Reprise du message précédent :
C'est une copro qui était entièrement en locatif, construit il a 10 ans pour du scellier
Une soixantaine d'appartements
Loués à n'importe qui pour faire rentrer l'argent, donc problèmes de paiements des loyers
Et maintenant la plupart des proprios s'en séparent et la copro devient plus correcte.

 
Mais les gens n'ont pas attendu Chypre pour penser qu'acheter de la pierre sécurisait le cash...

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Plus de defisc, hop, on liquide !

 
Il t'a répondu que oui, c'est rentable d'acheter

Ce qu'on ne dit pas assez sur les Scellier, c'est qu'ils  sont construits pour 10 ans

 
Combien de primo ont de la tune ?  

 
Tiens, ça me fait penser à une année où on est partis au ski en janvier dans des logements qui venaient d'être construits.
 
Le soir, en rentrant, première chose qu'on faisait tous avant de rentrer dans le bâtiment, c'était de taper dans le mur pour virer la neige des chaussures de ski. Le deuxième jour, après avoir fait un premier trou, on a continué à un autre endroit, en tapant avec le côté de la chaussure plutôt que la pointe. Le quatrième jour, tout le monde cherchait un mur sans trou pour taper sa chaussure    
 
Bon, je passe les détails sur l'intérieur du bâtiment, mais tout était en carton (ou en pin, ce qui revient à peu près au même). J'crois que certains voulaient rentabiliser au max, y avait même pas de placard dans les chambres et si ils avaient pu se passer d'y mettre des lits, ils l'auraient fait. Ça m'étonnerait que l'immeuble ait tenu une seule saison. Au final, ça va leur coûter cher de changer l'escalier et refaire les murs tous les ans...
 
/mylife

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1- tu as bien pris en compte tous les paramètres (par exemple avec le simulateur asi77 en 1ère page) ? Tu as considéré quelle évolution du prix du bien entre l'achat et la revente (sachant que les prix sont orientés à la baisse) ? C'est un paramètre fondamental, qui a bcp plus d'importance que 200€/an de TOM.
 
2- c'est plutot inquiétant, ça peut vouloir dire que certains ne payent pas leurs charges et font exploser celles des autres. As-tu les comptes des dernières années de la copropriété pour vérifier ? C'est clairement fondamental avant d'acheter.

 
Ben... je ne suis pas inquisiteur immobilier, et je ne prends pas systématiquement les gens pour des cons. Quelqu'un qui dit "oui, j'ai vérifié pour moi c'est plus rentable d'acheter" s'est posé la question, il peut demander des renseignements pratiques sur le topic achat immobilier sans se faire enquiquiner pour déballer toute sa vie

 
Le genre d'histoire qui me dissuaderait d'acheter du neuf sur plan... Comment être sûr de ne pas récupérer un immeuble en... pin ?
 

Aller sur le chantier tout les jours

 
Et côtoyer des ouvriers ?
 
Sérieusement, il doit y avoir comme un cahier des charges consultable avant de s'engager, qui spécifie que tel ou tel matériau et telles et telles techniques seront employées. Mais de là à imaginer le résultat final, je pense que ça demande des compétences que je n'ai pas
 

 
Donc au final ce que tu dis c'est que l'avantage d'acheter un lot c'est de revendre en morceau, mais pas forcément de gros gains sur la location ?

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Apparemment, l'immeuble avait une base en béton armé. Les escaliers de l'immeuble étaient en béton armé. Mais c'est l'isolation extérieure où il y avait le crépi qui était en papier mâché.
 
Dans les appartements, portes papier cigarette en pin, du jour partout, les panneaux/frises de la porte mal ajustés, au point que certains allaient aux toilettes en éteignant la lumière    
 
Nous on était dans un duplex qui avait un escalier en pin pour aller à l'étage. Le dernier jour, j'ai entendu un CRAC en descendant chargé avec mes valises. Je demande à un pote de monter et descendre pendant que je regardais d'en dessous, il s'était bien fissuré.
 
