Reprise du message précédent :

Pas de quoi torturer un mec en le mettant sur une chaise percée    
 

Le prix d'achat de chaque maison ?
 

 
Non nous c'est très équitable.
On paye tous les mêmes charges de copro (pour les maisons) alors qu'il y a 3 types de maisons et donc 3 surfaces différentes.
 

Si justement les règles ont changé même si on ne les avait pas écrites.
on avait toujours dit qu'on divisait pour les dépenses et que chaque personne percevrait la même chose.
Après ça change.
 
Toucher le moins non, le plus non plus, on sera dans la moyenne. Donc au final ça ne changera pas grand chose pour nous que ça soit au prorata ou en division.
 
Après par contre on a nettement + intérêt à aller le plus loin possible car l'immeuble qui est en face de chez nous ne devrait pas exister, donc si on va jusqu'au bout, plus de bâtiment.
Donc au pire, rien niveau financier mais plus de bâtiment. Du coup on y gagnerait, pas en € mais en terme de vis à vis.
 
Celle qui veut effectivement changer la règle est celle qui toucherait le plus. Mais bon ça nous étonne pas. Elle se la pète déjà bien avec son Touareg et sa maison qui vaut bien plus que toutes les autres grâce à son intérieur HdG.    
 
 
 

D'un coté, il faut compter la fiscalisation des interets de l'AV et de l'autre un loyer réévalué au minimum sur 20 ans (à moins d'investir dans un trou en crise éco).
Puis les vacances locatives, réparations, charges, impôts, ... et crédit d’impôts sur l'invest immobilier.
 
J'ai jamais dit que c'était le placement du siècle et que le gain (surtout sans PV ni MV ... 20 ans sans PV, l'investissement de la lose) en valait les emmerdes.  

 
*Oui mais au moins les AV sur fonds euro tu n'as rien à faire.
 
Le boulot que c'est de gérer un immeuble de 7 apparts ... je crois que vous ne vous rendez pas bien compte ( et encore + quand cela ne se passe pas bien )

+ l'aspect illiquide et "all in"

J'ai connu quelqu'un qui gérait jusqu'à 55 logements.
Toujours une ou plusieurs procédures au tribunal ... crise cardiaque à 50 ans
Certaines histoires d'impayés étaient bien folklo

il a pu se payer un beau caveau à x M€.

 
1) Ou vas-tu trouver un emprunt à 2% assurance comprise ?
2) Tu as oublié les 7% de frais de notaire, à la fin tu ne récupères que 93 k€
3) Sans parler des frais qu'avec beaucoup de chance tu éviteras, par contre tu passeras pas à coté de l'IR et de la TF (CSG idem pour le placement en AV)

 

 
C'était juste un exemple théorique et simplifié pour montrer que ton "si tu dois allonger un peu tous les mois alors il n'y a pas d'effet de levier" est n'est pas une règle.

 
Pour 100 k€, un prêt à 3,5% (assurance comprise) sur 20 ans te coutera 580€ par an.
Un loyer net à 3,5% te rapportera 291 € mois, soit un effort d'épargne de 289€/mois.
Sur 20 ans, avec une AV à 3%, cette épargne te rapporterait 93 k€ soit la même chose que ton appart net de frais de vente.
 
=> il faut que ton rendement net de location soit à 3,5 % net (donc vacances locatives, frais, charges, impots, TF, etc... tout déduis) pour obtenir le même gain, à hypothèse de risque équivalent (c'est à dire ni PV ni MV).
Ca varie donc en fonction de ton TMI, mais il faut viser environ 7 à 8% brut pour commencer à gagner quelquechose.

Ni femme, ni enfant.
Tout est remonté aux parents (80+ ans).
L'état en récupérera 60%, ca valait le coup de se faire chier

 
ok en effet j'avais fait un raccourci hasardeux.    
Il fallait plutôt dire "rendement net du loyer > taux du crédit".

 
+10
 

Non, l'effet de levier joue dès que le rendement de l'argent placé est strictement supérieur au taux du prêt.
 
Tu me prêtes 100 à X%, si je place cet argent à un taux supérieur à X%, je gagne forcément de l'argent (même si je te rembourse un peu tous les mois - avec donc une trésorerie négative) - hors considération sur la fiscalité.
 
Après dans le cas d'un placement comme l'immobilier, il faut que le rendement net (et pas seulement le brut) soit bien supérieur pour absorder les risques inhérents.

J'arrive toujours pas à comprendre avec les rendements actuels.

En gros c'est comme l'achat ou la location, c'est pas systématiquement le truc à faire mais l'effet de levier est possible si l’achat est réfléchi et raisonnable.

 
Quel rendement actuels ?    

