Reprise du message précédent :

La durée de l'investissement n'est pas corrélée à la durée de l'emprunt. Un prêt peut se rembourser par anticipation.
 
Et pour de l'investissement locatif, tu as intérêt à prendre une durée plus longue (surtout avec les taux bas actuels) afin d'équilibrer tes cashflows mensuels (dans la mesure du possible) et d'augmenter ton TRI.

 
 
Dans ce cas là le 19 ans 77 m² est plus rentable  

Petite nouveauté sur leboncoin. On peut désormais ajouter plusieurs codes postaux dans le champ recherche    
C'est pas trop tôt.
 

Cool Ca !

 
 
En remettant sur 19 ans le 49m²  
 
 
http://www.rendementlocatif.com/ca [...] enteprix_,

mais clairement, c'est mon stress quand je vois ma baraque que je vais bientôt devoir vendre  

Comparer le rendement net d'un placement immo avec une assurance vie n'a pas beaucoup de sens à mon avis.
 
Un investissement immobilier en direct n'est pas un investissement classique. Il va te demander du travail de gestion et est soumis à de nombreux aléas (évolution du prix à la revente, évolution des loyers, évolution des charges, survenance de travaux non planifiés à l'intérieur et à l'extérieur du bien, vacances locatives, impayés, etc).
 
Par ailleurs le rendement final d'un investissement immobilier est la résultante de deux grandeurs : la somme des loyers encaissés et la plus-value finale lors de la revente (ou moins-value).
 
Il est important de comprendre ces mécanismes, car en général pour une localisation donnée, plus le bien est de mauvaise qualité et meilleur est son rendement (le prix à l'achat augmente plus avec la qualité que le prix à la location). Cependant - toujours en général - les perpectives de plus-value sont plus importantes sur les biens de qualité.
 
Attention quand je parle de bien de qualités, je parle des qualités intrinsèques du bien (emplacement, exposition, distribution des pièces, qualité de la copro, présence d'un ascenseur, etc) et pas de son état global qui peut être amélioré par des travaux de rénovation intérieure.
 
Tout ça pour dire que le rendement d'un bien (brut ou net) n'est pas forcément la variable la plus importante pour juger de la qualité d'un investissement. C'est une donnée à ne pas négliger, mais ce n'est pas non plus le critère primordial.
 
On voit régulièrement passer des biens qui ont des rendements élevés, justement parce qu'ils sont difficiles à vendre et sont donc proposés à des prix bas.
 
Autre chose, pour de l'investissement locatif et d'un point de vue fiscal, il vaut mieux acheter un bien 150 et faire 100 de travaux que payer le même bien (après travaux) 250. Dans le premier cas, les 100 de travaux seront déductibles de tes revenus. En même temps gérer des travaux (à distance ou non) peut s'avérer galère.

 
J'aurais dis le contraire, si tu veux faire de l'investissement locatif, faut regarder le rendement en priorité, car c'est lui qui dicte le prix d'achat ( et de vente plus tard pour le prochain investisseur ).
Et c'est pas déconnant de comparer avec l'AV, vu qu'en ce moment l'espoir de PV n'est pas forcément au RDV. Il faut absolument que le rendement soit très supérieur pour compenser les risques que tu as cités.

+1

+1
Baser ses gains sur une PV, c'est de la spéculation pas vraiment un investissement durable.
Le rendement locatif est une sécurité, la PéVé, un bonus.

Si le taf d'un AI n'était pas d'ouvrir seulement des portes à tous les cassos qui veulent visiter et de poser une annonce sans infos et avec des photos merdiques ... pour une commission délirante, leur taf serait peut être justifié.

http://www.rendementlocatif.com/ca [...] venteprix_,
 
Je viens de mettre un prêt éventuel sur 25 ans avec un taux à 3.2% et ça me renvoie des mensualités encore < loyer perçu (sous réserve bien sûr de le louer 12mois/12 ). Sachant que je mettrais que 15k d'apport, ça me semble vraiment intérressant et pas bloquant si un jour de décide d'acheter une résidence principale

 
Non mais l'immobilier est assez cher ici. Pas la peine que vous veniez accélérer la hausse avec vos euros parisiens.  
Et puis, la région est pas si attrayante que ça  

 
 
²
+1

Raisonnement classique de béotien
 
J'ai parlé de ne pas tenir compte du rendement net qui fait intervenir la fiscalité et le plan de financement. Le rendement brut est un indicateur intéressant mais pas forcément le principal indicateur.
 