Absolument TOUS les cadres des fenêtres en pin ou autre étaient mal ajustés. Pour un immeuble en montagne, ça la fout mal ce genre de courant d'air qui oblige à mettre le chauffage à fond pour pas avoir trop de froid qui arrive sur la tête quand on dort.
 
Etc.

Pour les ouvriers, tu leur payes une bière pour discuter 5 min avec eux. Ton pack pourrait largement être rentabilisé par le nombre de malfaçons découverte.
Normalement, le constructeur est tenu de conserver la fiche produit de tous les matériaux utilisés pour tracer les éventuels pbs de traçabilité à venir (cf amiante). Dans la pratique, j'ai quelques doutes surtout avec le nombre d'étages de sous-traitance.

 
 
   
 
Le genre de truc qui ne donne pas envie de faire construire... pourtant y'a un moment où il faut bien faire confiance. Mais quand on voit ce genre de merdes...

Il faut juste marquer à la culotte l'entrepreneur en allant très régulièrement sur le chantier, quitte à passer pour un emmer... de service.

 
Clair, surtout que le type de porte, d'escalier doit se trouver sur le contrat de construction.
 
Pour moi, y a eu de l'entourloupe ou bien c'était destiné à des investisseurs qui ne sont jamais venus voir leur bien.

En fait je t'ai répondu mais j'ai oublié de mettre une partie en gras en te quotant, je ne voulais pas dire que j'achetais le bien que je loue actuellement masi que ej cherche effectivement un p3 de 65 m2, mais bon tant que j'ys suis je vais donner tous les détails de ma recherche, si ça me permet d'avoir des conseils supplémentaires.
 
Actuellement:
locataire d'un p 2/3 de 65 m2 à Avignon pour 635 CC (615 loyer + 20 euros de charge) TH: 850 euros
 
Mon projet
-Appartement p3 minimum 60 M2 à Avignon proche remparts avec terrasse.
-Tarif recherché: 112 K€ + 8 k€ de frais de notaire, pas de travaux = 120 k€ tout compris
-TF: entre 800 et 1000 Euros
-TH:800 et 1000 euros
-Charge: entre 30 et 130 euros par mois
 
Financement
-J'habite avec ma fiancée mais c'est moi qui achète et ej finance seule
-50 K€ d'apport: 25 k€ des parents et 25 k€ d'épargne
-70 k€ d'emprunt: sur 15 ans TAEG: 3.1 %: mensualités : 487 euros , salaire net mensuel : 1500 euros
 
Long terme
habiter 7 ans dedans, avec probablement un bébé dans la période.
Et acheter plus grand quand ça deviendra trop petit.
Si on gagne bien notre vie à ce moment là on garde pour louer et on achète la maison, sinon on revend l'appart pour acheter la maison.
 
 
Problèmes
-Les apparts qui me plaisent ne valent pas 112 k€ mais plutôt 125 ou 130 (sauf celui que j'ai loupé ce matin)
-les charges sont très variables selon ce que je visite, et des fois ça monte jusqu’à 150 euros par mois avec le chauffage collectif et c'est pas négligeable

 
Ok, mais tu y vas le soir après le boulot par exemple. Le weekend pour faire quelques vérifs et prendre des photos...
 
Mais certaines choses ne sont pas visibles : si les ouvriers posent l'isolation d'un mur pendant la journée et que c'est fini le soir quand tu arrives, qui te dis que ça aura été bien fait ? Il y a certaines choses qui, une fois faites, sont "cachées", parce que scellées sous le béton par exemple. Et si, à un moment donné, l'ouvrier a un petit coup de mou et se dit : "ben tiens, j'en ai rien à foutre de sa baraque à l'autre con, hop, je lui fout la moitié de la laine de verre, ou j'oublie carrément un pan d'isolant, etc.", eh bien là tu ne le sauras peut-être jamais.
 
C'est ce genre d'erreur par omission volontaire (voire par malveillance tout simplement) qui me fait peur.

 
Vendre à la découpe, cela ne se fait pas sur un coup de tête. C'est compliqué. Voire très compliqué.

