???  

et les travaux que tu fais toi meme ?

Mais si les gens mettent du pognon plus dans l'immo qu'ailleurs, c'est en raison d'une habitude ancestrale dans ce pays de préférer la pierre, la rente à l'entreprise, habitude entretenue par des politiques qui découragent l'investissement en entreprise à son profit afin d'assurer son train de vie (assurance vie, livret A).

Genre tu changes les pneus de ta voiture tu fais une plus value

Un placement à 8-10% l'an  n'est pas sûr

Un placement à 8-10% l'an  n'est pas sûr

 
 
la mauvaise foi des pauvres m'étonnera toujours
 
 
 

Ou tu vois -10 ?

 
Où tu vois un "moins" ?

alors que toi t'as le coeur sur la main
tu vendrais 40% sous le prix du marché
 
la mauvaise foi des pauvres m'étonnera toujours

 
Si c'est pas blanc, c'est forcément noir!
 
Le comportement de ces dernières années est clairement de surévaluer son bien pour acheter plus grand sans débourser un centime.
 
Avant les années 2000, les vendeurs regardaient un peu ce qui se passait autour d'eux et ajoutaient la différence.
 
Personne n'a jamais fait de cadeaux aux acheteurs, m'enfin là, on est clairement passé à la vitesse supérieure: Pigeonner tout ce qu'on peut.
 
(faut dire qu'avec 10 ans d'UMP, ça laisse des séquelles)

tu éxagères l'impôt sur la PV en parlant de 100->80

s'il y avait environ 20% d'impôt, il serait sur la PV et non pas l'intégralité du prix de revente

Exemple:
Achat 100k en 2008
Revente 120k en 2012

PV de 20k. l'impôt te prend 4k, il te reste 116k

Achat 100 en 2000, revente 200 en 2013, 100 de PV, 40 de TMI, 15 de csg reste 145...

Tout va bien...

Tu as des infos, budget terrain / construction, loyer et défisc envisagés ? Perso j'arrive à rien de bien en Duflot dans le 49...

si tu revalorises en effet tu peux en espérer une récompense, par contre si tu ne comptes que sur la hausse de l'immo tu n'as rien fait à part spéculer et je ne vois pas trop où se situe le mérite (c'est même nuisible pour l'économie)

on s'en fout  
du concret ?  
 
qui cherche encore ici ?  
pour acheter ? pour vendre ? pour investir ?

 
Comme je le disais plus haut, il y a 2 points principaux (obious d'ailleurs ) :
 
- Le prix de la construction ne dépend pas de l'emplacement et varie peu pour des prestations standards
- Le terrain est la composante du prix la plus variable
 
Partant de là, ma démarche est simple :
- Je veux investir près de chez moi => zone B1
- La loi de défisc de base en ce moment est la Duflot => loyer plafonné en fonction de la surface (=> un meilleur emplacement n'augmentera pas le rendement)
- A mon sens, une maison doit au moins faire 3ch => Les plans les plus compactes en restant habitables donnent environ 90m²
- 90m² majorés par les annexes (et le stationnement, j'attends le retour de l'administration) donnent un loyer plafond de 850/900€ par mois
- Pour un rendement de 5% brut, il faut donc un projet à ((900*12)*100)/5 = 216 000€ tout compris
- Pour avoir un bien fini et louable facilement, il faut compter des budgets à la con comme cuisine, meuble sdb, peintures, boite aux lettres , ... => 10 000€
- en plus de la construction, il y a les rackets réglementaires (raccordements EDF, tout à l'égout,, eau, FT, taxes locales, ...) => 10 000€
- Sur les 216 000€ max du projet, il reste donc 216 - 10 - 10 = 196 000€ pour la construction et le terrain
- Clé en main, avec un tout petit peu de travaux fait soit même, en RT2102 et aux normes PMR ( VC), il est difficile de faire construire à moins de 1 200€/m² (:o² VC) => 90m² *1200€/m² = 108 000€ de maison
- Il reste donc 196 000 - 108 000 = 88 000€ pour le terrain acte en main.
- Avec les différents frais, le terrain doit donc être vendu dans les 80 000€.
 
