Reprise du message précédent :
 
 
 
Le locataire doit au minimum payer les mensualités d'emprunt, en effet.
 
Mais le principe du levier est justement de ne pas avoir à sortir d'argent de sa poche.  
- Si tu fais 10% d'apport mais que tu allonges 400€ / mois pour couvrir les frais, tu es surtout en train de t'appauvrir durant plusieurs années.
- Tu espères revendre le bien plus cher ou toucher un loyer dans xx années.
- Si tu es en cash flow positif, ces 400€ partiraient dans d'autres investissements (bourse, AV, autre achat immo etc...) qui généreraient également un cash flow positif dans un monde parfait.
 

 
Je me suis mal exprimé. Je voulais dire que cela explique pourquoi les rendement de l'immo locatif sont tellement faibles > les propriétaires acceptent un loyer "faible eu égard au prix du bien" car ils visent la revente avec PV plus que le cash flow mensuel.

 
 
Je vais peut-être acheter un appartement pour la location 105k€ + FDN loué 503€CC avec 0 apport. Le courtier me propose actuellement un taux 2.66% mensualité 603€ sur 20 ans. Hors frais diverts (TF, frais d'entretien, etc), j'ai un cash flow -100€. Ca me semble pourtant pas déconnant vu que j'ai mis 0 fric .

Faut pas plutôt calculer le TRI à X années dans ce cas la?

Faut voir.
Un cashflow negatif de 200€ par mois mais qui te permet en 20 ans d avoir un patrimoine net de 500k€, c est une tres bonne operation.

Si c est le même cash flow pour batir in fine un patrimoine de 100k, bof. Edit : Sans le faire expres c est le cas du chinois exposé juste avant

c'est même plutôt faible, mais c'est parce que ton rapport prix/loyer n'est pas aussi délirant que dans ma région

Les propriétaires acceptent un  loyer "faible eu égard au prix du bien" car ils ne peuvent pas louer plus cher !!

Sur une petite surface que je gère, une variation de 25€ sur le loyer (455 à 430 HC par ex) la transforme de bien difficile à louer à quelque chose de facile à louer. (T1 bis 40m²). Personnellement, je préfère largement louer 10% moins cher si ça permet de trouver vite et d'éviter la vacances locative (et de participer à la baisse des prix de l'immo   )

 
T'es difficile, 200€/mois pendant 20 ans qui deviennent 100k, ça fait quand même du 7%.

 
 
Je suis pas chinois  
 
Ben moi je trouve que c'est une bonne opération   . En plus en simulation je suis plutôt bien sauf pour le cash flow .
 
http://www.rendementlocatif.com/ca [...] venteprix_,
 
Edit : je me suis planté c'est -200 cashflow avec taxes

 
Evidemment que tu as raison. Mais le cash flow est déterminé par le prix à l'achat, pas par la variation du loyer par la suite

 
Non mais dans le fond je suis d'accord, tu fais une belle opération. Si on part sur un cash flow négatif réel de 200€ / mois, placer 200% par mois à 5% (rendement brut de ton opération j'imagine) pendant 20 ans ferait moins que les 105k (83,5k environ).  
 
Donc pour une absence d'apport, c'est pas mal, tu places 48k pour en récupérer 105 +/-    

Oui c edt vrai c est plutot correct, mais c etait pour expliquer qu il fallait mettre le cash flow au regard du capital créé.

Non pas "au minimum" mais "en partie".
Tu peux avoir un cashflow négatif de 50€/mois, si c'est pour te retrouver avec un patrimoine de 100k€ à la fin du crédit dans 10 ans, ca reste rentable.

On s'en fout du loyer CC.
Ca te rapporte combien de loyer net ? (en enlevant les charges, les impôts locaux, la CSG, l'IR, ...).
Ton cashflow négatif sera bien plus important ... après tu fais un x240 pour connaitre rapidement ce que ca te rapporterait sur un placement financier (bon y a les interets à compter entre temps ...).
Pas sur que l'investissement soit rentable hors PV à la revente (surtout qu'en 20 ans, tu vas avoir des vacances locatives, des travaux de rénovation et surement une façade à payer).

Non le principe de l'effet de levier est d'emprunter de l'argent qui te rapporte plus qu'il ne te coûte. Rien à voir avec le cashflow de l'investissement.

 
 
 
 
D'après la simulation 611€ (le courtier m'avait dit 603 mais bon) - 219 ça fait environ 390€ ça m'a pas l'air trop dégueu  

 
Si c'est pour avoir un cash flow négatif de 390 € par mois pour avoir 100 K€ au bout de 20 ans, bof bof, à moins que tu ne sois absolument incapable d'épargner autrement que par la force

390*12*20 = 93600€
Peut mieux faire imo

Surtout que sur 20 ans il faut prévoir quand même un peu de travaux, temps passé pour les bricoles, de la vacance locative, etc....
Et je ne crois pas à un immobilier florissant pour les 20 prochaines années

291€/mois pendant 20 ans à 3,5% = 100k€
 
Faut pas oublier qu'en immo, on loue pas 12 mois sur 12 et que des travaux de syndic (façade, boites aux lettres, ...) peut taper rapidement dans la rentabilité.

