Reprise du message précédent :

On peut tout comparer, il faut juste lister les avantages et les inconvénients.
Pour l'effet levier, l'immobilier est quasi imbattable.
Mais pour la transmission, pas sûr de préférer recevoir un appart ou une maison (forcément veillissant et peut-être avec des locataires dedans) à plusieurs assurances-vie bien garnies  

 
L’immo pour l’effet de levier mais quand le bien est payé, mieux vaut le vendre et investir le pognon ailleurs (meilleur couple rendement/risque)

 
 
Bonjour topic,
 
En pleine réflexion pour savoir si oui ou non je me lance dans de l’immobilier locatif.
 
Ma situation est *confortable*. Ma baraque (j’habite en bousie) est payée, j’ai un job qui paye (payait ?) bien, j’avais déjà une épargne confortable et malheureusement un décès inattendu m’a fait hériter de quelques milliers d’euros en rab.
Un bémol quand même : actuellement au chômage, marché de l’emploi essoufflé, pas sûre de retrouver un boulot dans les conditions confortables précédentes.  
 
J’ai plutôt une grosse aversion au risque du coup mon épargne se trouve principalement sur des AV avec une grosse partie fonds euros et des trackers bien plan-plan pour le reste.
J’ai l’impression qu’investir dans un appart de petite / moyenne surface dans le coin peut être intéressant. A priori en payant cash.  
Ma notaire me dirige vers du meublé (avec les précautions qui vont bien, ce qu’elle observe, pas son domaine, attention à l’évolution de la fiscalité, toussa).
 
J’ai lu la FP mais j’ai l’impression qu’il vaut mieux que je rattrape les dernières pages
 

Faire de l'immo sans profiter de l'effet de levier j'ai un doute  

Ne te lance pas et go topic Épargne, pour bien la réorganiser.

En même temps la courbe immo, c'est l'immo sans les loyers ou loyer fictif pour la RP.

Donc ça ne veut strictement rien dire.

La perf de la courbe c'est :
J'achète un appart à Paris full cash, je ne mets personne dedans, je ne paie pas de TF, fait 0 travaux et je regarde l'évolution du prix. Bref pas très représentatif de la perf de l'immo en réalité.

Tout à fait, cette courbe de l'immobilier n'a pas grande signification, tant les possibilités sont différentes dans ce domaine.  

C'est quoi cette réponse ? Mes biens sont nickel, super rendement, peu d'entretien, et mes locataires sont top aussi.
Si je voulais te l'aide sur comment choisir un bien ou des locataires c'est la question que j'aurais posée.
Ma question portait sur l'efficacité des agences à réduire la charge mental de la gestion locative. C'est fou de prendre un ton condescendant et méprisant aussi vite, sans aucune raison.

Ca ne répond pas du tout à la question.

C'est ce que je songe à faire surtout si disparition du LMNP. Car aujourd'hui pour un bien déjà payé mais pas fini d'amortir en LMNP, ca reste un gros avantage de l'immo en France vs le reste des revenus qui sont souvent plus imposés.

Crédit super court ?
 
Car en général, le LMNP te permet d’effacer les impôts pendant 9 à 10ans mais le crédit est de 20ans donc c’est rare d’avoir l’appart payé mais assez de déficit pour que l’amortissement reste avantageux !

Redface is Red.

Tu disais :
Mais, se faire envoyer une photo de dégat des eaux le vendredi soir alors que tu fais un petit restau, ou passer des heures au téléphone à régler une histoire de chaudière,

Pour moi, ce n'est ni un bon locataire (il te fait profiter de son dégât des eaux au mauvais moment, par le mauvais canal de communication), ni un bon logement (problème de chaudière).

Rien à voir avec mon hypothétique condescendance ou ma méprise, juste des faits

Les agences vont surtout réduire ton rendement
Ta charge mentale va se transporter du locataire, vers l'agence. Aucun intérêt. Surtout que l'agence ne va pas se prendre la tête sur le choix du locataire et peut-être te mettre un locataire à problème...

