Reprise du message précédent :

Non, si tu achètes avec ton épargne tu ne fais pas de crédit, tu achètes donc cash.
 
Quand tu fais un prêt avec un nantissement, même si tu mobilises ton épargne, la banque ne claque pas des doigts pour te filer la thune. Surtout pour des durées longues, en l'occurrence un prêt habitat, ben ça se fait pas comme ça. Et c'est surement pas que ma banque non.
 
Je parle bien sûr pour les gens "normaux", hors banque privée et patrimoine à x millions, où cela peut être très différent.  
 
J'ai néanmoins nul doute qu'en nantissant, Nico aurait eu son prêt. Mais avec de la paperasse, oui  

Non, si tu achètes avec ton épargne tu ne fais pas de crédit, tu achètes donc cash.
 
Quand tu fais un prêt avec un nantissement, même si tu mobilises ton épargne, la banque ne claque pas des doigts pour te filer la thune. Surtout pour des durées longues, en l'occurrence un prêt habitat, ben ça se fait pas comme ça. Et c'est surement pas que ma banque non.
 
Je parle bien sûr pour les gens "normaux", hors banque privée et patrimoine à x millions, où cela peut être très différent.  
 
J'ai néanmoins nul doute qu'en nantissant, Nico aurait eu son prêt. Mais avec de la paperasse, oui  

Il faut savoir un truc : les banques détestent les profils d'entrepreneur . Elles veulent à 99% du CDI...
J'ai fait 10-12 banques avant d'en trouver une qui m'accepte pour une mensualité de 200€ avec un loyer de 480€, et encore j'ai du tricher en prenant un CDI à mi temps le temps que le dossier se monte. Ils m'ont quand même demandé mes deux parents fonctionnaires à la retraite en garant. Et j'oubliais, j'avais le montant de l'emprunt en épargne...

C'est dingue.
Pour peu qu'elles soient encore plus frileuses après le confinement je peux aller me brosser quoi.

 
 
C'est ridicule    
 
Et à côté de ça les couples de smicard sans patrimoine empruntent oklm pour acheter un pavillon.    

Il risque pas de voir leur taux horaire baissé en changer d'entreprise    
Et surtout, je doute qu'ils demande 900K€ comme certain ici.
 
C'est moche quand les riches sont jaloux des pauvres qui empruntent pour acheter un toit à moins de 300K€

Hfr comme d'hab, dans la nuance. Les donnees preliminaires qu'on voit chez nous c'est qu'en proportion on a quasiment 3 fois plus d'entrepreneurs qui sont en train de faire defaut sur leurs prets que de salaries.
 
Une banque n'est pas la pour faire des donations mais pour gerer un business, les entrepreneurs ont des profils bien plus risques que des salaries. C'est un fait.

Attention, la plupart des couples mariés le sont sous le régime de la communauté légale. Dans ce cas, peu importe le nom du titulaire, l'argent est commun. De même pour un prêt: même si le remboursement est calculé sur la base d'un seul revenu, les époux restent solidaires, donc les dettes et charges le sont aussi.
 
Les exceptions sont les biens propres et les fonds propres (ie: les cerises), qui ne font pas partie de la communauté.
 
Du coup, pour un prêt, si le couple est sous la communauté, c'est parfaitement normal que l'établissement prêteur analyse le dossier complet pour le couple.
 
Reste un point qui surprend souvent ceux qui gèrent "en bon père de famille" leur patrimoine: les banques se soucient bien plus des flux que des encours. Du coup, on peut avoir en épargne de quoi rembourser potentiellement le crédit, cela n'a quasiment pas d'importance pour la banque.
Les flux importants pour les banques sont:

• les flux mensuels (ou mensualisés) d'entrées/sorties du client, pour calculer son taux d'effort (en pourcentage), son taux d'endettement (en années), son reste à vivre
• les flux mensuels que la banque peut obtenir. Cela correspond à tout ce que la banque (ou le groupe) va pouvoir "ponctionner" au client (assurance sur le prêt, frais bancaires, produits annexes, assurances autres, ....)

