Reprise du message précédent :
Il y a aussi des écarts énormes entre les prix affichés et les prix réels.

 
T'as surtout rien capté ni suivi, il a acheté en 2004  

En 2004, un bien inadapté avec une petite servitude administrative de rien du tout

ouais il s'est fait pigeonner avec un truc invendable

 
Certes mais en lorraine les prix sont globalement stables et en franche comte ça augmente de 6 ou 7 %    

Me voila rassuré  
un appart à Strasbourg de 100m2 + garage dans un cartier sympa pour 200ke???

De retour depuis un bail ....
Alors ça donne quoi cette put*** de bulle ?

Le président de Cogedim gagne l'award du conseil immo de la semaine

« C’est le moment d’investir, les prix ne baisseront pas »

Nous pouvons fermer le topic et acheter de la résidence sénior.

Une golden citation :  

 
Et une fois le logement construit ?    

 
Avec toutes les malfaçons, ca fait du boulot pour les 10 ans à venir.

C'est pas faux  

C'est une blague ton truc ?

Ca fait 3.5 Chômeurs ! C'est mathématique

 
non non .. juste un truc de malade  

d'après wikipedia :
 
Baby boomers : 1943 – 1959
 
Génération X : 1960 - 1979
 
il me semble donc que tu n'es pas un BB, non ?

Non il fait partie de la génération X sacrifiée

Question un peu HS, pas pire que d'autres....
 
Dans notre "affaire" où nous sommes en procès (11 copropriétaires) contre le constructeur (et un peu la mairie qui est de mèche avec le promoteur), voici un petit historique :
.on attaque à 11 le PDC car celui-ci ne semble pas valide au regard du PLU
.le tribunal annonce l'annulation du PDC  
.le constructeur re dépose un nouveau PDC  
.la mairie valide ce nouveau PDC
.on attaque à nouveau le PDC car celui-ci ne peut être valide. En effet l'immeuble est déjà très bien entamé et ne pourra jamais respecter le PLU actuel (trop haut)
 
Actuellement les avocats du promoteur viennent de prendre contact avec les nôtres pour négociation.
La on se rend compte que nos avocats nous disent que les négociations vont se baser sur le préjudices subi par chaque maison qui est différent selon les maisons.
Du coup, si ça continue, le promoteur proposerait une somme pour chaque maison qui donnerait une somme globale pour les 11 copro.
 
Après c'est maintenant que ça va foutre le bordel chez les copro.
Comment se répartir la somme ?
.on divise par 11 et chacun reçoit la même somme
.chacun reçoit ce qui a été discuté entre les avocats (les nôtres et ceux du promoteur)
 
Sachant que depuis le début :
.on a toujours dit que c'était 11 ou rien  
.que les frais (avocat, huissier) ont été engagés à de manière équitable (montant divisé par 11)
.on a attaqué à l'administratif sur la non validité du PDC et non pas sur les nuisances et perte de valeur de nos maisons
 
En plus il y a deux types de maisons sur les 11, donc le prix n'est pas le même, donc l'impact de perte de valeur n'est pas le même.
 
Pour moi, ça permettra de voir dans le voisinage qui est cupide et qui respecte ses engagements (somme globale divisée par 11), ça va être beau à voir    
 
Après il serait "normal" que les + impacts perçoivent +. Sauf que depuis le départ, on a toujours fait ça de manière équitable et que l'union faisant la force, si chacun avait attaqué de manière individuelle, nous n'aurions pas eu de poids.
Ce qui me chagrine, c'est que certains ont profité du groupe, ont toujours dit que c'était 11 et que maintenant, potentiellement parce qu'ils seraient + impactés (ce qui est vrai) recevraient plus d'argent.
Il aurait fallu être honnête et directement le dire dès le début et non pas changer les règles du jeu en cours de partie.

 
Ca pousse tes bambous ?    
 
Sinon ton histoire est bien triste : le promoteur qui se torche avec les décisions de justice, la mairie qui se range du coté du promoteur et l'union des copro qui vole en éclat (bien joué de la part du promoteur).

Du bruit.
 
Je comprends vraiment pas ton point de vue, puisque tu es justement un exemple vivant qui illustre le fait que même avec un niveau d’études plutôt faible les gens de cette génération pouvaient très bien s'en sortir.
 
Quand tu rentres dans la vie active avec un bac +2 de nos jours...

 
Et au prorata du prix signé de chaque maison, ça ne mettrai pas tout le monde d'accord ?

Dépenses mutualisées et gains privatisés / individualisés. C'est la nouvelle économies  

 
Si vous êtes en copro vous avez des tantièmes. Normalement les dépenses (avocat) et les gains (indemnisation ici) si elles sont au nom de la copro doivent être réparties selon ces tantièmes. Si vous avez déjà répartie autrement pour les dépenses vous avez déjà mal commencé

 
Remboursement des frais engagés pour tout le monde puis dédommagement à hauteur du préjudice ça me semble logique...  

 
 
3% de rendement dans le neuf en Duflot, fais nous rêver !    

Faut peut être changer de mentalité, l'immo ne rapporte pas plus qu'un autre placement financier.
Tu gagnes uniquement via un effet de levier du crédit et une éventuelle PV à la revente.
 
