Reprise du message précédent :

Beaucoup mentent en faisant passer des lots (dans le sens fiscale) comme des biens immo, hors ces deux choses différents.
Vous savez, la maison individuelle, mais qui compte pour 3 lots quand vous allez sur impot.gouv rubrique "votre immobilier".

Ce que j'aime bien avec tous ces influenceurs/conseillers en immo c'est leur manie de compter en "lots".
Typiquement j'ai 2 apparts en France en pleine propriété mais j'ai plus de 10 lots : des parts d'héritages, des garages seuls, des caves, etc. Si j'étais immo-influenceur je dirais "comment j'ai construit mon patrimoine de 12 lots [...]"
Edit : grillé par andre

Sinon gros +1 pour éviter le levier démesuré surtout adossé à des niches fiscales. Un ami a fait l'erreur : 10% de rendement supernet sur le papier, rendement réel négatif et énorme prise de tete (impayés, dégradations, modifications du dispositif fiscal, rétropédalage de l'agence locale en charge du dispositif, etc). Heureusement que ca représentait peu de son capital sinon il ne s'en serait jamais remis.

 
   
 
Je pense qu'il faut HOLD
 
   
 
Une fois que tout le monde aura vendu, le meublé sera encore + une niche.

 
Et du coup, qui va profiter de l'achat des logements ?

Pas impossible que le prix baisse, que ca profite aux end users mais que malgré la baisse des prix, le rendement net (post fiscalité etc) reste moins bon qu'avant la réforme.

Les gars je suis vraiment désolé. Tout est ma faute.
Vous savez que je suis extrêmement malchanceux en investissement.
Il est donc fort logique que les avantages fiscaux de la LMNP soient rabotés aussitôt après que j'ai réussi à louer mon bien.
 
Pour info j'ai remis une louche hier sur le SP500, donc attendez-vous à un mini krach d'ici demain

Hallucinant le nombre de biens d'appartements en vente depuis quelques jours sur LBC dans ma région.

J'ai l'impression que ça commence à paniquer. Par contre les prix sont WTF...si je fais un bête ratio (location au m² x 12/prix de vente au m²) j'obtiens en moyenne 3% ...rendement brut donc. Vraiment pourri. Quel investisseur se lancerait aujourdh'ui dans des biens @3% brut/an ?

Un rendement généré exclusivement par l'argent "gratuit" de la banque ?
Et qui permet de flécher tout le reste des revenus vers l'investissement passif en bourse.

Tous les bons pigeons... Et il y en a un paquet  

 
Est-ce si intéressant vraiment, même avec l'effet levier d'un crédit @3,5% ?
 
Tu comptes les FDN, les charges (non déductibles), l'assurance PNAO, la TF, un taux de vacances (3% ? 5% ?), les impôts, etc...tu arrives à quoi ? 1,7%, 2% max en net ? Et sans compter la potentielle MV ? Et avec toutes les emmerdes de locataires chiants et les risques d'impayés ?
 
Non franchement, aujourd'hui (fin 2025) je ne vois vraiment plus l'intérêt d'investir dans ce type de biens.
 

 
Déjà en LMNP, tu n'as pas tous les riches bailleurs, vu la limite en revenus, si tu as plus de deux biens, t'es foutu en RP....  
 
Résultat, moins de petits investisseurs, moins de bien sur le marché ...

Réponse courte : non
Réponse longue : non sauf appréciation incroyable du bien, peu probable et impossible à quantifier à l'avance

 
Quelles charges ne sont pas déductibles ?

Charges déductibles c'est ce qui reste à la charge du propriétaire car non inclus dans le loyer + charges. C'est codifié pour une location non meublée mais en meublé on peut faire des charges forfaitaires donc le concept ne s'applique pas vraiment.

 
Tu peux en déduire beaucoup, mais quand sur le peu qui reste tu prends minimum 50% d'impôts ... (30% de TMI + 17,2% de CSG), ta rentabilité prend une sacré claque quand même...

 
Oui d’accord mais je n’ai pas connaissance de charges « non déductibles »

 
Pas vrai du tout, la seule limite est que les revenus locatifs doivent faire moins de 50% des revenus totaux. Perso jai des revenus LMNP à 6 chiffres par an.
Et il y a du LMP pour les gens dont c'est l'activité principale.
 
Par contre là où tu as raison est que les très riches (ie pas les salariés CSP+) ne font globalement que du vide en SCI à l'IS (non soumis à l'IFI contrairement au LMNP). Et de ma compréhension ils seraient impactés par la nouvelle taxe potentielle sur les holdings....
 
