Reprise du message précédent :
Les futurs locataires n’ont qu’à devenir propriétaire

Il est en effet quasi impossible de projeter un investissement car toutes les règles sont susceptibles d'être modifiées du jour au lendemain. Il est fort possible que les abattements pour durée de détention disparaissent un jour aussi ce qui peut être très douloureux si les biens ont été conservés pendant 20 ans sur cette optique. Il faut maintenant se positionner au mieux en fonction de ce qui sera décidé. J'ai acté que le régime allait encore être défavorablement modifié et chaque année de passée sera toujours cela de gagné. Mes premiers investissement ont 8 ans j'aurais pu profité d'un régime avantageux sur cette durée. J'ai fait une petite simulation hier soir en posant les ventes de mes LMNP courant 2026 sur des prix de marché standard. Pour ceux de 2017 le bilan reste  satisfaisant malgré l'impact de la réintégration des amortissements pour le calcul de la PV qui m'impacte de 20K. Pour ceux de 2019 qui étaient un peu moins bien positionnés et avec des travaux à venir que je ne pourrai probablement pas amortir la revente donne un résultat plus mitigé. Je gagne un peu d'argent mais mettre mon léger apport de l'époque sur un tracker world serait revenu au même. Il faudrait donc arriver à vendre un peu mieux mais l'opération ne sera pas fantastique.   Sur ce dossier là le ratio charge mentale versus un investissement passif n'est clairement pas bien orienté.  Il me manque 2 ou 3 ans de continuité du système pour arriver à un bilan correct.  
A ce stade j'espère simplement qu'une distinction entre la courte et la longue durée sera opérée ou encore qu'ils arrêteront le LMNP à une date claire pour les futurs investissements ce qui ne piégerait personnes. Il faudrait probablement prévoir une transition pour ceux qui sont entrés il y a moins de 3 ans mais cela semble hautement improbable.  
 
Pour l'anecdote j'ai tenté d'écrire aux députés qui sont actifs sur le sujet  pour les alerter sur la confusion de l'amendement entre courte et longue durée et j'ai eu une réponse d'un d'entre eux pour me dire qu'il l'avait bien en tête.  N'en tirons aucune conclusions mais je ne pensais pas avoir de réponse  
 

Oui c'est mon seul espoir : qu'ils soient trop coincés sur le manque de logements long terme pour oser require l'attractivité pour les investisseurs.

Je suis tout à fait d'accord avec toi sur le fait qu'il y a une sorte de confusion entre les deux.  
IMHO il faudrait vraiment distinguer ceux qui louent en résidence principale (que ce soit en nu ou en meublé) et ceux qui louent en "non-résidence principale" (courte durée essentiellement) car les deux types d'investissement ne sont pas du tout réalisés dans la même optique, et surtout ils n'ont pas du tout le même impact sur le marché immobilier et locatif.

Oui, je mets toute vélléité de projet en pause, car c'est vraiment du grand n'importe quoi.    
 

Non, ils seraient capables de taxer toujours plus, pour construire des logements sociaux. Dans l'esprit de certains, la propriété n'existe pas. Donc tout doit être commun et aux mains de l'Etat.
Tout dépendra de qui aura le pouvoir. La période actuelle illustre bien les tendances de chacun.

Milei rencontre un grand succès en Argentine. Donc il ne faut pas perdre totalement espoir

Je suis content d'avoir acheté un appart cet été pour faire du LMNP

J'ai créé mon espace pro sur le site des impôts.
Back to 90's ...la tronche du site  
pour quelqu'un qui se lance, c'est pas bien rassurant. Je ne sais pas où chercher les info, savoir ce que je dois, ce qui va être prélevé ....
C'est là qu'on se rend compte du foutoir en termes d'imposition des pro. Le calendrier des dates d'impôts à payer est  

J'ai associé un compte a cet espace....compte perso. J'ai prévenu la banque qui me dit que normalement , pour ce type de prélèvement SEPA inter entreprise, c'est du pro mais qu'exceptionnellement ils l'autorisent ...

