Reprise du message précédent :

 
Oui, je crois (EDIT: pour le montant du prêt, bien sûr).

 
  ²

sur cbanque.com tu as pas mal d'infos et des calculettes pour simuler ton emprunt ou optimiser tes versements.
(idem pour le CEL)

Désolé si ça a déjà été posté, pas eu le temps de lire les dernières pages aujourd'hui, un article du figaro.fr, Patrimoine: Les Français s'enrichissent:

http://www.lefigaro.fr/votrepatrim [...] issent.php

(Faut que j'arrête de lire ce topic, plus je parcours vos lignes plus ça me déprime )

oui je parlais de l'emprunt, quel intérêt de fermer un PEL pour en réouvrir sinon

Oki    
Le PEL n'est intéressant si on prévoit un achat immobilier, parce que comme épargne, c'est la misére...  

le vrai titre serait "les français se sont enrichis pendant la hausse de l'immobilier qui vient de se terminer"
ou bien "les français s'enrichissent sur le papier"

c'est aussi pour ça qu'il existe

 
Ou alors "Les français qui ont acheté il y a une dizaine d'années s'enrichissent"

D'ailleurs comment ca se calcule le patrimoine ? Tout ce qu'on posséde ? Même le logement avec une dette derrière ?
Je m'achéte un appart de 300000 € avec un crédit sur 40 ans et me voila riche de 300000 € ?  

 
J'ai un peu de mal avec la définition de "vitesse" d'amortissement. Quelle définition vous en faites?
 
definition de l'amortissement :
Amortissement :
    remboursement d’un prêt selon un calendrier établi à l’avance avec le prêteur. Un tableau, obligatoirement joint à l’offre préalable de crédit, précise, pour chaque mensualité de remboursement, le montant des intérêts, des assurances et le capital restant dû.

avec ou sans crédit je suis très très loin des 194 460 € d'un ménage moyen en 2003
et presque tout aussi loin des 135 910 € de 1997, d'ailleurs...

C'est la dérivée du temps de remboursement du capital
Soit... V pour vitesse, r pour remboursement. C'est une fonction du temps.
 
Vr = delta r(t)/r(t)
 
D'un instant à l'autre le remboursement du capital peut se voir comme une fonction cumulative en %. Il faut voir la dernière colonne du tableau d'amortissement. La vitesse c'est la variation entre chaque ligne...

Nût!

Dit plus simplement : la vitesse de remboursement varie au cours du temps. En général, elle est faible au début, puis augmente au fur et à mesure du remboursement des intérêts. La mesure est en %/an. La vitesse initiale peut-être de 5% par an, puis au bout de quelques temps, c'est 7% par an...en principe chaque année cette vitesse monte. Parce que la banque se rembourse elle-même avant de songer à rembourser ton capital. Cela dit je pense pas que ça soit le ratio le plus pertinent...bien que sympathique, intellectuellement parlant.

Et faut faire quoi pour voir si on est bon ou pas ?
On estime chaque année le % d'intéret comparer au  %  de remboursement de la valeur du bien ?

Ca je crois que ça varie très peu, les montages de prêts sont équivalents de ce points de vue (sauf prêts exotiques). In fine ce qui importe c'est quand même la durée, le ratio d'endettement, le taux du prêt, etc.
Sinon, on va parler d'accélération de remboursement du capital, mais j'abandonne là

 
heu, c'est une conception éronnée du fonctionnement d'un prêt
 
à la première mensualité, tu dois 100 euros a ta banque, tu as un taux (de 4% annuel soit) 0.33%, donc tu dois payer 33 centimes d'intéret dans ta première mensualité
le reste de la mensualtité sert à payer du capital : plus la mensualité est élevée, plus tu vas payer de capital, et donc plus la durée totale va etre courte ...
 
supposont que tu aie 1.33 euros de mensualité : tu as donc payé 1 euro de capital
le mois d'après tu doit 99 euros a ta banque, tu paye 32.7 centimes d'intérêt et 1.003 euros de captial, et ainsi de suite
 
la banque ne se "rembourse" absolument pas sur quoi que ce soit, elle te réclame tout les mois le loyer de ton argent, c'est tout
 
donc si tu veux en déduire une "vitesse" d'amortissement, il faut que tu fasse le rapport entre [ le capital total payé la première année ] et le [ total emprunté ]
 
le [ capital total payé la première année ] est intéressant à comparer avec ta capacité d'économie en étant locataire ...
 
exemple : je paie 5000 € de capital la première année, mais si j'étais resté locataire, j'économisait 7000 € (plus la taxe foncière et les charges de copro) : ai-je fais une bonne affaire ?
(la réponse n'est pas évidente et dépend de l'évolution du marché a terme)

 
Exact, on ne fait que payer chaque mois les intérêts sur le restant dû. C'est le fait que les intérêts soient élevés au début du prêt, dû au fait que c'est à ce moment que le capital restant dû est le plus important qui donne c'est impression que la banque se paye plus dès le départ. On pourai demander à sa banque 'avoir toujours le même ratio remboursement capital/remboursement intérêt mais de ce cas les mensualités ne seraient pas fixes.