Perso suivant les biens je ne serais pas rebuté par un rendement brut à l'instant T de 3% (j"ai un avis assez divergent de karma design là dessus). Pourquoi ? Déjà pour ce type de bien, le passage du brut au net fait moins mal (moins de charges en % du loyer, moins de TF en % de la valeur du bien). Mais surtout il faut regarder le potentiel (ou pas) d'appréciation du loyer, qui, avec un refinancement de ta dette au moment propice, permettront d'améliorer ton rendement net leveragé significativement sur la durée de l'investissement, ainsi que le potentiel d'appréciation du capital sur le LT. Evidemment si c'est un bien pourri dans une ville T3 à 3% de rendement faut pas acheter hein. Mais sur du très prime, pourquoi pas.
 
Je n'ai aucun bien à 3% brut mais j'en ai à c4% à Paris et j'en suis très satisfait  

Je rebondis sur l'histoire de l'IFI.
Apparemment, il y a une subtilité, car quand on est LMNP, il ne suffit pas de passer LMP pour en être exonéré j'ai l'impression.

Il y a en gros : LMNP (soumis à l'IFI) > LMP (soumis à l'IFI)* > LMP (non-soumis à l'IFI)** si je comprends bien ceci :
https://blog.avocats.deloitte.fr/if [...] essionnel/

* loyers > 23k€ et revenus bruts issus de la location > aux autres revenus
** loyers > 23k€ et bénéfices issus de la location > aux autres revenus

N'hésitez pas à corriger si je comprends mal
Dans mon cas, je suis en paysannie où les biens ne valent pas grand chose, donc il faudrait que je triple mon parc pour commencer à m'en inquiéter, mais ça m'intéresse toujours de savoir

- Les frais de notaire.
- Les frais de gestion (hors rémunérations versées à un tiers) qui dépassent 20€ par bien immo.
- Les travaux d’agrandissement
 
Tout ça est non-déductible dans le régime des revenus fonciers.

 
Merci, je ne connaissais pas cette subtilité, n'ayant jamais été concerné par le LMP

ben si tu investis avec de l'argent que tu n'aurais pas eu autrement (via crédit immo donc) et que tu ne fais pas n'importe quoi, ya quand même de grandes chances que ce soit gagnant comparé à ne pas investir
le rendement importe peu, même si tu as un cash flow neutre (à l'équilibre, voire même légèrement négatif) en général tu t'enrichis surtout via le remboursement du capital chaque mois
 
après si c'est pour investir de l'argent que tu as déja, là par contre oui c'est sûr qu'il y a plus rentable ailleurs par rapport à l'immo locatif : ETF World & co (en plus ça a l'avantage d'être beaucoup plus lazy comme approche )

Actuellement, le cash flow est plutôt négatif et souvent de 30/40% du prix du loyer (les prix à l’achat ayant explosé mais pas les loyers)

Même avec un loyer égale à la mensualité du crédit, tes vite à 30% de ta poche.

Petit calcul vite fait : j’ai une maison avec 1000€ de crédit par mois pour 1200€ de loyer sur le marché.
Foncier+PNO, c’est 2k€/an (180€/mois)

Location nu donc 30% de frais forfaitaire.
Donc sur 1200 de loyer, j’ai 840€ à déclarer, à 30+17,2% soit 390€/mois d’IR.
Donc sur 1200 de loyer, j’ai 390+180=570 de frais fixe (sans compter la vacances locative, les impayés ou assurance contre les impayés, les travaux sur les a0/20 prochaines année)
Donc 630€ net dans ma poche mais faut payer 1000€ de crédit soit 370 de cash flow négatif (37% du montant du crédit ou 30% du loyer)
Si je rajoute la vacances et le reste, je suis plus proche de 550€ de cash flow négatif (45% du loyer et même 55% de la mensualité du crédit )

Je veux pas la vendre car j’ai un super taux à 1,17% (reste 17ans) mais financièrement, c’est pas une bonne affaire.
Je la vend (270k€), solde le crédit et je place la différence (100k€) puis les 500€/mois du cashflow en ETF wolrd et dans 17ans, j’ai 500k€

Alors que la maison ne vaudra très certainement pas 500k€ à ce moment là (elle a quasi rien pris en 8 ans)

Pour le moment, j’y reste dedans mais le jour où je veux changer, la question de la garder ne va pas trop se poser je sens bien.

Donc celui qui fait la même chose mais avec un crédit à 3% (soit 200€/mois de crédit en plus), y a aucune renta !

 
 
En effet.  
 
