Reprise du message précédent :

 
S’ils refusent que tu rentres tu ne pourras rien faire, ce n’est pas chez toi.

+1 et je ne pense pas que cette visite régulière sur le bail soit légale de toute façon

Et en plus, ça risque de faire peur aux locataire car ça pue le proprio bien relou. Limite tu vas penser qu'il est capable d'avoir caché des caméras dans l'appart.

Je peux te dire qu'en plein hiver, les gens sans fenêtre, en moins d'1 semaine, ils partaient... Ceux qui paient pas le loyer ont tous les droits mais sont pas cons non plus. Pas de fenêtre, tu restes pas.
Vous aviez demandé des méthodes hors justice, j'avais un collègue qui en avait... Il a jamais été inquiété enfin à l'époque. Il avait 18 appartements donc il y avait toujours 1 qui posait problème par moment.

Surtout en rdc côté rue

C'est légal de prévoir une clause de visite, en prévenant le locataire.
S'il ne veut pas, il faut faire appel à un juge…
 
https://www.lebonbail.fr/articles/l [...] rs-de-bail

ouais enfin à part une visite annuelle, j'vois pas ce qu'un juge autorisera de plus mais bon

et je vois pas ce que ça change, si le locataire est con il dégradera quand même, sinon y'aura pas de soucis

J'ai une question : je ne comprends pas vraiment pourquoi on fait un calcul de rentabilité nette dans le cas d'un investissement immobilier..
Je reprends l'exemple de la FP :
https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] t-locatif/
Si on a un cashflow de -200€ par mois, pendant 25 ans.
On aura dépensé au total 60k€, et on a un appartement qui en vaut 110k€, donc ça fait quasiment x2 sur le cashflow investi.
Cela équivaut à avoir placé le même cash flow, sur la période, à un taux de 4.8%.
Donc si on estime pouvoir faire mieux ou presque aussi bien avec un investissement en bourse : on va en bourse, on gagnera beaucoup plus facilement
Si on estime que la bourse est trop risquée : on a un bon placement.

Dans le cas d'un appartement pour lequel on arriverait à dégager un cashflow positif, je comprends encore moins l'utilité de la notion de rentabilité !
Imaginons qu'on réussisse à dégager un cashflow de 150€ par mois pour acheter un appartement à 150k€.
Sur la durée du crédit on va gagner 45k€ en plus d'avoir à notre actif un bien immobilier de valeur !
Et ce n'est même plus comparable avec un investissement régulier en bourse puisqu'on reçoit de l'argent chaque mois !
C'est comparable à ce moment là avec un travail salarié, sauf qu'on travaille pour soi-même, à se construire un capital. Donc le calcul à faire serait plutôt, à mon avis, le taux horaire de ce travail.

A la rigueur, le taux de rentabilité pourrait servir à comparer deux investissements entre eux, mais il me semble que le taux de rentabilité sera corrélé au cashflow (sauf à faire varier démesurément les durées d'emprunt).. Et si j'achète 10 appartements distincts tous avec cashflow positif, je lisse le risque et même si j'ai un appartement en vacance locative totale, les autres cashflows positifs peuvent compenser ce manque.
Donc j'ai tendance à penser, au final, que le plus intéressant reste la possibilité d'avoir un cashflow positif.

Qu'en pensez-vous ?
J'imagine que ce point a déjà été soulevé maintes fois ?

L investissement avec un cash flow positif c est quand meme assez rare...
J ai tout juste l équilibre dans ma sci avec les parkings, grace a une envolée des prix.  
 
Autre point, quelle fiscalité sur le cash flow positif ?

beaucoup d'actions paient des dividendes, certaines tous les trimestres. Les obligations paient des coupons, certaines tous les trimestres.
 
C'est tout a fait comparable.

Non, car tu as un énorme effet levier.
Théoriquement si tu arrivais à investir dans 100 appartements avec un cash flow positif, tu pourrais devenir millionnaire net en un rien de temps (deux ans maxi).  
 
- Pas d'effet levier en bourse (sauf achat à crédit d'actions... Mais risqué et pas possible sur de grosses sommes)
- Il y a un gros cash flow négatif lors de l'investissement en bourse.
 
