Reprise du message précédent :

exact

Avec ce taux, garde le en location non ?
 
Sinon, pour mon appart j'ai choisi des charles henri et des marie-catherine (prénoms représentatifs) et effectivement ça confirme ce qu'on disait sur les csp+
Ils m'ont fait chier sur rien.
 
Et la nouvelle loi permet de prélever sur leurs salaires en cas d'impayés ?
Y a zéro risque de ce côté là je pense.
 
Faudra voir l'état en sortie bien sûr.
 
Je me dis qu'un couple dont la femme nous contacte est idéal :
La femme est portée sur la déco.
Sur un couple de 2, au moins un sait bricoler pour entretenir correctement et sans charge mentale pour le proprio.

Après rien ne t'empêche de les prévenir avant oralement.  

Rien de plus jouissif de subir un locataire qui ne répondait pas aux SMS de relance de loyer avec jusqu’à 1 mois de retard plusieurs fois durant son bail, à qui j’ai dû faire LRAR aux cautions… et qui, une fois parti, pensait récupérer sa caution illico. « Je vous fais le virement cette semaine » suivi d’une semaine sans lui donner de réponse, le voir s’exciter car il a déjà dépensé la somme en question en anticipation d’un virement qui va vraiment mettre 2 mois pile à arriver    
Le pire c’est qu’il n’aura aucune indulgence même si je lui disais que j’avais des problèmes financiers : lui aura le droit toute sa vie d’être mal éduqué et irrespectueux, mais les autres ? Hors de question !  

Pour info, tu as le droit de retenir 20% de la caution jusqu'à la régul de charges suivante.
 
Perso je pratique, même s'il semble que ce soit peu pratiqué sur le marché. (Je retiens juste 100€ en général, pas forcément 20%, juste pour avoir une petite marge pour régulariser les charges qui arrivent assez tard dans mes copro, car sinon en général on ne revoit pas son argent.)
 

Sauf si les charges sont forfaitaires en meublé non ?

 
Oui

J’ai inclu toutes les charges (= prélèvements) dans le loyer, et à part une hausse de l’assurance PNO je n’aurai pas de régul à faire mais bon à savoir

 
Très mauvaise idée. Ca majore artificiellement le loyer, et donc ta fiscalité.

Petite question pour ceux qui passent par Decla.fr :
J'ai chargé ma liasse 2024 réalisée par Jd2M sur le site de Decla.
Sur Decla, sur la ligne de mon bien, là où il est marqué "Amortissement" c'est indiqué 330€

 
Cet amortissement, correspond à celui de l'année en cours ou bien au total des amortissements cumulés depuis le début de l’activité ?
Quand je passe la souris sur le "?" à coté "d'amortissement" c'est indiqué :
 
Le montant affiché ici correspond à la somme globale des amortissements de l'année
(Amortissements du bien + amortissements des charges amortissables ajoutées cette année)
En cas d'entrée ou de sortie d'un composant en cours d'année, un prorata est calculé dans le récapitulatif
 
J'ai contacté le tchat en ligne et la personne m'a indiqué que c'est le total des amortissements cumulés depuis le début de l’activité.    
 
Merci !

 
Pas en LMNP, car tes charges de copropriété compense les charges cpayé par le locataire.

Ohhh. Rentila intègre maintenant un service d'aide à la déclaration fiscale.
Ils sont a 225€HT pour le premier bien et 108€HT pour les suivant!
Ca me plait bien. Avez vous déjà essayé ?

Non mais je me sers de Rentila pour gérer ma location, à mon petit niveau pas d’utilité de ce service mais le site est vraiment top pour de la gestion locative

Merci pour l'info, c'est 2x moins cher que Contalim, ça me plait bien

Bah c'est intéressant. Avant je me servais de JD2M mais fallait tenir une double comptabilité (forcement, les formats d'imports/export sont pas compatible) et maintenant je passe par mon cabinet comptable (qui me prends une couille).
Là je me dis que ca doit être totalement intégré à rentila (donc pas besoin de bosser 2x) et les prix sont hyper correct.
Ptet le tenter pour l'année prochaine

J'ai fait ma première liasse avec JD2M l'année dernière et l'offre intégrale, je suis obligé de reprendre l'intégrale ou la basique suffit ?

Hello,
 
un petit article qui va mettre de bonne humeur tous les bailleurs en LMNP https://www.capital.fr/immobilier/i [...] ue-1519867.
 
Afin de rééquilibrer la fiscalité entre locations nues et meublées, la commission des finances de l’Assemblée nationale a porté, ce mardi 21 octobre, l’abattement fiscal de la location nue à 50%, dans le cadre de l’examen du budget 2026. Et elle a supprimé la déductibilité des amortissements pour la location meublée. Des mesures lourdes de conséquences pour les propriétaires si elles perdurent dans la loi de finances pour 2026.
 