 
 
Pas jaloux des pauvres. Rien à voir.
Mais dubitatif devant la vision des banques. On dirait qu'elles cherchent une crise subprime bis.
 

 
Donc l'entrepreneur qui se verse un salaire de 1k€ par mois + 100k€ de dividendes par an (pour optimiser fiscalement) aura du mal à emprunter ?

Tu peux sortir tes dividendes quand tu veux, pas forcement une fois par an. Ce qui compte c'est la regularite des flux financiers. La banque pourrait te demander 3 ans de comptes pour bien prouver que les 100k tombent chaque annee.

 
Oui. Et c’est normal vu les règles prudentielles. Sauf à nantir son patrimoine au profit de la banque pour avoir un prêt.
 
Édit : Disons qu’il aura pas forcément de mal à emprunter mais il moins de choix de banque / un taux plus mauvais qu’un salarié a 100k classique.

À noter que c’est pas pareil partout, même en euro zone. Par exemple, en Allemagne, ils s’en moquent de savoir combien tu gagnes et t’auras pas un prêt à taux fixe sur 20 ans. Tu auras un prêt hypothécaire sur 5 ou 10 ans, indexé sur tes revenus et le reste en in fine. Au bout de 5 ou 10 ans, tu revends ou tu négocies un nouveau prêt. Tu peux donc gagner 2k€ mensuel et acheter un bien à 900k€ si c’est les prix du marché... L’assurance n’est pas obligatoire et les crédits logement and co n’existe pas.

Après, entrepreneur, ça englobe aussi bien un Bernard Arnault que Gégé qui fait de la plomberie et qui se plante au bout de 3 mois car il ne sait pas gérer sa trésorerie

C'est plutot la derniere categorie en terme de representation.

Souvent, pour les entrepreneurs les banques demandent les 3 derniers bilans (c'est à savoir pour quelqu'un qui passe de salarié à indépendant: il va avoir à court terme de grosses difficultés à emprunter, quelque soit l'épaisseur de son matelas, vue qu'il faudra les 3 derniers bilans, qu'il n'est pas en mesure de fournir avant 3 ans).
C'est un peu comme pour la prise en compte des revenus salariaux variables: de nombreux établissement les évaluent d'après les 2 derniers avis d'imposition (et prennent le min des 2 années).
 
Forcément, quand on a été économe/raisonnable pendant des années, et que l'on a en épargne/placements 3 ans de revenus (voir 5 ou 10 ans), on a du mal à accepter d'être traité, pour l'obtention d'un prêt immo, de la même façon que quelqu'un sans épargne.

 
Que pensez-vous de cette phrase d'un investisseur immobilier ?

que c'est du bullshit de winner immomagik@YouTube

Ça y ressemble en effet, mais le type s'appelle Gilles Grimm et a quand même fait ses preuves.

Non il a raison, à effort constant ton pouvoir d’achat a fortement augmenté. Il suffit de faire un simple Excel pour s’en rendre compte. Cependant je ne sais pas si ce raisonnement s’applique en zone tendue où les prix ont probablement rendu l’opération neutre.
En province c’est clair que la baisse des taux a eu un plus gros impact que la montée des prix.

Webconférence en direct d'Homunity pour les intéressés. Ils essayent de rassurer les investisseurs pour continuer à investir dans les chantiers neufs.

oui comme tous les "spécialistes" de YouTube qui te vendent des formations pour faire fortune dans l'immobilier

Dans le thème du topic.

 
 
Bullshit.
 
Globalement, on constate que le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé de 20 % depuis l’an 2000, en tenant compte de la chute des taux des crédits immobiliers et de l’allongement de la durée d’emprunt. C’est particulièrement dur pour les primo-accédants des grandes villes (Paris et Lyon en tête avec une baisse de pouvoir d’achat de 50 % !)
 
Cf le graph du pouvoir d'achat immo ici :  https://avenuedesinvestisseurs.fr/b [...] -de-krach/

 
Je vois ça d'une autre façon : les gents achètent 20% moins grand.
 
la génération de mes parents, une famille vivait dans des maisons de 130/150.
 