Mais  
 
- Travaux d’agrandissement dans le cas d’un appartement c’est plutôt rare  
 
- Frais de gestion : concrètement quel cas de figure cela couvre à part tes éventuels frais de déplacement dans le cadre de la gestion du bien ?
 
- Frais de notaire il me semble que dans le cadre d’un LMNP ils sont tout de même amortissables  
 
Bref la majeur partie des frais / charges sont déductibles en vrai

bah oui si tu avais loué en lmnp tu ne paierais pas ces 390€/mois d’IR et tu serais en léger cash flow positif (déduction des intérêts du crédit et de l'amortissement au réél)
 
mais au delà du cash flow, ton enrichissement provient surtout du remboursement du capital chaque mois, si j'en crois ton message la banque t'as prêté gratuitement ces ~270k il y a 8 ans pour investir, sur lesquels tu as déjà remboursé 100k non ? on n'a pas toutes les infos, notamment si tu avais mis un apport ou pas, mais avec peu/pas d'apport et le cash flow neutre ça t'aurait rapporté ces ~100k du coup (enfin un peu moins à cause des frais de notaire)
alors que si tu n'avais pas investi l'argent de la banque il y a 8 ans, ça t'aurait rapporté combien ? (zéro )

D'ailleurs sur ce critère, les "revenus locatifs", c'est le montant avant toute déduction/déficits fonciers qui est pris en compte pour les 50% ou c'est le revenu locatif final (après toutes les déductions/déficits) ?
 
Vu le montant de mon déficit foncier, j'ai pour l'instant jamais payé d'impôt sur mes revenus locatifs (IR de 0%, je suis un pauvre).
Si c'est le montant "brut" des loyers, je dois être très proche des 50% de revenu locatif (locations nu à IR)

 
Oui mais ton message est caduque aujourd'hui avec la ré-intégration des amortissements lors de la revente du bien, du taux des crédits, de l'apport exigé par les banques ainsi que des incertitudes politiques sur la taxation du LMNP.  
 
L'objet initial de mon message était de comprendre l'intérêt d'investir dans un LMNP aujourd'hui pas y a 5 ou 10 ans.

Surtout que c’est ma RP que j’ai acheté, pas un bien à louer !
Je parlais de l’hypothèse où je décide de déménager et de garder ou mettre en location ma maison si je pars vivre sur un bateau par exemple.
Et malgré le taux très bas du crédit, le bilan financier du locatif nu serait vraiment pourri (2/3% super net)

Et puis une maison de 130m2, ça ne se loue pas en LMNP, c’est pas un T2, encore plus à 20kms du centre ville de toulouse

La solution que j’ai trouvé, c’est que quitte à être en cashflow négatif de 500€, autant foutre le bien en collocation : pas d’impôt (car c’est pas un loyer mais un partage des frais), je loue le 1er et je me garde le RDC comme pied à terre pour l’hiver.
Et ça revient au même financièrement sauf que il me reste la moitié de la baraque pour en profiter !

 
Les travaux d'agrandissement dans un appart, ça va être la fermeture d'un balcon par exemple.
Les frais de gestion, c'est typiquement un logiciel de compta (hors SaaS), des courriers recommandés, etc.
On parlait du régime des revenus fonciers, pas du LMNP. Donc frais de notaire non-déductible.
 
Mais je chipote hein Je suis d'accord que globalement tout ce qui est vraiment nécessaire est bien déductible (sauf les frais de notaire).

Il ne faut pas faire de l'immo locatif en direct en nu quand on est en TMI >=30%. Ton exemple illustre parfaitement cela  

bah la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV ne change rien au contenu de mon message, ça impacte la PV en cas de revente oui, si jamais tu comptais faire une PV en plus d'avoir bénéficié de l'effet levier du crédit, ie d'avoir pu t'enrichir (amortir du capital) en investissant de l'argent que tu n'avais pas.
 
les taux de crédits oui mais ce n'est pas le plus important pour un investissement locatif, tant que tu vises l'équilibre du cash flow, et puis t'as toujours la possibilité de renégocier si les taux baissent dans le futur, de déduire fiscalement les intérêts de crédit, etc -- et en vrai les taux en France ne sont pas dégueu, certes plus hauts que pendant la précédente décennie mais bon, c'est cette période qui était "anormale"
 
l'apport exigé ça dépend de ta situation, mais Boursobank finançait du 110% en 2025 en tout cas (petit studio de ~100k dans le Sud)
 
incertitudes politiques sur la taxation, là oui je suis 100% d'accord, ils changent les règles du jeu quand ils veulent donc beaucoup d'incertitudes ... mais bon c'est valable pour tout dans la vie ça rien n'est encore voté notamment concernant la suppression de la déduction des amortissements mais bon au pire le lmnp ne sera plus une super niche fiscale comme aujourdhui et il faudra faire avec.