 
Alors bonne ou mauvais mesure ?

Si c'est confirmé ca me motivera à dégager un appartement en LMNP.

Aucune envie de se taper la gestion locative, l'entretien etc pour au final se prendre encore 20% d'impots sur le revenu net. Autant mettre en actions.
Pour un bien à 280k ca me laisserait au mieux 10k net dans la poche soit un rendement de 3.5%.. Meme une AV fait mieux

 
Si je comprends bien pour le LMNP cela veut dire l'amortissement n'est plus déductible du résultat annuel donc en gros full impôts pour les meublés c'est bien cela ?  
 
Pour la location nue, l'abattement est de combien à ce jour ?

Non c'est 50% pour le LMNP du coup.
Aujourd'hui 30% en non meublé. Mais c'est capé à 15k de revenus. Bref, si cet amendement passe le truc n'a plus aucun sens donc ils vont surement le refuser ou l'amender encore plus.

Je n'ai rien compris à tous ces revirements... J'ai des locations LMNP uniquement, donc j'attends de voir ce qui nous attend.
J'avais compris que lors de la revente, les amortissements seraient réintégrés dans le calcul de la PV, avec ce qui a été voté l'an dernier.
 
Et là, quand on parle de loi de finances pour 2026, ce serait à partir des déclarations de revenus 2026 que ça s'appliquerait, donc pas de changement pour les revenus 2025 qu'on déclarera bientôt, c'est bien ça ?
 
Si la déductibilité des amortissements saute, alors il sera plus simple de repasser en location nue pour ne pas avoir à payer un comptable, avoir un SIRET, etc. Un fichier Excel et hop, la déclaration d'impôts sera faite et imposée à l'IR donc
Dans mon cas, ça ferait un peu mal fiscalement j'avoue, de l'ordre de 8500€ d'impôts en plus par an, ce qui n'est pas négligeable. Une telle réforme du jour au lendemain risquerait de créer de gros problèmes financiers pour certains bailleurs dont les loyers servent à payer le crédit, et qui n'auraient pas assez pour payer les impôts.
 
De la même façon, pour les personnes qui sont LMP, comment ça s'organiserait ? Ils cotisent des trimestres de retraite avec cette activité, donc on ne peut pas tout changer du jour au lendemain.
Et plus personne ne voudrait être LMNP si ça n'a plus d'intérêt, donc en fait les LMNP et LMP finiraient par quasi-disparaitre
 
 
Je ne suis pas contre la fiscalité de façon générale, et dans l'absolu, je n'ai jamais compris pourquoi meublé et nu ont des fiscalités si différentes, ce qui n'a aucun sens je trouve.
Mais alors là, cette instabilité me donne l'impression que le pays est géré par tonton Michel et tata Josiane qui n'ont aucune idée de ce qu'ils font, et surtout, aucune vision à long terme.
 
Bordel, qu'ils remettent tout le système à plat, quitte à augmenter la fiscalité pour tout le monde, mais qu'ils réfléchissent à un truc cohérent dans son ensemble. Et qu'ils l'annoncent 1-2 ans à l'avance, et ensuite, que ce soit appliqué pour 20 ans sans être remis en cause tous les 4 matins  

Oui la fiscalité en France est compliquée et peut changer chaque année, et souvent dans le mauvais sens.
Oui ça ne donne pas envie de faire du locatif.

Sans parler des boites qui vivent grâce à ça, decla, jedeclaremonmeuble et compagnie

c'est ce qu'ils essayent de faire je pense
mais déjà qu'en France, ces process sont lents, mais si en plus on change de gouvernent tous 4 matins ça risque pas d'avancer
Pendant ce temps on est dans le flou

 
À la limite on change pour le futur mais ceux qui ont déjà lancé leur activité avec des biens déjà en location devraient pouvoir poursuivre :-(

Quand je vois la difficulté que c'est de trouver une boite compétente pour faire ma compta, franchement je pense que ce serait une excellente chose de ne plus les encombrer avec des LMNP qui ont juste un objectif d'optimisation fiscale.

Les cabinets comptables ont beaucoup de mal à recruter. Peut-être qu'une baisse d'activité liée à la disparition des LMNP pourrait permettre de faire un peu de ménage : dans un premier temps, diminuer l'activité sachant qu'ils n'arrivent pas à suivre, et dans un deuxième temps, leur permettre de faire enfin leur job. (M'enfin, là ils pleureront qu'il n'y a plus de travail, toussa toussa )

Les CGA par exemple ont du perdre pas mal de clients avec la disparition de l'avantage fiscal qui les concernait. Et pourtant, c'est passé et personne ne semble s'en plaindre. Je ne sais pas dans quel mesure ça a eu un impact en termes d'emploi.. mais perso je trouve que c'était une bonne chose de supprimer cet avantage fiscal.

