Reprise du message précédent :
Hello all,
 
Est-ce que quelqu'un a un gestionnaire locatif à conseiller sur Nice ?
 
Pour faire court, je suis mécontent des services de mon gestionnaire actuel, sachant qu'ils ont mis des mois à trouver un locataire, et qu'ils ont trouvé le moyen de sélectionner un couple qui s'est avéré mauvais payeur. Mais surtout qu'ils ont géré cette situation "par dessus la jambe", genre "vous inquietez pas, y a une assurance, on laisse pisser...". Là, miracle, le couple se barre. Bon, on ne sait pas dans quel état on va retrouver l'appart. Mais c'est un autre problème.
 
D'ailleurs, votre avis au passage :  
 
J'ai été informé par mon gestionnaire locatif d'un avis de congé de mon locataire actuel. Daté du 19/05 (le courrier du gestionnaire m'avisant du congé, pas le courrier du congé lui-même), avec échéance annoncée au 11/06. Deja, est-ce régulier ? C'est en deça du préavis, non ? Secondo, se contenter de faire un mail, on est d'accord que c'est très très léger, pour une nouvelle pareil ?

Voilà.  
 
Une fois l’autre canapé réparée, tu  mets la daube sur le bon coin.  

J'ai une question un peu technique, je ne trouve pas de réponse pour le moment.
Mon locataire a un bail mobilité de 10 mois jusqu'à fin juin. L'appartement est ensuite loué à la semaine jusqu'à septembre. Le locataire souhaite reprendre un bail de 10 mois en septembre, c'est possible vu que le futur bail n'est pas enchainé au bail actuel ?
Le bail mobilité ne peut pas être reconduit légalement.

Drap

Le fait de faire un nouveau bail décorrélé de l'ancien me semble aller dans le sens de la loi. Tu ne le reconduis pas puisque tu as des locataires entre temps.  
 
En septembre, tu donnes un bail à qq'un qui était déjà venu, c'est ton choix, c'est pas de la reconduction, il y a une vraie interruption.

Hello tout le monde,

Je suis actuellement ans la recherche d'un bien immobilier pour me lancer dans l'investissement locatif en LMNP.

J'essaie d'apprendre au maximum pour éviter les bourdes.

Je compte commencer avec un "petit investissement", je visite des appart dont le coût achat + frais de notaire + rénovation + meubles serait de l'ordre de 150 000 et qui me permettrait de me dégager un cash flow net de 250 environ (j'ai pris en compte un mois de vacances locative et des dégradations d'appartement).

Est-ce que le rapport coût total d'acquisition 150 000 euros pour un cash flow net de 250 vous paraît "bon"? J'avoue que cela me paraît un peu bas mais débutant dans le domaine j'aimerais avoir votre avis...

Re,

La règle de base c'est en bouzie profonde, tes rendements sont bons MAIS pour louer c'est plus chaud donc plus gros risque. Dans les endroits faciles à louer, en général c'est plus cher et donc rendements plus bas.

L'objectif est donc comme tout investissement de minimiser tes risques en maxant tes gains. Tu dois donc réussir à trouver une ville dynamique et pas trop cher.

As-tu des villes en tête ? Dégager 250 euros de cf dans des villes très cher me paraît chaud voir impossible sans plan à Paris . Dans Lyon par ex, c'est chaud aussi mais t'as encore certains arrondissements qui ne limitent pas les Airbnb comme le 8ème donc avec la future reprise d'airbnb (on va pas clouer les avions éternellement ), moyen de réussir cela.

Merci pour ta réponse.  
 
Oui j'ai viré de mes plans la région parisienne, Lyon et Bordeaux, je suis sur des villes secondaires dynamiques.  
 
Donc 250 de cash flow en bouzie c'est pas top trop mal mais c'est pas top c'est ça ?  

en net 250 de CF positif  mensuel c'est très très très bien

 
Tu calcules ce CF sur base d'une occupation à 100%?

 
Tu pourrais détaillé comment tu arrives à 250 euros de CF.
 