Avec ça, tout à la base pour chercher/réfléchir un projet convenable. En plus, les taux sont bas
 
En Duflot, tu peux réduire ton IR de 18%, soit 38 880€ sur 9 ans avec les chiffres ci-dessus, soit 360€/mois sur 9 ans.
Sur 20 ans, en empruntant la totalité, il faut sortir 1 300€/mois.
Loyer + réduction d'impôts (limité à 9 ans) = 1 260€/mois.
Il reste 40€ à sortir de ta poche. Sans compter les énormes intérêts d'emprunt à déduire, la TF, le surplus d'IR, ...
 
Bref, le nerf de la guerre c'est le terrain.
 
Je me goure peut-être cela dit

 
en prenant grosso modo tes chiffres, il faut ajouter:
disons 1000€ de TF
740€ d'IR supplémentaire (si t'es à 30%)
380€ de PS
 
donc tu as 177€ par moi à sortir de ta poche que tu n'avais pas compté
avec les 40 autres, on est à 217€ par mois

comment ton raisonnement peut il tenir?
en vendant, tu gonfles le prix pour acheter plus grand sans ajouter un centime
mais le gars à qui tu achètes l'appart plus grand, il a pas fait de PV lui?

Ptain la débile sur FB    
[...]
Et devinez quoi ? C'est une BB  
Je ne sais pas qui c'est vis à vis de mon pote. Si elle est de sa famille je viens de perdre un pote    Si c'est une de ses collègues, elle va le saouler lundi en lui disant qu'il a de drôles de fréquentations  

 
j'ai précisé que je ne les avaient pas calculés ici Cela dit, l'augmentation d'IR doit être plus faible que ce que tu annonces avec les charges déductibles importantes des premières années.
 
Et si on paye plus d'impôts, c'est qu'on gagne plus d'argent.

Ptain la débile sur FB    
 
On discute hausse des prix avec un pote.
J'explique qu'il est souhaitable que les prix baissent pour les jeunes, pour leur pouvoir d'achat, tant pis pour le patrimoine des plus agés.
 
La vieille :  
"pour nicolas le patrimoine des vieux en général revient a leurs enfants qui sont jeunes c est un peu naze ce que tu dit .................une vieille qui le dit et qui a des jeunes ........."
 
 
Je réponds :
"désolé, mais c'est vous qui dites des choses "nazes". Moi, je ne dis que des choses sensées. Le patrimoine des vieux revient à leurs enfants qui sont jeunes ? Vous êtes au courant que les français meurent maintenant en moyenne à 85 ans et donc que la transmission de patrimoine se fait à des enfants qui ont en moyenne plus de 60 ans ? Plus de 60 ans c'est jeune ? Il vaut mieux que les jeunes (les vrais jeunes de 30 ans) puissent acheter à prix raisonnable à 30 ans, plutôt que de devoir attendre le patrimoine de leurs parents à plus de 60 ans quand ils en auront plus besoin. A moins qu'on doive attendre la mort des parents pour en profiter ?"
 
 
Elle répond :
a bon je viens d apprendre que tous les gens meurent a 85 ans ................nicolas est un donneur de leçons il a vécu il sait tout ..................bonnes f^tes de paques a moins q u il soit contre aussi
 
 
Je conclue :
Mais qu'est-ce que vous racontez Pascale ? Connaissez-vous la signification de "moyenne" ? Vous allez remettre en cause l'espérance de vie des français car il y a Jeanne Calment qui est morte à 122 ans ou qu'il y a des bébés morts nés ? Si je dis que les français ont des revenus supérieurs aux chinois vous allez me dire aussi que c'est faux parce que le plus riche des chinois gagne plus que vous ? J'énonce des faits donc je suis un donneur de leçons ? Je vais vous laisser dans votre ignorance, vous n'êtes pas rationnelle, votre seule source d'informations est certainement le JT de TF1. La prochaine fois que vous me contredisez en disant que mes propos sont "nazes", essayez de réfléchir et de vous renseigner avant. Enfin soit, vous êtes plus âgée alors vous êtes à coup sûr plus cultivée, d'ailleurs vos fautes d'orthographe le prouvent. Bonnes fêtes de Pâques.

