Reprise du message précédent :

 
Ok, balances les chiffres et prépares toi à être fouetté.  

Mais oui
Ce qui fait au total 10 k€ de surcoût au total pour 1% d'augmentation annuelle du loyer.

Ah ok, j'avais zappé cette réponse. Ben ecoute, si on en est au jeu, moi je parie sur un 0% à euros constants à l'horizon 10 ans.

reste à faire un pari sur l'inflation du coup    
perso je parie sur le scénario à la japonaise, inflation quasi-nulle

 
Deja tu peux donner des chiffres pour avoir un semblant de reponse comme par exemple:
-prix d'achat
-apport
-taux et duree du credit
-ville
-surface
-etat du bien
...

 
On s'en fout le salaire suivra  

 
Autant garder son apport et le placer.
 
Les intérêts de ton prêt son déductible de tes revenus foncier.
Donc selon ton taux d'imposition, tes intérêts sont réduit d'autant.  
En gros c'est comme si ton taux d'intérêt était diminué de ton taux d'imposition.

 
Voir ma réponse pour l'apport
 
Pour les travaux de rénovation, là aussi ils sont déductible de tes revenus fonciers (ce qui te permet d'éviter pendant qq temps de payer des impots supplémentaires grâce au déficit foncier que va te faire les travaux)
 
Ensuite pour bénéficier du PTZ il faut faire un bouquet de travaux (2 ou 3 il me semble) parmis une liste.
Je suis en train d'étudier le truc aussi pour mon investissement en ce moment.
 
Mais vu les taux très bas des prêts. Vu les conditions très précises pour bénéficier du 0%. Vu le montant des travaux concernés ... je ne suis pas sur de me casser le cul pour le faire.
 

 
Au niveau de l'emploi c'est même plutôt la merde !

 
Tu as mis les travaux et la vacances locative où ?
En général on considère que cela représente entre 20 et 30% du loyer annuel.

Vacances ==> c'est une dame de 86 ans qui y habite depuis 12 ans, elle paie toujours son loyer. J'imagine qu'elle a retraite + 300 APL mais osef de son mode de financement . Après dans 2 ans faudrait y réfléchir car elle est en fin de vie mais espérons qu'elle vive le plus longtemps possible .
 
Travaux (c'est ma soeur qui m'a dit j'irai le visiter plus tard) ==> Fenêtre + électricité soit environ 5000€ pour l'électricité (d'après le net) +  5000€ fenêtre - 20% avec le crédit d'impôts soit < 10 000€ donc.

 
On doit être dans la moyenne nationnale je crois. Donc oui, c'est pas jojo !

 
Non pas tant que ça

Les banque le font  ( en tout cas le CM et LCL ici )

 
Attention aux appart qui sont loués depuis x années à la même personne.
 
Bien souvent, la personne (surtout vieille) s'est accomodé des défauts de l'appart.
Mais après son départ, il faut certainement prévoir un coup de travaux pour le remettre au gout du jour.

 
Ce n'est pas pareil.
 
La banque prends effectivement 70% de tes revenus locatifs pour calculer ton taux d'endettement.
Ca ne veut pas dire que tu vas perdre / dépenser 30% en travaux et vacances.

 
=> Faut simuler ( selon le taux de placement de l'apport et l'éventuel taux d'intérêt du prêt plus élevé si pas d'apport)
Et surtout ne pas se faire avoir par l'argument du courtier/banquier que placer l'argent à 3% est forcément mieux si on a un taux d'emprunt <3%
Le calcul n'est pas si simple.
=> faut simuler

 
 
J'ai déjà simulé via mes liens . En plus j'ai mis taux 3.2 sur 25 ans. Je suis sûr que je peux avoir encore moins ce qui réduirait les intérêts . Pour un taux de 2.85%, avec 0 apport, je suis toujours en dessous du loyer en mensualité sachant que si la personne décède, je le relou cash plus cher (mini +50/mois sachant que je reste dans la fourchette basse du secteur encore)   .

 
Oui mais c'est une bonne base pour évaluer ton rendement sur 15/20 ans
 
En tout cas considérer loué 12/12 mois et pas de travaux est une erreur.
Surtout quand la vieille de 86 ans va décéder à mon avis il faudra tout rénover.

