Reprise du message précédent :
"ne pas respecter la loi" tu y vas fort.
 
Sur mes 4 derniers locataires, un seul m'a donné valablement congé, dans les règles (le coup classique du locataire qui rédige son courrier de fin de bail le XX mars et qui indique qu'il partira donc le XX avril > bah non).
Et comme ils utilisent des modèles types foireux trouvés sur internet, ils rappellent bien à chaque fois que leur sempiternel dépôt de garantie devra leur être restitué dans un délai d'un mois.  
 
Mon modèle de bail contient la clause-type suivante :

 
Un an plus tard ils ne se souviennent pas de cette clause (qu'ils n'ont de toute façon même pas compris). Alors différer de plusieurs mois la restitution intégrale du dépôt de garantie, quand dans le même temps la LRAR qu'ils ont envoyé rappelle bien l'obligation (incomplète) de rembourser sous 30 jours... C'est en faisant les choses "dans les règles" que je vais passer pour un voyou. En tout cas sur la population visée (étudiant + bail court)  
 
S'ils ont versé 1000, ils veulent récupérer 1000 sous 30 jours. Pas recevoir 900 de suite et avoir des nouvelles (pas forcément bonnes) de leur bailleur 5 mois plus tard.

OK, je respecte. Je te fais seulement part de ma vision.    
Effectivement, si c'est pour susciter de l'incompréhension face à des locataires mal informés, il vaut mieux faire ce qu'ils demandent...
 
Marrant, quand j'étais locataire, les rôles étaient quelque peu inversés : c'est moi quoi insistait pour envoyer la demande de congé par LRAR, quand les bailleurs me disaient "mais non, pas la peine d'une LRAR, juste un mail". Pour moi c'est non, pour éviter tout litige ensuite...
 
Donc en fait tout dépend des profils des locataires et des bailleurs.  

C'est vraiment une charge récupérable les frais de changement de nom ?  

Vu que c'est une coloc, tu peux pas donner un nom à la coloc pour n'avoir à jamais changer l'interphone ?
Genre "au petit paradis".
 
Comme ça, les invité/livreurs auront juste à sonner sur le bouton "au petit paradis"

Non c'est pas possible. Tu es obligé de mettre le nom des occupants, sinon la poste ne pourra pas distribuer ses recommandés. Et les impôts pour leurs courriers. Et toutes les courriers officiels à destination du nom individuel d'un occupant, etc.

C'est chaud pour les coloc de 4~6 perso pour les interphones avec une étiquette pour écrire tous les nom dessus  

Info donnée par la personne du syndic lors de l'AG. Et ca parait plutôt logique
 

Dans mon cas ils sont seulement 2 (en bail solidaire donc ils partent toujours en même temps).
 
Personne du coup n'a de retour sur expérience sur la répercutions de ces frais ?

 
oui, je parlais de la DAACT, pardon.
 
Ce n'est pas mon bien qui va évoluer, mais mes revenus salariés. Je souhaite passer à 80% et ça va me mettre sur la limite de l'éligibilité.
 
Ce n'est pas une mauvaise chose d'être en bénéfice, c'est sûr Mais entre l'amortissement et les intérêts d'emprunt, je pensais pas voir ça si tôt. L'imposition des bénéfices au taux marginal de l'IR et les PS, c'est bcp. Ca incite à revendre.
Il faut que je fasse estimer le tout pour y voir plus clair.

Bonjour à tous j'avais posé ces questions sur le topic des impôts, mais je pense qu'il a plus sa place ici.
 
J'ai une question concernant les impôts et Airbnb. Dans la maison qu'on a achetée il y a 2 ans, nous avons un espace "appartement" que nous louons en Airbnb. Jusqu'à présent, les revenus locatifs étaient intégrés à nos revenus et cela ne posait pas de problème. En discutant avec des amis qui font la même chose, certains me conseillent de ne plus déclarer les revenus au régime micro BIC mais plutôt au réel, car d'après eux c'est plus intéressant. J'ai fait quelques calculs rapides, et en effet cela pourrait être le cas.
Il semble possible de déduire ces différents éléments :  
 
les frais de conciergerie
les frais d’entretien
les honoraires de l’agence immobilière
les frais d’assurance
les intérêts d’emprunt
la taxe foncière
les frais de comptabilité
l'amortissement
les meubles
les travaux
 
Mon problème est que l'appartement est dans la maison, et donc que je n'ai qu'une taxe foncière et qu'un crédit immobilier. Si je fais bêtement un produit en croix au prorata de la surface par exemple, j'obtiens des valeurs pour mon estimation, mais je doute que ça soit suffisant pour le FISC.  
Même question pour l'amortissement, quelle est la méthode pour estimer la dépréciation de cette partie de la maison ?  
Dernier point, si je refais une cloison entre la partie "maison" que j'habite et la partie "appartement", pour améliorer l'isolation phonique, est-ce que ça peut passer en charge à 100% pour l'appartement ou je dois limiter à 50% puisque les 2 parties en profitent ?  
 
