Reprise du message précédent :

 
Un bien récent peut-être DPE C donc aucune raison qu'il y ai une grande différence avec un ancien DPE D.
Il faut regarder du côté des DPE F et G si tu veux de l'ancien avec travaux.

Non pas exactement car tu pars d’une situation initialement paradisiaque (aberration fiscale je suis d’accord) à une situation ou tu ne peux (i) ni garder ton bien parce ce n’est plus rentable sans amortir (ii) ni le vendre car tu vas te faire tondre avec l’intégration des amortissements dans le calcul de la PV
 
Il serait raisonnable que la réforme touche l’un OU l’autre de ces éléments, pas les deux… et j’aimerais bien voir un bp qui soit ‘bullet proof’ à toutes formes de modification de la fiscalité… un peu facile de dire “fallait prévoir”
 
Maintenant, je rejoins le commentaire qui dit qu’il est inutile de spéculer sur ces projets d’amendement très hypothétiques

l'amortissement pour le LMNP est aussi une aberration.
 
Jamais compris vos histoires de LMNP.
Vous ne pouviez pas juste acheter un bien en calculant la rentabilité sans prendre en compte les "trucs louches" ?

 
C’est qui ce troll ?

Je n'ai pas dit "fallait prévoir", j'ai dit "fallait être attentif et réactif"

C'est un peu facile de faire des opérations basées une aberration fiscale et s'imaginer que ça va tenir 10, 15, 20 ans. Et ensuite de venir se plaindre quand l'aberration fiscale est corrigé en cours de route

Le LMNP est une niche hein. L'immense majorité des bailleurs louent en nu avec le régime des revenus fonciers, donc sans amortissement et en payant des impôts sur leur revenu foncier.

En nu, c’est imposition à l’IR après abattement.
Mais comment est-ce calculé ?
On prend le taux moyen du foyer sur l’IR ou bêtement la tranche maximale ?

Taux marginal (taux maxi) pour l'IR + PS.

 
Donc pour schématiser et être sûr du calcul
Exemple de taux du foyer à l’IR : 25%
TMI : 41%.
Donc tous les loyers sont taxé à 41% après abattement ?

Yes : 41% pour l'IR + 17.2% de PS.

C’est magnifique ce pays
Espérons qu’ils ne touchent pas à l’amortissement du lmnp…

Je serais curieux de voir les chiffres (je dis pas que c’est faux)

Suffit d'aller voir les statistiques des cases associées dans les déclarations de revenus.
https://data.economie.gouv.fr/explo [...] formation/

+6M de contribuables pour le régime des revenus fonciers.
~1M de contribuables pour le régime LMNP.

Ca n'inclut pas ceux qui louent en SCI IS évidemment.

Ce que je dis, c'est que chez moi les vieux biens pourris (DPE E ou plus) ne sont pas vraiment décotés par rapport à ce qui est plus récent.
 
En particulier, les immeubles de rapport affichent le même prix au m² que les appartements vendus en fin de défisc dans des résidences récentes.
Alors même qu'ils ne sont pas mieux situés, et que les biens dans les logements récents ont systématiquement un parking. Donc concrètement, je préfère privilégier ces appartements unitaires dont la valeur intrinsèque me semble plus élevée, et qui sont très très faciles à louer et liquides à la revente (qualité des parties communes, isolation phonique, etc.).
 
Quand aux biens dans leur jus à rénover pour en faire du locatif, les prix sont extrêmement élevés pour ce que c'est (en gros, les vendeurs proposent une "structure de bâtiment" sans surface de stationnement) pour 2000€/m² alors que l'appart en fin de défisc qui a juste besoin d'un coup de peinture est à 2500€/m².
 
Bref, je regardais les immeubles de rapports surtout pour pouvoir acheter "en une seule fois" plusieurs biens (plutôt que d'acheter mes appartements un par un), mais en fait ce n'est pas du tout intéressant.
 
Après, je ne sais pas si c'est une particularité de mon secteur géographique ou si c'est national.
 