Vous faites comment pour votre gestion LMNP? Compte pro ou perso ?
C'est problématique de passer par un compte perso ?

Et perso, quand je dois me rendre sur le site impot particulier je suis complètement perdu
 
Il faut dire, qu'il y a rarement un jour dans la semaine où je ne me rend pas une fois sur le site impot pro
 

Bonjour le topic,
J'ai un appartement en location depuis 2 ans et le locataire se plaint de moisissure sur la totalité d'un mur (mur froid au nord), j'ai constaté sur les photos. L'an dernier après nettoyage j'ai couvert le mur de liège, censé être imputrescible mais ça revient.  
Avez-vous une idée de comment gérer ce problème? Le locataire me parle de faire venir un expert etc... J'ai contacté le syndic pour savoir si la ventilation du bâtiment est fonctionnelle mais sans grand espoir d'une réponse intéressante et j'ai aussi acheté un déshumidificateur puissant.
 
Note:
-J'ai vécu dans cet appart pendant 7 ans et j'avais un petit peu de moisissure, (10 fois moins qu'eux et je traitait de temps en temps avec un produit adéquat.
-Les locataire semblent plutôt soigneux. ils faisaient sécher le linge dans l'appart mais c'est fini depuis un an. Je pense qu'il aère.
-Je suis pas un méchant propriétaire capitaliste, je veux trouver une solution mais si ça coute, il faut que ce soit définitif.

Je te conseille vivement d'ouvrir un compte uniquement pour ton activité LMNP. Aussi bien pour l'achat du bien, que les travaux, que les impôts associés (bon, pour la TF les impôts sont incapables de dissocier par bien donc c'est super chiant, mais pour les autres impôts type CFE notamment, tu pourras mettre un RIB clair).
C'est vraiment une mauvaise pratique que de mixer avec son compte perso.

Si tu es en entreprise individuelle, effectivement normalement ton compte doit s'appeler "Josiane DUPONT EI" normalement, avec le "EI" pour "Entreprise Individuelle". C'est une obligation. Mais qui franchement n'est pas vraiment appliquée ni bloquante à ce jour. Et il y a une grosse tolérance de la part des banques sur ce sujet, et même des impôts de façon générale, en fait tout le monde s'en fiche un peu, car le LMNP est vu plus comme une optimisation fiscale que comme le lancement d'une entreprise. (Même pour mon EI non immobilière, tout le monde se fiche qu'il n'y ait pas écrit "EI" dans mes factures et sur mon compte.)

Pour ma part, j'ai deux activités différentes en EI. Ces deux activités ont des comptes (gratuits) dédiés chez Fortunéo. Or, Fortunéo ne permet pas d'ajouter "EI" dans le libellé. Officiellement, ce sont juste des comptes courants classiques, et effectivement j'ai un peu toujours la crainte que Fortunéo vienne me poser souci en voyant passer des virements/prélèvements typiques des entreprises. En particulier, les réguls de TVA pour mon activité non immobilière par exemple. Mais le plus important, c'est que ce sont des comptes dédiés, ce qui est beaucoup plus clair ensuite pour la compta.

J'ai également ouvert des comptes pros chez Boursorama. Là, tu peux bien mettre "EI" dans le libellé, et ce sont officiellement des comptes pro.
C'est gratuit si tu n'as pas de CB, ou si ta CB associée fait au moins une transaction par mois, de mémoire. Sinon c'est 8-9€/mois je crois.

Je tape rapidement le message, donc j'espère que c'est compréhensible. N'hésite pas à dire si tu as des questions.

Autre sujet, j'en profite : vous avez entendu parler de l'obligation de facturation électronique ?
Je sens que c'est encore une merde qui va nous tomber dessus, et ça m'embête bien que Boursorama ne propose pas de solution gratuite pour répondre à cette énième obligation à la con... pour le moment, je regarde ailleurs en espérant que ce soit repoussé

 
Tu peux tester la VMC avec une feuille de sopalin et vérifier que les aérateurs de fenêtre ne soient pas obstrués pour commencer

Merci,

• J'ai vérifier, pas de flux sur la VMC (d'ailleurs je ne suis pas certain que ce soit une VMC, peut-être une ventilation naturelle). C'est un bâtiment de 1960. il manque vraiment un interlocuteur faible pour la gestion du bâtiment.
• Les aération des  fenêtres ne sont pas bouchées.

