Reprise du message précédent :

Et ça allait de pair avec des taux d'emprunt de l'ordre du rendement brut aussi. Maintenant, les taux d'emprunt sont du même ordre que que le rendement brut qu'on peut attendre  

Moi j'ai acheté à Paris au printemps et je suis autour de 210/220 loyers. Je serais curieux de savoir à combien sont d'autres acheteurs récents.

 
Ca dépend très fortement des biens et des endroits. Il y a une grosse disparité. Et si comme je le pense tu vises une maison je serai pas étonné que ça chute assez fort dans les mois/années qui viennent, au moins dans certains coins (mais bon, j'ai aps la boule de cristal). Je dis ça parce que c'est ce qui me semble le plus surévalué.

Je dirais qu'à l'époque t'avais un rendement brut a peu près 2 points au dessus du taux d'intérêt pour le bien classique dans la ville classique, c'est pas foncièrement différents d'aujourd'hui toutes choses égales par ailleurs...

Mais je connais pas les gros marchés des grosses villes du pays, ca m'a jamais vraiment intéressé ptete que par le passé c'était mieux la bas, en tout cas dans la ville de base j'en suis pas certains, je suis même convaincu que si tachetes à crédit c'est plus rentable aujourd'hui qu'il y a 10 ans.

Je pense que le marché des grosses villes étant plus liquide (et plus à l'avantage des loueurs), les taux sont toujours un peu plus bas, il doit y avoir moins de délais entre 2 locataires sucessifs.

 
Au niveau des appartements aussi c'est très disparate.  
A apparts égaux (quartier similaire, prestation similaire, surface similaire), j'en ai vu un vendu à 200k€ et l'autre à 138k€.
 

Oui bien sûr mais ce que je veux dire c'est que j'ai pas d'idée précise en tête sur les rendements idéaux d'aujourd'hui ni d'il y a 10 ans ni d il y a 15 ans sur ces grosses villes (Lyon, Nantes, Toulouse, Marseille, Lille, Paris, etc...)

 
Sous condition d'y rester 50 ans nan?
 

 
Ok c'est donc pire que ce que je pensais

220 loyers a Paris ?
C est excellent.
C est quoi et où pour combien ?

Non mais je compare pas achat et loc la, je compare achat aujourd'hui vs achat il y a 10 ans, et dans une ville de base.<200 000

Paris 19, près des Buttes Chaumont.  
Et j'ai pris un loyer plutôt pessimiste de 900€ pour un 33 m2 (soit 27€/m2) Sur PAP, je viens de voir que des appartements de mon immeuble se louent à 40€/m2, c'est n'importe quoi je trouve.
Payé 205 k€ (6200 €/m2) après une négociation ardue (mais c'est mon métier   ), je suis passé par une agence (10 k€ les frais d'AI)
Balcon de 7 m2, aucun vis-à-vis, dernier étage  

205+frais ça fait 220
900€ net de charge pour 33m² dans le 19° / 6100€ du m²
en effet c'est pas trop mal
edit apres ton édit
205 net vendeur ou 205 ton prix a toi ?
agence plus notaire ça fait 230 ?

Tu veux dire frais de notaires ? les frais d'AI sont inclus bien entendu

Pardon c'était pas clair.
205 k€ frais d'agence inclus, le montant sur lequel j'ai payé les frais de notaires c'est 195 k€

Un bien parisien a moins de 200k ca fait longtemps que ca n'a pas du passer sur le topic.

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Faut aller dans le 18, 19, 20 pour trouver ça et plus de 30 m2
J'ai visité 70 appartements (tous accessibles en métro et autour de 200 k€ max) avant de trouver le mien. Et dans plein d'endroits différents: Ivry, Aubervilliers, Romainville, Pantin, Gennevilliers, Asnières, Les Lilas, St Denis, St Ouen, Asnières, Paris 11, 18, 19, 20.
Puis j'ai signé !

 
bonjour, votre maison a XXX€ m'interresse, toutefois compte tenu du marché et de mon budget je peux vous en proposer XXX-XX€ valable 15 jours
ensuite les vendeurs font une contre prop (ou pas) et toi si ça te va pas, tu rappelles 4 mois apres et tu proposes encore moins

Quand c'est vendu par une agence, c'est presque toujours prévu que tu vas pas la prendre au prix (même si c'est 2000€ négociés), c'est presque tacite que le prix affiché, c'est pas celui auquel il va se vendre (la preuve: le chiffre est rond   )
Je trouvais ça sale aussi mais quand tu considères la bulle qu'il y a eu à Paris (et à côté) et le fait que dans 99% des cas, l'appartement a été acheté 2 fois moins cher qu'il n'est vendu, ça ôte tout remord.    
 