Bref, un bien en bon état et un locataire respectueux, c'est la base.
Se cacher derrière des intermédiaires, c'est comme cacher la poussière sous le tapis

Si tu voulais une réponse en parfait accord avec ta question (oui, passe par une agence, c'est génial), il fallait le préciser et je ne serais pas intervenu

 
C'est mon cas. Je règle tous les problèmes directement avec la locataire, qui a mon 06 et mon mail. L'agence fait juste intermédiaires pour l'encaissement des loyers. Et avec des erreurs! J'ai RDV dans quelques jours avec une autre agence, à priori beaucoup plus sérieuse, pour enfin résilier cette mascarade.

Quand on passe par une agence, c'est l'agence ou le locataire qui fait le virement au proprio ?

L'agence

C'est vrai, je vais etre dans ce cas (crédit 10 ans, appartement habité 3 ans) mais c'est rare.

Je vois pas en quoi c'est la faute du locataire s'il y a un dégat des eaux ou une chaudière en panne.
Un mauvais locataire c'est celui qui ne t'informe pas du dégat des eaux, et tu le découvres quand il sort sans avoir fait le sinistre auprès de l'assurance. Celui qui t'informe dès qu'il le voit pour limiter les dégats est un bon locataire IMO.
 
Et par définition d'une chaudière à gaz, ca lache tot ou tard, je ne vois pas en quoi c'est un signe que le logement est mauvais. C'est comme dire qu'un chauffage électrique qui lache = mauvais logement, ca n'a aucun sens comme raisonnement.
Pour ton avis sur l'agence, je le partage et c'est pour ca que je n'en ai pas pris pour l'instant.

J'ai une connaissance qui, encore récemment, passait par une agence Foncia qui lui reversait les loyers tous les 3 mois seulement, c'était contractuel à l'échelle de tous leurs clients, ça devait faire un sacré pactole à faire fructifier au fil de l'année.

Et pour d'autres logements, son agence demandait aux locataires la TEOM une fois par an, sans l'inclure dans les appels de charge (c'est ainsi que j'ai découvert qu'apparemment c'est légal), quand j'étais locataire, j'aurais trouvé ce comportement à la limite de l'escroquerie, je pense que j'en aurais posé mon préavis. (Après je ne suis pas dans le détail des choses, peut-être que la couleur était annoncée aux locataires dès le début.)

Foncia, je les ai en Syndic.

Aussi bien en tant que locataire ou propriétaire je n'ai toujours connu que ça.

 

Si il y a un problème de paiement c’est donc eux qui gèrent en direct avec le locataire ?
Ils imposent forcément une GLI ?

Besoin d'aide APL
 
Une de mes locataire souhaite demander les APL. Elle m'a demandé si l'appartement était conventionné.
Je pense pas vu que j'ai rien fait.
 
Après recherche si je comprend bien :
1/ si je le conventionne, le loyer sera plafonné en fonction d'un prix au m². J'ai pas trouvé de tableau qui donne le montant. Vous avez ça ? merci
2/ Il est dit que je pourrais plus choisir mon locataire   . Le préfet va me proposer que des cassos si ma locataire part dans quelques année ?
3/ le proprio touche directement le montant de l'APL sur son compte
 
Mais j'ai aussi lu que le locataire pouvait demander les APL même si le logement n'est pas conventionné. Que ça s'appelle l'ALS : Allocation de logement social
=> Le bailleur n'a pas les point 1 et 2 de l'APL  
=> c'est le locataire qui reçoit l'aide sur son compte
 
J'ai tout compris ?
Bref, moi c'est juste pour aider la locataire mais je veux pas être enmerder par l'état.
 
 
Pour info :
Logement 79m², zone 3, 672€/mois
Locataire : une personne célibataire qui gagne en gros 1500€/mois

.
tu peux recevoir l'APL/ALS directement, mais toujours en terme ECHU ( fin de mois + 4/5 jours ).
Il reste presque toujours quelque chose à la charge du locataire, les charges entre autres.
 