Ce qui serait intéressant c'est de prendre un maximum de simulations et corréler le ratio cash flow/prix d'achat au rendement.
Et constater si la corrélation est assea bonne pour pouvoir se permettre de ne regarder qu'un paramètre, en première approche.

théoriquement si tu pouvais acheter 100 actions qui montent bien et qui ont un bon dividende, etc. etc.

avec des si on refait le monde
Il y a des possibilités d'effet de levier sur des investissements financiers, c'est moins facile c'est vrai mais ça existe

99,9999 % des invest immo c'est du cash flow au mieux neutre et en général négatif

D'où l'idée de comparer l'investissement au placement de ce cashflow neutre sur un compte, et se demander le taux de rémunération de ce compte requis pour arriver au même patrimoine final que l'investissement immo.

Après, la notion de rendement peut être intéressante, une fois que le patrimoine est constitué, pour savoir s'il vaut mieux revendre et placer en bourse ou sur assurance vie.

Et oui, je me doute que s'il était possible de se faire de l'argent facile avec cashflow positif en immobilier, tout le monde chercherait à le faire, et les prix à l'investissement remonteraient jusqu'à trouver un équilibre offre/demande.

Bonjour à tous,
 
Un avis sur les investissements locatifs pour des biens loués en loi 48?
 
(je connais la base mais intéressé par l’avis d’experts)
 
 

Plutôt que les solutions ‘borderline’ suggerées plus haut qui vont très probablement se retourner contre toi (je ne conteste pas le fait qu’il soit tentant de vouloir régler le problème à l’amiable, certes), j’informerais plutôt le locataire de mon intention d’entrer en contact avec son employeur (puis sa famille etc) pour essayer de trouver une solution au problème... C’est légal et probablement plus convaincant que le reste

C'est exactement cela: on calcule le taux de rentabilité pour comparer différents investissements/placements.
 
Si tu te situes dans une logique de développement patrimonial, alors tu peux être plus intéresse par le calcul du taux de rentabilité de l'investissement, vu qu'il te sert justement à calculer l'impact à terme sur ton patrimoine. Cela te permet de comparer différents types d'investissements (typiquement assurance vie / bourse / immobilier), mais aussi différents types de montages pour un même bien (quelle durée d'emprunt, quel régime fiscal,...).
 
Si tu te situes dans une logique plus budgétaire, alors tu seras plus intéresse par le calcul du rendement (qui lui est corrélé au cash-flow). C'est typiquement le cas si le placement/investissement a un impact fort sur ton budget courant (par exemple pour ceux qui comptent sur l'immobilier pour vivre, ou ceux qui ont parfois du mal à payer leurs factures,...).
 
Dans la plupart des cas on va considérer les deux, avec plus ou moins d'importance à l'un des 2 en fonction de sa situation personnelle.

 
S'ils ne sont pas caution... pas sur que ca soit tres bien percu... Pour moi c'est une atteinte à la vie privée.

 
 
Alors que l'achat à crédit d'immo n'est pas risqué ?

 
Dans le calcul de rentabilité tu as le cashflow, mais aussi le delta entre prix d'achat et prix de vente, le montant de l'apport...
Par exemple : un cashflow de x pour un investissement de 100, si tu revends 50 ou 150, ta rentabilité sera impactée.
 
Tu as un autre paramètre : c'est le montant investi : un cash flow de x, ce ne sera pas la même rentabilité sur un montant investi de 100 ou 200.
 
Perso, le cash flow seul ne me sert pas à grand chose. C'est un élément parmi d'autres pour calculer la rentabilité de l'investissement immobilier, que tu va pouvoir comparer à d'autres produits.

+1
 
et le point que personne n'a trop évoqué : dans une logique patrimoniale (comme c'est le cas ici puisqu'on est sur un topic invest), faut quand même garder en tête qu'avoir un patrimoine diversifié est hyper important

Ça existe pas un investissement sans risque.
En immobilier tu compenses plutôt bien en achetant dans une ville dynamique style Lyon.

   
C’est le but
 
PS: je ne parle pas du cas de croustx qui peut juste toucher l’argent de la GLI et les laisser se débrouiller avec le côté administratif / juridique

 
c'est le but de prendre une plainte ? pour harcelement, ou atteinte à la vie privée ?  

Cela ne constitue pas une atteinte à la vie privée et encore moins du harcelement. Par ailleurs, la simple ‘intention de’ devrait suffire  
 
Bref, toujours mieux que de faire appel aux ‘gitans’ / yougo / etc

Tu changes d'argumentaire a la volee, je te rappelle qu'a la base ton propos c'etait ca :
 

Aucune notion d'effet levier dans ton message. Je t'ai explique que sur les marches financiers tu peux aussi recevoir de l'argent chaque mois.
 