 
Si on parle du même genre d'appart ( localisation ) à l'achat et à la loc, cela semble  un bon deal à 112k€ ( 11 ans pour revenir à l'équilibre) ( par contre 17 ans à 130k € )
 
Les charges si le chauffage est collectif, il faut que tu en retires le prix que tu payes pour te chauffer.
 
60 m² c'est bien ça permet de voir venir, même avec un enfant.
 
Par contre tu ne compte pas de budget pour démanagement/travaux d'aménagement et je pense que tu es optimiste sur ce coup...

Encore une baisse de plus de 50K (10%) sur un bien qui m'intéresse \o/
Le krach continue

 
Ah bon ?  
 
C'est pas juste, y'en a qui ont droit à leur krach perso
 
T'es où ? (ah OK, Luxembourg)
 
A Paris dans mon quartier je continue à voir la plupart des annonces autour de 10 k€ / m2 pour les appartements familiaux qui sont censés être moins cher, alors que les notaires donnent < 9 k€ en comptant toutes les surfaces. Donc a priori zéro krach.

 
Tu gagnes un peu en gestion car pas de frais de syndic, tu maitrises mieux tes dépenses par rapport à un conseil syndical et tu achètes un peu moins cher l'immeuble car ça n'intéresse que les investisseurs et non ceux qui veulent une résidence principale. En plus, potentielle décote si c'est déjà loué.
 
Par contre, revendre par lot, c'est plus compliqué, à moins de revendre loué (mais décote). Il faut parfois créer les lots, créer la copropriété et ensuite revendre, au fur et à mesure que les appartements se libèrent. Parfois, tu ne peux pas faire de lots ou tu dois payer cher à ta commune le droit de les créer.
 
C'est vraiment un truc spécial et j'ai parfois revendu des immeubles en bloc plutôt que de revendre à l'unité.
 
Le pire qui m'est arrivé : un incendie dans les parties communes et tout l'immeuble inhabitable quelques mois sans compter les dégâts dus aux pompiers (eau + casse) plus batailles d'experts pour le refaire. Pas de loyer pendant ce temps là et crédits à payer sans compter la perte entre l'assurance et le cout de remise en état...

J'imagine le stress

 
Hmmm... On camoufle bien ce genre de baisse en Luxembourgie , la phase peur n'est pas du tout commencée ici.
 
C'est quelle ville/quartier si possible ?

C'est très bien, il me semble que tu as les données pour pouvoir faire des comparatifs achats/loc avec l'outil asi77 en première page.
 
 

Sylvain, tu as pris quelle évolution du prix du bien pour ton estimation ?
 
Comme tu dis qu'il faut 11 ans pour amortir, et que Yakumo compte y rester 7 ans, il a interet financièrement à rester locataire, n'est-ce pas ?

 
25 k€ d'apport viennent des parents, et je suis prêt à parier chez que ces 25 k€ ne seront pas donnés si pas d'achat : encore un calcul de rentabilité facilité  

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Bonjour,
 
Savez-vous si la base BIEN des notaires pour paris est accessible aux particuliers ?
 
http://www.basebien.com/PNSPublic/ [...] .php?rub=1

Oui, mais c'est payant.
 
Quelqu'un avait fait un compte-rendu il y a quelque temps. A mon avis, il y a trop peu d'information sur le bien vendu pour en tirer un enseignement quelconque.

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Effectivement, ces 25 k€ je n'en vois pas la couleur si je n'achète pas    

Vous avez bourriné l'isolation par l'extérieur pendant toute la semaine et vous n'avez pas compris que le problème c'était vous et pas l'immeuble ?

Les murs d'un immeuble, ce n'est pas fait pour y foutre des coups de pied dedans à coup de chaussure de ski hein.
Surtout quand au premier coup on s'aperçoit que ce n'est pas du béton peint mais un matériaux mou.  

Non mais   quoi.  

En lisant et comprennant les descriptifs qui te sont soumis.  

Bref, en se renseignant mille fois plus que pour les options du Picasso que tu vas acheter.