Reprise du message précédent :

Tout à fait d'accord, idem ici. Déplorable. Je ne vois pas comment tu peux sortir en opération blanche si ton BP est savaté par une fin de l'amortissement qui disparait. Cela change totalement la donne.

Oui, ça s'appelle la "petite rétroactivité fiscale", une perversion du droit fiscal pourtant validé par le conseil constitutionnel
 
C'est évidemment une source d'insécurité fiscale pour les contribuables, car on effectue des choix dans un contexte fiscal modifiable a posteriori  

Et apporter ses biens en LMNP à une SCI à l'IS, cela s'envisage ?

 
En SCI IS les amortissements sont ré-intégrés dans le calcul de la PV. Donc ça ne te servira pas à grand chose ...

Tu seras tranquille sur la fiscalité des loyers, par contre pour la plus value c'est déjà acté et applicable sauf erreur de ma part.

Je raisonne différemment : pas savoir si mon opération est rouge ou verte, mais plutot est-ce que c'est rentable de revendre.
Si j'ai 50k+ d'impot sur la PV que je peux annuler en gardant le bien 20 ans de plus - ou en le passant en RP pour 6 mois - ca incite à garder le bien (ou à "optimiser" avec la niche RP).
 
Pour ma part je voudrais revendre pour acheter ma RP. C'est un motif de réduction d'impot sur la PV, mais à condition que la RP soit dans un des pays de cette liste https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] 0-20210922, et en plus il faut etre résident fiscal francais au moment de la cession.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] 0-20210707
Voir article 230

moi j'ai du LMNP et également une SCI IS
à force je désespère de continuer dans le locatif
entre les impayés, dégradations, et la fiscalité de pire en pire
 

 
Oui mais tu as toujours le concept d'amortissement qui s'applique et donc tu évites l'impôt. En effet, la revente c'est autre chose.

 
Nan je voulais le levier

Je ne comprends pas trop l'intérêt de distinguer meubler et non meublé, fiscalement.
 
En toute logique, il faudrait que la fiscalité soit identique pour les deux (en tout cas quand c'est loué à long terme). Avec pourquoi pas la possibilité de compter en charge l'ameublement (éventuellement lissé sur 3-5 ans), de la même façon que les travaux. Et il n'y a qu'à dire qu'on ne peut pas être en négatif, et que si le cas arrive, alors on a un report.
 
Comme ça, ça favorise la location tout simplement.
Les proprios mettront en meublé ou non en fonction de la demande qui existe dans le coin et de leurs envies. Et puis ça continuerait à favoriser les personnes qui font des travaux, pour inciter un peu à la rénovation.
 
 
D'ailleurs, dans mon cas je regarde de très près les biens anciens avec travaux et les immeubles, mais par chez moi ce n'est absolument pas intéressant : les biens récents avec parking et DPE D sont vendus au même prix. Je ne sais pas si c'est mon marché local qui est un peu étrange ou si c'est comme ça partout...  

Ecrivez à vos députés, il n'est peut-être pas trop tard

L'immo a toujours été très taxé en France, ça n'est pas nouveau, et la tendance fiscale de fond est engagée depuis longtemps. Faut faire de l'immo uniquement pour utiliser ta capacité d'endettement, pas plus, pas moins. Et revendre dès que les prêts arrivent sur la fin.

Je suis de cette team

+1
 
Ou prendre des SCPI avec des revenus à l'étranger. Pas d'emmerdes à gérer, et fiscalité plus douce.  

C'est bien tout le problème de la modification de 2025, avec réintégration des amortissements. J'ai un pret sur 10 ans, fini en 2027, c'est du matraquage fiscal si je revends à la fin du pret  
Après si t'as un pret sur 25 ans t'es plus proche des 30 ans pour l'abattement effectivement..

Et la banque qui t'attend au tournant pour sortir sa carte IRA  
 
(Indemnités de Remboursement Anticipé)

 
La non-réintégration des amortissements en LMNP était une aberration fiscale. C'était connu et attendu que le législateur allait trancher un moment ou un autre sur ce point. Tu aurais dû vendre dès la seconde où le sujet commençait à émerger dans les amendements et les questions aux gouvernements : c'est à dire en 2024. Il faut être attentif et réactif, c'est chronophage

Connaissez-vous un simulateur actualisé sur cette réintégration fiscale ? J'ai du mal à calculer le cout pour mon projet.