Logement : les Français achètent plus petit et plus loin que dans leurs rêves

Que des arguments de qualité économique pour sûr !

 
Voila ce que je voulais lire ici depuis un bout de temps , c'est souvent occulté mais je pense que ça représente une bonne partie des espoir de "gain" lors d'un achat en vue de location  par exemple même si la rentabilité est de 1.5 voir 2% max.

 
Ben là à 3% tu gagnes même plutôt moins qu'au autre placement, et sans compter les emmerdes de la location...
Il n'y a aucun effet de levier du crédit vu qu'à ce niveau de rendement le cash flow est négatif.
Reste la PV... Sur un immeuble payé plus cher car neuf, et qui ne le sera plus à la revente dans 10 ans, faut être joueur.  

 
Tu peux expliquer l'effet de levier du crédit sur une rentabilité à 2% alors que ton crédit assurance comprise est à 3,5 % ???

Pour l'effet de levier, il faut bien que le rendement soit supérieur au taux auquel on emprunte? Ce qu'il fait que 3,75% brut, c'est pas top comme effet de levier?
Ou alors, j'ai pas tout capté?

Ca permet de générer des revenus sur de l'argent que tu n'as pas.
Même s'il faut allonger un peu tous les mois, le locataire en paie une partie.
 
La question serait peut être différente si on pouvait emprunter pour autre chose que de l'immo.

C'est toujours ceux qui ont pris le vin qui veulent partager la note au resto
 
Comme tu le reconnais, c'est normal que les plus impactés perçoivent plus. Je trouve que la méthode remboursement des frais engagés + péréquation du reliquat est le plus équitable pour tout le monde.
 
Les règles n'ont pas changées, mais l'objectif initial n'a pas pu être atteint.
 
J'ai raison de penser que tu fais partie de ceux qui vont toucher le moins ?

 
Non, pour cela il faut que le cash flow mensuel soit positif, c'est à dire : loyer net de frais et d'impot > mensualité du crédit.
Si tu dois allonger un peu tous les mois alors il n'y a pas d'effet de levier : ton "allonge" placée te rapporterait pareil en cumulé.
Donc avec un crédit entre 3,5 et 4%, en dessous de 8% de rendement brut (prix d'achat = 150 loyers) ça me parait compliqué.

 
Un exemple concret avec des chiffres m'intéresse.

 
3% au regard des risques (Vacance locative, mauvais payeur, saccage de l'appartement)... Et de l'entretien (refaire peinture, petits travaux)... Du suivi (Émission des quittances, s'assurer que c'est bien payé, que le locataire est assuré, les appels du locataires car "ça ou ça" ne va pas, état d'E/S, passer des annonces, sélectionner le locataire), avec au final une grosse incertitude sur le prix de vente (si les taux prennent 3 points, baisse mécanique des prix de l'immo, rendement négatif).
 
Ca fait pas cher payé pour les risques et le travail, comparativement à une AV.  

Le souci de l'AV c est que les rendements des fonds garantis se vautrent de plus en plus chaque année. Je crains meme qu' on passe sous les 3% net de gestion en 2014... Finalement les rendements immo ou av baissent a peu pres pareil

 
Ca dépend...
 
Par exemple pour un bien à 100 k€ avec un loyer à 3% (250 € / mois) et un emprunt à 2% sur 20 ans (mensualité 505 € / mois) : cela revient à épargner tous les mois 255€ pendant 20 ans pour avoir un capital de 100 k€ à la fin. Si tu places les mêmes 255€ par mois sur une AV à 3% par an tu récupères 83 k€ à la fin "seulement".
 
Bon évidemment avec les divers frais, charges et emmerdements divers mon investissement théorique n'est pas très sexy. Faut un peu d'inflation, répercutée sur le loyer et idéalement sur la PV, pour que ce soit vaguement intéressant.
 
 
 

Pas de quoi torturer un mec en le mettant sur une chaise percée    
 

Le prix d'achat de chaque maison ?
 

 
Non nous c'est très équitable.
On paye tous les mêmes charges de copro (pour les maisons) alors qu'il y a 3 types de maisons et donc 3 surfaces différentes.
 

Si justement les règles ont changé même si on ne les avait pas écrites.
on avait toujours dit qu'on divisait pour les dépenses et que chaque personne percevrait la même chose.
Après ça change.
 
Toucher le moins non, le plus non plus, on sera dans la moyenne. Donc au final ça ne changera pas grand chose pour nous que ça soit au prorata ou en division.
 
Après par contre on a nettement + intérêt à aller le plus loin possible car l'immeuble qui est en face de chez nous ne devrait pas exister, donc si on va jusqu'au bout, plus de bâtiment.
Donc au pire, rien niveau financier mais plus de bâtiment. Du coup on y gagnerait, pas en € mais en terme de vis à vis.
 
Celle qui veut effectivement changer la règle est celle qui toucherait le plus. Mais bon ça nous étonne pas. Elle se la pète déjà bien avec son Touareg et sa maison qui vaut bien plus que toutes les autres grâce à son intérieur HdG.