 400€ / mois pour couvrir les frais, tu es surtout en train de t'appauvrir durant plusieurs années.
- Tu espères revendre le bien plus cher ou toucher un loyer dans xx années.
- Si tu es en cash flow positif, ces 400€ partiraient dans d'autres investissements (bourse, AV, autre achat immo etc...) qui généreraient également un cash flow positif dans un monde parfait.
 

 
Je me suis mal exprimé. Je voulais dire que cela explique pourquoi les rendement de l'immo locatif sont tellement faibles > les propriétaires acceptent un loyer "faible eu égard au prix du bien" car ils visent la revente avec PV plus que le cash flow mensuel.