Effectivement un rendement à 2% brut a peu de chance d'être intéressant et cela permet de filtrer les investissements. Maintenant un rendement très élevé (aujourd'hui 7% et plus) doit mettre la puce à l'oreille. Pourquoi un rendement si élevé. Est-ce que les loyers sont élevés (risque de baisse de rendement à la relocation) ou le prix d'achat bas (et dans ce cas pourquoi) ? Si on ne sait pas pourquoi le prix de vente est bas, c'est mauvais signe. Bref le rendement brut ne permet pas de juger de la qualité d'un investissement.
 
Par ailleurs pour comparer l'assurance vie et l'immobilier, il ne faut pas négliger l'effet de levier. Avec 10K à 3% sur une assurance vie, j'ai 300€ d'intérêts. Avec ces 10K et un prêt de 100K, à 3% de rendement brut (les 10K payant les frais de notaire), j'ai 3000€ de loyers, soit 10 fois plus (oui je sais il y a des intérêts à payer, mais c'est pour illustrer le principe ).
 
Pour bénéficier de l'effet de levier il faut que le taux du prêt soit sensiblement inférieur au rendement brut du bien.

rendement élevé = prime de risque

L'effet de levier est une chose.
 
Baser la qualité d'un investissement sur une éventuelle plus value à la revente dans une période aussi incertaine qu'est l'immo en ce moment, c'est un bon moyen de se retrouver dans la merde avec un investissement pourri sur les bras.
Le rendement locatif est mesurable lors de l'achat ... ton espoir de PéVé dans 5-10-15 ans, un peu moins.
 
Il ne faut pas aussi oublier les multiples risques de changement de fiscalité (qui ont plus de chance de bouger en immo selon moi ... et de facon plus sournoise qu'une AV) + les boulets extérieurs (syndics).

Sur le bien, les charges sont indiquées notamment le chauffage qui est individuel dont pas de surprise sur la copro de ce côté (après faut check si la façade est à refaire par exemple ) . Enfin j'ai demandé à ma soeur d'aller le visiter rapidement pour moi j'irai le voir moi-même next week

 
Si on part sur un emprunt de 25 ans à 3%, avec conservation de l'appart jusqu'à 25 ans :  
 
- 45k€ de coût d'emprunt = 15 ans de loyers actuels pour rembourser les intérêts, si 3K€/an soit 250€/mois
- tes mensualités seraient de 570€  
- si loues l'appart 250€ et que tu places les 320 chaque mois sur une AV à 3% tu as in fine presque 130k€ > il faudrait que l'appart s'apprécie de 30% en 25 ans (soit un peu plus d'1% par an) pour que tu atteignes seulement l'équilibre

Et l'augmentation annuelle du loyer ?
Edit: je viens de calculer le surcoût sur 25 ans à raison d'1% annuels sur 3000€, ça fait 847€ au total, ça fait pas grand chose, au temps pour moi.

A nouveau c'est quelque chose qui m'intrigue car l'investissement immo a l'avantage de pouvoir se faire a credit donc si le taux du credit est légerement inférieur au rendement net, ca peut etre plus rentable qu'une AV meme si le rendement nominal est inférieur...
Un de mes collegues a acheté cet été un appart 100k qu'il pense loue aux 10 mois meublé 500euros CC et le louer aussi quelques semaines pendant l'été, j'arrive pas a a savoir si c'est un pas trop mauvais plan ou pas (a priori il l'a loue pour septembre le jour ou il a mis l'annonce)....
EDIT: burn...

 
 
L'appartement est actuellement loué à 510€ CC par une dame de 86 ans. Si celle-ci décède, je peux remonter le loyer à 580€ je pense vu le quartier .

 
Pas seulement, il y a aussi l'effet de concurrence. Le fait d'acheter un appartement pour le mettre en location est le chemin classique, il y a donc beaucoup d'investisseurs sur le coups, et beaucoup qui se contentent d'un rendement à peine supérieur à un livret A, le rendement sera faible.
 