C'est du chipotage là
Je suis d'accord, mais je voulais dire que la part du capital remboursée au départ était faible, c'est ce qu'il faut retenir !

Ah ben voilà le lièvre que je cherchais.
 
Je viens de me procurer le dernier PV d'assemblée générale (elle a eu lieu il y a quinze jours, avant j'avais le PV 2006).
 
Dessus, je trouve confirmation de tout ce que j'ai pu voir, à savoir que toutes les réfections ont eu lieu l'année dernière, aucun souci de ce côté là.
 
Par contre, je suis dubitatif sur la dernière résolution. Je vous la mets ici:
 

 
 
Votre avis ? Ca peut vouloir dire de gros travaux à venir ? Ou ça n'a rien à voir ? Bizarre qu'il n'y ait pas de vote ni aucune précision.

 
Voilà tout est dit  

 
On cherche un loup, pas un lièvre  
 
Sinon aucune idée Téléphone au syndic non ?

 
Moi j'dis, ça sent l'embrouille genre c'est capé mais non mais oui...  
 
Je plaisante mais c'est vrai qu'ils pourraient aussi traduire en français courant!

 
 
Ah non ! Par pitié, pas de courriers officiels en langage SMS

 
Voici les deux graphiques avec mensualité fixe :

 
 
et amortissement fixe :

 
KESKYA AU - C CLR

 
hé bien pas forcement en fait ! tout dépend de la mensualité ! pour la même somme de départ et le même taux, le capital payé dépend de la mensualité que tu es pret a payer, et engendre la durée du prêt
 
ce qui a une valeur précise, c'est les intérêts dûs chaque mois : capital restant dû X taux d'intérêt applicable
 
ensuite le remboursement en capital dépend uniquement de ta capacité a payer la mensualité
 
donc deux questions a se poser naturellement :
- combien vais-je payer d'intérêt le premier mois ? comment se situe cet "argent jeté par les fentres" à mon loyer d'avant ?
- combien de capital dans ma première mensualité ? comment se situe cet "enrichissement" par rapport à mon épargne de locataire ?
 
attention, le tout doit bien sur se comparer a budget total équivalent : le total loyer + éparnge + charges + taxe hab de la situation "locataire" doit etre egal au total mensualité + charges + charges copro + taxes hab/foncieres du proprio, avec comme hypothese un apport égal (ou nul pour simplifier)
 
pour moi c'est une comparaison basique mais très intéressante :
- payer beaucoup plus d'intérêt sur la 1er mensualité que de loyer n'est pas très sexy
- épargner beaucoup moins en capital payé qu'en épargne à coté du loyer n'est pas très sexy non plus

Ah oui tu raisonnes en dynamique de comparaison avec le loyer équivalent pour le même logement !
C'est une analyse plus poussée, effectivement, mais comme d'habitude, je parle des gens qui se mettent dans des situations dangereuses, du type prêt sur 30 ans, et endettement à 33.333333%. Là, la capitalisation dans les premières mensualités est très faible !
Si je te suis, ça me conforte dans le fait d'être locataire : je mets plus de côté chaque mois que ce que je capitaliserais...surtout qu'étant baissier, je considère que payer du capital dont la valeur baisse, c'est un peu...dommage !

Black_Jack > oui tu as raison si la différence d'épargne locataire/proprio est significative suivant mon calcul, mieux vaut te poser la question et bien réfléchir !
 
je vais prendre un exemple simple : deux amis louent à 1000 € / mois plus 100 € de charges (taxes, assurance etc) et épargnent 500 €
 
budget total : 1600 € / mois, création de richesse : 500 € / mois
 
avec le même budget ils peuvent supporter une mensualité de 1400 € / mois : hé oui y'a plus de charges !
 
cette mensualité peut être composée de beaucoup de capital (paiement en 7 ans) ou de très peu (30 ans beurk), cela dépendra de ce dont ils ont besoin pour acheter
 
or les prix de l'appart qu'ils visent (équivalent a leur loc) sont élevés et ils doivent emprunter beaucoup d'argent, avec 1400 € sur 25 ans par exemple
 
or ça implique que leur première mensualité sera de 1250 € d'intérêt et de 150 de capital
 
au final, pour le budget de la location :
- l'argent perdu dans les intérêts/loyers est plus elevé (+25%)
- la création de richesse n'est plus que de 150 € / mois contre 500 avant
 
mon conseil : ça ne vaut pas vraiment la peine, continuez a faire de l'apport
 
ce raisonnement est très simple mais permet d'éclairer facilement et clairement des gens dans le doute je trouve