Aujourd'hui, tu as pas mal de maisons neuves qui font 80/100m².
 
Par contre :
* les familles sont plus petites ;
* les maisons sont mieux aménagées.
 
Donc je suis pas certain qu'on ai perdu en pouvoir d'achat ...

 
 
Moi je vois que mes potes cadres ont eu du mal à acheter les maisons des ouvriers qui vendaient.
Même en s'endettant sur 25 ans et avec apport.
Et c'est pas isolé.
Idem des médecins qui galèrent à acheter les apparts achetés par de "simples" infirmiers 10-15 ans plus tôt.
C'est révélateur de la baisse du pouvoir d'achat immo.

très juste frer  

Je suis perplexe au sujet de cette webconférence. La présentation semblait crédible et sérieuse, mais....  
il y a par exemple été dit que les ventes sont actuellement réalisables chez les notaires. Ce point est malheureusement faux (ou tronqué): si il est effectivement possible de signer le compromis à distance (via des procédures ajustées en urgence ces dernières semaines), il est quasiment impossible, en pratique, de signer les ventes. Du coup, cela jette un doute sur le reste de la présentation.

Je ne sais pas si c'est similaire en province, mais effectivement en IDF il est clair que le pouvoir d'achat immo est en baisse. Ceux qui achètent tôt s'en sortent, mais ceux qui n'achètent pas rapidement après leur entrée dans la vie active ont ensuite de grandes difficultés à acheter.
L'explication est que plus jeune, on peut se satisfaire d'une plus petite surface. Ce logement prend ensuite de la valeur de façon proportionnée à l'ensemble des logement de la zone géographique, et lorsque l'on veut plus grand on bénéficie alors de l'apport de la vente du précédent logement. Ceux qui attendent se trouvent à vouloir acheter plus grand, et les prix font que c'est alors souvent fort difficile. En gros, le prix de l'immo IDF semble augmenter plus vite que la capacité d'épargne. Il y a 20 ans, c’était bien moins prononcé.

similaire en province, oui

Je suis dans ce cas et on ne peut pas signer la vente en effet. Ils défendent leur business et rassure les investisseurs.
Leurs derniers projets ont mis beaucoup plus de temps à se financer.
Il y a 2 mois, le programme Wood Up à Paris 13 s'est financé en quelques minutes, certains programmes sont ouvert depuis plusieurs jours actuellement.
Perso, je n'ai pas investi sur les projets depuis le début du Covid.
 

C'est bien résumé.

OK Dante    

J'arrive quelques jours après la bataille, mais...

C'est quoi cet argument
C'est du même niveau que l'iphone 11 est dix fois mieux que l'iphone 10, donc même s'il coute 20% plus cher on peut pas dire que ça soit de l'inflation
 
Si on avait pas de perte de pouvoir d'achat immobilier, voire une légère augmentation, on pourrait acheter une maison de 130/150 et profiter de nos supers avancées dans le domaine de l'aménagement pour les rendre encore meilleures qu'à l'époque (la légère augmentation de pouvoir d'achat permettant de financer de menus travaux de réaménagement)

En même temps population augmente et l'espace reste le même. Donc sur les grosses agglomérations ça devient de plus en plus dense avec moins d'espace. Après on pourrait faire de plus grandes tours pour améliorer l'offre et réduire les prix.

Nous on se la joue grands seigneurs. On a accepté la demande du locataire de ne pas appliquer l’augmentation de loyer sur l’indice cette année à cause du covid.

J'ai fait ma déclaration LMNP avec le formulaire P0i, en précisant le début d'activité à la date de signature du prêt.
L'achat se fait le 20/05, avec locataire en place jusqu'au 21/06. Pour la location à la semaine en juillet / aout, avant de reprendre un locataire pour septembre, si j'ai bien compris, je dois forcément le déclarer en meublé de tourisme auprès de la mairie ?

