Reprise du message précédent :
Bonjour,  
 
SVP, pour ceux qui ont l'habitude des règlements de copro, pourriez-vous me dire si vous avez la même lecture que moi du document suivant ?
Le fait que les derniers caractères sur la droite soient manquants et quasi-invisibles pour certains me met un léger doute.
 
Voici le texte d'origine :
https://rehost.diberie.com/Picture/Get/r/277989
 
Et voici ma transcription (en respectant les retours à la ligne pour permettre la comparaison avec l'image)
 

 
 
En particulier pour les deux parties que j'ai mises en rouge, est-ce que vous avez la même lecture que moi ?

envoi de liasse fiscale
génération du bilan
aide pour remplir les cases sur ma déclaration
 
 
en gros le service que j'ai payé mais c'est pas grave bien sûr  

C'est souvent ce qui arrive quand on s'y prend au dernier moment  

Il faut les joindre par mail, car trop de demandes actuellement.
Ce qui explique certainement les augmentations de tarifs... Car ils sont sous l'eau  

t'en sais strictement rien si j'ai envoyé mes saisies au dernier moment. En plus ce n'est pas le cas...

Ben si, puisqu'ils ne te répondent pas  
En janvier, ils étaient très disponibles  

 
Pareil pour moi. Pas de réponse de leur part.    

donc février c'est "dernier moment" ?
 
bref...

 
Et dire que je suis entrain de regarder pour faire mon premier LMNP en IDF, j'avais prévu de passer pour un GLI mais ça refroidit car c'est un risque qui pourrait être évité si les lois étaient mieux faite. Ou au moins avec moins de dégat.
Mais 2019 à 2024 il ya pas une durée de Bail genre renouvelé tout les 3 ans?

 
Le bail a été de toute façon cassé par la justice.
 
Mais ça ne l'empêche pas de rester dedans

Le mois de mai, c'est le dernier moment.
Donc tu avais 4 mois pour le faire tranquillement.
Attendre le cinquième, c'est aimer les problèmes.
Ça te servira de leçon  

Pour éviter l'impot sur la PV d'un appartement anciennement loué en lmnp, pendant combien de temps il doit être considéré comme RP ?

ca a l air d une bonne gli laquelle ?  
Beaucoup de paperasse ?  
Qu elles ont été les démarches?  
Merci,

Habiter bourgeoisement. Occuper un local avec interdiction de se livrer à des activités commerciales ou artisanales :

 
Dans ce cas il est pas considéré comme squatteur?

 
https://x.com/dgfip_officiel/status [...] gr%5Etweet
Report de la date limite de déclaration au 30 mai pour la zone 1.
Tu vas pouvoir encore relancer X fois ton service comptable pour être dans les temps.

6 mois minimum de mémoire

J'ai le même problème dans 2 résidences : des clauses bourgeoises simples, mais apparemment en justice ça passe une fois sur deux. Donc les syndics ne font strictement rien et les personnes font du AirBnb au détriment de toute la copro. Et posent allègrement des boites à clés dans les parties communes que j'ai une furieuse envie d'aller démonter

 
L'appart est en gestion chez Foncia avec leur GLI.
De mon coté, aucune démarche à part leur demander de temps en temps l'avancée du dossier.
 

 
Oui, il est squatteur.
Et maintenant il faut attendre la force publique pour le déloger ...

J'adore les "impôts" !!!        
 
Début 2023, je leur pose une question sur ma location de tourisme.  
Dans le descriptif du bien, il est écrit dans la partie Nature de local : Local professionnel et surtout, dans la partie Catégorie : Boutiques et magasins sur rue.
 
Je me demande pourquoi ils ont mis ma maison dans Boutiques et magasins sur rue.
 
 
Voici leur réponse :    

Bonjour,
 
En 2023, vous avez déposé dans la messagerie sécurisée une demande portant sur le descriptif d’un bien.
Nos services n’ont pu y répondre dans des délais raisonnables et nous supposons que vous avez obtenu les réponses souhaitées par un autre moyen de communication.
En conséquence, nous nous permettons de clôturer votre demande.
 
Toutefois, si vous n’avez pas eu de réponse par une autre voie, merci de nous écrire un nouveau message. Il n’est en effet plus possible de reprendre la demande qui a été clôturée. Elle restera toutefois visible dans votre historique.
 
Cordialement,
 
Bah non, je n'ai pas eu de réponse. Impossible de modifier la catégorie.