Ha oui les chiffres que j'annonce péremptoirement , c'est valable à conditions que le différentiel "remboursement de crédit" - "ajout de ma poche"  ne soit pas trop élevé, j'essai de faire un tableau de calcul ce soir

 
Tous les rendements baissent  

 
Si ce sont des phyllostachis c'est une question de semaines, voir de jours

C'est pas plus simple de faire (rendement net>taux d'emprunt)?

Si aussi

 
Bientôt le travail rapportera plus que le capital

 
+1. C'est ce qui me parait le plus juste aussi    
Les règles, c'était l'union pour la destruction du bâtiment. Si c'est pas réalisable, il est normal que l'indemnisation soit à hauteur du préjudice subi (hors les frais engagés qui sont communs à tous)
 

 
Mais est ce réellement une possibilité ? Je veux dire, y a t il réellement une possibilité de voir l'immeuble tout frais sorti de terre détruit ?  
Personnellement, je n'y crois guere. C'est trop tard maintenance (c'est d'ailleurs anormal d'en arriver là, vive la France et sa justice à deux niveaux). D'ailleurs, les avocats de la partie adverse ne s'y sont pas trompés, ils proposent justement un deal o`u vous allez vous divisez.
Vu la tournure que prend la situation, c'est chacun pour soir. Et si vous voulez continuer à vous promener le dimanche en vous saluant plutôt qu'en vous insultant, le mieux est effectivement de partir sur la mesure la plus juste pour chacun.
 

Paris est tellement magique que 3 acheteurs parisiens sur 4 a fait des concessions sur ses souhaits initiaux
 
http://www.lefigaro.fr/immobilier/ [...] ssions.php

Ca s'appelle une bulle ! Le retour sur le capital investi est ridicule mais comme on achèterait pour la PV on s'en foutait...

Et maintenant tu commences à lire des annonces immobilières avec écrit « prix de revient succès euros» (genre en plus prix de revient ca inclus les frais de notaire )

C'est con ceux qui vendent en plus value l'indiquent pas.

D'ailleurs j'ai un moyen très simple de dégonfler très rapidement la bulle : qu'on oblige les vendeurs à indiquer l'année d'achat et le prix d'achat ))

et donc ? celui qui fait +10% en 10ans peut se sentir "dans son bon droit" et celui qui le vend 350% plus sera lapidé et personne n’achètera son bien ?

 
C'est déjà le cas au moment de la signature de l'acte authentique, tu as tout l'historique de l'appart.
Bon ok c'est un peu tard pour changer d'avis si t'as l'impression de te faire entuber.  

Si le mec fait x4,5 sur son prix, il a interet a me prouver qu il a bien ameliore le bien.
Sinon je negocie comme un porc.

Et si le voisin vend en negative equity le bien d'à côté (identique) mais 10% plus cher, tu lui achètes sans discuter?

Toi oui, mais le type à coté, si le bien est au prix du marché, il paiera sans problème...
Et il aura raison...

 
Le seul cas où il vaut mieux ne pas négocier comme un porc, c'est si il y a d'autres personnes qui attendent pour l'acheter.
La PV du vendeur n'a rien à voir là-dedans.  

Ca peut meme etre un argument de vente : " voyez on fait +50k en 2 ans, c est ca l immo, vs ferez pareil, trop beau $$$"

Il te dira "OK... Au suivant ", les bien recherchés et sans gros défauts (ce que recherche un Hfrien) se vendent "au prix du marché"

Multi grilles mais j'en fous

Toutes les ventes se font au prix du marché. Seulement ce prix dépend du bien

²²²
Bah, je suis dans mon 80m² payé trop cher en 2004, j'arrive péniblement pas trop loin du bout du crédit (10 ans / 15...).
Je fais avec.
Si je dois rester deux ans de plus dedans je refais la cuisine par contre.
A l'usage elle n'est pas top pratique à bientôt 4 dedans, il faut avouer.
 
Ca sera du pognon "perdu", mais 1/ on en aura fait l'usage jusqu'à la vente, 2/ ça sera toujours un meilleur élément déclencheur d'achat que la cuisine actuelle

Ah non, en 2004, c'était même overkill
On a acheté un bien adapté pour les 10 ans qui suivaient, c'est pas si mal, quand même
Et bon... deux lardons dans une seule chambre entre 3 et 5 ans... ils survivront, donc ça n'est pas tellement "inadapté", surtout en regard des autres avantages (emplacement par rapport au boulot / nourrice / école / accès...)

Faut acheter du fond Agressor de la Financière de l'Echiquier !
+13.7% de moyenne depuis 20 ans !

 
tu as achetes combien ? et si tu le revend ce serait combien si ce n est pas indiscret ?

Oui, je suis bien de la génération sacrifiée. Mais tous le monde ne fais pas la distinction ici