On verra bien ce qu'il en ressortira officiellement mais dans cette période où on cherche des sous partout, ça va raboter toutes les niches beaucoup trop avantageuses et le lmnp en fait partie.

 
Non, la loi de finances 2026 s'applique à l'impôt 2026, donc sur les revenus perçus en 2025.
Sauf s'ils n'arrivent pas à faire passer la loi avant le 31 décembre 2025 23h59, dans ce cas la rétroactivité ne sera pas possible.

C'est surtout qu'ils visent les courtes durées mais tout le monde est dans le même sac. Les lobby des résidences de service vont faire le boulot et les Lmnp longue durées classiques vont en pâtir. Avec la réforme de l'année dernière cela va devenir trop compliqué. Pour ceux rentrés récemment il va être difficile de sortir quelque chose de positif.

Pour résumer ce qui est discuté on a quand meme en parallèle :
- la suppression de l'amortissement en meublé (LMNP)
- la création de l'amortissement en non meublé (régime bailleur privé)
 
Les mecs sont sérieusement en train de vouloir supprimer un truc d'un coté et les remettre en place de l'autre.
Bref, on voit bien que c'est des groupes de travail qui font leur sauce chacun dans leur coin sans vision d'ensemble.

Ah merci pour l'info  
C'est compliqué de faire des choix pendant l'année alors que finalement, on ne sait que fin décembre quelle sera la fiscalité appliquée pour toute l'année précédente...
Bref, attendons de voir vendredi ce que ça donnera.

Moi qui réfléchissais à reprendre un nouvel appart, je vais temporiser pour le moment
(surtout si je dois sortir 8500€ d'IR supplémentaire imprévus l'an prochain   )

C'est quand meme couillu parce qu'ils nous pondent en deux fois un truc vicieux :
- l'année dernière, réintégration de l'amortissement dans le calcul de la PV à la revente = rend le bien beaucoup moins liquide à la revente car énorme cout fiscal de revendre. Par grave, on va garder notre LMNP ?
- cette année, suppression de l'amortissement. Du coup on fait quoi ?

Si cette réforme passe, on se retrouve avec un bien fiscalement invendable (dans mon cas, achat 2017, si je simule une vente en 2027, 52k d'impots sur la plus value) ET avec un rendement locatif plus faible si la réforme de cette année passe.
Résultat la seule option décente sera de le repasser en résidence principale 6 mois pour revendre...

 
Toi t’as pas vu leur idée de supprimer l’absence de PV sur la RP avant 5 ans d’occupation  

 
Supprimer l'amortissement d'un côté et monter l'abattement à 50% sur la location nue, aurait j'imagine pour objectif de contrer le meublé pour diverses raisons comme évoqué plus haut. Au final on se retrouve sur un schéma favorisant le nu et donc simplifié.  
 
Louer en nu avec abattement de 50%, si ces 50% ne remontent pas dans le calcul de la PV à la revente pourrait rester ok à long terme non ?

Ouais justement, il faut se faufiler dans la dernière niche qui existe... Et franchement, si je revends, l'argent sortira de France et n'y reviendra pas.

Oui, mais dans ce cas on se retrouve avec un mix batard car on a déjà plusieurs années d'amortissement qui pénalisent lors de la revente, meme si on passe en location nue.
Dans tous les cas comparé à avant c'est perdant perdant : perdant sur le rendement locatif, perdant le jour de la revente.

 
Oui pour ceux qui sont déjà lancés en LMNP c'est effectivement un sac de nœuds. Perso je viens de lancer un nouveau studio en LMNP en juillet dernier. Si j'avais su cela, cela aurait été niet. Je trouve ca franchement discutable de changer les règles en cours de route pour ceux qui sont déjà lancés (qui ont déjà un bien en LMNP).

 
Idem y’a 2 ans 1/2 avec un ami, j’aurais pas du tout fait le même montage si j’avais su, ça aurait été une SCI à l’IS

J'ai prévu de vendre mon LMNP d'ici 8 mois, j'espère être tranquille d'ici là

 
Voila. Ou PEA !

J'ai mes premiers achats en 2017 comme toi. Sur 20 ans d'emprunt j'ai remboursé 40% à date. En revendant en 2026 ou 2027 je ressortirais malgré tout avec une somme correcte.  Pour ceux qui sont rentrés récemment effectivement la sortie va être plus compliquée. Une opération blanche sera l'objectif.
J'ai du mal à comprendre l'amalgame avec les locations courte durée. J'ai des locataires depuis 3 ans très heureux d'y être. Cela correspond à un vrai besoin.

Tout à fait d'accord, idem ici. Déplorable. Je ne vois pas comment tu peux sortir en opération blanche si ton BP est savaté par une fin de l'amortissement qui disparait. Cela change totalement la donne.