Tu possèdes ce bien depuis combien de temps ?
Récemment, il est possible que le bien soit professionnel antérieurement.

6 ans.

Bordel,
J'ai une affaire avec un locataire qui est en train de partir en couille. Ça va sûrement se finir au tribunal.

Je vous fait la version courte:
Appartement géré par une agence. Les locataires sont des gros dégueu. Ils quittent l'appart en le laissant en vrac. L'agence me transmet les états des lieux. Je demande qu'elle fasse les démarches pour chiffrer le montant à retenir sur le dépôt de garantie.
L'agence traîne la patte et ne veut pas annoncer la douloureuse au locataire (montant supérieur au dépôt de garantie). L'agence dénonce son mandat allant même jusqu'à ne pas vouloir respecter son préavis et me laisse gérer le dossier moi même.
On envoie la douloureuse au locataire qui forcément n'est pas content.

J'ai compris que l'agence n'était pas à l'aise car elle a baclé son travail (et notamment l'état des lieux d'entrée).

Bref, c'est parti pour un bras de fer à 3. On va voir comment ça va se terminer  

 
 
A dans 5 ans  

Une lettre d'avocat ou de la Pj à l'un et à l'autre et en général ça calme tout le monde. Si on parle d'un litige inférieur à 5-10€ => évites absolument le judiciaire.

 
Oh bah moi j'irai pas. Mais si le locataire m'y contraint (faudrait être con mais sait on jamais), j'embarque l'agence dans l'affaire avec moi

Si t'as question c'est : est-ce que tu peux faire de la location longue durée ou de la courte durée, la réponse est oui. Il y a eu de la jurisprudence et elles sont considérées comme abusives.

Ah ben fait chier, parce que c'est la deuxième résidence dans laquelle je suis qui est en train de se transformer en hôtel, ça m'exaspère.

 
Je me rapprocherais d’un avocat et me retournerais contre l’agence.

Bonjour à tous,
Je suis en train de calculer la rentabilité réelle de l'investissement Pinel que j'ai réalisé en IDF.
 
Est-ce selon vous j'ai bien considéré tous les paramètres ?
Charges = crédit, assurance prêt, assurance PNO, charges de l'appartement et du parking, taxe foncière, fiscalité sur les loyers  
Revenus = loyer + charges, crédit d'impôt  
 
Merci !

Dans le crédit, il faut distinguer le remboursement du capital des intérêts (+ frais de dossier + intérêts intercalaires au début de l'opération si tu en avais).

Et si pas géré en direct, alors il manque :
- Honoraires de gestion locatif agence
- Honoraires de remise en location
- Honoraires déclaration revenus fonciers (si facturé par l'agence)
- Assurance GLI (si souscrite)

Et en charges il manque aussi les petits travaux / réparation. Tu n'as eu aucune réparation sur toute ton opération ?
Manque aussi les frais de notaire lors de l'achat.

Et bien sûr, pour calculer la rentabilité réelle, il te faut le prix de vente à la fin.

Merci pour ton retour rapide
Désolé je n'ai pas été très clair je parlais de mon reste à charge réel mensuel  
 
Bien livré en septembre 2022
Gestion des visites, des baux et quittances par moi même  
Pas de frais de notaire  
Pas de GLI j'ai souscris à la Visale des mes locataires  
 
Aujourd'hui je calcule en réel 2023 un gain net de 317€
En considérant que les indices Pinel augmentent chaque année mon gain va augmenter étant donné que mes mensualités restent constantes (modulo d'éventuels travaux)
 
La en prenant une hypothèse de 3% d'augmentation annuelle mon gain net annuel dans 8 ans serait autour de 3800€ (ce qui me permet de provisionner une belle enveloppe travaux
 
Donc si mes calculs sont bons en fin de prêt si je décide de vendre c'est 100% de bénéfices sur le montant de la vente on est d'accord ? Modulo l'imposition

Tu veux juste calculer ton cashflow enfait ?
Rien à voir avec la rentabilité du coup  

C'est quoi les "incides Pinel" ? C'est l'IRL ? Ca ne sera pas toujours à 3%, ça dépend de l'inflation (et du blocage éventuel par la loi).
Par ailleurs, ta mensualité reste effectivement constante, mais toutes tes autres charges augmenteront chaque année avec l'inflation (assurance PNO, taxe foncière, charges corpo, etc). Il faut le prendre en compte si tu veux être rigoureux. D'ailleurs, dans du neuf, la taxe foncière est souvent réduite les 2 premières années. Elle ne sera complète qu'à partir de l'année 3. Faut le prévoir.