 
Pour les revenus fonciers, je me dis qu'il va falloir soit accepter 41%+17,2% = 58,2% de prélèvement sur les loyers, soit passer à la SCI (ce qui ne me tentait pas du tout à la base).
Pour un appart "type", le passage à la fiscalité réelle en nu me rapporterait environ 220€/mois net d'impôt. Reste à réussir à payer le crédit avec ça (mes mensualités sont généralement de l'ordre de 450€ )... Je ne sais pas si les intérêts d'emprunt peuvent être déduits pour les revenus fonciers    
 
Va falloir sortir la calculette.
 
En plus si ça sort du jour au lendemain, il va y avoir des gens pris à la gorge, donc peut être de bonnes affaires à faire  

C'est 58.2% de prélèvement sur ton revenu foncier, pas sur les loyers. Faut pas déconner Même au régime réel des revenus fonciers, tu peux déduire des postes : intérêts du prêt, assurance emprunteur, taxe foncière, assurance PNO, travaux, etc.

Mais clairement, si tu es dans la TMI 41%, tu ne devrais pas faire d'immo en direct. Ce n'est pas du tout optimal dans cette situation.

Et la SCI IS n'est pas magique. Elle permet de décaler l'imposition, pas de la supprimer : l'impôt non-payé durant la durée d'exploitation sera grosso-modo payé lors de la revente. L'idée sous-jacente d'une SCI IS étant, par conséquent, de ne jamais revendre.

 
Même en TMI 30…..

Est-ce qu’on pourra récupérer le déficit foncier LMNP pour la location nue ?

C'était mal dit dans mon cas, mais j'avais pris le temps de faire les calculs dans ce sens oui.
Les quelques montants qu'on peut déduire limitent un peu l'imposition, mais pas tant que ça si on a des biens avec des charges relativement modérées.
 
 
Pour la SCI à l'IS, l'intérêt serait pour moi :
- de pouvoir continuer à m'endetter (ce qui commence à devenir limite actuellement vu mon taux d'endettement au sens du HCSF)
- de différer l'imposition dans le temps (avec l'hypothèse que mes revenus baisseront à l'avenir)
- de permettre d'avoir plus de fonds pour investir grâce à ce différé d'imposition (même si à la fin, il faudra payer)
 
Et pourtant, à la base les SCI ce n'était vraiment pas ma tasse de thé, mais plus j'y pense et plus je me dis que ça pourrait me dépanner... notamment pour mon problème de taux d'endettement.

 
J’imagine que si t’es trop endetté à titre personnel cela va transpirer quant à capacité d’endettement de la SCI à moins que vous soyez plusieurs détenteurs de cette dernière

J’ai plusieurs fois entendu des investisseurs dire que dans que les appartements sont autofinancés, la banque s’intéresse surtout au bilan de la SCI (tant que c’est une SCI à l’IS et non à l’IR).
Comme dans mon cas les appartements s’autofinancent, j’avais l’impression que ça pourrait me débloquer. Je fais partie des personnes qui sont très bloquées par les recommandations du HCSF car avec les « anciens » modes de calcul (différentiels), j’aurais un endettement quasi nul voire négatif

Merci pour ta remarque en tout cas, je vais creuser la question de la SCI en gardant ce point en tête

D’ailleurs, un autre truc qui me passe par la tête de bon matin : savez-vous si le statut LMP est touché par cette possible réforme ?
Mon objectif à terme était de passer LMP, peut etre qu’il faut que je tente d’y passer plus tôt…

Je n’ai pas trouvé d’article grand public parlant d’un impact sur les LMP
Il faudrait que j’aille voir dans la loi si le LMP est un statut à part entière ou s’il est une sorte de déclinaison du LMNP. Je ne sais pas encore trop où chercher, je vais commencer par le Code général des impôts, ça me semble le plus logique

 
À mon sens il est urgent d’attendre de voir comment évolue le projet de budget avant de s’enflammer mais très clairement la tendance est sur la table. Si ce n’est pas maintenant cela sera en 2027 ou juste après. Ce n’est pas totalement illogique de simplifier les régimes fiscaux et d’aligner meublés et non meublés en vrai mais c’est pénible de voir tous ces changements qui ne vont au final jamais ou presque dans le sens de l’investisseur.  
 
Ma priorité étant d’éviter l’impôt, si je devais changer mon fusil épaule ça serait pour de la SCI à l’IS mais comme expliqué plus haut ce n’est pas la recette magique non plus. C’est bien pour constituer un patrimoine mais pour en profiter via des dividendes ou des ventes, il faut passer par la case impôts.

idem. J'ai du lmnp en direct et via sarl de famille. Je reste attentif mais ça pue.