Vite fait : 150 000 sur 20 ans à 1.2 ça fait dans les 750 euros / mois de remboursement de prêt.(ou 650 euros sur 25 ans).
Sans compter la vacance locative et les dégradations, le loyer serait de 1000 euros ?
 
Tu serais sur quel type d'appartement, et le loyer est-il correct par rapport à ces villes secondaires que tu vises ?

C'est clairement un beau cashflow sans apport !

si c'est net de tout, je veux bien ta recette, parce qu'elle est clairement magique

 
 
L'autofinancement c'est déjà très bien.
Alors +250 € de cashflow pour un petit invest de 150k€, c'est énorme.
 
Ou alors tu ne comptes pas tout.

 
+1
 
pas de pret.  

Surtout sur la durée .

Un coup de covid et hop plus de bnb plus de réservation et quelques mois sans loyer .

Sinon 250 faut acheter un lot et faire des travaux. Mais si t'es pas sur place c'est super dur sans parler du financement. 150k faut taper dans des zones vraiment pas top.

Alors si j'ai de l'apport quand même, 30 000, et pardon le coût total d’acquisition serait ce serait plus 160 000 pour de la coloc 3 personnes "de standing" avec prise en compte d'une vacance locative d'un mois.
 
Dans les charges annuelles j'ai pris en compte taxe de copro, 800 euros d'entretien divers/dégradations, assurance PNO, taxe foncière, coût de l'emprunt (130 000) sur 25 ans, énergie, internet, compta.
 
Et oui, je serais plus cher que le marché car ce serait du "standing". Maintenant je débute, j'espère ne pas avoir oublié des coûts, et cela reste bien évidemment de la théorie... Je vais revérifier les calculs de mon fichier Excel on sait jamais
 

 
 
Mets 100 % d'apport comme ça tu auras encore un meilleur cash flow
 
Bref tes +250 € de CF ne tiennent pas compte des 30k€ cramés.

Oui, c'est pas faux il chute à 130 si j'emprunte 160 000.

Je suis un peu surpris:

• Tu nous parles de démarrer un petit investissement LMNP, et finalement c'est 160k en province. Cela ne ressemble pas à un petit investissement pour démarrer (qui serait plutôt un T1/T2)...
• Tu débutes et tu veux directement faire de la colocation...

C'est bien sûr un investissement réalisable, mais cela me semble un peu "ambitieux" pour un premier essai.
Reminder: ça n'est pas parce que la colocation LMNP est le produit cible préféré des vendeurs de "formations" immo que le résultat est pour autant garanti, ni que c'est une opération facile.
 
Quelques questions, juste comme ça:

• As-tu évalué la demande locative pour ce type de biens en coloc, dans ta zone cible?
• Quel type de bail pour la coloc? Baux individuels (et donc as-tu la surface requise) ou bail solidaire (et donc pourras-tu trouver des locataires intéressés)?
• Comment vas-tu organiser la gestion locative?
• Si tu n'es pas sur place, comment vas-tu organiser la préparation/remise en état du logement?
• As-tu pris en compte le coût du mobilier?

Merci pour tes remarques, donc :

• As-tu évalué la demande locative pour ce type de biens en coloc, dans ta zone cible? Oui, plusieurs écoles et grosses entreprises dans la zone donc la demande locative semble pas mal

• Quel type de bail pour la coloc? Baux individuels (et donc as-tu la surface requise) ou bail solidaire (et donc pourras-tu trouver des locataires intéressés)? Je sais pas encore Mais dans mes hypothèses j'ai pris un mois de vacance locative par an

• Comment vas-tu organiser la gestion locative? Pour le premier je ferai tout moi-même

• Si tu n'es pas sur place, comment vas-tu organiser la préparation/remise en état du logement? Je suis pas sur place mais pas très loin non plus, une heure de route

• As-tu pris en compte le coût du mobilier? Oui

Alors oui je commence avec de la coloc, car vu la zone où je suis j'ai pas trop le choix pour qu'il me rapporte du Cash Flow dès le début... Je débute mais cela fait deux ans que je me forme tranquillement sur le sujet, je ne suis pas pressé mais avec le confinement j'ai pu accéléré et j'aimerais acheter un bien dans les mois qui arrivent maintenant. Je suis pas à l'abri d'erreurs de débutants bien evidemment

1 mois de vacances locatives pour de la colloc ça me semble faible en plus
 
bref fais un excel et montre nous, je ne trouve tout ça très cohérent pour le moment

Tu comptes pas l'impôt sur le revenu de la location ? Ni les dépenses d'entretien/réparation ?