Tout depend des profils d'investisseur. J'ai acces a du credit comme je le souhaite pour faire des achats d'instruments financiers. Quand tu gagnes bien ta vie et/ou que tu as du patrimoine a nantir tu peux avoir des discussions differentes avec ton broker que la personne lambda.
Sans aller jusque la, il y a enormement de produits derives disponibles qui te permettent de creer un levier sur des indices, c'est accessible a la majorite.
 
Enfin, le levier sur l'immobilier est aussi une operation risquee. C'est pas de l'argent gratuit. Il y a plein de risques a faire de la gestion locative. T'en remets une couche quand t'as fait appel a du credit pour ca.
 

C'est pareil en immo. A minima tu as en general les frais de notaire a payer et souvent on te demande 10% d'apport. C'est plus ou moins revolu la periode des prets a 110% sur de l'investissement locatif. Il y a toujours des exceptions en fonction du patrimoine global mais ca devient rare
 

Rien n'interdit au bailleur d'entrer en contact avec l'employeur. Ca se fait pour verifier des fiches de paie d'ailleurs. En revanche rien n'oblige l'employeur a repondre favorablement a la demande. C'est pour cette raison qu'on demande parfois au locataire de signer un papier autorisant l'employeur a divulguer les informations de la fiche de paie (typiquement le cas d'une GLI). AMHA ca ne sert a rien de faire ca mais est-ce que la menace de contacter un employeur peut suffir a faire payer un locataire ? Je n'y crois pas trop.

 
Le cashflow positif, il ne sort qu'à partir du moment où tu mets les mains dans le camboui (faire les travaux soit même, tout gérer en courte durée par ex), ou alors aller sur des marchés particuliers, souvent loin des pôles d'emploi, mais avec un gros risque de vacance.
Il faut également que ton bien ait un minimum de valeur au m2 pour que chaque travaux ne tue pas ton rendement.
C'est joli d'acheter  un immeuble de 3 apparts de 50m2 à 100K pour les louer 3*300€/mois, mais la moindre toiture ou facade à refaire, ça te grille des années de loyers
Sur ce genre de bien dans ces zones à forte renta, finalement tu es moins enclin à entretenir, car ces travaux valorisent peu le bien à la revente si le marché est peu/pas tendu, et ça tue ton cashflow dans le même temps.
 
Ce que ne te disent jamais le fameux cashflow positif c'est quand 5 ans après la 1ere mise en location tu repasses en cashflow à -200€ à cause des impôts, ou que 8 ans après il faut vraiment refaire la sdb ou la toiture, ou que comme ton bien n'est plus tout neuf, et que la concurrence devient de plus en plus rude, et que ton locataire est parti le 19 décembre tu dois baisser ton loyer de 10-15% pour relouer assez vite pour ne pas te prendre 3 mois de vacances locative.
 
Après tu peux sortir un cashflow neutre dans pas mal de villes 100k habitants, en LMNP sur des petites surfaces, mais t'auras rarement du +100€ par mois par tranche de 100K.  
Après y'a les coloc et la location courte durée, mais faut gérer soit même pour que ça rentre un peu, et du coup c'est quand même du boulot.  
 
 

C'est pas que c'est moins risqué, c'est déjà que c'est possible.
Je l'ai jamais fait mais je pense que si tu vas voir le banquier en lui disant que tu veux mettre 150k€ sur un etf world il risque de te faire les gros yeux. Si c'est pour un pinel à la con il sera ravi.
Je caricature, il préférera un bien fiable dans l'ancien plutôt qu'un truc neuf qui va perdre en valeur quand on ouvrira la porte.

Bien sûr qu'il y a une notion d'effet de levier dans le message initial.
Quand on investit en immobilier, le but du jeu c'est d'utiliser l'effet de levier (on touche les loyers de son patrimoine brut de x00k€ avec un patrimoine net de 0).
 
Si t'arrives à investir en bourse avec un effet de levier, bravo, mais je crois pas que ce soit l'essentiel des investisseurs qui peuvent se le permettre. Alors qu'acheter un appart et le louer, presque le premier venu pourra le faire.
 