C'est toujours pareil ca depend des secteurs....

Là on est d'accord  

 
Par contre, il a des chances de pouvoir aussi augmenter pas mal le loyer (a voir en fonction de la reglementation de controle des loyers en vigueur)...

 
C'est l'anti viager, il prie pour qu'elle ne crève pas.

Ben oui parce qu'à 10 k€ de travaux, même avec une augmentation de loyer, c'est pas rentabilisé de suite

Compter déjà un an sans locataire le temps de faire disparaître l'odeur de pipi

Ma banque m'a répondu.
Sur 260k€ empruntés, 20k€ d'apport (condition de la banque, minimum les frais de notaire), sur 20ans, elle me propose un taux nominal de 2.75%, soit 1509€/mois assurance pour deux comprise.
Je ne connais pas encore la partie des modalités des remboursements anticipés, mais là comme ça je trouve que c'est pas mal du tout non ?

1509€/mois ça fait 35% d'endettement quand même..
Mais ça donne au moins une bonne idée de la chose. Vous en pensez quoi ?

 
Que c'est un très bon taux eu egard à ton dossier.    
Il n'y a plus qu'à chercher le bien et trouver celui qui vous conviendra pour les 15 années à venir.    
Ne t'inquiète pas trop pour le 35%, ca passera easy vu le reste à vivre (environ 2800€)

amha, -30% d'ici 4 à 8 ans.

 
Pour la postérité

J'aurais une petite question.
A partir de combien de loyer est-il intéressant d'acheter?
Doit-on compter les charges et les frais de notaire dans le calcul?
 
Merci

 
Ca dépend du temps que tu penses rester.

Reponse avec le simulateur de asi qui est en first page je crois

On peut jamais vraiment savoir ça
 

 
Ben oui, ce sont forcément des hypothèses, comme savoir si ça sera moins cher demain, si les loyers vont monter, si y'aura des travaux, si la TF va augmenter, etc...
 
Tu peux voir la question à l'envers : A partir de combien d'années avant de rentabiliser l'achat es-tu prêt à accepter ? Si l'achat est rentable au bout d'un an, tu vas foncer. Si c'est 50 ans, tu vas éviter. Où se situe ta limite ? 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ? Et ensuite tu traduis ça en nombre de loyers /achat

Je suis d'accord, ca dépend de tellement de paramètres que je suis de moins en moins chaud pour donner un ratio.

Ca peut aller de 100 à 300, tout dépend...

Et La baisse des taux fait que le ratio général de 180 qui était souvent avancé par le passé n'a plus grand sens aujourd'hui...

Mais si on utilise un ratio en divisant non pas sur le prix d'achat mais sur le prix de revient (prix d'achat+interets), ça devrait avoir plus de sens non ?
Edit: Et puis un ratio de 180, ça fait un rendement brut de 6,6% c'est assez rare de nos jours non ?

Je dois être aux alentours de 200 a vue de pif.

Le truc c'est qu'on a un apport assez conséquent (100.000€) pour un premier achat.
Le problème c'est que sur Toulouse je trouve lez prix particulièrement surévalués.
L'achat aurait sans doute pu être compatible avec mon choix de vie si je décidais de m'installer ici pour 10 ans de plus.
 
Mais comme j'ai aussi envie d'arrêter de travailler et de me mettre au vert d'ici quelques temps, je reporte tout le temps le moment de l'achat
 

Ca a plus de sens pour ta situation individuelle clairement...

Oui de nos jours c'est assez rare et vu l'évolution des taux c'est un ratio qui est devenu trop bas, mais il y a 15 ans c'était un ratio tout à fait classique pour un bien classique dans une ville classique.

Aujourd'hui ca tourne sûrement autour de 200 mais ca dépend de tellement de paramètres...quelqu'un qui n'est pas capable de mettre de côté et qui est sur de rester 50 ans ou plus dans le même coin et dans le même bien n'a même pas à se poser la question, il doit acheter... même si le ratio est de 240...

Et ça allait de pair avec des taux d'emprunt de l'ordre du rendement brut aussi. Maintenant, les taux d'emprunt sont du même ordre que que le rendement brut qu'on peut attendre