Reprise du message précédent :

C'est fait, merci (bon la conversion OpenOffice.org => Excel s'était mal passée ...).
 

 
1) Nous sommes d'accord que je décline toute responsabilité ...
 
2) Il me semble plus prudent de se contenter d'une revalorisation de 0% annuelle. La décision est très sensible à ce paramètre, plus encore qu'au taux d'intérêt.
 

Il y a un truc que t'oublies dans ton calcul : Tu n'arrête pas de louer au moment où tu arrête de rembourser ton crédit. Plus la durée augmente, le cout de l'achat ne monte presque plus (taxte foncière et charges proprio) alors qu'en locataire tu paye toujours (et même un peu plus chaque année).
 
Personnellement, j'avais calculé que c'était quand t'avait la somme cash que ça pouvait être intéressant le louer en plaçant son argent.. Mais c'était rentable à 30 ans. Je me souviens plus trop, faudrait que je retrouve mon fichier (ça faisait des beaux graphiques...)

 
Tu sais j'ai les clefs de mon futur chez moi dans 8 jours exactement ...    
Mais j'avoue que je n'avais pas poussé les calculs aussi loin que toi...    
Même avec 0%, 30 000 euros d'ecart environ...
 
 

 
tu peux aussi emprunter un fourgon edf gratos le week end  

Tiens une question EDF justement...    
 
Je vais appeler EDF pour mettre le compteur electrique à mon nom dans mon nouvel appartement.
Sachant que l'appart est vide depuis décembre (donc certainement que l'electricité a été coupé), peuvent-ils "switcher automatiquement" le compteur à mon nom le 31 (un samedi) (histoire de pouvoir avoir de la lumière et commencer à travailler dans l'appart de suite   ) ou dois-je attendre le lundi et attendre la visite d'un petit gars d'EDF   ...
 
Tks !!
 

 
ben nous on avait eu le meme pbm, mais comme l'appart était innocupé depuis 2 ans fallait qu'ils interviennent jenesais où. faut y aller pas trop tard le samedi et esperer tomber sur un mec sympa, parce que normalement c 3 jours le delai pr faire les inter (nous 1h apres on avait eu l'electricité, le mec avait été super sympa et tt !)

1) Non, l'objectif ici n'est pas de comparer l'immobilier en tant que placement financier à d'autres produits, mais de savoir s'il vaut mieux louer ou acheter sa résidence principale. Donc tu cesses de louer le jour même ou tu signes le compromis de vente. Bon OK il y a peut-être un mois de loyer de battement, mais on n'est clairement pas à 800? près ici ...
 
2) "Plus la durée augmente ...": pas compris ce que tu dis.
 
3) "Avoir la somme cash ...": pas compris. Si tu possèdes assez de capital pour te loger directement, comme les taux des placements sont en général plus bas que les taux d'intérêts, donc les loyers, mieux vaut acheter son bien. Surtout, il ne faut pas oublier le problème de la taxation des plus-values, que j'ai totalement occultée ici.

 
ah ok    
 
ca progresse, nos factures ne payent plus les déménagements des agents  

Je me suis mal exprimé. Je parlais d'APRES le crédit. Si tu as un crédit sur 5 ans, et que tu restes 10 ans dans le logement, le cout total devient ENCORE plus intéressant que si tu compares au bout d'une période de 5 ans.  
 

Pareil qu'a dessus. Une fois le crédit payé, ça te coute presque plus rien en comparaison du loyer que tu devrais continuer à payer.
 

 
certes, sauf que tu n'est pas taxé sur la plus value s'il s'agit de ta residence principale et de la première plus value depuis un delai de 2 ans.

Bon, j'ai retrouvé mon comparatif XLS que j'avais fait il y a 3 ans.
 
http://n.lejeune.free.fr/hfr/cout-hfr.xls
 
 
Bon, j'explique : l'objet du graphique est de voir la rentabilité/cout d'un achat sur une période par rapport à une location du même bien. Le graphique donné (en valeur absolue et en cout mensuel moyenné) a pour abscisse le nombre d'années pendant lequel on reste dans le logement indépendamment de la durée du crédit (fixé par ailleurs).
 
Les champs qu'on peut renseigner sont ceux sur fond jaune.
- Le taux global du crédit, c'est le taux nominal + assurance
- L'indice de vente, ne touche que la vent (non ?)
- L'indice des loyers, c'est pour le loyer net
- L'inflation, c'est pour les charges et les taxes.
- Le reste est évident...
 