Si tu dépends de la CAF de Bayonne... que du plaisir !  ( ils n'aiment pas tellement les bailleurs )
 
edit: je carbure au loyer libre sans plafonnement. mais je filtrerai sur ' sans APL ' pour la suite. Ils sont trop lourds à mon avis ( ça dépend des caisses )
 
 
 
 

Ce que je veux savoir, c'est si ma locataire peut avoir une aide sans que mon logement soit conventionner surtout.
Demain après-midi, je vais la voir et j'aimerai avoir des infos pour l'aider dans les démarches.
 
Recevoir ou pas sur mon compte l'aide, ça a aucune importance.

.
oui, le conventionnement n'est pas obligatoire ( ouf ! sinon j'aurai jamais accepté ).
Par contre, avec 1500 €, elle va avoir un certain 'reste à charge' .
Recevoir sur ton compte: décalage d'un mois.
Aide reçue par la locataire: loyer exigible en début du mois. En fait c'est plus selon l'accord entre les 2 parties.
 
edit:  COURAGE !  
 
 

Perso je demande un loyer, mon locataire me le paye et c'est tout.
Pour deux locataires, ils reçoivent des aides au logements puisque la CAF est venue vers moi et me demande tous les ans de confirmer le montant du loyer.

Quand j'étais moi même locataire, effectivement je touchais l'ALS (même si on a tendance à appeler ça APL dans le langage courant, beaucoup de gens qui parlent d'APL touchent en fait l'ALS).

Perso, je considère que les aides qu'ils reçoivent ne me concernent pas : je ne veux pas de problème de décalage début/fin de mois, de souci à la fin du bail entre les trop-versés et les pas-assez-versés, et surtout moins j'ai d'échanges avec la CAF et mieux je me porte.

Pour répondre à ta question : oui ta locataire peut avoir une aide sans que le logement soit conventionné.
A ta place, je lui demanderai la garantie Visale (je pense qu'elle entre dans les cases), et ensuite qu'elle fasse sa demande d'ALS de son côté.

Si ALS/APL, mieux vaut les toucher directement : en cas d’impayés, c’est toujours ça de pris !

Hello,
J'ai hérité d'un appartement sur Paris (61m2, 3 pièces) que j'ai mis en LMNP en micro Bic. J'ai fait ça à l'arrache car ma femme étant très malade, je voulais pas trop m'en occuper. Sauf que là les impôts commencent à me tomber dessus et ça fait très mal, et je souhaiterais passer en régime réel.
 
J'ai juste acheté des meubles l'année dernière (lits commodes bureaux, mais ça ne va pas chercher bien loin) pas d'électroménagers car déjà présents et quelques travaux de plomberie (pose d'un ballon et plomberie pour lavabo double vasque).
Au niveau des frais, l'agence me prend 100 balles par mois, et ensuite j'ai les charges de copro, taxes foncière CFE, assurance etc.
 
J'ai pas trop le temps de me prendre la tête avec les déclarations, est ce que vous connaissez des comptables (style Je déclare mon meublé) sérieux ou je peux "benner" à J2DM toutes les infos et qui gère et me dire déjà si ça vaut le coup / cout de passer en réel ?
 
 
Merci à vous !

Vends-le et place cette somme sur de bons produits financiers (PEA/CTO/PER).
Ce sera bien plus rentable et impôts/fiscalité seulement à la sortie  

Si tu veux vraiment faire du LMNP au réel, il est préférable d'acheter un nouveau bien à crédit

Hello, merci pour ton retour !
Etant donné que je ne suis pas proprio de ma RP, je le garde sous le coude pour plus tard, peut être pour y aménager en tant que RP lorsque je serai à la retraite d'ici10 ans...
Le loyer me paie mon loyer et nous vivons que sur un seul salaire.
En revanche max d’impôts d'ou ma question
 
Je n'ai pas de prêt mais sur J2DM, j'ai vu que l'on pouvait amortir le bien grâce à leur simulateur et tout le reste...