 
 
Et sans parler que les jeunes pas bien nés sont bien baisés vu qu'ils n'héritent de rien, voire de dettes.
 
Et devinez quoi ? C'est une BB  
Je ne sais pas qui c'est vis à vis de mon pote. Si elle est de sa famille je viens de perdre un pote    Si c'est une de ses collègues, elle va le saouler lundi en lui disant qu'il a de drôles de fréquentations  

Avec un tel emprunt, la première année tu as environ 6800€ d'intérêts, 1000€ de TF, 4000€de cuisine ikea et 10800€ de loyer.
 
=> pas d'IR supplémentaire

les 30 ans c'est pour paris seulement
tous ses chiffres sont pour la capitale, il n'a pas donné de données pour ailleurs

Ptain la débile sur FB    

Ptain la débile sur FB  

On discute hausse des prix avec un pote.
J'explique qu'il est souhaitable que les prix baissent pour les jeunes, pour leur pouvoir d'achat, tant pis pour le patrimoine des plus agés.

La vieille :
"pour nicolas le patrimoine des vieux en général revient a leurs enfants qui sont jeunes c est un peu naze ce que tu dit .................une vieille qui le dit et qui a des jeunes ........."

Je réponds :
"désolé, mais c'est vous qui dites des choses "nazes". Moi, je ne dis que des choses sensées. Le patrimoine des vieux revient à leurs enfants qui sont jeunes ? Vous êtes au courant que les français meurent maintenant en moyenne à 85 ans et donc que la transmission de patrimoine se fait à des enfants qui ont en moyenne plus de 60 ans ? Plus de 60 ans c'est jeune ? Il vaut mieux que les jeunes (les vrais jeunes de 30 ans) puissent acheter à prix raisonnable à 30 ans, plutôt que de devoir attendre le patrimoine de leurs parents à plus de 60 ans quand ils en auront plus besoin. A moins qu'on doive attendre la mort des parents pour en profiter ?"

Elle répond :
a bon je viens d apprendre que tous les gens meurent a 85 ans ................nicolas est un donneur de leçons il a vécu il sait tout ..................bonnes f^tes de paques a moins q u il soit contre aussi

Je conclue :
Mais qu'est-ce que vous racontez Pascale ? Connaissez-vous la signification de "moyenne" ? Vous allez remettre en cause l'espérance de vie des français car il y a Jeanne Calment qui est morte à 122 ans ou qu'il y a des bébés morts nés ? Si je dis que les français ont des revenus supérieurs aux chinois vous allez me dire aussi que c'est faux parce que le plus riche des chinois gagne plus que vous ? J'énonce des faits donc je suis un donneur de leçons ? Je vais vous laisser dans votre ignorance, vous n'êtes pas rationnelle, votre seule source d'informations est certainement le JT de TF1. La prochaine fois que vous me contredisez en disant que mes propos sont "nazes", essayez de réfléchir et de vous renseigner avant. Enfin soit, vous êtes plus âgée alors vous êtes à coup sûr plus cultivée, d'ailleurs vos fautes d'orthographe le prouvent. Bonnes fêtes de Pâques.

Et sans parler que les jeunes pas bien nés sont bien baisés vu qu'ils n'héritent de rien, voire de dettes.

Et devinez quoi ? C'est une BB  
Je ne sais pas qui c'est vis à vis de mon pote. Si elle est de sa famille je viens de perdre un pote    Si c'est une de ses collègues, elle va le saouler lundi en lui disant qu'il a de drôles de fréquentations  

j'ai calculé 7240€ d'intérêt et assurance
1000€ de TF
 
10800 de loyer
 
par contre j'ai pas mis de cuisine, elle est inclue dans le prix d'achat du bien

 
je compte le mobilier hors du prix d'achat. C'est peut-être une erreur d'ailleurs.
 