Merci !

Je ne sais pas mais les réponses m'intéressent aussi.  
Situation analogue : je loue en Airbnb un "appartement" dans la maison que j'habite. J'ai commencé en micro BIC parce qu'en combinant un faible TMI et le bonus "meublé classé de tourisme" c'était intéressant.
Par contre je suis en zone tendue et avec les derniers changements légaux je dois réévaluer les options.
Donc je me demande aussi comment se calculent les proratas pour la taxe foncière et les frais d'emprunts.

+1 ça m'intéresse aussi ;-)

Je ne sais pas s'il est possible de faire du réel sur sa résidence principale, il me semble qu'il y a un risque que le bien ne soit plus considéré comme résidence principale.
Mais je ne suis pas expert

En micro bic non plus. Les deux logements sont considérés comme dissociés, sinon on est limité à 120j de location par an.

 
 
Hello,
 
 
j'avais poser la question sur le site des impots, c'est effectivement au prorata de la surface qu'il faut faire !

 
Question stupide mais pour les travaux, tu fais au prorata aussi ou juste ceux de la location ?

Dans vos réflexions pour passer au réel, n'oubliez pas le dépôt de la liasse fiscale et tout le toutim comptable lourd qui va avec.

 
Je ne sais pas.
Sur le principe j'imagine que ça dépend du type de travaux:
- si tu refais la toiture commune j'aurais tendance à proratiser
- si tu refais une pièce privative je l'imputerais sur le bien concerné
 
Dans mon cas même si les 2 biens sont administrativement les mêmes, ils sont séparés physiquement (2 batiments sur le même terrain) donc j'impute en fonction.

Hello,
 
J'avais déjà posté ici mon projet d'acheter un appart' en Pinel pour y loger ma mère.
 
On se pose la question de faire une SCI avec la fratrie + ma mere pour acheter ce logement.
 
Est-ce que ça pose un problème de monter une SCI avec ma mere, pour ensuite lui louer en Pinel ?
 
Ca me semble étrange que ce soit autorisé
 
MErci !

C'est un cas particulier à creuser, mais je doute que ça soit autorisé. Logiquement, la SCI ne peut pas bénéficier "en partie" du dispositif Pinel. C'est forcément l'ensemble de la SCI pour tous les associés (SCI transparente à l'IR). Or si ta mère est associée de la SCI, elle ne peut pas être locataire du même logement avec dispositif Pinel.

Pourquoi veux-tu absolument ta mère dans la SCI ?

 
En multipliant les associés, ça permet d'avoir + de financement pour un bon logement pour elle.

 
Si elle a des fonds à mettre dans le projet, elle peut faire une donation à la fratrie, et donc c'est vous qui apportez ce pognon sans qu'elle ait besoin d'être associé.
 
Si c'est pour un prêt, elle peut se porter caution du prêt sans être associé.

Dans ma famille, il reste une grand mère avec de très faibles ressources.
Ses enfants se sont juste cotisés pour acheter en indivision (maisonnette à 100k€), et elle est logée gratuitement.
 
Certes, il n'y a pas d'optimisation fiscale (aucun loyer n'est versé de toute façon) mais au moins il n'y a strictement rien à faire en termes de gestion.
Après restent les risques (désaccords) liés à l'indivision, mais en l'espèce l'idée est juste qu'elle soit logée, et la maison sera revendue après son décès.
 
Le coup de la SCI me semble usine à gaz, et la location en Pinel éventuellement complexe fiscalement.
 
Je n'ai plus en tête la localisation et les montants envisagés (ni qui a l'argent entre les enfants et la mère), mais si c'est elle qui a l'argent, ne serait-il pas plus simple que ta mère vous fasse des donations exonérées et que vous achetiez le bien pour la loger ? (ce qui suppose une certaine confiance/entente) Ou sinon, qu'elle achète et vous fasse don de la nue-propriété en gardant l'usufruit ? Ce type de montage est plus usuel dans cette configuration.

autant faire une SARL de famille et du LMNP.
 
plus complexe mais optimisé à mort

 
Est-ce que un LMNP serait plus interessant qu'un Pinel ?  

c'est deux choses différentes.
mais tu peux faire les deux

En gros :
Pinel = réduction d'impôts. C'est un bien que tu gardes 6, 9 ou 12 ans (si ça n'a pas changé). Il faut voir ça comme un produit financier, rien d'autre.
LMNP = impôts supplémentaires sauf si tu arrives à générer du déficit foncier. C'est un bien que tu peux garder aussi longtemps que tu veux.  
 