Si la VMC n’aspire rien c’est un gros problème. Le souci vient sans doute de ça.

 
Fais un compte dedié pour ton lmnp, ca te simplifiera grandement la vie pour la compta.
 
Les dernières reformes fiscales sur le LMNP, ça touche aussi les locations saisonnières de courte durée ? J'ai fait une grosse partie de mes travaux en 2025 pour rendre le logement habitable, la misère si y'a plus d'amortissement.  
 
 
 

Les travaux c'est une charge (qu'on peut amortir sur plusieurs années), c'est n'est pas la même chose que d'amortir la valeur du bien. Je comprends que seule la valeur du bien ne pourrait plus être amortie.

Dans un bâtiment du même âge, j'ai également une ventilation naturelle.
Le résultat est très inégal selon les appartements (certains sont très contents, d'autres trouvent que c'est humide), probablement en fonction de la distance à la sortie du conduit.
 
Un voisin voulait mettre un extracteur chez lui... je me demande si ça pourrait être une solution intéressante, je n'ai pas étudié plus que ça le sujet.
Regarde peut être les bouches d'extractions qui existent dans le commerce.

Oui mais c'est mal poser le problème.
Si tu as le choix entre le réel dans lequel tu ne peux pas amortir la valeur du bien, et un abattement forfaitaire (de 30 à 50% suivant ce qui passe), dans la plupart des cas tu vas préférer le forfait, et donc tu auras un abattement qui ne dépend pas des travaux.  
C'est à regarder au cas par cas mais comme le choix est à faire pour plusieurs années entre réel et forfait, ca risque souvent d'etre le forfait qui gagne.

 
Merci, j'avais pas tout suivi.    

Je suis en TMI 58%.
Si on considère un abattement de 50%, 29% d'imposition, pourquoi pas.
Pour ma part, ça fait 920€ net pour une mensualité à 1150. Je reste largement en négatif avec les autres charges, mais pourquoi pas.
Si c'est 30%... 770€ net. Encore 150 de donnés à l'état en plus, en plus des 150 de TF. Ca devient moins rentable... Même si ça paie toujours le remboursement du capital du crédit.
Par contre si c'est ça, dès que les locataires partent, je booste le loyer de 1300 à 1500 pour compenser la perte

Payer le remboursement du capital n'est pas une mesure intéressant du rendement de l'opération.
Si le loyer "rembourse" 700€ de capital mais que tu mets 700€ de ta poche chaque mois, tu ne gagnes rien - à part la plus value potentielle à la revente, et les emmerdes de la gestion.

Problème d'aération et de "mur froid" (choc thermique).
Il y a un VMC dans l'appartement ?
Il y a des aérateurs au niveau des fenêtres ?
Le locataire ne bouche pas la VMC ou les entrées d'air des fenêtres ?
 
Un problème de moisissure, ça ne se règle pas en "nettoyant" mais en faisant en sorte que l'humidité dans l'air reste à un niveau correct via le renouvellement de l'air.
 

C'est une de mes inquiétudes pour ma RP qui va passer en location.
 
Ca m'arrive d'avoir le même problème, avec une impossibilité d'installer une VMC mais par contre il y a une fenêtre dans la Sdb mais c'est limite

Tu peux mettre un extracteur au niveau de la fenêtre. Un pro découpe un cercle dans la fenêtre et installe un extracteur.
Sinon, il faut carotter un mur pour mettre l'extracteur.

Carottage du mur interdit en copropriété.
Extracteur, j'ai jamais étudié la chose plus que ça  

Refus de ta copro ou juste que tu penses qu'ils refusent systématiquement les demandes même si c'est pour une histoire de logement insalubre faute d'aération ?
 