Sinon, je te rejoins sur les calculs Passer les grosses déductions ça tape !

honnètement je ne sais pas qui a raison, entre inclure toute la maison dans l'achat initial, ou acheter une maison vide et mettre la suite en frais déductibles
si ton option est possible, c'est sur qu'elle est plus rentable. Enfin juste la première année comme tu le fais remarquer
 
J'avais fait pas mal de tableaux excel pour simuler la rentabilité de différentes options, et au bout du compte ça me disait qu'épargner plutôt que faire de la loc, c'était pas du tout un mauvais choix
 
par contre c'était pas en défiscalisé, et ça serait une option intéressante à étudier.
ma grande inconnue est de combien ça augmente le prix d'achat, et de combien ça descend les loyers possibles
 
une petite question: tu t'es posé la question de la rentabilité de ton projet, comparé à une assurance vie à 3-3.5%?

Ptain la débile sur FB    
...

genre tu fais une salle de bain, genre tu amenage tes combles, genre du fait une verranda  
genre tu fais un garage, genre tu fait une cuisine equipé, genre tu remplace les grilles pain de chauffage par une PAC, genre tu monte une vmc DF, genre du refait l'isolation pour passer a  dpe F a C
genre tu fais venir un décorateur, genre tu fais venir un paysagiste, genre tu met un chauffe eau solaire, genre tu fais 60m² de terrasse, genre je sais pas pourquoi je parle avec toi

 
Comme je le disais plus haut, il y a 2 points principaux (obious d'ailleurs ) :
 
- Le prix de la construction ne dépend pas de l'emplacement et varie peu pour des prestations standards
- Le terrain est la composante du prix la plus variable
 
Partant de là, ma démarche est simple :
- Je veux investir près de chez moi => zone B1
- La loi de défisc de base en ce moment est la Duflot => loyer plafonné en fonction de la surface (=> un meilleur emplacement n'augmentera pas le rendement)
- A mon sens, une maison doit au moins faire 3ch => Les plans les plus compactes en restant habitables donnent environ 90m²
- 90m² majorés par les annexes (et le stationnement, j'attends le retour de l'administration) donnent un loyer plafond de 850/900€ par mois
- Pour un rendement de 5% brut, il faut donc un projet à ((900*12)*100)/5 = 216 000€ tout compris
- Pour avoir un bien fini et louable facilement, il faut compter des budgets à la con comme cuisine, meuble sdb, peintures, boite aux lettres , ... => 10 000€
- en plus de la construction, il y a les rackets réglementaires (raccordements EDF, tout à l'égout,, eau, FT, taxes locales, ...) => 10 000€
- Sur les 216 000€ max du projet, il reste donc 216 - 10 - 10 = 196 000€ pour la construction et le terrain
- Clé en main, avec un tout petit peu de travaux fait soit même, en RT2102 et aux normes PMR ( VC), il est difficile de faire construire à moins de 1 200€/m² (:o² VC) => 90m² *1200€/m² = 108 000€ de maison
- Il reste donc 196 000 - 108 000 = 88 000€ pour le terrain acte en main.
- Avec les différents frais, le terrain doit donc être vendu dans les 80 000€.
 
Avec ça, tout à la base pour chercher/réfléchir un projet convenable. En plus, les taux sont bas
 
En Duflot, tu peux réduire ton IR de 18%, soit 38 880€ sur 9 ans avec les chiffres ci-dessus, soit 360€/mois sur 9 ans.
Sur 20 ans, en empruntant la totalité, il faut sortir 1 300€/mois.
Loyer + réduction d'impôts (limité à 9 ans) = 1 260€/mois.
Il reste 40€ à sortir de ta poche. Sans compter les énormes intérêts d'emprunt à déduire, la TF, le surplus d'IR, ...
 
Bref, le nerf de la guerre c'est le terrain.
 
Je me goure peut-être cela dit

 
je regarde pour acheter ma RP
mais dans les 2/3 villages qui m'intéressent, pas d'offres qui me correspondent
y'a du terrain libre à pas cher, faire construire???

 
Si tu fais construire, je dirais que tu ne payes pas la défisc comme tu le ferais avec un "Super programme pour investisseur vendu par Mr Big Promoteur".
 
Pour la rentabilité, ça dépasse mes compétences si je veux le faire bien. J'ai une très grosse capacité d'épargne et j'envisage ce type de projet pour diversifier/m'endetter.

Ptain la débile sur FB    

Tout ça s'ude, et l'état des techniques progresse.

t'es ivre

j'imagines que tu es déjà proprio de ta RP et qu'elle te convient pour les 10 années à venir au moins?