Vendre en panique, avant la fin du crédit, un logement en cours de bail, car "le législateur allait trancher à un moment ou un autre" ?
Autant ne pas investir dès le départ si tu revends en anticipation d'une potentielle refonte fiscale dans le pays qui change sa fiscalité chaque année

J'en cherche un aussi

 
Si l'équilibre de ton opération tient uniquement grâce à cette fiscalité, oui, il fallait mieux vendre en panique.
 
Mais effectivement, si ton opération tient uniquement grâce à cette fiscalité, tu aurai mieux fait de ne pas investir dès le départ, car il s’agissait d'une opération peu solide économiquement  

 
Oui enfin la possibilité de pouvoir amortir annuellement c'est quand même massif. Je ne vois rien de choquant à voir un investissement locatif qui ne tient que grâce à ça franchement. C'est loin d'être un détail.

 
oui enfin, ils te font peur en disant que c'est 3% du capital restant dû, ils oublient (volontairement   ) le reste de la phrase : 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt.  
Et là, ca fait beaucoup moins peur.

Sauf que tu oublies la moitié du sujet.

Le sujet ce n'est pas uniquement l'amortissement. Le sujet, c'est l'amortissement + la non-réintégration lors de la PV. Et ça, c'est une aberration fiscale. Donc si tu montes un projet qui tient grâce à une aberration fiscale, tu as intérêt à être très attentif et réactif sur les changements du législateur sur ce sujet.

 
Je suis d'accord que c'était une aberration. Mon point portait seulement sur l'amortissement et non sa ré intégration qui me semble logique et qui elle seule ne me semble pas pouvoir faire tomber un projet.

Ca fait potentiellement "tomber" les projets lors des reventes. Donc beaucoup de propriétaires ne s'en rendent pas encore compte.

Et surtout, ça change fondamentalement la stratégie patrimoniale de ce genre d'opération, car la ré-intégration des amortissements incite maintenant à ne jamais revendre le bien. Ce qui n'était pas forcément la stratégie initiale des acheteurs.

Je note que :
- on fait des réformes a la va vite sans réfléchir aux conséquences....
- ces revirements permanents , ce n'est pas propice aux investissements....investissements que veut précisément relancer cette réforme (en plus du blé que va se faire l'Etat si ça passe )
- c'est encore la classe moyenne qui va prendre

Je viens de créer mon activité de LMNP  
Je sais que ce n'est pas voté mais franchement , je ne sais pas trop vers où aller.

Question annexe: comment vous pouvez faire passer une loc en RP sur 6 mois alors que vous avez déjà une RP  

Totalement. Mais une fiscalité stable, c'est tellement incongru en France que tout le monde a l'air de trouver ca normal des règles qui changent totalement la donne ET sont rétroactives.

Ton concept de "tenir uniquement grace à" n'a pas vraiment de sens. Mon projet déjà n'en est pas un à la base, c'est mon ancienne RP. Mais le projet de location "tient" car les loyers couvrent les frais et le crédit, si on raisonne en terme de cashflow.
Si on raisonne en terme de rendement, ce qui nous intéresse c'est le rendement sur le capital investi/immobilisé, et mon rendement à ce jour est bon. Donc le projet "tient" de ce point de vue là.

Par contre, le fait de se retrouver zizi coincé dans le projet car on ne peut pas revendre à cause d'un impot rétroactif, ce qui empeche d'arbitrer vers un autre projet ou classe d'actifs car la France définit des règles du jeu puis les modifie, c'est un autre problème.
Ca n'a rien à voir avec la viabilité du projet ou le rendement du capital investi, c'est juste une pénalité après coup qui m'impose de retarder la vente (ou de tricher en le passant en résidence principale). Et qui, pour le coup, enlève un logement à la vente dans une zone tendue... Mais bon, ca c'est pas mon problème.