Tout mon propos finalement, c'est de dire qu'un calcul de rentabilité en divisant un revenu par un investissement qu'on a jamais décaissé n'a pas grand sens. Sauf si ce calcul sert à être comparé à un investissement avec levier similaire.
La raison que je vois à ça, c'est que théoriquement si je trouve un investissement avec un cashflow nul ou positif, je peux en prendre une infinité. C'est bien sûr impossible en pratique mais cela montre bien que le calcul de rentabilité d'un investissement avec effet de levier n'est en rien comparable à celui d'un produit financier sans levier.
 
Évidemment le cashflow positif n'est pas courant en pratique, mais il me sert d'exemple un peu extrême pour illustrer mon propos.
On ne peut pas comparer un investissement où on décaisse une grosse somme (pas de levier) et un autre où on ne décaisse que 10% de l'investissement réel et le reste à crédit. À moins de recréer un "taux équivalent".
 
Peut-être que ce serait bien de calculer ce taux équivalent aussi.

C’est simplement le taux de rendement interne non?
C-a-d le retour sur le capital engagé, qui dans le cas d’un investissement financé à 110% et à CF positif tend vers l’infini

Aucun, le but étant de créer du déficit pour ne pas être imposer pendant 10 ans.  

4% de rendement à paname profitez en

https://www.pap.fr/annonces/apparte [...] r430901839

 
J’ai plus à Henin Beaumont
 
 
https://app.masteos.com/pp/zv9C4zX9np5wmNyxj

T'as pas compris mon troll . Sinon pour 20m à paname t'achètes un immeuble en bouzie et qui semble même pas profonde  

 
Raisons d'investir en immobilier :
 
-effet de levier (via crédit)
-diversification
-cash-flows (même quand négatifs) récurrents et stables (hors impayés)  
 
 
Pour moi ce qui est le plus important c'est le cash qui arrive tous les mois. La bourse c'est bien aussi mais le problème c'est que l'argent reçu dans le futur grâce à la revente (en excluant les actions dividendes)font que la valeur de cet argent vaudra moins qu'aujourd'hui car il faudra actualiser la valeur de celle-ci.  
 
Pour un même investissement en bourse qu'un bien immo sous horizon 10 ans :
-tu auras des cash-flows chaque année pour le bien immo
-avec la bourse tu ne l'auras qu'à la 10ème année et donc quand tu actualisera les flux futurs bah au final pour une même "rentabilité" en bourse et en immo, celle de l'imo sera meilleure.
 
La formule de référence en finance c'est la VAN (Valeur Actuelle Nette).

De toute façon opposer les 2 n'a pas bcp d'intérêt.
Les 2 sont complémentaires :
- immo via la capacité d'endettement ;
- actions via la capacité d'épargne.
 
=> On exploite les 2 leviers pour développer son patrimoine.

L'appart où je suis actuellement est géré par une agence : ce type de gestion est-il entièrement "lazy" selon vous ?
 
(Ce qui est sûr, c'est que pour l'agence c'est lazy, j'ai demandé le digicode de l'immeuble et une semaine après ils me l'ont toujours pas donné )

Si t'es à distance ça sert.

Je ne sais pas ce que lazy veut dire. Je prends une agence pour établir une relation professionnelle entre le locataire et le propriétaire. J'ai pas envie que les locataires aient mes coordonnées, je veux un organisme qui puisse faire des prélèvements à date fixe plutôt que de me fier à des virements des locataires et le jour où ça ne fonctionne pas je veux un intermédiaire qui gère la GLI sans que je m'en mêle.

Bref je bosse avec une boîte qui me fait un package complet avec une interface en ligne bien foutue pour gérer tout ça. Ça me coûte une fraction du prix d'une agence physique pour un service identique avec en contre partie une ponction sur mes cash flows mais c'est pas le problème. Ça vaut bien le temps à ne pas m'en occuper.

Ah, ça peut m'intéresser de savoir quelle boite peut te faire ça de cette manière ?
Par MP si besoin  

Bonjours,
Je souhaite me lancer dans le locative, je pense avoir etudier le gros de l'affaire
Mais je me pose une question peu commune:
La gestion de l'eau et elec surtout entre 2 loc
A l'achat doit-je obligatoirement souscrire un abo eau/elec ?
Si j'en prend pas comment est facturé la consommation entre 2 loc (sachant qu'il y a pas de commun(maison))
Si j'en prend comment est decompter la conso des loc
merci

 
 
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