Si t’es en TMI 11 et célibataire, c’est que t’as pas les moyens de faire du locatif (sauf si t’as hérité )

Avec le calcul différentiel abandonné, entre la RP et le locatif, faut avoir un bon salaire pour tenir les 35% d’endettement donc obligatoirement en TMI 30.

Faut faire de l'immo locatif pour utiliser ta capacité d'endettement, pas plus, pas moins.

Donc si tu as déjà un crédit immo important qui utilise ta capacité d'endettement, bah tu ne fais pas d'immo locatif en plus. C'est très bien ainsi  

Et tu n'utilises SURTOUT PAS ton éventuel héritage pour ça. L'immo locatif ne doit jamais être acheté cash.

Ben dans mon cas, j'ai des apparts en LMNP donc je ne peux pas les passer en nu du jour au lendemain.
Après calcul, en achetant 3 apparts supplémentaires, je peux passer LMP et donc "récupérer" la possibilité d'amortir les biens si elle disparait pour les LMNP.

Donc dans mon cas, je vois l'intérêt d'investir en LMNP : c'est pour me permettre de devenir LMP  
J'ai presque envie d'acheter 3 biens dans la foulée, là tout de suite maintenant

En revanche pour quelqu'un qui débute, là je ne vois pas l'intérêt.
Pour quelqu'un qui voudrait se lancer aujourd'hui alors qu'il est TMI>30, je ne vois strictement rien d'intéressant en locatif.

Ma conclusion est que ça incite à ne pas se lancer du tout, ces réformes. En tout cas, me connaissant, en voyant un tel merdier et une telle instabilité, je n'aurais jamais osé commencer. Donc rétrospectivement, heureusement que c'était un peu plus stable avant (car je pense vraiment que c'est peu rentable, mais que ça peut me permettre une indépendance financière à terme) et ça me satisfait de savoir que j'ai déjà plusieurs investissements en cours qui ont été lancés.

S'ils ont saccagé le LMNP, le LMP sera le prochain sur la liste.

Je pense aussi, je ne vois aucune raison de ne pas y toucher.

C'est pas faux...
Je dois avoir trop de naïveté en moi Je me dis qu'ils visent les LMNP parce que ça ressemble à une niche, alors que le LMP ressemble plus à une vraie profession. Il y a quand même des cotisations à payer, la validation de trimestres pour la retraite, etc.
 
Ce serait intéressant d'aller chercher des chiffres là dessus, pour savoir si la plupart des LMP sont des "petits" qui font ça en plus de leur boulot, ou s'il y a quand même pas mal de personnes dedans avec du vrai patrimoine, et pour qui c'est l'activité principale  

Dans tous les cas ils vont chercher l'argent là où il est, et concrètement ca revient à augmenter l'imposition partout où c'est possible.
S'il y a quelques millions à aller gratter sur le LMP ils le feront.

Alors après quelques recherches, si ça peut nourrir la réflexion :
 
- Je n'ai pas réussi à trouver le nombre de LMP en France. Certains sites indiquent que ce serait parce que la DGFIP elle-même n'arriverait pas à les compter   , je ne sais pas quoi en penser, ce serait un peu bizarre
 
- Voici un extrait du rapport d'Annaïg Le Meur de Mai 2024 "Propositions de réforme de la fiscalité locative". En gros, ils ne veulent pas trop taper sur les LMP : ils proposent de laisser les LMP imposés en BIC, mais en changeant les critères permettant d'être LMP pour éviter un effet "d'aspiration" des LMNP vers les LMP :

 
Je ne sais pas si je suis trop Bisounours dans ma tête, mais ça me donne vraiment envie de passer LMP rapidement je dois avouer

C'est quand meme drole : quand ca les arrangeait qu'on passe en LMP (cotisations sociales etc), ils ont changé les règles pour justement "attirer" un maximum de gens vers le status (en particulier les non résidents sans revenus du travail en France)
Maintenant que le LMP devient potentiellement plus intéressant pour l'amortissement, là ils sont motivés à relever le seuil de 30%
De manière générale, tous ces seuils qui ne suivent pas l'inflation/indice de référence des loyers (le seuil à 23k est là depuis de longues années) sont ridicules.

 
Ce qui est drôle c'est que cela va encore raréfier les biens en location sur le marché...C'est déjà la misère dans bon nombre de villes en France. Cela ne va clairement pas inciter les gens à investir pour du locatif.

Les futurs locataires n’ont qu’à devenir propriétaire