Le calcul se fait sur le long terme, certains préfèrent ne payer d'abord que les interêts, pas de remboursement de capital, pendant quelque temps pour avoir les mensualités les plus faibles possibles, et ensuite passer au remboursement du capital.
En general c'est le cas de ceux qui pensent que leur solvabilité va s'ameliorer par promotion-augmentation.
Bien sûr ça coute plus cher au final, mais le principe c'est d'avoir des mensualités supportables, d'autant plus que l'achat d'appartements entraine souvent au début des frais annexes, travaux, meubles ,etc.d'ou l'interêt de réduire les premières mensualités aux seuls interêts.
Et bien sûr le meilleur moyen de baisser les mensualités, c'est d'avoir d'abord constitué un apport personnel important.

nottez deux postulats importants pour mon exemple :
 
- je ne prends pas en compte l'apport, on suppose qu'ils empruntent tout
 
en effet l'apport rapporte de l'argent que l'on soit locataire (placement) ou que l'on soit proprio (moins d'interets a payer car capital du plus faible)
 
- je ne considère que la première mensualité car ensuite l'épargne (les 150 €) font baiser les intérêts
 
mais en comparaison les 500€ d'épargne du locataire feraient aussi des petits
 
bref, ces deux simplifications permettent une meilleure lisibilité
 
nottez aussi que tout le raisonnement se fait a marché constant : si vous etes capables d'anticiper le marché avec certitude, vous pouvez speculer facilement dessus et devenir millionaires rapidement avec un petit effet levier, donc vous n'avez plus besoin de vous poser de questions

Merci,...pour moi c'est clair
Vu ce que tu dis, ça prouve bien l'irrationnalité des gens en ce moment, l'optique coup-de-coeur/mettons nous en ménage/clebs+chiards+break volvo.
 
Un moment de patience peut préserver de grand malheur; un moment d’impatience, détruire toute une vie. - Un sage chinois ( )

 
le plus rentable :
 
dans un marché qui monte durablement : acheter le plus vite possible, même sans apport (tant que ça monte)
dans un marché qui baisse durablement : faire de l'apport, ne jamais acheter (tant que ça baisse)
 
ce sont deux logiques complètement opposées, mais qui expliquent bien les fluctuations longues du marché
 
de même les gens disent souvent : "les taux sont bas, faut acheter", et en prennent pour 30 ans
alors que si les taux sont hauts, si les prix sont ajustés mécaniquement, pour la même mensualité, ils en prennent pour 7 ans
 
paradoxalement, c'est dans mon intérêt de payer beaucoup d'intérets, que les taux soient hauts, que les banques exigent 30% d'apport, que le plus de gens possibles soient exclus du marché, et donc que les prix soient faibles :
- pour la même mensualité, j'en prendrais que sur 15-20 ans plutot que sur 20-25, et ca fait UNE ENORME DIFFERENCE
- actuellement j'essaie de construire lentement mon apport, j'espere avoir quelque chose de correct d'ici cinq ans

 
  généralement c'est l'argumentation que je sors a mes amis qui veulent acheter : ca fait réfléchir, ca remet bien les choses en perspective
 
c'était très difficile d'expliquer ça quand tout le monde était haussier, mais maintenant que l'incertitude est revenues les gens se posent d'avantage de questions

c'est complexe votre truc qd meme.
 
 
sur 240 000 euros, j''emprunte 30000€ à 1,65% (pret employeur sur 15 ans) et 120000€ à 4,58% hors assurance sur 20ans.
Le reste, c'est de l'apport.
Avant, je payais 950€ de loyer charges comprises hors edf pour un F2 à Versailles.
Bientot (spa encore gagné) je payerai 1050€ par mois pour une maison de 100m2 dans la banlieue grenobloise.
Mon salaire et celui de ma copine n'a pas vraiment bougé (- 50€/mois mais compensé par les Tickets restaurants )
 
Alors, je fais comment pour calcluler moi  
 

Du moment que ça ne monte plus, il n'y a plus de raison de se précipiter (sauf cas exceptionnel qui ne se reproduirait pas); et constituer l'apport.
Si ça baisse, ça ne sera que mieux, si ça repart a la hausse dans quelques années, avec l'apport on sera en situation d'acheter.
 Bien sûr pour qui a déjà un gros apport, c'est autre chose.

nom de la ville où t'as trouvé une maison à 240K près de Gre

Et comme ceux qui ont un gros apport sont rares...

une liquidation judiciaire, un truc glauque