Dans le tableau vous trouvez plein de colonnes :
- Valeur du bien, c'est en considérant l'augmenation du prix
- Le gain, c'est la diff avec le prix d'achat
- Le cout du crédit, c'est ce qu'il a couté en totalité si on le solde à cette date (hors pénalités).
- Les pénalités, c'est 6 mois d'intérêts (j'ai pas mis de plafond)
- ... bon, le reste, vous me dites si vous comprenez pas.
 
Note : Ne pas prendre ça au pied de la lettre, je ne suis pas conseillé financier, ni agent immobilier. Donc il y a certainement des erreures.
 
EDIT : j'ai oublié de dire qu'il faut les macros complémentaires "utilitaire d'analyse" sous excel, sinon, on peut pas jouer sur le crédit.

en general les penalités c plutot 3% du capital restant du.

Souvent c'est 6 mois d'intérêts jusq'à un max de 3% du capital restant du. J'ai eu 2 crédit, c'était la même close. De toute façon la différence est pas gigantesque.

 
ben le pbm c que la qtt d'interets n'est pas du tt la meme selon que tu sois au debut ou a la fin du credit. donc 6 mois à kel niveau ? a partir de la cloture ?

Je sais plus, j'ai fait ça il y a 3 ans. Faudrait afficher les feuilles/colonnes cachées et regarder dans les formules que j'avais mis.  
Ca doit être 6 mois à partir du début de l'année suivante, puis que je considère qu'on cloture en fin d'année.

Non, car en fin de période, si j'ai plus de capital, je rachète cash le même appartement (et n'ai plus de loyer à payer).

OK, mais faut supposer que tu éparge suffisamment et que les couts des logements n'ont pas changé, (même pas l'inflation) ce qui est quand même peu probable sur une durée de 10/20 ans.

Non, les loyers sont mis à jour (indice du coût de la construction INSEE en moyenne). Quant à savoir si j'ai assez pour acheter le bien à la fin, c'est précisément la question: soit j'ai épargné plus en louant, donc c'est strictement mieux de louer puisqu'au pire je n'ai qu'à acheter le bien, et il me reste un peu d'argent, tandis que si j'avais emprunté je n'aurais que ce bien. Evidemment la grosse inconnue, c'est la plus-value immobilière éventuelle sur 10/20 ans. Un taux raisonnable, c'est l'inflation (2%/an), mais vu les prix actuels j'hésiterais ...
 
Exemple:
Le bien vaut 250000? aujourd'hui,et un bien identique se loue 800?/mois. J'ai 50000? d'apport, et une capacité mensuelle pour me loger de 1740?.
 
Si tu empruntes 220000? (20k? de notaire) sur 15 ans à 5%, soit une mensualité de 1740?, au bout de 15 ans tu possèdes un bien qui vaut 329870? (+2%/an), et qui t'a coûté 132367? en intérêts et charges.
 
Si je loue, à 800?/mois revalorisés de 3%/an, et place 1740? - ce loyer chaque mois à 6%/an (en bourse par exemple), alors au bout de 15 ans mon épargne vaut 330627? et j'ai dépensé 178550? de loyers.
 
Donc je peux t'acheter ton appartement cash et il me reste encore 757? (pas grand'chose mais bon). J'ai dépensé plus, mais pourtant j'ai davantage "gagné" en capital.
 
La vraie question est donc de savoir, au final, si sur la durée de l'opération la valorisation du capital est supérieure en bourse ou dans la pierre. Vu que la bourse est basse et la pierre hors de prix ...
 
Note: évidemment ce raisonnement est simpliste, et passe sous silence les impôts sur les plus-values mobilières (jusqu'à 26% si on se débrouille mal) et les frais de remboursement anticipé d'emprunt si on revend son bien avant 15 ans.
 

je pense aussi que l'affectif est très important. De plus j'ajouterai que la comparaison loyer/achat est faussé. Mon exemple: à cout equivalent mensuel (747?/mois pour la location et un peu moins pour l'achat et le crédit) je vais passer de 36m² 2 pièces à 60m² 3 pièces. Clairement je n'aurai pas pu m'agrandir en continuant à louer car les loyers sont prohibitifs en IDF.

Oui, c'est vrai. Ceci dit, quand tu achètes tu peux pas partir aussi facilement qu'avec une location. Il y a plus de risques liés au voisinage, à la dépréciation du bien à l'achat qu'à la location.
 