Salut la compagnie  
 
Étant totalement novice sur le sujet, j'ai fais le tour de la cinquantaine de pages (ça mériterait vraiment une FP un peu plus précise   ) et j'aurai besoin de quelques précisions avant de me lancer dans ce type de projets.
 
Situation: Provincial dans une ville de -200K, j'ai commencé à bosser il y a quelques années. J'ai épluché dans les grand lignes le topic pognon/banque. Voulant éviter de me mettre dans le mouise (j'étais en CDD aussi), je me suis fais une petite épargne de précaution (LDDS + LA) et maintenant j'aimerai un peu me diversifier. J'ai regardé niveau épargne et j'ai ouvert AV etc. mais je suis pas fan (pour le moment, chaque chose en son temps) du PEA etc... Donc, je m'interroge sur de l'investissement locatif.
 
Financièrement Je suis à 30K net/an en CDI et je vis avec un SMIC donc j'épargne dans les 1K/mois.
 
objectif: Etant dans une ville étudiante, j'aimerai partir sur un achat de studio 55K/65K (FDN inclus - Voire un peu plus ) comprenant 10K d'apport et un emprunt de 55K à rembourser sur 10 ans. L'idée pour moi serait de boucler le remboursement de ce logement avant d'envisager la RP. Je ferai sans doute pas PV sur ce type de bien, mon objectif serait de sécuriser ce bien avec une rentrée d'argent régulière (sans passer par une agence, je suis à proximité et à défaut, j'ai de la famille qui pourrait s'en occuper)
Je souhaiterai partir sur LMNP mais j'ai plusieurs interrogations:
-Le projet vous semble-t-il intéressant pour un jeune actif ou il faudrait que je vois les choses autrement dans l'obejctif de ma RP ?
-A quel moment aller voir ma banque pour voir combien ils peuvent me prêter et à quel taux ? (j'ai pas rencontré mon conseiller depuis des années...)
-Concernant le LMNP, j'ai toujours un doute sur entre le réel et le forfaitaire. Compte tenu de mon emprunt, je vais pas avoir tant d'intérêt que ça et à moins de pouvoir inclure les FDN (j'ai compris que c'était possible si on anticipe l'activité), je vois pas l'avantage par rapport à abattement de 50%
-J'ai du mal estimé les charges déductibles sur ce type de logement étudiant (en PNO, je compte 150€, 100€ CGA et une garantie visale si possible ou GLI qui rajouterait 100€, je vois bien 400/500 TF mais j'ai aucune idée niveau CFE)
-En terme de contrat (énergie, internet, eau etc...) quand on loue un meublé, comment gérer cet élément avec le locataire ? Je lui met à disposition et je compte un forfait dans son loyer (cela devient-il des sommes à valoriser pour le déficit en LMNP au réel ?) ou doit-il le gérer de son coté ?  
-Principes des charges "récupérables", j'ai peu du mal à concevoir ce qui est mis derrière, j'ai bien en tête TEOM/REOM mais pour le reste ? qu'est ce qui est non récupérable ?
-AU niveau des documents types (contrat de bail, quittance de loyer etc..), j'ai vu rentila, vous validez ? d'autres sites sont à mentionner ?  
 
 
Enfin, si vous avez conseils/bonne idée pour un jeune actif qui veut débuter et qui n'est pas entouré, je suis preneur    
 
Merci    
 

- Le projet semble correct
- Pour le montant tu peux partir sur 1/3 de taux d'endettement pour calculer tes mensualités maximales, ensuite avec un calculateur tu sauras vite combien tu peux emprunter sur 10 ans
- Pour le taux, ton profil est normal, tu devrais etre dans la moyenne des taux (regarde sur meilleurtaux). Normalement tu vas voir ta (tes) banque(s) (je te conseille de passer par un courtier) après avoir signé le compromis et avant de signer l'acte définitif, sachant que le compromis contiendra une clause selon laquelle tu n'es pas obligé d'acheter si tu n'obtiens pas le pret
- pour la partie comptable, tu peux demander à un comptable de te faire vite fait une simulation, mais grosso modo hormis les charges/assurances/etc., le gros des déductions en LMNP sont les travaux (si tu en réalises après l'achat) et l'amortissement du bien (en gros, 75-80% de la valeur de l'appartement qui est censé symboliser le cout du bati, et qui est amorti sur une durée, par exemple de 10 ans
- tu peux louer meublé sans gérer les contrats d'eau, internet etc., c'est plus une question de convenance que de fiscalité (si tu les payes, tu pourras les déduire des revenus)
- pour les baux, je gère sur lebonbail, avec la signature en ligne qui peut faire gagner du temps si tu n'es pas sur place