 
 
C'est -220 le cash flow. J'épargne toujours environ 1500€ sur mon salaire de base . Je pensais à utiliser les 503€ de loyer perçu et les foutres dans une AV .

 
Ha ok, nettement mieux alors  
+ Bonne capacité d'épargne, ça permettra de diversifier le patrimoine  

 
 
Je sais mais ça reste mieux qu'une AV surtout avec 0 apport
 

 
Façade refaite il y a 5 ans j'en ai donc pour 10 ans pénard je pense . J'ai comptabilisé dans le simulation 200€ de travaux par an. Boite aux lettres est niquel (immeuble très bien entretenu pour les parties communes).

Pour ton cashflow négatif, tu comptes combien de vacance ?
Tu as intégré quoi en charges annexes ? + compter les intérêts d'emprunt déductibles de l'IR.
Chauffage collectif, ascenseur ?

 
 
Pour l'instant pas de vacances la locataire y habite depuis 16 ans. non pas compté (j'ai fait que le simulateur pour voir). Le chauffage est à gaz payé par la locataire, ascenseur est présent c'est un 4ème étage lyon 3ème arrondissement donc location assez facile

Ascenseur remis aux normes récemment ? (il y a pas une loi européenne avec une deadline pour bientôt de mémoire ?)
Quel état la chaudière à gaz ?
Les fenêtres, électricité, plomberie, ... c'est du récent ?

Ascenseur est bien au norme et rénové récemment  
Sinon la chaudière est pourri , j'envisage de virer ça si la locataire se casse et de mettre des chauffages électriques . Son autre défaut est qu'il n'a pas de parking même si c'est une ruelle où il est facile de se garer pour pas cher avec une carte résidente.
 
Fenêtre pourri mais ruelle super calme donc pas du tout bryant. Electricité au norme et récent, plomberie pas check mais l'eau tout ça marche

Ok donc prendre en compte ces travaux dans le "prix d'achat" car il faudra y passer à un moment.
Chaudiere -> si elle tombe en panne ou changement de loc
Fenetres -> Changement de loc
 
On attire pas de bons locataires avec un bien vétuste (chaudière hors d'age ou fenêtres simple vitrage HS).

Si tu trouves un locataire et... s'il te paye !

   
200€/mois x20 ans = 48.000€.

 
 
A Lyon 03 ça devrait quand même pouvoir se faire . Et j'ai l'intention de prendre que des locataires viets style étudiant(e) car je sais comment foutre quelques coups de pression si jamais j'ai de l'impayé .

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Bientot dispo sur votre livret A

SCPI!

Hello !
 
en parlant d'achat à crédit pour louer, un collègue bien bof et hautain n'arrête pas de parler de son studio acheté il y a 5ans et de sa nouvelle acquisition avec ses frères, je cite: "achat des murs d'un fast food près de la croisette à Cannes"  
 
Pour lui c'est une opération qui ne lui cout rien : les traites sont payées par le loyer, les travaux sont intégrés dans le loyer....  
 
C'est vraiment  ça? Rien à payer? Car à ce rythme là tu en achètes un tous les mois ?  

Bah c'est pas nous qui allons pouvoir te répondre hein

mathématiquement il peut avoir 0 à payer ce mois ci, mais il y a bien revenu et donc imposition à la fin de l'année je pense

Pour ca, la belgique c'est mieux

Les murs commerciaux avaient (en général) pas une rentabilité moins dégueulasse que l'immo locatif "classique" ?

 
 
Ben j'ai l'intention de faire louer pendant au moins 10 ans. Après, soit je le fait louer à un de mes parents mais je pense pas car ils ont des HLM à prix super intéressant (ma mère paie 24€ de loyer ). Enfin mon objectif est en gros faire l'emprunt 115k environ pour acheter, prendre une assurance vie et foutre 503€ de loyer dedans pendant au moins 8 ans (surement bcp plus mais le minimum que je garde l'appartement c'est 8 ans). Le -220€ de cash flow sera donc payé par mes soins.
 
Ce qui fait qu'au bout de 8 ans, j'ai ça en assurance vie d'après la simulation Boursorama :
 

 
En admettant que je revend l'appartement au même prix, avec les intérêts, je récupère 160 000 (105 + 55k d'AV) en ayant mis 0 apport + 220 de cash flow négatif par mois sur 8 ans soit 21 000€ environ. Je trouve perso que c'est pas trop mal  

 
hummmm tu oublies pas de solder ton emprunt ?

 
 
Ben si je solde l'emprunt je serais en < 0 equity   (145k en tout à payer à la banque). Raison de plus pour le garder > 10 ans .