Y a une seule fois où j'ai pas osé marchander, c'est parce que le vendeur était en situation délicate (vendu par une agence pour un propriétaire très malade qui souhaitait se débarasser du bien au plus vite pour pouvoir organiser sa succession correctement )
Je sais pas s'il y a une méthode véritablement, disons qu'il faut tater le terrain. Je demandais si le bien était en vente depuis longtemps (vendeur en galère ou pas), s'il avait baissé de prix depuis. Si c'était une agence, je demandais à combien il pensait que le propriétaire pouvait le lâcher (en général, ils ont une bonne idée de ça) et je proposais un peu moins tout en sachant que ça passerait pas. Et dans mon cas, ils ont surencheri à un prix compris entre le mien et le leur (c'était le but )
Je faisais une évaluation (pessimiste) sur meilleursagents à chaque fois et je n'hésitais pas à en parler si elle était plus basse (j'en parlais pas si elle était plus haute). On te répondra toujours "Non mais eux, ils ont tendance à sous-évaluer" mais bon, c'est une référence marché comme une autre

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Ben mon boulot à la base est lié à la négociation/achat de commodités pour des industriels. Pas de méthode secrète, si ce n'est de savoir quel est le prix secret dans la tête d'un vendeur et quelle est son désir d'écouler son bien.  
Je marchande jamais dans la vie sinon (j'ose même pas faire les brocantes les trucs comme ça  ), mais là, il s'agit de grosses sommes et pour la majorité des vendeurs qui se font des marges de fou (même dans mon taff, j'en vois pas des marges de plus de 50%)
Le bien que j'ai acheté à 200 k€ avait été acheté en 1976 à 70 kF, même en actualisant avec l'inflation, ça fait moins de 50 k€ actuels. Les seuls qui vendent peut-être à marge nulle (voire perte), c'est ceux qui ont acheté y a 2 ou 3 ans. Les autres, ils surfent sur la vague (jusqu'où ?), je parle même pas du centre de Paris où certains risquent d'avoir des lendemains difficiles après avoir acheté à plus de 14 000€/m2 dans certains "quartiers recherchés".

Ca fait un rendement 5 %- brut avec les frais de notaire, c'est très honorable dans une ville où le risque de vacances locatives est proche de 0.

Avec un crédit suffisamment long y a même moyen de quasiment autofinance le bien le jour où tu pars, ce qui était fort rare voir impossible il y a 2/3 ans ...

Par contre les quelques quartiers du 19 que j'ai fréquenté m'ont pas vraiment donné envie d'y refoutre les pieds. .

Je me lance, paris 18. Appart acheté en 2000 60000€  
Vendu 193 000€ net vendeur.

 
Oui, le 19e y a un peu de tout. Mais c'est en train d'évoluer positivement et ça démolit/construit pas mal aussi. Le quartier où je vis est plutôt calme et agréable (près de l'Ourcq, entre la Villette et les Buttes).
Mais y a des endroits que j'aime moins dans le 19e (près de Crimée, les blocs de tours près de la Porte d'Aubervilliers). C'est comme le 18e (même si je trouve qu'on atteint le summum du laisser-aller dans Paris près de la Goutte d'Or)

Bien joué.

Bien joué!

60% de marge, bien joué  

Ca va dépendre de ce qu'il rachète

 
Un placard dans un quartier craignos pour 200k€  

 
Et le pire c'est que je m'y plais plus que quand je vivais dans 50 m2 dans le 15e

Ça c'est parce que maintenant tu es PROPRIO !  
C'est un immeuble ancien ? moderne ? pourri semi moderne ? Deux pièces ou studio ?

Immeuble fin 70 plutôt standing, grand studio avec cuisine séparée. "C'est pas grand mais c'est fonctionnel"
Le quartier est pas vraiment craignos, on va dire que c'est "familial"

 
Pas moi, mais je peux dire que la personne a placé à 3,5% et fait un emprunt à 2,80%.

Quel génie

Pas mal, en combien de temps ?
 
Pour moi, achat petite maison en province 88,5 k€ fin 2002, revendue 165 k€ début 2006, soit pratiquement 100% de PV en 3,5 ans  

 
Tu es locataire depuis ?

Non j'en ai acheté une 2 x plus grande en 2005, 6 mois de crédit relais, puis réinjection d'une partie de la PV une fois la vente faite.
 
Success story du parcours résidentiel  

 
Que tu as payée combien de fois plus cher par rapport à 2002 ?

T'habites ou, qu'on te dise si ton parcours est convenable?

 
Élément de réponse:
 

 
J'ai fait le tableau avec le simulateur de la première page.
Pour simplifier, pas de travaux, taxe foncière, frais d'agence, inflation, défiscalisation, pas de variation des prix et loyers sur la durée.
Choix du taux d'emprunt en fonction des mensualités (ne pas dépasser 1,4*loyer et minimum 10 ans d'emprunt).
 
Dans la zone rouge, tu es perdant sur cette durée.
Dans la zone orange, tu as une différence inférieure à 5% de la valeur du bien donc selon la variation des prix tu ne sais pas si tu seras gagnant ou non.
Dans la zone verte, tu es gagnant sur cette durée.
 
Comme tu le vois, l'intérêt d'acheter dépend de ta certitude de rester sur place x années, de ton apport et de l'équivalent en loyers du bien.
 
Autour de 150-180 loyers, t'es tranquille si tu restes 3 ans sur place
À partir de 200-220 loyers, il faut rester 6 ans.
À partir de 250 loyers, il faut rester plus de 10 ans.
 
À moduler en fonction de l'apport.