Voilà. Rien ne dit que ce sera voté dès maintenant, mais l'idée et la tendance s'installent petit à petit. Donc cela finira très probablement par se faire à un moment donné.
C'est comme avec d'autres sujets, on habitue les esprits au franchissement à venir des lignes rouges.  

Toute ses réformes me font peur.

J'ai un bien, en RP, avec une belle PV.

J'hésite à le conserver pour garder leffet levier (j'ai un taux à 0.6%) et le vendre pour empêcher la PV.

Évidemment la location, il faut 2 à 3 ans pour amortir le futur impôt sur la PV versus une vente aujourd'hui...

Dis que tu loues en nu sans dire que tu loues en nu. Typiquement moi j'ai un LMNP car c'est un bien dans lequel j'habitais, donc déjà meublé, ensuite mis en location. Rien de "chelou" à un moment faut arreter de croire que tout le monde est dans la meme situation. Tu as passé des années à rénover des biens, t'es dans un coin où le m2 n'est pas cher et donc le rendement correct en nu, et tu as un TMI faible car tu as peu de revenus.
A coté de toi tu as des gens dans des zones tendues (m2 cher donc rendement brut plus faible), avec un TMI élevé, pour qui l'immobilier locatif n'a de sens que si la fiscalité n'est pas punitive (ce qu'elle est en meublé nu avec un TMI élevé).

Désolé mais "etre réactif" quand les baux font entre 1 et 3 ans et que la fiscalité change tous les ans, d'un coup et de manière rétroactive (à ma connaissance ils ne laissent pas de délai pour s'adapter ), ca ne veut rien dire.
Tu vois 50 amendements, aucune idée de ce qui va passer.. Et d'un coup ca passe, et c'est applicable très rapidement. Pas le temps de : virer le locataire, faire les diagnostics, mettre en agence/gérer son annonce, signer le compromis, attendre le crédit de l'acheteur, vendre. D'autant plus que là on parle de DEUX changements de fiscalité à deux périodes différentes, et qui ne deviennent problématiques que conjointement.
Typiquement en nu avec le délai de 3 ans tu peux te retrouver à attendre 2/3 ans rien que pour pouvoir vendre

Hier j'ai jeté un oeil aux amendements (mais ça n'est pas un truc qui m'est très familier).
A ma grande surprise, pour ceux que j'ai regardés, j'ai vu que ça ne touchait vraiment que le LMNP et pas le LMP. Si c'était voté, je me demande comment se ferait le passage LMNP > LMP   Aujourd'hui c'est une transition relativement fluide, mais si ces amendements passaient, ce serait un peu un chamboulement.
 
D'ailleurs, j'en profite pour une question de compréhension car j'ai toujours eu un léger doute :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] 0-20200205
 

 
Si on a comme revenus :  
- une activité A salariée de 50 000€ (donc 45000€ de "revenu net" après réduction des 10% de charge par les impôts)
- une activité B non-salariée déficitaire de 10 000€
=> Je comprends que le seuil de revenu pour passer LMP est de 35 000€
 
Est-ce que vous comprenez comme moi ?
 
 
Question subsidiaire : y a t-il des personnes LMP sur le topic ?

Étant non résident je devrais etre LMP car > 23k/an. Et je connais beaucoup de personnes dans ce cas.
Mais les modalités d'application sont très floues dans notre cas et du coup on se retrouve à etre en LMNP. D'après mon comptable ca pourrait changer le jour où les autorités fiscales décident de clarifier ce point, mais c'est en status quo depuis des années.

Cette histoire de LMNP vs LMP est d'autant plus importante que cela n'impacte pas que l'imposition mais aussi la plus value à la revente.

Je ne vois pas le rapport avec la durée des baux. Tu peux vendre avec le locataire dedans.

Mais sinon, oui, être réactif, ça veux dire être réactif Ca veux dire prendre des décisions très rapidement, et faire accélérer leurs exécutions au maximum en agissant vite et mettant la pression sur tous les intermédiaires + ne pas être trop groumant sur le prix de vente. Ca sera chronophage et stressant, oui.