Tu dis la même chose que moi, sans t'en rendre compte

Si tu te retrouves le zizi coincé à cause de la suppression d'une aberration fiscale, c'est bien que le projet n'était pas solide économiquement à la base.

D'ici à ce que l'abattement pour durée de détention tombe pour être remplacé par une flat tax standard à 35%....

 
Je ne vois pas comment il peut en être autrement lorsqu'il s'agit de la ré intégration des amortissements en fait. T'es pas coincé mais tu prends une belle claque inattendue.

Il y a déjà des amendements votés en commission des Finances sur une réforme de l'exonération de la RP (clin d'oeil à Karma-design qui prévoit peut-être de "tricher" en passant son LMNP en RP ... et qui ne pourra peut-être pas )
https://www.boursorama.com/immobili [...] 189a8b09fc

Bah c'est Krama-design qui dit être coincé.

Toujours pas. Je suis juste "obligé" de garder le bien car ce serait stupide de le revendre et payer 50k d'impots. Mais le projet est très solide, il s'est auto-financé et génère du cash.

Exact. Sachant qu'ils auraient totalement pu l'appliquer uniquement à la partie d'amortissement effective après la création de la loi.

Ca dépend si c'est 5 ans continus avant la vente, ou 5 ans de RP au total. De toutes facons j'ai depuis bien longtemps arreté de lire leurs amendements : ils en votent 1000 pour 10 qui sont finalement dans un texte de loi.

Ca ne me surprendrait tellement pas histoire d'encore un peu réduire la liquidité du marché secondaire ! Car à ce petit jeu je préfère garder les biens et essorer les locataires

«C’est la fin de l’immobilier !» : comment les socialistes veulent anéantir l’investissement locatif dans le budget 2026
https://www.lefigaro.fr/impots/c-es [...] 6-20251024

Pour moi très clairement c'est fini, je ne remets pas un euro d'immobilier en France, que ce soit SCPI, locatif ou résidence principale.
 
Trop d'instabilité fiscale, de régulations, de protection du locataire mauvais payeur, etc. Et à moyen terme, je liquiderai probablement ce qui me reste.

 
+1 (hors RP).

Du coup, je vais passer mon meublé en "nu" avec le statut de bailleur privé pour continuer de faire de l'amortissement,
 
Mais je vais le louer avec des meubles, et donc avec un loyer plus élevé
 
En tout cas bon courage aux étudiants pour la prochaine rentrée scolaire.

c'est pas voté le bailleur privé si ?

 
C etait le gouvernement bayrou ça (celui qui s'est fait jeter par les socialistes qui dominent maintenant, malgré 1% de voix à l'élection présidentielle)  

 
mais oui, que ce soit en immo, en entreprise cotée, en PME, petit commerce, capex, usine, etc il faut être complètement maso pour investir 1 euro supplémentaire en France aujourd'hui. Pourquoi ne pas investir dans un pays qui souhaite des investisseurs ? Plutôt qu'un qui les déteste ?
Le message des gouvernements successifs me semble clair...

Je viens de parcourir la liste des amendements qui pourraient nous concerner. Celui dont on parle est le I-1964. A noter que les mêmes députés ont dépose deux amendements de repli:
le I-2895 qui limite son champ d'application aux acquisitions à partir du premier Janvier 2026.
Le I-2905 qui reprend le précédent en ajoutant les LMNP courte durée dans le périmètre de suppression des amortissements.
 
J'ai vu sur X une réaction du député Echaniz à l'origine des différents amendements qui indique les déposer pour prendre en compte le débat parlementaire et ne pas pénaliser les plans de financement en cours. Il n'en reste pas moins que le premier amendement n'a pas été retiré.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Il me semblait que le statut de bailleur privé ne pouvait s'appliquer que sur les actes signés après une certaine date (1er janvier 2026 certainement si c'est vote)

Tu ne pourras pas basculer sauf changement par les députés

 
Un bien récent peut-être DPE C donc aucune raison qu'il y ai une grande différence avec un ancien DPE D.
Il faut regarder du côté des DPE F et G si tu veux de l'ancien avec travaux.