Pas d'impôt sur le revenu pour les premières années car je serai en déficit avec les 30 000 euros de travaux et les autres charges. Pour les dépenses d'entretien de réparation j'ai compté 5% des loyers perçus/an... C'est peut-être un peu faible d'ailleurs.

Pour les vacances locatives j'ai compté un mois car, si c'est des étudiants, ce sont des cursus de 3 ans dans les écoles autour. Après en essayant de faire quelque chose de joli, j'ai un mince espoir d'attirer aussi des jeunes actifs.

pose tes chiffres proprement dans un excel

Je veux bien mais... question bête... Comment je peux poster ça sur le forum? Je peux prendre une capture d'écran mais après je sais pas poster d'image  

https://reho.st/ pour héberger l'image

Certaines lignes sont sûrement un peu sous estimées, et d'autres surestimées...
L'appart dont je vous parlais m'est passé sous le nez, mais j'en ai un autre en vue comparable.
Je suis à l'écoute si j'ai fait des bourdes

C'est clean la question subsiste sur ta capacité à faire une coloc haut de gamme. Ça me semble délicat, car il n'y a justement rien de 'standing' dans une coloc mais tu connais le marché local mieux que nous.

Si tu dois baisser tes loyers, es-tu prêt à assumer un léger déficit mensuel? En gros es-tu ok pour re-injecter des Euros tous les mois ?

 
 
Tu confonds renta et rendement.

Edit : ok, je vois ce que tu as voulu faire...

Oui je suis un noob
Même si le plus important c'est le CF
 
Pour ma culture, tu peux m'expliquer la différence entre les deux stp?

 
 
Renta tu calcules le TRI en incluant PV ou MV, donc à la fin de l'opération quand tu revends.
 
Le rendement c'est juste le rapport revenus / valeur du bien au prix du marché.

Tu as oublié la CFE, à peu prés le même montant que la Taxe foncière
 
Débuter en LMNP par une coloc, c'est chaud
Débuter en LMNP et vouloir tout de suite une CF positif faut oser
 
bon courage à toi
 
à titre perso, j'ai commencé par un T1 dont le loyer = emprunts + toutes les charges, avec un cashflow qui tend vers 0
Cette année, je recommence avec le même produit.
Lorsque j'aurai de l'expérience, je tenterai la coloc. Je tiens a y aller petit à petit

 
 
Cela me parait sage    
 
Il veut commencer en mode hard avant le mode normal sans XP

Merci pour ton retour, oui c'est osé... Un sacré challenge que je vais tenter, je prends mon temps pour le travailler, je ne suis pas pressé. Par contre c'est quoi la CFE?

Il manque l'apport dans ton Excel non ?

Du coup bon le CF magique l'est beaucoup moins

On en a déjà parlé plus haut, dans le cas que j'ai montré, si je ne fais pas d'apport le CF tombe à 184 euros.

Tu as une bonne localisation. Tu as pensé à tout, ça a l'air assez préparé. Tu as tenté une fausse annonce pour voir les demandes que tu reçois ?

Non mais je regarde souvent les annonces sur leboncoin dans la zone, je serai dans les plus haut prix mais c'est voulu. Après rien ne m’empêche de baisser un peu si je vois que cela ne marche pas.
 
Si je mets un prix très "compétitif", je garderai quand même un CF de 130 euros, bien sur si l'hypothèse d'un seul mois de vacance locative colle à la réalité.

Mais c'est quoi au juste une coloc de "standing".
 
Chaque chambre à sa propre SDB avec jacouzi et une cuisine personnel. En gros avec juste le salon de commun ?