Sur certains biens plus éxotiques (attention, il faut les maitriser), il y a moins d'investisseurs sur le coup et donc moins de concurence. Dans certaisn cas, les investisseurs qui s'y intéressent s'intéressent à d'autre investissements qui peuvent rapporter pas mal. Le rendement sera ainsi plus élevé.
 
Concrètement, alors qu'un studio à Paris rapporte à peine 1% de rendement net et encore, un petit immeuble composé de plusieurs appartements dans une ville de province peut rapporter pas mal plus.  

 
Mais là tu doubles le rendement locatif par rapport au postulat Appart = 100k et Loyer = 3000k/an
 
Tu serais à 200 loyers et à 6% de rendement locatif et surtout tu as un cash-flow quasi positif, ce qui est très bon et te met clairement à l'abri du besoin.
 
Mais ca apporte de l'eau au moulin que le RL est plus important que la PV.

 
Selon la théorie de l'efficience des marchés, si y'a moins d'investisseur c'est que c'est moins rentable/plus risqué, et on en revient à ma prime de risque. Cependant, déjà que chez les purs professionnels et institutionnels la théorie de l'efficience des marchés est limite, dans le cadre complètement taré de l'immobilier, je pense qu'on peut effectivement inventer n'importe quelle théorie, ça a autant de chance d'être vrai

Je pense que tu as raté la dernière phrase de mon message

Ne met pas d'apport pour un investissement locatif !
 

Bonjour à tous,
 
Je me permets de poster un message sur le forum car voila ma situation, je suis sur le point d'acheter une maison en Ile de France, plus précisément dans le Val d'oise comportant un beau jardin sans vis à vis et une maison avec peu de travaux mis à part de déco.  
 
A votre avis, quel serait la décote dans les mois et année à venir ? Et à partir de quand si je revends vais-je pouvoir retomber sur mes pattes concernant l'investissement (prix d'achat + frais de notaire) soit 0/0 ou "plus valus" idéalement ?
 
D'avance merci pour vos retours  
 

 
Il nous faut des chiffres pour t'aider  

Ce troll
ou tes visiteurs ont tous 80ans alors   Vu les photos c'est bien triste chez toi avec la nappe en toile cirée de Mamie

Quoi comme chiffres  ?
 
A vos avis, quel serait la décote des maison en ile de france d'ici 3/5 ans et ou 8/10 ans ?

 
Faut oublier l'effet de levier, il faut comparer l'apport et les mensualités d'un côté avec l'AV et avec l'opération immobilière de l'autre.

 
En effet    
 

 
Pourquoi ne pas mettre d'apport ? Un appart de 20% pourrait permettre de passer d'un CG négatif à un CG positif...

 
Ce qui revient a prendre en compte l'effet de levier et a ne pas s'arreter au rendement nominal...

 
Pour moi, quelqu'un prêt à filer une fiche de paie à un parfait inconnu avant même de visiter l'appart, c'est pas forcément quelqu'un de sérieux  

 
Parce que tu as sauf exception interet a ce que ca te coute de l'argent...

 
   
 
Tu as pris le topic pour une boule de cristal ?  
Si oui, tu peux lire les plus de 10k de pages depuis des années, et tu te rendras compte que la boule est opaque au mieux, voir carrément déficiente  

 
Ca revient à prendre en compte le TRI

Oui effectivement je viens de finir de lire les 10k de pages ça fait deux ans que je lis les pages sans poster de message et sans dormir et sans manger et je suis enfin arriver à la page 11876, Autrement on ne sait jamais si quelqu'un avait une idée. Il est sur que je ne m'attends pas à une réponse sur à deux cent pour cent.

 
 
Ben si je mets pas d'apport, je devrais prendre 25 ans dans la gueule au lieu de 20 par là   . L'apport ici servira pour les frais de notaires. Par contre je viens de voir que les fenêtres sont simples vitrages + électricité non au norme (d'après ma soeur). Est-ce que je peux passer ça pour de la rénovation et profiter du PTZ ou d'un crédit d'impôt ?

 
Heu non pas du tout, le surcoût est à calculer tous les ans. 847 euros c'est le surcoût juste pour la 25è année.

 
Ok, balances les chiffres et prépares toi à être fouetté.