Ouais vendre avec une décote de 10-20% (et plus lentement) parce que t'as des locataires dedans, superbe idée
Ca prouve bien que dans tous les cas tu es perdant, d'une manière ou d'une autre.

 
Faut voir où tu en es dans l'opération. Mais pour beaucoup d'investisseurs, il aurait été moins perdant de vendre avec une décote de 10-20% en profitant de l'aberration fiscale du LMNP avant réforme, que de conserver et vendre plus tard sans cette décote mais en subissant la réforme LMNP.
 
Oui tu es perdant dans les 2 cas, mais le montant de la perte n'est pas identique.

Je pense que dans l'état actuel du logement en France, tout retour arrière sur des incitations à la mise en location ne pourront avoir qu'un effet très délétère à terme sur les bailleurs privés.  
 
Le Robien était mieux que le Scellier qui était mieux que le Pinel, mais on a pas arrêter les incitations en cours de jeu.  
 
S'ils veulent toucher au LMNP, ce serait quand même mieux qu'ils empêchent les nouvelles créations tout en laissant ceux en court aller à leur terme (vente du bien, récupération pour y habiter ...).

L'état a besoin de POGNON.
Le LMNP est une niche qui concerne peu de personnes (donc peu de gens mécontents si on réforme).
Le LMNP est utilisé par des gens plutôt CSP+ (donc toute la gauche sera content de taper dessus).

Conclusion : c'est mort.
Et si, par magie, ça tient encore cette année, bah ça sautera l'année prochaine.

My 2 cents.

Ce que je trouve incroyable, c'est le fait que l'amortissement ne serait autorisé que pour les achats dans le neuf. Ça montre la soumission au lobby de la construction.
 
Alors qu'on emmerde tout le monde au motif de la "lutte contre l'étalement urbain", il serait nettement plus logique d'inciter à la rénovation de l'ancien.

Si on a déjà acheté et livré dans le neuf, ça marche ?

je crois que cette réforme va devenir celle de trop pour ma part.
j'ai 2 appartements que je loue en LMNP, et 3 via une SCI IS avec un ami proche.
depuis 3 ans ça devient vraiment compliqué avec les locataires, des impayés réguliers, des dégradations, et là encore payer + d'impots...
je fais encore partie des chanceux qui n'ont jamais eu de squatteurs.
 
mon 1er bien sera fini de payer que dans 8 ans, après les 4 autres enchaines assez vite.  
 
Je ne vois pas comment on peut être positif dans les années à venir

 
Après perso, le choix sera vite fait si ils arrêtent les avantages du LMNP, parce qu'avec un TMI de 30%, 17,2% de prélèvements sociaux, la taxe foncière qui correspond à quasi un loyer, les charges non récupérables, l'assurance loyer impayés, il va bientôt falloir que je donne de l'argent pour louer .... tout en prenant les risques d'impayés, de squat ....  
 

L'investissement locatif est en train d'être tué à petit feu en France. Aujourd'hui le taux de retour sur investissement est bien meilleur sur les produits financiers type ETF ou autre.

Le ministre du logement prétend faire le contraire, "relancer l'immo locatif"

https://www.bfmtv.com/immobilier/po [...] 70633.html
"Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé vendredi 17 octobre qu'il allait déposer un amendement au projet de loi de finances pour 2026 pour créer un "statut du bailleur privé", une incitation fiscale à investir dans le logement très attendue par le secteur"

à n'y rien comprendre

Je viens de voir cet article qui parle d'une jeune femme Avignonaise qui a 32 ans a déjà 19 biens immobiliers en locatifs
https://www.laprovence.com/article/ [...] se-pauline
 
Elle est de plus influenceuse
 
Donc certains auront peut-être des réponses de part son expérience

 
Elle risque d'avoir un deuxième trou au derrière si la fiscalité change, ça fait beaucoup d'oeufs dans le même panier ...

En tout cas, quand je regarde du côté immo commerce/bureaux...y a des tarifs complètement wtf  

Beaucoup mentent en faisant passer des lots (dans le sens fiscale) comme des biens immo, hors ces deux choses différents.
Vous savez, la maison individuelle, mais qui compte pour 3 lots quand vous allez sur impot.gouv rubrique "votre immobilier".