J'ai contacté J2DM et  le conseiller m'a fait une simu :
5098 en Micro Bic et 2154 en frais réel.
Ce qui faisait une grosse différence c'est l'amortissement du bien (pas de prêt) de 12338€ (valeur de l'appartement 470 000€)
En revanche il ne comprenait pas ce que je paie tous les mois (et moi non plus d'ailleurs) dans le cadre de la LMNP.
Il me disait qu'il trouvait ça étrange payer des acomptes...
 

Comme quoi, même sans emprunt, le Micro-bic est une arnaque
J'étais passé par JD2M au début, maintenant je passe par Decla (bien moins cher et suffisant dès que l'on a déclaré la première année au réel).

 
Bah c'est le prélèvement à la source pour des revenus non-salariés : des acomptes.
Il n'y a rien de bizarre, c'est normal puisque tu génères un bénéfice fiscal avec ton LMNP.

Ok merci à vous deux !

Oui aucun soucis, il faut juste que ton logement soit salubre il me semble pour qu'elle puisse toucher les APL, pas besoin d'être conventionné.
 
Mon appart ne l'ai pas et beaucoup de mes locataires ont touché les APL dans le passé.

Je viens de réaliser que dans la convention Visale, il faut demander à toucher les APL en direct...
 
En tout cas, je comprends à la lecture du contrat Visale que si on ne le fait pas, je suppose qu'ils peuvent renoncer à couvrir cette partie du loyer en cas d'impayé.
 
Ca me donne l'impression d'être un peu usine à gaz cette histoire, non ? Comment ça se passe pour ceux qui ont déjà touché en direct des APL ?

Non au contraire ultra simple, c'est le demandeur qui fait les démarches, suffit de se créer un compte à la CAF et plus rien à faire, la CAF te file directement la tune sur ton compte.

Mais du coup le montant est stable dans le temps ou évolue tous les ans ?
(Donc une troisième régul annuelle à laquelle penser en plus de l'application de l'IRL et de la régul de charges)

Ce sont des montants à la con genre truc à virgule ? (je sais, question bête mais j'ai pour usage d'arrondir les loyers à l'euro inférieur pour mes locataires, suivre des centimes ça me gonfle un peu)

Le versement est-il fait par la CAF en début de mois ou en fin de mois ?

Et le temps que la CAF se mette en place, je suppose qu'il y a des soucis de trop-perçu au début et des réguls à faire ?

En cas de triche du locataire, la CAF se retourne t-elle bien contre lui et non contre le bailleur pour l'indu ? Car j'ai récemment réalisé qu'une nouvelle locataire avait annoncé un loyer supérieur à son loyer réel à la CAF.

Beaucoup trop d'emmerdes à vouloir contractualiser avec la CAF.

J'ai toujours laissé les locataires faire ça de leur côté. Moi je suis un bailleur en contrat avec le locataire pour un loyer qu'il doit payer. Qu'il ait des aides sociales ou pas, qu'elles soient supprimés/modifiées/augmentées ou pas, je m'en fous complétement et ça n'a aucun intérêt pour moi, bailleur, de suivre ça. Le locataire me paye son loyer. Fin de l'histoire.

Et pour ceux qui disent "mais si le locataire ne paye plus, au moins tu continues à recevoir les APL". Bah non, parce qu'en pratique, si le locataire ne paye plus, tu veux le foutre dehors. Et pour le foutre dehors, la toute première chose à faire, c'est de résilier le bail. Or dès que le bail est résilié, la CAF arrête de verser les APL. Donc le bailleur se retrouve dans un dilemme à la con :
- soit il ne résilie pas le bail pour continuer à toucher les APL (qui couvrent seulement une partie du loyer), mais le locataire ne partira jamais.
- soit il résilie le bail pour engager les procédures pour faire partir le locataire, mais il ne touche plus les APL.

Tirez un trait sur ce dilemme dès maintenant, et ne choisissez pas de recevoir les APL directement sur votre compte de bailleur. Dès le premier impayé, vous déclenchez tout ce qu'il faut pour foutre le locataire dehors le plus vite possible sans aucun remords.

C'est aussi comme ça que je vois les choses.
Mon interlocuteur est le locataire, point. A lui de se débrouiller pour trouver l'argent.