Si tu fais un prévisionnel sur le long terme, il faut considérer un peu de vacance locative de temps en temps. Même si le logement se loue bien, tu aura facilement 2-3 semaines d'absence de loyer lors de chaque changement de locataire, voire un peu plus si tu en profites pour faire des petits travaux d'entretien/petite réparation.

Et je ne comprends pas ta dernière question. En fin de prêt, si tu décides de vendre, bah tu récupères le montant de la vente diminué de l'impôt sur la PV (si tu as fais une PV, mais en Pinel, ne t'y attend pas).

Question : t'as mis combien d'apport dans l'opération ?

 
 
Suite de mon affaire.
Après moultes ouverture de ticket, j'ai enfin eu une réponse de la part des impôts. Ils reconnaissent qu'il y a une erreur et me disent de remplir un formulaire pour changer la catégorie de mon bien pour le passer en ... résidence hôtelière.    
Pourquoi résidence hoteliere, je ne sais pas, et bien sûr, impossible de demander vu que le ticket a été fermé aussitôt. En fait y'a pas de dialogue possible avec eux.
 
Sur le papier que je dois remplir, rien ne correspondant à mon bien (Location saisonnière). A mon sens, c'est une location classique style airBnB (même si je n'utilise pas ce genre de plateforme)mais je peux me tromper. Ceux qui ont du AirBnB, pouvez-vous me dire dans quelle catégorie est classé votre bien svp.
 
Le papier en question : https://www.impots.gouv.fr/formulai [...] fessionnel

petit partage pour avoir votre avis.
 
J'ai fais un gros projet de construction il y a qq années et j'ai eu plein de galères. Depuis, tout est rentré dans l'ordre et je loue le tout, en meublé.
 
D'ici 12/24 mois, je ne serai plus éligible au LMNP.
D'ici 24/36 mois, mon projet générera un résultat positif.
 
Passer en LMP ne m'intéresse pas. J'ai rencontré mon comptable et il m'a exposé qq pistes. J'avais déjà un peu le même avis sur la situation avant de le voir, mais il a le mérite de confirmer.
 
Je songe donc à vendre tout ou partie. C'est un ensemble de 2 maisons découpées en 2 logements + 1 garage. Donc 6 lots au total.  
 
Lors de la construction, la DACT m'avait été refusée pour des connerie. Est-ce que cela pourrait venir gêner une vente ? Je sais que la métropole est tatillon/relou.
 
Si je vends une partie, il me faut créer une copro. bof.
Si je vends en bloc, cela visera uniquement des investisseurs. bof.
 
qu'en pensez-vous ?

Tu ne veux pas plutôt dire la  DAACT ?
Si oui, c'est une déclaration d'achèvement c'est donc toi qui l'émet, confondus tu pas avec l'attestation de conformité ?
 
Si un bien n'a pas l'attestation de conformité tu dois pouvoir le vendre tel quel non conforme évidement en fonction des points anormales la transaction sera différente.
 
Vendre un bien de rapport, sera vendu à priori à un prix inférieur au prix du marché d'un logement sur le secteur et sans oublier l'impôt sur la plus value.
 

Si je compte cela ferait 4 lots 2 maisons x 2 logements le garage étant une annexe d'un logement, non ?
quoique peu importe pour ta question.
 
Comment, la gestion de ton bien va générer un résultat différent dans 36 mois par rapport à aujourd'hui ?
Les encaissements et les charges devraient être les mêmes non ?
 
Ensuite, que tu es un business qui génère un bénéfice c'est bien bien que forcément imposé, mais étant donné sur la plus value l'est tout aussi.

Yes le cash flow my bad    
 
J'ai pas mis d'apport, c'était l'époque bénie ou tu pouvais emprunter à 1% sans apport    
 
Effectivement bien vu j'avais zappé dans ma simulation l'augmentation de l'assurance PNO + charges
 
Je pensais que l'assurance sur le prêt et la PNO n'augmentent pas mais j'ai pas fait gaffe c'est plus probable que ça bouge en même temps que les indices  
 
Taxe foncière yes je paie que la collecte des déchets année 1 et 2 puis je l'ai comptée plein pot par la suite  
 
Pour la vacance locative j'ai compté 1 mois tous les 2 ans (peut-être trop ambitieux mais quand j'ai mis en Loc j'ai eu 400 demandes en 72h)
 
Enfin pour la PV je comprends pas bien ton point, mon bien s'autofinance à priori, donc en fin de prêt si je vends c'est tout montant de la vente moins la fiscalité qui sera du bénéfice net non ?
 