Ca dépend vraiment de son mode de vie et de ce que l'on attend de son propre logement.

Montmartre
 
 
350 euro.
 
 
ce n'est plus un coup de bol. (un pote quittant l'appart me met en relation avec le proprio: formalité administrative réduite à: "vous pouvez aménager quand?"
c'est un miracle.
 
mais bon avec 11 m² il est pitit le miracle. Mais ce sont les plus beaux 11 m² du monde et pour rien au monde je ne le lacherai.

 
euh... c'est koi ça ? la taille de tout l'appartement ?  

J'ai un pote qui a vécu avec sa copine pendant 1 ans dans 12 m2, douche comprise.  
A la fin, c'était difficile, tu m'étonnes.

11 m² putain déjà que 36m² on se marche dessus ca doit etre sportif un 11 m² qd tu veux faire du repassage, de la cuisine ou tout autre genre de sport

Par contre je pense que tu peux faire l'économie d'un aspirateur

Ben tu prends un aspirateur de table

 
mais euh 11 m² c la taille d'une chambre chez moi ! Comment tu peux caser la cuine, les wc et la sdb en plus du clic clac là dedans ???

Je vais signer pour un 25m² pres de l'esplanade de la defense...
...pour 700?
 
J'ai mal au cul

Tu peux prendre le même pour nettoyer la bagnole
Même si je pense qu'il n'a pas besoin de bagnole s'il vit à Montmartre.

Quand je pense que j'ai loué un 50m2 pour 630? à Nation. Si tu bosses dans une entreprise, renseigne toi pour les % locatifs. Souvent il y a de bons trucs. Par ce biais, j'ai un pote qui habite un 75m2 pour 600? près de la fourche dans le 18ème.

Pas d'accord. L'intérêt des chiffres, c'est précisément d'évaluer combien coûte le fait d'avoir le confort d'être propriétaire. S'il s'avère que par-dessus le marché c'est économiquement rentable, pourquoi hésiter ?
 
Par ailleurs je ne suis pas du tout d'accord avec toi:
Avantages d'être propriétaire:
1) je fais les travaux que je veux (tant que je n'abats pas un mur porteur)
2) je reste aussi longtemps que je veux
3) j'ai le plaisir psychologique de posséder un "vrai" bien en dur.
 
Avantages à être locataire:
1) je n'assume pas le risque de l'investissement (dépréciation, crise, etc.)
2) je déménage quand je veux (mutation, enfants, voisinage, etc.)
3) je n'ai pas besoin de mobiliser du capital et peux donc l'investir ailleurs (en bourse par exemple)
4) je n'assume pas les gros pépins (mises au normes sanitaires: termites, amiante, plomberie, gaz, etc.) ni les gros travaux (ascenseur, caves, ravalements, etc.)
 
Bref actuellement le facteur "satisfaction de posséder un bien en dur" incite de nombreux acteusr à acheter, échaudés qu'ils ont été par la chute de la bourse. La question est de savoir combien on accepte de payer pour cette satisfaction.
 
Pour ma part je ne suis pas prêt à payer un centime pour ça. JE n'achèterai que si c'est économiquement rentable.
 
Toutes les conditions ne me semblent pas remplies aujourd'hui.

C'est sur qu'en ce moment, faut être motivé pour acheté.

il faut egalement l'etre pour louer    
20? le m², 100 dossiers en concurrence par appart, des mois de recherches desesperées...

 
Merci je vais garder ca en mémoire
Le problème c'est que je suis en stage et qu'étant donné mon statut précaire, les proprio sont souvent refractaires ...
 
Et encore j'ai eu de la chance de trouver cette appart qui est a coté du boulot. Que mon salaire soit a peu près convenable, que je touche la bourse d'étude et l'aide au logement...

Ah, ben faut être dans une boite qui cotise à des organismes spécifiques et dans la quasi totalité des cas, faut avoir 1 ans d'ancienneté pour pouvoir obtenir ce genre d'aides. Par ailleurs, t'as pas trop le choix du logement. T'en visite un, tu prend, tu prend pas. t'en visite un autre, tu prends, tu prends pas. T'en visite un troisième, si ça va toujours pas, tu te fais jeter (c'est un peu normal aussi).

 
J'habite à 500m....un 50m² pour 1000?  

C'était il y a 3 ans, maintenant, je suis proprio.