Je vois que tu as beaucoup de questions, donc tu en es probablement au début de ta réflexion. En conséquence, nous allons probablement t'apporter les "grandes lignes" des réponses, mais il faudra probablement que tu nous poses ensuite les questions sur des points plus précis, au fur et à mesure que tu avances dans la construction de ton projet.
 
Tout d'abord, je suis surpris de la durée de crédit que tu souhaites. 10 ans est un crédit court, avec en conséquence de grosses mensualités par rapport au loyer. Cela peut avoir un impact significatif sur ta capacité d'endettement si tu souhaite, à moyen terme, acheter ta RP. Un crédit plus long (exemple: 20 an) pourrait favoriser ta "flexibilité":

• ton taux d'endettement sera moindre, ce qui te gênera moins dans le cas de l'achat d'une RP
• la plupart des prêts actuels ont des clauses de flexibilité, et prévoient la possibilité de moduler les échéances dans une fourchette de +- 2 ans (voir 3 dans certains établissements). Tu peux donc souscrire à un prêt sur 20 ans, et au bout d'un an décider de réduire la durée de 2 ans via augmentation de mensualités. Beaucoup de prêts permettent également de doubler certaines mensualités. Ensuite, il est assez facile de négocier l'absence d'IRA.

Du coup, tu pourrais partir sur un prêt long, et si tu souhaites y consacrer une part plus importante de ton budget, augmenter les mensualités et procéder à des remboursements anticipés partiels. Ce que tu gagnes en faisant cela, c'est la flexibilité si tu souhaites par exemple acheter une RP ou autre dans 5 ans.
 
L'avantage fiscal du LMNP vient principalement de la prise en compte de l'amortissement du bien, et de la prise en compte des frais d'achat (prêt et notaire). Les interêts du prêt ne représentent qu'une part réduite de l'avantage "comptable", et ton montage ne sera pas beaucoup plus avantageux en prenant un prêt court. Je te suggère à cet effet de faire des simulations sur rendementlocatif, qui te permettra d'avoir "facilement" une idée de l'impact des paramètres tels que la durée de crédit. (note: j'utilise aussi ce site pour établir les baux et quittances)
 
Il faut également mentionner que certaines personnes semblent avoir du mal à obtenir un prêt pour un investissement locatif lorsqu'elles n'ont pas déjà de RP. Certaines personnes disent que dans un tel cas, déguiser leur investissement locatif en achat de RP aurait permis d'obtenir des offres de la part des banques. Bien sûr, ceci n'est pas un conseil, juste une constatation....

Lu ce matin dans un journal connu :
 
Entérinant une décision du Conseil constitutionnel, la loi de finances pour 2020 supprime l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
 
Cette condition étant supprimée, il suffit désormais que les loyers tirés de l’activité de location meublée rapportent plus de 23 000 euros par an et excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et rentes viagères comprises, pour être considéré comme loueur en meublé professionnel.
 
Autrement dit, dès lors que ces deux conditions sont réunies, les particuliers louant des logements en meublé vont automatiquement basculer – sans le savoir – du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP)
 
Ça ne change pas grand chose, sauf en cas de revente car les status ne sont pas les mêmes. A étudier pour ceux qui basculeraient et qui comptent revendre sous 5 ans.

J'ajouterais aussi que ça évite des frais de création de lignes au locataire.
 
Je suis entrain de faire les devis propriétaire non occupant (PNO), avez-vous une indication de tarif ? On me propose 130€/annuel pour un petit 2P de 35m² dans le Morbihan (56),c'est correct ?