C'est 2 produits différents.

Le Pinel n'existe plus surtout, le gouvernement l'a supprimé (et il a eu raison ! Arnaque à 90%)

 
Plus qu'à faire les calculs, mais il faut en faire des travaux pour atteindre 50% de charges... Je vais regarder pour me faire une idée, je pense que ça vaut le coup si il y a souvent des dépenses d'entretien...

Bonsoir,

Question bête : tous les murs extérieurs doivent ils apparaître dans un DPE ?

Je suis en train d’acheter un logement C (que j’aurais plutôt vu en D) mais à la lecture du DPE, je réalise qu’il ne recense que les murs :
- Nord = donne sur les parties communes
- Sud = donne sur l’extérieur

Je m’étonne de ne pas trouver les murs Est et Ouest alors que dans mes derniers DPE, de mémoire, absolument tout était recensé… (de mémoire ça disait juste que ça donnait sur un local chauffé, je ne sais pas si ça change grand chose) Qu’en est-il selon vous ?

 
Je savais pas qu'on pouvais faire du Pinel en LMNP.  
Pour moi c'était incompatible.
 

 
Fin du Pinel en décembre 2024.
 
En quoi c'est une arnaque ?

Je ne pense pas que tu puisse faire les deux sur le même bien.

Le pinel n'est pas une arnaque en soit.
C'est le détournement qu'en font les promoteurs qui fait que ça devient de l'arnaque.

Disons que le prix de vente est surévalué car le vendeur sait que tu vas "récupérer" x% en réduction d'impôt.
Et quand beaucoup de biens sont en vente en même temps après les échéances fiscales 6/9/12 ans, tu te retrouves pas forcément en bonne position pour faire une belle opération.
 
Je pense quand même même que pour beaucoup, c'est pas loin d'une opération blanche, mais pendant ce temps-là ils sont contents parce qu'ils ont payé moins d'impôts.

Une petite question j'ai un doute.
 
Les revenus perçus des locations ne dépassant pas 760 € par an sont exonérés il me semble.  
Si je déclare 761, l'ensemble est imposé ou uniquement le 1€ supplémentaire?

 
Le total 761 sera imposé.

La défisc me fait doucement rire parfois.
Par chez moi en paysannie (tarif 2k€/m² dans l'ancien sachant que ça a bien monté récemment), des apparts neufs "déficit foncier" sont en attente de pigeons à 10k€/m²... alors qu'on trouve du neuf à bien moins cher (3000-4000€/m² allez, on va dire 6000€/m² à la limite), j'ai même vu de petites maisons neuves avec jardin à 2500€/m² récemment.

Je me demande quels sont les gogos qui vont mordre à l'hameçon...  

Edit : Je viens de regarder : cay trop tard pour moi, tous les lots sont déjà vendus. Zut alors

 
 
10k€/m2...plus cher que sur paris

Il exagère, il n'y a pas de VEFA Pinel à 10k€/m² en province.

Par ailleurs, c'est juste le prix des résidences neuves VEFA faites par les grands groupes. Pinel ou pas Pinel, cela ne change rien. Dans ces résidences, il y a des acheteurs qui vont habiter dedans en tant que propriétaire-occupant, donc pas du Pinel, et ça sera vendu au même prix.

Je ne comprends pas ton propos.  
D'un coté tu dis que ça n'existe pas. De l'autre tu dis que c'est le prix normal via des grands groupes.    
 
Dans mon cas, je ne parle pas de Pinel mais de déficit foncier, qui par définition s'adresse à des investisseurs plutôt qu'à des proprios occupants IMHO
Une capture de la première annonce LBC qui ressort pour ce programme :  
 
 
Ce ne sont pas les seuls à vendre à ce prix (6000-10000€/m²) des résidences neuves en déficit foncier, dans la ville. Donc il existe bien un marché apparemment...

1,5 millions de francs pour un 24m2
 
(oui oui, parler en Francs ca permet de voir la débilité de certaine chose par moment )

Je voulais dire que ça n'existe pas à ce prix. 6k€/m² oui. Mais 10k€/m² en province non. Elle est localisée où ton annonce ?

Et c'est quoi que tu appelles des apparts "à déficit foncier" ? C'est du Pinel/Malraux dans l'ancien ?

 
 
Un studio de 27m2 qui se loue 350€ / mois, vous trouvez ça intéressant comme investissement à partir de quelle somme? En imaginant qu'il est en bon état et que je paie cash.
 
Cadre sympa (immeuble tranquille bord de ruisseau, entrée indépendante, terrasse)
Je l'ai fait estimer mais je pense que les agents immo étaient sous LSD.