Perso, je demanderai en mettant dans ma demande que c'est une question de santé des habitants du logement et qu'en cas de poursuite, le syndic devra répondre de son refus d'installation d'un appareil permettant de sauvegarder la santé des habitants.

Non, tu as raison dans le sens que je n'ai jamais fait explicitement la demande.  

 
Merci pour les explications
J'ai utilisé machinalement le compte que j'ai ouvert pour le crédit de l'appart (qui est dans une nouvelle banque).
En gros sur ce compte, y'a que le remboursement du prêt.
J'ai négo le minimum syndical c'est à dire pas de carte bancaire. Tout se fait par virement.  
Par contre, s'il faut régler sur ce compte, ça veut dire avoir un moyen de paiement.
 
J'ai déjà des comptes chez les Forturama.
Donc a priori, il vaut mieux que j'ouvre un autre compte chez l'un ou l'autre d'après ce que tu me dis si je ne veux pas plus de frais...ou prendre un forfait carte au CM...  

+1 avec les avis au dessus.
 
Il faut mettre une VMC mécanique d'urgence.    
Sinon la moisissure reviendra toujours.

Merci beaucoup pour les réponses, je vais regarder comment installer une extraction mécanique sur le conduit d'aération naturelle pour améliorer le flux, et insister vis à vis de la copro.
 
En parallèle j'ai testé chez moi dans uen chambre le déshumidificateur (marque Comfee, version à compresseur). Passage de 70 à 40% en une journée, plutôt impressionné mais c'est trop bruyant pour la nuit.
 
 
 

il n'y a pas assez de vent dans vos pays
 
viendez vivre avec le Mistral, pas de moisissure ici ^^

La trêve hivernale arrive.
Le fossé entre locataires et propriétaires semble toujours de plus en plus grand.
Suffit de lire l'article et les commentaires (plutôt des proprios)
https://www.franceinfo.fr/economie/ [...] 80321.html

Tu sembles oublier les PS là. Sur lesquels l'abattement ne s'applique en plus pas.

   
 
Donc 37.5% d'imposition au mieux ? Et 46 sinon. Quelle cata
Il faut attendre de voir le projet de loi de finances définitif  

ca existe une tmi à 58 en France ?
admettons, 58/2 + 17.2 ça fait 46.2%
 
dans mon cas, avec les taux d'intérets (3.15% sur 25 ans), le réel peut valoir encore le coup encore quelques années.

 
TMI 45% maximum,  pour les plus hauts revenus, les plus riches verse une contribution supplémentaire de 4% faisant 49 %.
 
Taux  
 0 %
11%
30%
41%
45%
45% + 4 %

Il parles de 41+17,2=58 en mélangeant un peu TMI, IR et PS (vu qu’on cumule tout sur les revenu locatif )

Ils veulent relancer la construction en France : loyer soumis à la flat taxe !
Plus de regime à -30% (tout au réel)

Voilà, un cadre simple, pour tout type de location (nue ou meublé)

Le plus intelligent serait le revenu foncier net soumis à la flat tax !
 
Par contre je trouve une source qui dit que les PS bénéficient bien du même abattement que l'IR.
D'où ma tranche à 58(.2).
Mais quelle est la bonne réponse alors si on dit une chose et son contraire?

Avec la Flat-tax tu payes 12,8 % d'impôt auquel s'ajout 17,2 % de prélèvement social.
 
Tu peux opter pour soumettre le revenu financier au barème de l'impôt sur le revenu, mais c'est intéressant si tu ne dépasses pas le TMI de 11%, soit la tranche 29315€.
La 3ème tranche étant de 30%, qui est supérieur à la part d'impôt de la flat-tax.

Quelle est cette source?

 
Flat tax qui va probablement être revu à la hausse, car les PS vont passer à 18.6%    Donc flat tax à 31.4% ?

On cherche 40 md €. L'Etat n'a pas les moyen de financer une telle baisse d'impôt.