 

Question charges récupérables.
 
La copro dans laquelle j'ai un appartement en location a voté le remplacement de l'interphone par un modèle récent, avec affichage électronique du nom des occupants.
 
Auparavant, le syndic devait envoyer un de ses partenaires serrurier changer une petite plaque avec le nom, derrière la platine.
 
Comme un embout Secure Torx et 30 secondes suffisent, je m'en suis toujours occupé en douce pour éviter de payer le syndic, lors d'un changement de locataire  
 
Là, ca ne sera plus possible. Le syndic n'a pas su dire quels seraient les frais demandés pour une MAJ. Mais j'ai déjà un référenciel avec le digiphone parking : c'est 60€
 
J'ai environ un changement de locataire par an (coloc' meublée). Qu'est ce que vous faites/feriez pour refacturer ça au locataire ?
 
Pour le moment, je demande une provision sur charges (charges communes + TEOM) mensuelle. Admettons que le syndic prenne 120€ pour changer la plaque de BAL et actualiser le nom sur les 2 interphones (parking et allée).
Je pensais rajouter 120/12 = 10 balles de provision par mois. Evidement, Le locataire y perd s'il reste plus d'un an, mais on ne m'a jamais demandé de décompte et je trouve (à tord ?) mieux de lisser / invisibiliser ces frais exorbitants plutôt que de les facturer directement à l'aménagement.

Euh... Rassure-moi, tu régularises quand même les charges tous les ans pour rembourser au locataire le trop-perçu ?

Non. Ca n'a pas trop de sens dans mon cas :
- Depuis 4 ans, les locataires restent en général 10 à 12 mois. Je n'ai encore pas eu de reconduction tacite du bail
- Ils partent entre mars et mai, quand les comptes de ma copro ne sont approuvés qu'en juin
 
Si je veux respecter la loi à la lettre, je devrais leur restituer une partie du dépôt en garantie dans le mois qui suit leur départ, puis le solde une fois que les comptes sont clos et approuvés plusieurs mois plus tard.
 
En général, ils ont un virement instantané de la totalité du dépôt de garantie dans les 72h qui suivent l'EDL de sortie... Pas de compte d'apothicaire et ils apprécient cette réactivité.
 
(surtout que c'est généralement à mon désavantage : les derniers sont partis avec environ 40m3 d'eau froide consommé en plus VS ce qui était provisionné, je leur en ai fait cadeau   )

Donc tu justifies de ne pas respecter la loi en invoquant le fait que tes locataires sont de toute façon souvent gagnants ainsi...
Personnellement, que ce soit en tant que bailleur ou locataire, je préfère que les choses soient faites dans les règles, avec les bons montants, même si cela doit prendre plus de temps.
Je t'encourage à faire de même, je pense que c'est plus sain pour tout le monde.  

"ne pas respecter la loi" tu y vas fort.
 
Sur mes 4 derniers locataires, un seul m'a donné valablement congé, dans les règles (le coup classique du locataire qui rédige son courrier de fin de bail le XX mars et qui indique qu'il partira donc le XX avril > bah non).
Et comme ils utilisent des modèles types foireux trouvés sur internet, ils rappellent bien à chaque fois que leur sempiternel dépôt de garantie devra leur être restitué dans un délai d'un mois.  
 
Mon modèle de bail contient la clause-type suivante :

 
Un an plus tard ils ne se souviennent pas de cette clause (qu'ils n'ont de toute façon même pas compris). Alors différer de plusieurs mois la restitution intégrale du dépôt de garantie, quand dans le même temps la LRAR qu'ils ont envoyé rappelle bien l'obligation (incomplète) de rembourser sous 30 jours... C'est en faisant les choses "dans les règles" que je vais passer pour un voyou. En tout cas sur la population visée (étudiant + bail court)  
 
S'ils ont versé 1000, ils veulent récupérer 1000 sous 30 jours. Pas recevoir 900 de suite et avoir des nouvelles (pas forcément bonnes) de leur bailleur 5 mois plus tard.